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摘 要：《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出，原则上不再建设封闭式小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念。本文针对开放小区会出现的一系列问题，提出几点相关建议。
关键词：封闭式小区 街区制 治安管理
一、引言
我国的城市规划建设管理中存在一些“城市病”亟须治理解决，交通拥堵便是“城市病”之一。推广街区制便是《意见》为破解城市交通拥堵这一难题部署的一个“实招”。然而，《意见》的出台引发了社会的高度关注。我国要推行街区制一定会面临诸多现实问题，比如国人的心理层面。长期以来，我国城市居民经历了四合院、单位大院、封闭式小区等阶段，已习惯封闭式的居所环境。当然，推广街区制绝不是简单的“拆墙运动”，开放小区大门尚需公众的心理适应加配套政策的完善。
二、封闭式小区与街区制的概述
1.封闭式小区。封闭式小区一般是指具有围合结构，进行封闭式管理的小区。目前存在的封闭式小区有两类：一类是在20世纪50年代起，随着工业企业的大批量建设，在建设工厂的同时，建设住宅区，单位主导分房，区域相对封闭，也就是《意见》中所谓的“单位大院”。第二类是在1998年之后，商品房逐渐成为市场主导，开发商建造的居住小区同样采用封闭式围合结构。基于身份认同和私密个人空间的需求，大多数人认为居住在一个有围墙、有物业，与外界保持一定距离的私密小区，是一种高品质的居住追求，所以就更加注重小区的“封闭性”。
封闭式小区的存在必然有利有弊，它的有利之处在于：封闭式小区对于保障治安环境有极大的作用。一是便于物业公司的管理，相对安全，并且能够有效地遏制犯罪的发生。二是减少了外界对小区环境的干扰，免受日益恶化的城市环境带来的负面影响，比如城市交通带来的噪音、脏乱差的卫生情况和拥挤的城市街道。
但是封闭式小区也给城市带来了诸多负面的影响。首先，封闭式小区破坏了住宅与城市公共空间的紧密联系。这样的分隔削弱了城市公共空间的活力，同时，外人禁止进入住宅小区，供人活动的空间也不能成为真正意义上的城市公共空间。其次，封闭式小区致使城市道路密度的严重不足，导致了城市交通的阻塞，加大了城市道路的交通压力，居民出行难度和距离加大。同时还存在社会阶层分化和居住空间分异、人际关系不融洽等社会问题。
2.街区制。街区制，是城市建设布局的一种形式，它的特点是在城市规划的道路边上建设房子，且不设围墙。街区型住宅区注重小区与城市道路系统的有效衔接以及资源景观的共享。这一方面有利于改善城市交通微循环，高密度的“路网”将强化城市空间的渗透性，方便公众出行。另一方面，这也有利于促进公共资源共享，营造更有活力的社区氛围。开放式街区打破了单位大院与封闭式小区对城市的割裂，促进绿地、广场、公共服务设施等城市公共资源的共享。但街区制会增加老人及儿童的交通安全隐患，增大居住区的的噪音干扰，降低居住的舒适度和生活品质。
三、我国推广街区制存在的问题
封闭式小区有相对系统的物业管理，环境、治安也要明显优于开放式小区，即便居住成本高，封闭式小区也更受人们的青睐。推广街区制将带来的新问题是“既得利益者”所担忧的，将现有封闭式小区内的道路改为公用，随之也将会出现一系列的问题。
1.缺乏系统的物业管理，治安状况堪忧。开放小区后，人们最关注的一个问题便是小区的安全隐患。没有物业的良好管理，小区的治安状况不容乐观。首先，行车安全的隐患。开放小区意味着社会车辆可无障碍穿行，而小区人口密度大，老人小孩的人身安全将会遭受威胁，司机面临复杂的行车环境，无形中也存在着极大的安全隐患。其次，生活安全的隐患。绝大多数业主购房的重要考虑因素就是居住环境安全可靠，小区开放可能会给偷窃者提供方便，同样也为小区安保带来极大的挑战。最后，公共安全的隐患。外来车辆入内必将挤占本就稀缺的小区资源，停车难问题首当其冲。很多新建小区以高层为主，车位有限，很可能出现乱停乱放现象，这将轻易打破小区形成的供需平衡。
2.城市环境的负面影响，干扰居民生活。小区一旦实行街区制，则会出现很多沿街商业空间，加之过往车辆的鸣笛声，都有可能会产生噪音扰民以及脏乱差的卫生环境等现象，这无疑会对小区居民的正常生活产生负面影响，小区居民居住的舒适度与生活品质大打折扣，房子的隐形价值也要打折。相应地，小区公共设施的维护也会导致物业管理成本的增加，小区居民的负担将会加重。
3.现有法律法规不完善。在现有法律框架下推广街区制，可能与居民的既得利益产生冲突。按照《物权法》规定，建筑区划内的车库、道路甚至包括绿化，都归业主共同所有。小区开放则意味着小区内公共资源本不富裕的情况下，外来车辆与人员对公共绿地、车位等资源的占据，会带来一系列现实纠纷。所以对于权属的界定、業主的补偿都是推广街区制需要考虑的问题。现有法律还规定，“小区内道路发生的交通事故，原则上应当作为普通民事侵权行为，不属于公安机关交通管理部门的管辖和职责范围，其损害赔偿事宜，应由当事人协商解决。”这意味着小区内一旦发生事故，后续处理及赔偿事宜将面临很多困难。许多法律法规的不完善都造成了推广街区制的重重阻力。
四、完善我国推行街区制的合理化建议
由于人们长期受传统的封闭式居所的影响，接受开放小区仍需要一段时间适应。无论是为了减少制度推行阻力，还是普及开放小区理念，都应自上而下、先易后难，逐步推而广之。换言之，只有先开放政府大楼、企业事业单位大院以及公共机构，让公众看到推行街区制的好处，才能形成社会共识。
1.引入执法部门强化小区治安管理。目前小区安防的第一道防线是在小区大门口，未来安防防线要后移到楼栋。可以通过技术手段的支持，来实现小区的安全防护。一旦小区开放，城市公共空间则可引入执法部门的管理，不仅小区物管、保安必须进一步强化小区治安管理力度，辖区公安机关也应加大治安管理力度，强化对于治安案件的打击力度，最大程度地减少各类治安案件的发生。只有小区安全获得最大程度的保障，小区居民才会欢迎开放小区，实现街区制推广。
2.政府买单维护小区生活环境。小区开放，内部空间变为城市公共空间，城市公共空间的维护应由政府买单进行管理，比如维护绿化、养护地下管网、保养道路、防控设施这些楼体之外的物业管理，以确保业主居住成本不会增加。此外，封闭式小区内的道路属于业主共有，业主购房时都承担了该部分费用，如果推广街区制，业主原先为小区内道路所承担的费用，也应得到该有的补偿。
3.制定与完善相关法律法规。中央基于城市长远发展和公共利益出台政策，公众基于私权利益和自己的居住资源环境而产生担忧，推广街区制只有纳入立法议题并经过广泛商讨博弈，在尊重和保障私权的基础上获得公众满意，才能消除顾虑。在立法上，不仅要重新明确街区绿地、道路、停车位等资源的归属，减免业主对于小区开放资源的负担，给予合理补偿；而且还需要修改房地产、物业管理、城市规划等方面的法律法规，就物业管理、环境、街区安全等问题完善配套制度措施，确保开放小区后居民的权益不会受损。
五、结语
细读《意见》原文，“原则上”、“逐步”等字眼体现出政策落地必将是一个循序渐进的过程。实施逐步打开封闭小区和单位大院要依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。从国际经验看，开放街区确实是符合效率最大化原则的城市规划建设思路。但也应承认，推广街区制，中国还有很长的路要走。
参考文献：
[1]邓锋. 我国封闭式小区与西方私有社区比较研究[J]. 城市问题，2011（11）：2-8.
[2]魏薇，秦洛峰. 对中国城市封闭住区的解读[J]. 建筑学报，2011（2）：5-8.
关键词：封闭式小区 街区制 治安管理
一、引言
我国的城市规划建设管理中存在一些“城市病”亟须治理解决，交通拥堵便是“城市病”之一。推广街区制便是《意见》为破解城市交通拥堵这一难题部署的一个“实招”。然而，《意见》的出台引发了社会的高度关注。我国要推行街区制一定会面临诸多现实问题，比如国人的心理层面。长期以来，我国城市居民经历了四合院、单位大院、封闭式小区等阶段，已习惯封闭式的居所环境。当然，推广街区制绝不是简单的“拆墙运动”，开放小区大门尚需公众的心理适应加配套政策的完善。
二、封闭式小区与街区制的概述
1.封闭式小区。封闭式小区一般是指具有围合结构，进行封闭式管理的小区。目前存在的封闭式小区有两类：一类是在20世纪50年代起，随着工业企业的大批量建设，在建设工厂的同时，建设住宅区，单位主导分房，区域相对封闭，也就是《意见》中所谓的“单位大院”。第二类是在1998年之后，商品房逐渐成为市场主导，开发商建造的居住小区同样采用封闭式围合结构。基于身份认同和私密个人空间的需求，大多数人认为居住在一个有围墙、有物业，与外界保持一定距离的私密小区，是一种高品质的居住追求，所以就更加注重小区的“封闭性”。
封闭式小区的存在必然有利有弊，它的有利之处在于：封闭式小区对于保障治安环境有极大的作用。一是便于物业公司的管理，相对安全，并且能够有效地遏制犯罪的发生。二是减少了外界对小区环境的干扰，免受日益恶化的城市环境带来的负面影响，比如城市交通带来的噪音、脏乱差的卫生情况和拥挤的城市街道。
但是封闭式小区也给城市带来了诸多负面的影响。首先，封闭式小区破坏了住宅与城市公共空间的紧密联系。这样的分隔削弱了城市公共空间的活力，同时，外人禁止进入住宅小区，供人活动的空间也不能成为真正意义上的城市公共空间。其次，封闭式小区致使城市道路密度的严重不足，导致了城市交通的阻塞，加大了城市道路的交通压力，居民出行难度和距离加大。同时还存在社会阶层分化和居住空间分异、人际关系不融洽等社会问题。
2.街区制。街区制，是城市建设布局的一种形式，它的特点是在城市规划的道路边上建设房子，且不设围墙。街区型住宅区注重小区与城市道路系统的有效衔接以及资源景观的共享。这一方面有利于改善城市交通微循环，高密度的“路网”将强化城市空间的渗透性，方便公众出行。另一方面，这也有利于促进公共资源共享，营造更有活力的社区氛围。开放式街区打破了单位大院与封闭式小区对城市的割裂，促进绿地、广场、公共服务设施等城市公共资源的共享。但街区制会增加老人及儿童的交通安全隐患，增大居住区的的噪音干扰，降低居住的舒适度和生活品质。
三、我国推广街区制存在的问题
封闭式小区有相对系统的物业管理，环境、治安也要明显优于开放式小区，即便居住成本高，封闭式小区也更受人们的青睐。推广街区制将带来的新问题是“既得利益者”所担忧的，将现有封闭式小区内的道路改为公用，随之也将会出现一系列的问题。
1.缺乏系统的物业管理，治安状况堪忧。开放小区后，人们最关注的一个问题便是小区的安全隐患。没有物业的良好管理，小区的治安状况不容乐观。首先，行车安全的隐患。开放小区意味着社会车辆可无障碍穿行，而小区人口密度大，老人小孩的人身安全将会遭受威胁，司机面临复杂的行车环境，无形中也存在着极大的安全隐患。其次，生活安全的隐患。绝大多数业主购房的重要考虑因素就是居住环境安全可靠，小区开放可能会给偷窃者提供方便，同样也为小区安保带来极大的挑战。最后，公共安全的隐患。外来车辆入内必将挤占本就稀缺的小区资源，停车难问题首当其冲。很多新建小区以高层为主，车位有限，很可能出现乱停乱放现象，这将轻易打破小区形成的供需平衡。
2.城市环境的负面影响，干扰居民生活。小区一旦实行街区制，则会出现很多沿街商业空间，加之过往车辆的鸣笛声，都有可能会产生噪音扰民以及脏乱差的卫生环境等现象，这无疑会对小区居民的正常生活产生负面影响，小区居民居住的舒适度与生活品质大打折扣，房子的隐形价值也要打折。相应地，小区公共设施的维护也会导致物业管理成本的增加，小区居民的负担将会加重。
3.现有法律法规不完善。在现有法律框架下推广街区制，可能与居民的既得利益产生冲突。按照《物权法》规定，建筑区划内的车库、道路甚至包括绿化，都归业主共同所有。小区开放则意味着小区内公共资源本不富裕的情况下，外来车辆与人员对公共绿地、车位等资源的占据，会带来一系列现实纠纷。所以对于权属的界定、業主的补偿都是推广街区制需要考虑的问题。现有法律还规定，“小区内道路发生的交通事故，原则上应当作为普通民事侵权行为，不属于公安机关交通管理部门的管辖和职责范围，其损害赔偿事宜，应由当事人协商解决。”这意味着小区内一旦发生事故，后续处理及赔偿事宜将面临很多困难。许多法律法规的不完善都造成了推广街区制的重重阻力。
四、完善我国推行街区制的合理化建议
由于人们长期受传统的封闭式居所的影响，接受开放小区仍需要一段时间适应。无论是为了减少制度推行阻力，还是普及开放小区理念，都应自上而下、先易后难，逐步推而广之。换言之，只有先开放政府大楼、企业事业单位大院以及公共机构，让公众看到推行街区制的好处，才能形成社会共识。
1.引入执法部门强化小区治安管理。目前小区安防的第一道防线是在小区大门口，未来安防防线要后移到楼栋。可以通过技术手段的支持，来实现小区的安全防护。一旦小区开放，城市公共空间则可引入执法部门的管理，不仅小区物管、保安必须进一步强化小区治安管理力度，辖区公安机关也应加大治安管理力度，强化对于治安案件的打击力度，最大程度地减少各类治安案件的发生。只有小区安全获得最大程度的保障，小区居民才会欢迎开放小区，实现街区制推广。
2.政府买单维护小区生活环境。小区开放，内部空间变为城市公共空间，城市公共空间的维护应由政府买单进行管理，比如维护绿化、养护地下管网、保养道路、防控设施这些楼体之外的物业管理，以确保业主居住成本不会增加。此外，封闭式小区内的道路属于业主共有，业主购房时都承担了该部分费用，如果推广街区制，业主原先为小区内道路所承担的费用，也应得到该有的补偿。
3.制定与完善相关法律法规。中央基于城市长远发展和公共利益出台政策，公众基于私权利益和自己的居住资源环境而产生担忧，推广街区制只有纳入立法议题并经过广泛商讨博弈，在尊重和保障私权的基础上获得公众满意，才能消除顾虑。在立法上，不仅要重新明确街区绿地、道路、停车位等资源的归属，减免业主对于小区开放资源的负担，给予合理补偿；而且还需要修改房地产、物业管理、城市规划等方面的法律法规，就物业管理、环境、街区安全等问题完善配套制度措施，确保开放小区后居民的权益不会受损。
五、结语
细读《意见》原文，“原则上”、“逐步”等字眼体现出政策落地必将是一个循序渐进的过程。实施逐步打开封闭小区和单位大院要依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益。从国际经验看，开放街区确实是符合效率最大化原则的城市规划建设思路。但也应承认，推广街区制，中国还有很长的路要走。
参考文献：
[1]邓锋. 我国封闭式小区与西方私有社区比较研究[J]. 城市问题，2011（11）：2-8.
[2]魏薇，秦洛峰. 对中国城市封闭住区的解读[J]. 建筑学报，2011（2）：5-8.