摘 要：结合我国房地产项目管理的实际情况和房地产项目的具体特点，给出了房地产企业应用项目管理成熟度模型，并将模糊综合评价法运用于房地产项目管理成熟度模型评价，通过建立多级模糊综合评价模型，对房地产项目中存在的大量模糊因素进行模糊评价，可增加评价结果的可靠性和科学性。
　　关键词：房地产；PMMM；模糊综合评价
　　中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2011）-03-0036-01
　　
　　一、引言
　　项目管理作为一种现代化的管理方式的重要性已被我国房地产企业认识,并逐渐被应用到工作上来。房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响房地产企业整体的发展。项目管理成熟度模型就是用于项目管理能力评价的一项重要技术。
　　二、房地产企业应用项目管理成熟度模型的思路
　　（一）房地产项目管理级
　　房地产项目管理成熟度水平定义为5个等级，1级为最低水平的项目管理成熟度，5级为最高等级。五个等级分别是：初步阶段、成长阶段、提高阶段、成熟阶段、持续改进阶段。
　　（二）房地产项目管理成熟度评价要素和指标设计
　　第一层次为目标层：评价的目标是房地产项目管理成熟度。
　　第二层次为准则层：对房地产项目管理成熟度要素类型进行识别与分析。确定了7种主要要素作为评价二级指标。
　　第三个层次为指标层：采用25个指标分别对7个准则层评价要素进行描述，指标主要依据房地产项目管理要素的具体内容，同时借鉴了已有的项目管理成熟度模型的评价测试指标。如表1所示。
　　表1 房地产项目管理成熟度评价指标
　　三、模糊综合评判模型及计算方法
　　（一）建立综合评价指标集U,即U={U1,U2,…,U7}={前期策划管理类，勘察与设计管理类，实施控制类，招投标与合同管理类，组织及信息管理类，营销管理类，后期管理类}
　　同时,各指标还受子指标的影响,则子指标的评价集如下：
　　Ui=（Ui1,Ui2,…,Uin）其中，i=1，2，…m
　　（二）指标体系权重的确定
　　在进行模糊综合评价时，权重对最终的评价结果会产生很大的影响，不同的权重有时会得到完全不同的结论。权重的确定有许多方法，如统计调查法、德尔菲法(Delphi)、层次分析法(AHP)、模糊层次分析法(FAHP)。
　　根据每一层次中各个指标的重要程度，分别赋予相应的权数。第一层次的权重集A=(a1，a2，a3…a7 )，其中：aij=1
　　第二层次指标的权重集：Ai={ai1，ai2，ai3，…，aij}，（i=1,2,3,…，7, j=1，2，…，n)是第二层次权重决定因数Ui的第j个因数Uij的权重，并满足aij=1
　　如还有更低层次，则应有相应的权重集。
　　（三）评价指标等级划分标准
　　根据房地产项目管理的特点，并从评价的科学性、适用性、便利性出发，将房地产项目管理成熟度5个等级作为评价等级集合V：
　　V={v1，v2，v3，v4，v5}={初步阶段，成长阶段，提高阶段高，成熟阶段，持续改进阶段}
　　（四）建立模糊关系矩阵
　　请若干名专家对各个子指标相对于{初步阶段，成长阶段，提高阶段高，成熟阶段，持续改进阶段}5个评价等级进行投票评价,得到每个Ui的单因素评价矩阵Ri=(rij)m×５。
　　（五）计算各指标Ui的评价向量Bi，从而得到指标的评价矩阵B。
　　Bi=Ai·Ri（i=1,2,...m）
　　B=(B1 B2 ...Bm)T=(bij)m×５ (1)
　　（六）求总目标的评价向量C。
　　C=A·B=(c1,c2,c3,c4,c5) (2)
　　（七）综合评价值的计算
　　综合指标的计算采用如下公式:
　　U=C*D(3)
　　其中：U为房地产项目管理成熟度评价值；D为房地产项目竹理成熟度评价等级分行向量矩阵，D=(1,2,3,4,5)T，对应的成熟度评价等级：初步阶段，成长阶段，提高阶段，成熟阶段和持续改进阶段。
　　参考文献：
　　[1]哈罗德·科兹纳.项目管理的战略规划[M].北京:电子工业出版社,2002.
　　[2]刘雷.项目管理成熟度评价模型在房地产企业中的应用研究[J].北京:商场现代化,2007.
　　[3]贺仲雄.模糊数学及其应用(第一版)[M].天津科学技术出版社,1985:152-154,190-196.