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摘 要：物业税改革将从多方面影响地方财政，从而会产生系列财政效应。从积极的财政效应看，开征物业税将有利于保证地方财政收入的长期稳定增长，为地方政府提供稳定而长期的激励，调节财富分配，优化资源配置，促进地方经济的健康发展。
关键词：物业税；改革；财政效应
物业税是以纳税人所拥有的房地产作为课征对象，以课征时点计税对象（房地产）的评估值为计税依据，以保有阶段为主要课税环节征收的一种财产税。物业税要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定税款，缴纳的税额随其市值的升高而提高。在发达的市场经济国家，物业税是地方政府税收收入的主要形式和重要来源之一，同时，也是地方政府实现资源配置的重要手段。在我国，随着物业税的即将开征，也必然伴随着产生较强的地方财政效应。
一、开征物业税对地方财政的积极效应
（一）开征物业税将在长期内促进地方财政收入增长
开征物业税，地方政府将拥有稳定税源，可以有效地将地方政府的事权和财权结合起来，解除地方政府的财力困境。
1.物业税税源稳定且可持续。物业税属于财产税，其征税的环节集中在财产的保有阶段，具有以下特点：首先，房地产税税基稳定。房产具有很强的稳定性。其次，土地资源是稳定的，在合理开发的范围内，土地具有恒久性和不可毁灭性，从而使房地产具有使用的长期性、稳固性。因此，物业税征收时不易发生税基隐藏问题，而随着人均收入的提高，对房地产的需求必然上升，存在持续性。
从长远看，物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值而提高，使得地方政府可以参与物业持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增长。据测算，在房产价值不发生任何增值的情况下，若实施香港模式物业税征收方案，政府收入第一年将锐减49%，以后年度按房地产市场保持正常增幅（年增长6%）的情况折算，政府投资回收期为17年左右，而无需再像现在要等上70年。在这种模式下，若能把房地产税费调整为统一的物业税来征收，物业税会逐渐成为地方政府的支柱税源，可以很好地解决地方财政“寅吃卯粮”的状况，达到财政持续发展的目的[1]。
2.税基扩大也会促进财政收入的增长。目前，现行的房地产税的范围主要包括对城镇的经营性房地产和部分行政事业单位的房地产征税，物业税改革的一个主要思路就是扩大现行房地产税的征税范围，拓宽税基。税基扩大也必然会带来地方财政收入的稳定增长。
另外，开征物业税，定期对保有的房地产物业价值进行评估，可以充分体现物业的价值变动，进而防止政府税收的流失。
（二）物业税（财产税）能为地方政府提供稳定而长期的激励
国外经验表明，开征物业税有利于保证长期内政府的财源，改变地方政府的短期行为。在我国现行的批租制下，房价中包含了50-70年不等的使用期内持有者所应缴纳的大部分税费，然而这些税款都作为本届政府的财政收入，列入本届政府的预算。这相当于本届政府提前预支了以后若干届政府的财政收入，是一种“寅吃卯粮”的行为。地方可开发的土地资源本就有限，如果再考虑地方官员任期的影响，就更加助长了地方政府只顾开发现有的土地资源而不注重投资环境建设的短期行为。随着物业税的开征，一方面能够保证地方政府的财源做到“细水长流”。因为物业税的计税依据是土地、房屋等不动产，其在不同时点上的市场价值不同，纳税人应交纳的税款会随着房产市值的上升而增加。这意味着从长期看，政府能够参与到房产增值价值的再分配中。有利于调动地方政府征收房地产税的积极性，同时也有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成了“多征税、多提供公共服务、财产增值、税源增加”的良性循环机制。另一方面，它还能促使地方政府重视投资环境的建设。因为只有吸引更多的投资才能促进本地房地产市场的繁荣以确保长期税源，有利于遏制地方政府的短期行为。物业税的开征将土地财富平均分配到每一届政府手中，为地方政府提供了稳定的资源。土地出让金的后移和分期缴纳税费可以大大减少政府出让土地的短期回报，有利于激励地方政府转变政府职能，改变短期行为，优化投资环境，进而促使土地资源合理利用[2]。
（三）调节财富分配，缓解贫富悬殊
一国的社会贫富悬殊加大，主要表现在收入差距和财富存量大小两方面，应及时运用税收的分配调节杠杆进行干预、缓解矛盾，否则将会影响社会稳定和经济发展。物业税是对社会财富的存量课税，作为课税对象的不动产，多是不直接参与流转的财产。这些财产，就私人方面看，是私人拥有或受其支配的财富；就社会而言，是社会财富处于存量的部分，说是财富的存量，并不等于它绝对不发生转移，只是相对于流动性强的所得而言。物业税课税税源与纳税人拥有或支配的财富成正比，可在一定程度上减少社会财富分配不均现象，其税额与纳税人拥有或使用的房产、地产成正比，在一定程度上可以捕捉到所得课税漏掉的税源，弥补个人所得税调控方面的局限性，能够发挥对人们收入分配不公的调节效用，在一定程度上改变社会财富分配不均现象，降低财产的集中度，从而形成个人所得税调节即期个人收入分配、物业税调节个人财富积累水平，具有连续性、互补性的税收调节机制。
（四）提高财政资金的使用效益
征收物业税为地方政府提供独立的财政收入，使得地方政府的收入与支出相匹配，有利于提高地方政府的公共财政效率，也有利于促进地方政府的行政透明度和激励公民参政议政的热情。近年来，我国中央和地方财政收入保持较快的增长速度，通过物业税的征收，能够逐步将财政投入重点引到公共事业上来。而财政部门在公共设施项目的资金投入越多，物业税的收入相应就越多；反之越少。既然财政支出与物业税收入是高度相关的，那么财政部门在加大公共设施投入时，就不得不考虑财政资金的使用效益，即财政在公共设施的投入上能带来多大财政收益问题。这让财政部门进一步增强科学的理财观念，优化财政支出结构，更加理性地用好财政资金，思索如何提高财政资金的支出绩效问题。 （五）减少房地产开发风险，稳定金融系统
目前我国房地产开发的征税项目多，重复征税加重了开发企业的负担，加剧了房地产投资的风险。而我国商业银行的贷款主要集中在房地产业，房地产投资风险将加剧金融部门尤其是银行业的风险。物业税的开征使开发商建房时缴纳的土地出让金等税费由购房者在房产保有阶段按年交纳，大幅减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而会大大降低开发商的开发成本，减少了房地产投资开发的风险。在一定程度上有助于金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范金融风险的能力。
二、开征物业税对地方财政的负面效应
（一）开征物业税短期内将减少地方财政收入
土地资源的稀缺性决定了物业的持续升值性。随着物业税的开征，开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴纳，在短期内地方财政收入会大幅度减少。第一，在目前比较繁杂的房产税费中，有一部分是不合理的，有的是重复征收，有的甚至是乱收费。如果要整合为统一的物业税，一些不合理的税费就要取消，这就意味着地方财政的减收。第二，目前这些税费，是对今后50-70年税费的一次性提前总支付，如果分解为年度缴纳，则每年征收的额度显然会比一次提前总收的额度要小得多。这样，与未实行物业税相比，税收总额短期会下降。第三，物业税只能对改革之后新建的住房征收，在短期内这个税基是很小的。对于数量庞大的旧房，不可能实行新的物业税。因此，在可以预见的时期内，地方政府征收的物业税总额非常有限。
（二）开征物业税可能会造成地方建设资金短缺问题
一直以来，一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为地方政府进行城市建设的强大资金保障。如果改为由物业保有期分期按1/50或1/70收取物业税，政府的财政收入势必会大幅度减少。如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。这都会使地方政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到较大影响。
（三）开征物业税可能会引起纳税人的抵触情绪
受我国传统置业思想的影响，开征物业税可能会引起纳税人的抵触情绪，如果一旦遇上经济萧条，就很容易引发类似于美国的财产税革命，降低地方政府财政收入，进而影响地方政府职能的实现。美国首次财产税革命发生在20世纪20—30年代的大萧条背景之下，在1929至1932三年间，美国的个人收入减少了一半，而财产税税收收入仅减少了9%，以至于同期财产税在纳税人收入中所占比例翻了一番（1929年之前不到6%，至1932年高达11.3%），纳税者同盟随之产生，他们要求进行财产税收改革，在这种压力下，1932—1933年间，共有16个州通过了税收限制，大部分对地方财产税税收设定了一个最高上限，到1940年，财产税在纳税人收入中所占比例下降到5.8%。在1960至1975年间，美国财产税又经历了一次以税收限制为主要形式的改革，被称为现代税收限制，其标志是第13号提案在加利福尼亚州的通过。在1978-1995年间，由于财产税限制，州和地方政府财政收入中税收所占比重减少，同时政府间拨款和其他形式的财政收入（各项费用及其他）所占比重上升。从而导致地方政府行为的回归和中央政府转移支付压力的增大[2]。
综上所述，开征物业税会给地方财政带来多重效应，既有积极正面的，又有消极负面的。物业税作为一种地方税种，它不仅能够有效构筑地方主体税种，增强地方财政实力，而且还能促进地方政府职能转变，加速地方财政体制改革步伐，进而对地方财政产生积极有益的长效影响。
参考文献：
[1]蒋苏健等.物业税与房产税改革文献综述[J].商丘职业技术学院学报，2012，（9）.
[2]唐霏.物业税改革对我国地方财政的影响[J].财会月刊，2011，（4）.
关键词：物业税；改革；财政效应
物业税是以纳税人所拥有的房地产作为课征对象，以课征时点计税对象（房地产）的评估值为计税依据，以保有阶段为主要课税环节征收的一种财产税。物业税要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定税款，缴纳的税额随其市值的升高而提高。在发达的市场经济国家，物业税是地方政府税收收入的主要形式和重要来源之一，同时，也是地方政府实现资源配置的重要手段。在我国，随着物业税的即将开征，也必然伴随着产生较强的地方财政效应。
一、开征物业税对地方财政的积极效应
（一）开征物业税将在长期内促进地方财政收入增长
开征物业税，地方政府将拥有稳定税源，可以有效地将地方政府的事权和财权结合起来，解除地方政府的财力困境。
1.物业税税源稳定且可持续。物业税属于财产税，其征税的环节集中在财产的保有阶段，具有以下特点：首先，房地产税税基稳定。房产具有很强的稳定性。其次，土地资源是稳定的，在合理开发的范围内，土地具有恒久性和不可毁灭性，从而使房地产具有使用的长期性、稳固性。因此，物业税征收时不易发生税基隐藏问题，而随着人均收入的提高，对房地产的需求必然上升，存在持续性。
从长远看，物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值而提高，使得地方政府可以参与物业持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增长。据测算，在房产价值不发生任何增值的情况下，若实施香港模式物业税征收方案，政府收入第一年将锐减49%，以后年度按房地产市场保持正常增幅（年增长6%）的情况折算，政府投资回收期为17年左右，而无需再像现在要等上70年。在这种模式下，若能把房地产税费调整为统一的物业税来征收，物业税会逐渐成为地方政府的支柱税源，可以很好地解决地方财政“寅吃卯粮”的状况，达到财政持续发展的目的[1]。
2.税基扩大也会促进财政收入的增长。目前，现行的房地产税的范围主要包括对城镇的经营性房地产和部分行政事业单位的房地产征税，物业税改革的一个主要思路就是扩大现行房地产税的征税范围，拓宽税基。税基扩大也必然会带来地方财政收入的稳定增长。
另外，开征物业税，定期对保有的房地产物业价值进行评估，可以充分体现物业的价值变动，进而防止政府税收的流失。
（二）物业税（财产税）能为地方政府提供稳定而长期的激励
国外经验表明，开征物业税有利于保证长期内政府的财源，改变地方政府的短期行为。在我国现行的批租制下，房价中包含了50-70年不等的使用期内持有者所应缴纳的大部分税费，然而这些税款都作为本届政府的财政收入，列入本届政府的预算。这相当于本届政府提前预支了以后若干届政府的财政收入，是一种“寅吃卯粮”的行为。地方可开发的土地资源本就有限，如果再考虑地方官员任期的影响，就更加助长了地方政府只顾开发现有的土地资源而不注重投资环境建设的短期行为。随着物业税的开征，一方面能够保证地方政府的财源做到“细水长流”。因为物业税的计税依据是土地、房屋等不动产，其在不同时点上的市场价值不同，纳税人应交纳的税款会随着房产市值的上升而增加。这意味着从长期看，政府能够参与到房产增值价值的再分配中。有利于调动地方政府征收房地产税的积极性，同时也有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成了“多征税、多提供公共服务、财产增值、税源增加”的良性循环机制。另一方面，它还能促使地方政府重视投资环境的建设。因为只有吸引更多的投资才能促进本地房地产市场的繁荣以确保长期税源，有利于遏制地方政府的短期行为。物业税的开征将土地财富平均分配到每一届政府手中，为地方政府提供了稳定的资源。土地出让金的后移和分期缴纳税费可以大大减少政府出让土地的短期回报，有利于激励地方政府转变政府职能，改变短期行为，优化投资环境，进而促使土地资源合理利用[2]。
（三）调节财富分配，缓解贫富悬殊
一国的社会贫富悬殊加大，主要表现在收入差距和财富存量大小两方面，应及时运用税收的分配调节杠杆进行干预、缓解矛盾，否则将会影响社会稳定和经济发展。物业税是对社会财富的存量课税，作为课税对象的不动产，多是不直接参与流转的财产。这些财产，就私人方面看，是私人拥有或受其支配的财富；就社会而言，是社会财富处于存量的部分，说是财富的存量，并不等于它绝对不发生转移，只是相对于流动性强的所得而言。物业税课税税源与纳税人拥有或支配的财富成正比，可在一定程度上减少社会财富分配不均现象，其税额与纳税人拥有或使用的房产、地产成正比，在一定程度上可以捕捉到所得课税漏掉的税源，弥补个人所得税调控方面的局限性，能够发挥对人们收入分配不公的调节效用，在一定程度上改变社会财富分配不均现象，降低财产的集中度，从而形成个人所得税调节即期个人收入分配、物业税调节个人财富积累水平，具有连续性、互补性的税收调节机制。
（四）提高财政资金的使用效益
征收物业税为地方政府提供独立的财政收入，使得地方政府的收入与支出相匹配，有利于提高地方政府的公共财政效率，也有利于促进地方政府的行政透明度和激励公民参政议政的热情。近年来，我国中央和地方财政收入保持较快的增长速度，通过物业税的征收，能够逐步将财政投入重点引到公共事业上来。而财政部门在公共设施项目的资金投入越多，物业税的收入相应就越多；反之越少。既然财政支出与物业税收入是高度相关的，那么财政部门在加大公共设施投入时，就不得不考虑财政资金的使用效益，即财政在公共设施的投入上能带来多大财政收益问题。这让财政部门进一步增强科学的理财观念，优化财政支出结构，更加理性地用好财政资金，思索如何提高财政资金的支出绩效问题。 （五）减少房地产开发风险，稳定金融系统
目前我国房地产开发的征税项目多，重复征税加重了开发企业的负担，加剧了房地产投资的风险。而我国商业银行的贷款主要集中在房地产业，房地产投资风险将加剧金融部门尤其是银行业的风险。物业税的开征使开发商建房时缴纳的土地出让金等税费由购房者在房产保有阶段按年交纳，大幅减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而会大大降低开发商的开发成本，减少了房地产投资开发的风险。在一定程度上有助于金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范金融风险的能力。
二、开征物业税对地方财政的负面效应
（一）开征物业税短期内将减少地方财政收入
土地资源的稀缺性决定了物业的持续升值性。随着物业税的开征，开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴纳，在短期内地方财政收入会大幅度减少。第一，在目前比较繁杂的房产税费中，有一部分是不合理的，有的是重复征收，有的甚至是乱收费。如果要整合为统一的物业税，一些不合理的税费就要取消，这就意味着地方财政的减收。第二，目前这些税费，是对今后50-70年税费的一次性提前总支付，如果分解为年度缴纳，则每年征收的额度显然会比一次提前总收的额度要小得多。这样，与未实行物业税相比，税收总额短期会下降。第三，物业税只能对改革之后新建的住房征收，在短期内这个税基是很小的。对于数量庞大的旧房，不可能实行新的物业税。因此，在可以预见的时期内，地方政府征收的物业税总额非常有限。
（二）开征物业税可能会造成地方建设资金短缺问题
一直以来，一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为地方政府进行城市建设的强大资金保障。如果改为由物业保有期分期按1/50或1/70收取物业税，政府的财政收入势必会大幅度减少。如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。这都会使地方政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到较大影响。
（三）开征物业税可能会引起纳税人的抵触情绪
受我国传统置业思想的影响，开征物业税可能会引起纳税人的抵触情绪，如果一旦遇上经济萧条，就很容易引发类似于美国的财产税革命，降低地方政府财政收入，进而影响地方政府职能的实现。美国首次财产税革命发生在20世纪20—30年代的大萧条背景之下，在1929至1932三年间，美国的个人收入减少了一半，而财产税税收收入仅减少了9%，以至于同期财产税在纳税人收入中所占比例翻了一番（1929年之前不到6%，至1932年高达11.3%），纳税者同盟随之产生，他们要求进行财产税收改革，在这种压力下，1932—1933年间，共有16个州通过了税收限制，大部分对地方财产税税收设定了一个最高上限，到1940年，财产税在纳税人收入中所占比例下降到5.8%。在1960至1975年间，美国财产税又经历了一次以税收限制为主要形式的改革，被称为现代税收限制，其标志是第13号提案在加利福尼亚州的通过。在1978-1995年间，由于财产税限制，州和地方政府财政收入中税收所占比重减少，同时政府间拨款和其他形式的财政收入（各项费用及其他）所占比重上升。从而导致地方政府行为的回归和中央政府转移支付压力的增大[2]。
综上所述，开征物业税会给地方财政带来多重效应，既有积极正面的，又有消极负面的。物业税作为一种地方税种，它不仅能够有效构筑地方主体税种，增强地方财政实力，而且还能促进地方政府职能转变，加速地方财政体制改革步伐，进而对地方财政产生积极有益的长效影响。
参考文献：
[1]蒋苏健等.物业税与房产税改革文献综述[J].商丘职业技术学院学报，2012，（9）.
[2]唐霏.物业税改革对我国地方财政的影响[J].财会月刊，2011，（4）.