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过去的七年，是中国房地产史上发展最为快速的七年，七年来，房地产行业成长为国民经济支柱产业之一，楼市传媒也伴随着中国房地产业七年的磨炼和历程一同成长。
楼市传媒集团董事长蔡鸿岩把这七年总结为六个字：“政、地、钱，股、市、利”。
“政”指“政策市”加地方政府利益，是此一房产周期的典型特征和市场驱动核心所在。“地”指土地。2004年“8·31”大限，从协议出让转为公开招拍挂，地价在资本市场推波助澜怂恿之下，“与时俱进”一日三翻。“钱”则分为两个层面：银行的钱和百姓的钱。过去七年中国房地产过猛增长，归根结底还是有钱坐底儿，银行助力加热钱逐利招致房产成为了投资品。
“殷”指股市与房地产的七年苟合。2003年央行121号文传递的信号迫使开发商加快上市， “股地拉扯”使得房产“支柱产业”权重地位得到了不该得到的巩固和增大。“市”则指过度的市场化，或可理解为一种“势”利。1998年住房市场化将住房商品属性过度放大，保障住房部分则被忽略淡化。“利”益趋动是这些年楼市疯狂的根本所在。政府、开发商和百姓无不看到凝聚于房地产上的巨大“利”字，当其他多数微利行业逐利生存，将资金纷纷转投房地产时，任何民间投资产品和渠道的微弱回报，都无法阻挡百姓的资金潮水般涌往大城市房产，直至将中国年房产交易额推至去年6万亿元总量的世界之巅。
楼市传媒成立七周年之际，举办了系列活动。7月13日，北京万科总经理毛大庆、龙湖地产北京公司总经理邵明晓、阳光100置业集团副总裁范小冲、全经联秘书长杨乐渝、资深地产媒体人蔡鸿岩、经济观察报蓝筹地产主编吕尚春等业内精英做客新浪乐居嘉宾聊天室，并由吕尚春担任主持人，共同探讨地产七年风云变幻。
记忆最深的事
主持人：首先举办这个论坛的背景，一方面正值楼市传媒成立七周年，另一方面，确实从1998年到2010年，行业发生了重大的变化。我想在此之前讲个小插曲，1998年老蔡拿着一个老相机拍下了北京亚北的某一个项目，那是北京最早的商品房雏形，是北京商品房发源地。就这样媒体揭开了这16个商品房的“盖头”。接下来商品房话题备受关注，包括到底这些房子有没有产权，是怎么归类的，这些讨论都推动了北京商品房的诞生。最后皆大欢喜，这16个亚北项目最终获得了产权。从1 999年开始，这些项目也陆续销售完毕。北京房地产市场逐渐进入到规范化进程。我把从1999年到2003年那个阶段比喻为“阳光灿烂的日子”，此阶段土地获取比较充分，开发商对竞争也比较懵懂。但是到2003年“8·31”之后，阳光灿烂的日子就不存在了。土地和资金成了房地产的重要元素。首先请大家回顾一下，2003年到2010年这七年中哪些事情是您印象最深的?
毛大庆：福利分房末班车
记得我刚回北京时是1998年、1999年的时候，那时候北京房地产简直惨得一塌糊涂。当时正好赶上亚洲金融危机，对北京楼市打击特别大。因为北京在1995年时提前释放了不该释放的能量，当时出现了一大批单价2000美元、使用率60％多的项目。如果我们说2004年以后房地产的变化，必须得说1998年到2003年这个阶段。因为没有那一段历史，就不会出现2004年之后的一系列政策。
我印象特别深，我刚来北京的时候，那时候是我一个人，拎着包到处跑，办一个外商独资的办事处都办不下来。记得我跑到一个局领导办公室，一屋子人躲在局长办公室，说“这是咱们最后一次机会了”，就是福利分房末班车。所以1999年到2000年是重要的节点。
邵明晓：“8·31”土地制度改革
房地产发展七年中，有一个最突出的标志就是“8·31”土地制度改革，在此之后房企就可以通过市场化方式拿地，其实龙湖2002年就进北京了，之前一直在找项目。但是土地制度改革才是真正的机会。
房地产作为市场化推进，必须所有价值链都系统地市场化，最根本的是土地市场化。我们对市场化是非常支持的。因为无论是对我们公司战略还是我们的运营体系，都带来了机会。
杨乐渝：面包面粉模式需要反思
我印象很深的就是，我们有一次组织北京开发商和重庆开发商对话。重庆开发商看完几个代表性的项目后大为感叹，说：“北京开发商挣钱真容易。”
重庆是一个相对充分的买方市场。开发商确确实实是以成本、产品为核心。这就是一个充分竞争市场和一个不充分竞争市场的区别。真正在行业里领跑是用产品来说话。我经常讲两个例子，一个就是龙湖，一个是万科。龙湖和万科相对来说注重产品，开始都是做物业管理起家的，它们研究人的需求，关注入的生存空间和生活方式。
但是还有很多房企是靠投机起家的，所以这个模式我们要反思。企业核心的竞争力是产品、成本控制能力、人才储备能力。实际上在这些方面，我们还有大量企业处在粗放经营阶段。
范小冲：很多公司开始走向全国
这七年中国房地产确实迎来了新的一页，“8·31”土地招拍挂，也奠定了后来的发展基础。
重要的就是打破了区域壁垒，很多公司开始走向全国，全国性品牌公司出现。再有一点，房地产开始慢慢走向资本时代，土地招拍挂门槛越来越高。所以开发商必须要充实资本金，要有融资能力，房地产开始进入一个资本时代，资本决定了其扩张能力和未来发展规模。另外，“8·31”之后，地价上涨，房价猛涨，大家意识到了买房增值。很多人买房，房子从过去的居住功能变成了投资功能。这是“8·31”之后带来的几个变化。
行业深层问题
主持人：七年来，房地产确实经历了繁荣发展，对中国经济发展的贡献非常大，以至于现在调控面临“两难”，一旦房地产下滑幅度较大，中国经济增长就会受到影响。在这样的情况下，大家认为房地产行业的深层问题是什么?对于开发商来讲，又如何能长远生存?
毛大庆：简单劳动模式不可持续
房地产受到影响的外部因素很复杂，2004年我们国家人均GDP1269美元，到2008年底3113美元，到今年将近5000美元，这是飞跃性的变化。并且城市化不均衡快速加剧。2004年我们国家没有一个城市GDP超过1万美元，到了2008、2009年有6个城市GDP超过了1万美元。这6个城市及其带动的周边十几个城市，全部都在东部沿海地区。这是改革开放到了2004年左右释放了大量能量。
这又带来了移民潮，这些人快速往这边转移。导致了我们资源不足、能源不足等问题。更可怕的是人口红利，两次叠加释放都是从2004年开始的。我们第一次婴儿潮，1962年到1972年出生了3亿人口，这些人到了2003、2004年的时候普遍在30岁到40岁出头，正是购买力旺盛的时候。 但是不幸的是，2004年第二次婴儿潮的人口，刚好进入18、19岁，第二次婴儿潮人口达到1 7亿人，成为社会的主流购买人群。这些又恰恰释放到了那十几个城市里面，所以多次叠加带来房地产的问题。
再来看宏观经济问题，我们国家外汇储备，1998年才2000多亿美元，从2004到2009年，外汇储备激增，这是我们大量劳动力向外输送的结果。这七年，房价问题，跟这些事情有密切的关系。
这体现了我国改革开放30年发展是以一种比较简单的模式发展，主要是靠人的力量，简单劳动创造的，这个模式不可持续，所以现在中央提出发展模式要转型。
邵明晓：中国到了非常关键的转折点
面对这些问题还要更加理性地来看，作为房地产行业从业者。为什么我们很早的时候就开始建立市场导向、客户视觉，研究公司战略、业务战略还有公司治理，这都是现代企业制度很惯用的方法。
目前中国已经到了一个非常关键的转折点。政府要处理一些非常棘手的两难问题，比如短期来看房地产问题很难解决，但是长期来看这个问题必须要得到改变。
实际上我们已经看到了政府的努力，首先是通过区域经济的整合，这在全国范围内来看也是一个有效的方法。比如重庆的“两江战略”，比如新疆，包括长三角的一些新的开放特区，包括北京的城区合并等等，区域经济背后是产业的整合，就是推动创新、推动产业的持续增长。另外国家在基础设施投资方面，比如在全球高速铁路方面，技术层面已经开始领先，并且开始出口。
在这个时点上，我们要看到，可能政府短期对旁地产行业的依赖会给我们带来一些好的环境和机会。但是一定要面对未来去做一些战略调整。我们没有明确提出持有物业，但是龙湖最早在重庆的时候就开始做这种战略性安排，像重庆北城天街、西城天街。不过我们认为大规模做商业地产，从环境上还没有放开。现在还不敢大规模做商业地产，还是以住宅地产为主，商业地产为辅。
杨乐渝：政府应下大力度扶持商业地产
讲到“两难”，不管从娱乐界还是实操界来讲，都要提出一些建设性的观点。现在好多第三产业，在城市产业结构里面扮演很重要的角色。政府应该下大力度去扶持商业地产和产业地产，使得开发商能够逐渐转变角色，做城市运营商和产业运营商。我觉得这是出路。包括我们的住宅产业化也是未来方向，政府找出路的时候，要有明确的战略思路。
范小冲：城市化绝不是简简单单的房地产
房地产周期时间很长，不能看它短期利益，要有长远想法。中国房地产还有很大机会，城市化所带来的消费升级，动力是非常大的。抓住城市化这样一个机遇，现在的问题是如何把它释放出来，如何真正通过城市化来拉动中国的经济。但是城市化绝对不是简简单单的房地产，还要追求教育、经济、文明等等，要把这些和房地产结合在一起。
2010下半年形势预测
主持人：从长远来看，我想经济结构调整已势在必行，但是短期也需要决策。现在好多人都非常关心该不该买房子、下一步房价会不会下滑。最后请几位嘉宾预测一下今年下半年的市场形势会怎么变。
毛大庆：北京购房建议考虑优秀地段
如果说在北京购房，我建议大家考虑比较优秀的地段。我所说的优秀地段不只是说市中心，还包括地铁、教育因素，如果是购买这两类房子，而且确实是需要房子的人，我认为下半年应该可以购买。
邵明晓：选择比较稳健、成长性更好的产品
如果真的是有住房需求，或者是作为资产配置以及改善居住，不是基于短期炒作，可以选一些比较稳健、成长性更好的产品，一定要买品牌开发商的产品。另外，还要选择好的地段。
蔡鸿岩：九十月份是买房较好时机
今年下半年到九十月份应该是买房比较好的时机。但是也分区域，如果市中心今年下半年有新盘开盘，随时都是好时机。如果是郊区，首先要看配套，一定要看一些实际的政府规划。确实有优质的资源环境，今年下半年买房也没问题。我认为今年下半年特别是到三季度的时候，尤其像上市公司面临着全年的业绩压力，所以会有一些开发商特别是一些上市公司会采取一些促销手段，这些也是购房者要密切关注的市场动态。
杨乐渝：购房者根据市场“语言”判断
我觉得给购房者的建议是要看市场“在说什么”，因为市场本身也是有语言的。比如我们常常知道的是价格，包括销售价格、租金以及成交量都是一种“语言”。这种语言讲什么，大家需要去分析。市场还有其他的语言。比如我们的看房班车，人数每周是增长还是下降。另外，政策出台后，房价究竟跌了没有，这些语言大家都要去分析和判断。很多购房者伴随市场发展也越来越理性，我相信他们应该针对这些语言做出自己的判断。
范小冲：第三季度出手
建议大家花两个月的时间，好好地去看盘，找到比较好的房子，第三季度再出手。
主持人：我们今天论坛就到此为止，感谢各位嘉宾奉献的精彩观点，我们下次再见，也谢谢各位网友的参与!
楼市传媒集团董事长蔡鸿岩把这七年总结为六个字：“政、地、钱，股、市、利”。
“政”指“政策市”加地方政府利益，是此一房产周期的典型特征和市场驱动核心所在。“地”指土地。2004年“8·31”大限，从协议出让转为公开招拍挂，地价在资本市场推波助澜怂恿之下，“与时俱进”一日三翻。“钱”则分为两个层面：银行的钱和百姓的钱。过去七年中国房地产过猛增长，归根结底还是有钱坐底儿，银行助力加热钱逐利招致房产成为了投资品。
“殷”指股市与房地产的七年苟合。2003年央行121号文传递的信号迫使开发商加快上市， “股地拉扯”使得房产“支柱产业”权重地位得到了不该得到的巩固和增大。“市”则指过度的市场化，或可理解为一种“势”利。1998年住房市场化将住房商品属性过度放大，保障住房部分则被忽略淡化。“利”益趋动是这些年楼市疯狂的根本所在。政府、开发商和百姓无不看到凝聚于房地产上的巨大“利”字，当其他多数微利行业逐利生存，将资金纷纷转投房地产时，任何民间投资产品和渠道的微弱回报，都无法阻挡百姓的资金潮水般涌往大城市房产，直至将中国年房产交易额推至去年6万亿元总量的世界之巅。
楼市传媒成立七周年之际，举办了系列活动。7月13日，北京万科总经理毛大庆、龙湖地产北京公司总经理邵明晓、阳光100置业集团副总裁范小冲、全经联秘书长杨乐渝、资深地产媒体人蔡鸿岩、经济观察报蓝筹地产主编吕尚春等业内精英做客新浪乐居嘉宾聊天室，并由吕尚春担任主持人，共同探讨地产七年风云变幻。
记忆最深的事
主持人：首先举办这个论坛的背景，一方面正值楼市传媒成立七周年，另一方面，确实从1998年到2010年，行业发生了重大的变化。我想在此之前讲个小插曲，1998年老蔡拿着一个老相机拍下了北京亚北的某一个项目，那是北京最早的商品房雏形，是北京商品房发源地。就这样媒体揭开了这16个商品房的“盖头”。接下来商品房话题备受关注，包括到底这些房子有没有产权，是怎么归类的，这些讨论都推动了北京商品房的诞生。最后皆大欢喜，这16个亚北项目最终获得了产权。从1 999年开始，这些项目也陆续销售完毕。北京房地产市场逐渐进入到规范化进程。我把从1999年到2003年那个阶段比喻为“阳光灿烂的日子”，此阶段土地获取比较充分，开发商对竞争也比较懵懂。但是到2003年“8·31”之后，阳光灿烂的日子就不存在了。土地和资金成了房地产的重要元素。首先请大家回顾一下，2003年到2010年这七年中哪些事情是您印象最深的?
毛大庆：福利分房末班车
记得我刚回北京时是1998年、1999年的时候，那时候北京房地产简直惨得一塌糊涂。当时正好赶上亚洲金融危机，对北京楼市打击特别大。因为北京在1995年时提前释放了不该释放的能量，当时出现了一大批单价2000美元、使用率60％多的项目。如果我们说2004年以后房地产的变化，必须得说1998年到2003年这个阶段。因为没有那一段历史，就不会出现2004年之后的一系列政策。
我印象特别深，我刚来北京的时候，那时候是我一个人，拎着包到处跑，办一个外商独资的办事处都办不下来。记得我跑到一个局领导办公室，一屋子人躲在局长办公室，说“这是咱们最后一次机会了”，就是福利分房末班车。所以1999年到2000年是重要的节点。
邵明晓：“8·31”土地制度改革
房地产发展七年中，有一个最突出的标志就是“8·31”土地制度改革，在此之后房企就可以通过市场化方式拿地，其实龙湖2002年就进北京了，之前一直在找项目。但是土地制度改革才是真正的机会。
房地产作为市场化推进，必须所有价值链都系统地市场化，最根本的是土地市场化。我们对市场化是非常支持的。因为无论是对我们公司战略还是我们的运营体系，都带来了机会。
杨乐渝：面包面粉模式需要反思
我印象很深的就是，我们有一次组织北京开发商和重庆开发商对话。重庆开发商看完几个代表性的项目后大为感叹，说：“北京开发商挣钱真容易。”
重庆是一个相对充分的买方市场。开发商确确实实是以成本、产品为核心。这就是一个充分竞争市场和一个不充分竞争市场的区别。真正在行业里领跑是用产品来说话。我经常讲两个例子，一个就是龙湖，一个是万科。龙湖和万科相对来说注重产品，开始都是做物业管理起家的，它们研究人的需求，关注入的生存空间和生活方式。
但是还有很多房企是靠投机起家的，所以这个模式我们要反思。企业核心的竞争力是产品、成本控制能力、人才储备能力。实际上在这些方面，我们还有大量企业处在粗放经营阶段。
范小冲：很多公司开始走向全国
这七年中国房地产确实迎来了新的一页，“8·31”土地招拍挂，也奠定了后来的发展基础。
重要的就是打破了区域壁垒，很多公司开始走向全国，全国性品牌公司出现。再有一点，房地产开始慢慢走向资本时代，土地招拍挂门槛越来越高。所以开发商必须要充实资本金，要有融资能力，房地产开始进入一个资本时代，资本决定了其扩张能力和未来发展规模。另外，“8·31”之后，地价上涨，房价猛涨，大家意识到了买房增值。很多人买房，房子从过去的居住功能变成了投资功能。这是“8·31”之后带来的几个变化。
行业深层问题
主持人：七年来，房地产确实经历了繁荣发展，对中国经济发展的贡献非常大，以至于现在调控面临“两难”，一旦房地产下滑幅度较大，中国经济增长就会受到影响。在这样的情况下，大家认为房地产行业的深层问题是什么?对于开发商来讲，又如何能长远生存?
毛大庆：简单劳动模式不可持续
房地产受到影响的外部因素很复杂，2004年我们国家人均GDP1269美元，到2008年底3113美元，到今年将近5000美元，这是飞跃性的变化。并且城市化不均衡快速加剧。2004年我们国家没有一个城市GDP超过1万美元，到了2008、2009年有6个城市GDP超过了1万美元。这6个城市及其带动的周边十几个城市，全部都在东部沿海地区。这是改革开放到了2004年左右释放了大量能量。
这又带来了移民潮，这些人快速往这边转移。导致了我们资源不足、能源不足等问题。更可怕的是人口红利，两次叠加释放都是从2004年开始的。我们第一次婴儿潮，1962年到1972年出生了3亿人口，这些人到了2003、2004年的时候普遍在30岁到40岁出头，正是购买力旺盛的时候。 但是不幸的是，2004年第二次婴儿潮的人口，刚好进入18、19岁，第二次婴儿潮人口达到1 7亿人，成为社会的主流购买人群。这些又恰恰释放到了那十几个城市里面，所以多次叠加带来房地产的问题。
再来看宏观经济问题，我们国家外汇储备，1998年才2000多亿美元，从2004到2009年，外汇储备激增，这是我们大量劳动力向外输送的结果。这七年，房价问题，跟这些事情有密切的关系。
这体现了我国改革开放30年发展是以一种比较简单的模式发展，主要是靠人的力量，简单劳动创造的，这个模式不可持续，所以现在中央提出发展模式要转型。
邵明晓：中国到了非常关键的转折点
面对这些问题还要更加理性地来看，作为房地产行业从业者。为什么我们很早的时候就开始建立市场导向、客户视觉，研究公司战略、业务战略还有公司治理，这都是现代企业制度很惯用的方法。
目前中国已经到了一个非常关键的转折点。政府要处理一些非常棘手的两难问题，比如短期来看房地产问题很难解决，但是长期来看这个问题必须要得到改变。
实际上我们已经看到了政府的努力，首先是通过区域经济的整合，这在全国范围内来看也是一个有效的方法。比如重庆的“两江战略”，比如新疆，包括长三角的一些新的开放特区，包括北京的城区合并等等，区域经济背后是产业的整合，就是推动创新、推动产业的持续增长。另外国家在基础设施投资方面，比如在全球高速铁路方面，技术层面已经开始领先，并且开始出口。
在这个时点上，我们要看到，可能政府短期对旁地产行业的依赖会给我们带来一些好的环境和机会。但是一定要面对未来去做一些战略调整。我们没有明确提出持有物业，但是龙湖最早在重庆的时候就开始做这种战略性安排，像重庆北城天街、西城天街。不过我们认为大规模做商业地产，从环境上还没有放开。现在还不敢大规模做商业地产，还是以住宅地产为主，商业地产为辅。
杨乐渝：政府应下大力度扶持商业地产
讲到“两难”，不管从娱乐界还是实操界来讲，都要提出一些建设性的观点。现在好多第三产业，在城市产业结构里面扮演很重要的角色。政府应该下大力度去扶持商业地产和产业地产，使得开发商能够逐渐转变角色，做城市运营商和产业运营商。我觉得这是出路。包括我们的住宅产业化也是未来方向，政府找出路的时候，要有明确的战略思路。
范小冲：城市化绝不是简简单单的房地产
房地产周期时间很长，不能看它短期利益，要有长远想法。中国房地产还有很大机会，城市化所带来的消费升级，动力是非常大的。抓住城市化这样一个机遇，现在的问题是如何把它释放出来，如何真正通过城市化来拉动中国的经济。但是城市化绝对不是简简单单的房地产，还要追求教育、经济、文明等等，要把这些和房地产结合在一起。
2010下半年形势预测
主持人：从长远来看，我想经济结构调整已势在必行，但是短期也需要决策。现在好多人都非常关心该不该买房子、下一步房价会不会下滑。最后请几位嘉宾预测一下今年下半年的市场形势会怎么变。
毛大庆：北京购房建议考虑优秀地段
如果说在北京购房，我建议大家考虑比较优秀的地段。我所说的优秀地段不只是说市中心，还包括地铁、教育因素，如果是购买这两类房子，而且确实是需要房子的人，我认为下半年应该可以购买。
邵明晓：选择比较稳健、成长性更好的产品
如果真的是有住房需求，或者是作为资产配置以及改善居住，不是基于短期炒作，可以选一些比较稳健、成长性更好的产品，一定要买品牌开发商的产品。另外，还要选择好的地段。
蔡鸿岩：九十月份是买房较好时机
今年下半年到九十月份应该是买房比较好的时机。但是也分区域，如果市中心今年下半年有新盘开盘，随时都是好时机。如果是郊区，首先要看配套，一定要看一些实际的政府规划。确实有优质的资源环境，今年下半年买房也没问题。我认为今年下半年特别是到三季度的时候，尤其像上市公司面临着全年的业绩压力，所以会有一些开发商特别是一些上市公司会采取一些促销手段，这些也是购房者要密切关注的市场动态。
杨乐渝：购房者根据市场“语言”判断
我觉得给购房者的建议是要看市场“在说什么”，因为市场本身也是有语言的。比如我们常常知道的是价格，包括销售价格、租金以及成交量都是一种“语言”。这种语言讲什么，大家需要去分析。市场还有其他的语言。比如我们的看房班车，人数每周是增长还是下降。另外，政策出台后，房价究竟跌了没有，这些语言大家都要去分析和判断。很多购房者伴随市场发展也越来越理性，我相信他们应该针对这些语言做出自己的判断。
范小冲：第三季度出手
建议大家花两个月的时间，好好地去看盘，找到比较好的房子，第三季度再出手。
主持人：我们今天论坛就到此为止，感谢各位嘉宾奉献的精彩观点，我们下次再见，也谢谢各位网友的参与!