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摘 要：近十年来我国商品住宅价格涨幅剧烈，房价已然成为大众热议的话题。本文以海口市作为研究对象，从影响房价供给因素出发，收集若干指标近十年数据。采用Eviews计量分析研究，得出在所选择的对房价具有影响的供给因素中，商品住宅房投资额对城市商品住宅价格影响最为显著，得出商品住宅房投资额增加一单位，将导致商品住宅房价平均增加0.00608单位。
关键词：房价 计量分析 供给因素
一、问题的提出
1998年取消福利分房之后，我国住宅产业迅速崛起，商品房房价普遍持续上涨，到2007年全国大中城市房价上涨幅度达到24.65%。房价适度的上涨有利于房地产市场的稳定，还能够促使资源的合理配置，但房价过快增长会不利于居民的生活质量，并且还会导致人才流失，增大银行信贷风险等影响。因此研究商品住宅价格受哪些因素的影响对国民经济健康发展和人们生活水平的提高有着重大意义。由于海南省是一个典型的房价迅速上涨的城市，本文选定海南省下的海口市作为研究对象来分析商品住宅价格的影响因素。商品住宅房属于商品，而商品的价格受供给和需求的影响，本文就供给方面探究影响海口商品住宅房价格的因素。
二、理论综述
在国外，对于商品住宅房价格问题的研究相当成熟，各种因素对商品住宅房价格影响的定量、定性研究都很充分。如Mankiw和Weil利用国家人口数量指标的变化，研究美国20世纪70年代的住房价格上涨的单因素研究;Bartil实证研究揭示住宅价格上涨受人口和就业镇长的影响的多因素研究。
在我国近年涉及商品住宅价格方面的研究较国外有些落后，但相关研究也相当广泛。如陈殿阁对住宅商品价格形成机制进行了分析，深入研究了住宅商品房市场“三高”特点—高价格、高需求、高供给，并提出完善住宅商品房价格形成机制的对策。同时，一些硕士论文也开始关注商品住宅房价格问题。
可见商品住宅价格受哪些因素的影响已经引起人们的广泛研究。
三、模型的设定
3.1.影响因素分析
（1）商品住宅完成投资额
是指房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租商品住宅房屋工程及配套的服务设施所完成的投资额，商品住宅完成投资额相当于开发商生产成本，当单位面积商品住宅所投入的投资额越大那么单位面积的商品住宅成本就会提高。所以商品住宅完成投资额会影响商品住宅房的价格且较一般因素影响突出。
（2）住宅新开发面积
是指在报告期内新开工建设的住宅房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的住宅房屋面积和上期停缓而在本期恢复施工住宅房屋面积。住宅新开发面积能够决定未来商品住宅房的供给量，根据价格供给需求理论可知该因素对商品住宅房价格有着重要影响。
（3）商品住宅竣工面积
每年商品住宅竣工面积相当于每年的最新生产提供的商品住宅的供给量，根据供给理论供给增加或减少会影响价格变动，所以商品住宅竣工面积作为影响商品住宅平均销售价格的因素。
3.2.模型设定
Y代表海口住宅平均销售销售价、X1代表海口商品住宅完成投资额、X2代表海口住宅新开发面积、X3代表海口商品住宅竣工面积。基于上述变量，初步建立模型
Y =b0+b1*X1+b2*X2+b3*X3+ui
其中ui为未纳入模型中的其他变量，称之为随机误差项。
四.数据计量工具处理
本文以2000-2016年《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》所查找的海口商品住宅房有关数据为支撑来进行计量研究。运用Eviews5.1对数据进行估计。
X1的系数为0.0016，表明商品住宅完成投资额每变动一个百分点，商品住宅房的价格同方向变动0.0016个单位。商品住宅完成投资额可以视为商品房的成本，所以投资额的增加会带动商品住宅房房价的增长就很正常。
X2的系数为0.0004，表明住宅新开发面积每变动一个百分点，商品住宅房的价格会同方向变动0.0004个单位。商品住宅新开发面积增加本应视为商品房供给的增加，按照经济学规律，商品房价格应该下降，而计算出的结果上升，这可能是因为受地价增长过快以及存在部分投机者利用炒房来获利等原因导致。
X3的系数为0.0003，表明商品住宅竣工面积与商品房价格同方向变动，并且商品住宅竣工面积每变动一个百分点，商品住宅房价格变动0.0003个百分点。同样的，商品住宅竣工面积增加意味着住宅房供给的增加，但住宅房价格却上升了。其中一个重要原因是供给的商品住宅房存在着与消费者需求结构不符的现象。这导致供给的商品住宅房虽然在增加，但商品房价格却没有下降反而上涨的现象。
R2=0.7726，表明模型对数据拟合一般。F=14.7226，其P值为0.000180明显小于α=0.05，说明模型中所有解释变量整体上对被解释变量有显著影响，模型线性关系显著。商品住宅完成投资额（X1）、住宅新开发面积（X2）、商品住宅竣工面积（X3）的t值均小于2表明這些变量对住宅平均销售销售价格Y均没有显著性影响。这与查询文献结果不符，需要进一步分析。
由于本题中Std. Error=1393.679过大，可能存在多重共线性，现对其进行计量经济检验：
通过计算表明各解释变量与被解释变量住宅平均销售销售价格存在较高相关，且解释变量之间也是两两高度相关的。按照逐步回归原理建立模型。发现Y与X1建立的回归模型拟合程度一般，t检验F检验均通过。Y与X1、X2建立的回归模型中F检验通过，但X2的t检验未通过所以该模型不成立。Y与X1、X3建立的回归模型中
拟合优度有所提高但X3的t检验未通过。
经过以上逐步引入检验过程，最终确定从供给角度海口商品住宅价格函数为 Y= 2593.879 + 0.00227*X1
R2=0.7637，表明模型对样本数据拟合优度一般。商品住宅完成投资额（X1）的t值大于2，说明商品住宅完成投资额（X1）对住宅平均销售销售价格（Y）有显著影响。F=48.4895 大于临界值，其P值0.000039也明显小于，F检验通过，表明模型线性关系显著。在一元线性回归模型中t检验和F检验是等价的。
计量经济学检验
对所建立的回归模型进行计量经济学检验
通过偏相关系数检验发现所建立的Y与X1 的海口住宅房价格模型存在一阶自相关性。
使用广义差分法进行调整，调整后模型的DW=2.3173，n=16，k=1，取显著性水平α=0.05时，查表得dL=1.106，dU=1.371，而dU<2.3173=DW<4-dU，说明模型不存在一阶自相关性。
因此，海口商品住宅房销售价格模型为
Y= 8910.01+ 0.000608*X1
（15856.4）（0.001092）
T=（0.561919）（0.556547）
R2=0.8994 R2=0.8839 F=58.0981 DW=2.3173
该模型表明，当商品住宅完成投资额变动1单位，住宅平均销售销售价格会随之变动0.000608单位，并且同方向变动。
总结
本文以海口城市作为研究对象，从供给的角度来分析商品住宅房价格与哪些因素有关。通过查询文献选取海口商品住宅完成投资额、住宅新开发面积、商品住宅竣工面积作为解释变量，利用统计年鉴查询相关数据建立了一个多元回归模型，经过经济意义检验，统计检验包括拟合优度检验、t检验、F检验，计量经济检验包括多重共线性检验、自相关检验、异方差检验。最终，就所做模型而言，得出海口住宅商品房平均销售价格与商品住宅完成投资额存在紧密关系。发现海口商品住宅平均销售价格会随着商品住宅投资额增加而上升即两者正相关。所以海口相关部门如果想要控制房价可以从海口地区的商品住宅投资额入手同时监控一定投资额情况下商品住宅房建设数量的范围。如果限制了商品住在投资额情况下，房地产开发商减少了商品住宅完成的面积，那么商品住宅的平均销售价格可能还会居高不下甚至上涨。
参考文献
[1]翟清原.宏观经济因素的需求和供给与房价上涨[J].吉林工程技术师范学院学报，2018，34（07）：17-19.
[2]郭子睿，陈骁，魏伟，张明.中国城市房价驱动因素剖析：以35个大中城市为例[J].金融
横，2017（11）：27-36.
[3]孫怡然. 我国住宅商品房市场价格的影响因素研究[D].中国石油大学（北京），2016.
[4]于淼.浅谈目前房地产价格的影响因素[J].黑龙江科技信息，2008（24）：112.
作者简介：
李旭帅（1999—），男，汉族，安徽淮南人，单位：安徽财经大学经济学院，2016级本科生，经济学专业。
关键词：房价 计量分析 供给因素
一、问题的提出
1998年取消福利分房之后，我国住宅产业迅速崛起，商品房房价普遍持续上涨，到2007年全国大中城市房价上涨幅度达到24.65%。房价适度的上涨有利于房地产市场的稳定，还能够促使资源的合理配置，但房价过快增长会不利于居民的生活质量，并且还会导致人才流失，增大银行信贷风险等影响。因此研究商品住宅价格受哪些因素的影响对国民经济健康发展和人们生活水平的提高有着重大意义。由于海南省是一个典型的房价迅速上涨的城市，本文选定海南省下的海口市作为研究对象来分析商品住宅价格的影响因素。商品住宅房属于商品，而商品的价格受供给和需求的影响，本文就供给方面探究影响海口商品住宅房价格的因素。
二、理论综述
在国外，对于商品住宅房价格问题的研究相当成熟，各种因素对商品住宅房价格影响的定量、定性研究都很充分。如Mankiw和Weil利用国家人口数量指标的变化，研究美国20世纪70年代的住房价格上涨的单因素研究;Bartil实证研究揭示住宅价格上涨受人口和就业镇长的影响的多因素研究。
在我国近年涉及商品住宅价格方面的研究较国外有些落后，但相关研究也相当广泛。如陈殿阁对住宅商品价格形成机制进行了分析，深入研究了住宅商品房市场“三高”特点—高价格、高需求、高供给，并提出完善住宅商品房价格形成机制的对策。同时，一些硕士论文也开始关注商品住宅房价格问题。
可见商品住宅价格受哪些因素的影响已经引起人们的广泛研究。
三、模型的设定
3.1.影响因素分析
（1）商品住宅完成投资额
是指房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租商品住宅房屋工程及配套的服务设施所完成的投资额，商品住宅完成投资额相当于开发商生产成本，当单位面积商品住宅所投入的投资额越大那么单位面积的商品住宅成本就会提高。所以商品住宅完成投资额会影响商品住宅房的价格且较一般因素影响突出。
（2）住宅新开发面积
是指在报告期内新开工建设的住宅房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的住宅房屋面积和上期停缓而在本期恢复施工住宅房屋面积。住宅新开发面积能够决定未来商品住宅房的供给量，根据价格供给需求理论可知该因素对商品住宅房价格有着重要影响。
（3）商品住宅竣工面积
每年商品住宅竣工面积相当于每年的最新生产提供的商品住宅的供给量，根据供给理论供给增加或减少会影响价格变动，所以商品住宅竣工面积作为影响商品住宅平均销售价格的因素。
3.2.模型设定
Y代表海口住宅平均销售销售价、X1代表海口商品住宅完成投资额、X2代表海口住宅新开发面积、X3代表海口商品住宅竣工面积。基于上述变量，初步建立模型
Y =b0+b1*X1+b2*X2+b3*X3+ui
其中ui为未纳入模型中的其他变量，称之为随机误差项。
四.数据计量工具处理
本文以2000-2016年《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》所查找的海口商品住宅房有关数据为支撑来进行计量研究。运用Eviews5.1对数据进行估计。
X1的系数为0.0016，表明商品住宅完成投资额每变动一个百分点，商品住宅房的价格同方向变动0.0016个单位。商品住宅完成投资额可以视为商品房的成本，所以投资额的增加会带动商品住宅房房价的增长就很正常。
X2的系数为0.0004，表明住宅新开发面积每变动一个百分点，商品住宅房的价格会同方向变动0.0004个单位。商品住宅新开发面积增加本应视为商品房供给的增加，按照经济学规律，商品房价格应该下降，而计算出的结果上升，这可能是因为受地价增长过快以及存在部分投机者利用炒房来获利等原因导致。
X3的系数为0.0003，表明商品住宅竣工面积与商品房价格同方向变动，并且商品住宅竣工面积每变动一个百分点，商品住宅房价格变动0.0003个百分点。同样的，商品住宅竣工面积增加意味着住宅房供给的增加，但住宅房价格却上升了。其中一个重要原因是供给的商品住宅房存在着与消费者需求结构不符的现象。这导致供给的商品住宅房虽然在增加，但商品房价格却没有下降反而上涨的现象。
R2=0.7726，表明模型对数据拟合一般。F=14.7226，其P值为0.000180明显小于α=0.05，说明模型中所有解释变量整体上对被解释变量有显著影响，模型线性关系显著。商品住宅完成投资额（X1）、住宅新开发面积（X2）、商品住宅竣工面积（X3）的t值均小于2表明這些变量对住宅平均销售销售价格Y均没有显著性影响。这与查询文献结果不符，需要进一步分析。
由于本题中Std. Error=1393.679过大，可能存在多重共线性，现对其进行计量经济检验：
通过计算表明各解释变量与被解释变量住宅平均销售销售价格存在较高相关，且解释变量之间也是两两高度相关的。按照逐步回归原理建立模型。发现Y与X1建立的回归模型拟合程度一般，t检验F检验均通过。Y与X1、X2建立的回归模型中F检验通过，但X2的t检验未通过所以该模型不成立。Y与X1、X3建立的回归模型中
拟合优度有所提高但X3的t检验未通过。
经过以上逐步引入检验过程，最终确定从供给角度海口商品住宅价格函数为 Y= 2593.879 + 0.00227*X1
R2=0.7637，表明模型对样本数据拟合优度一般。商品住宅完成投资额（X1）的t值大于2，说明商品住宅完成投资额（X1）对住宅平均销售销售价格（Y）有显著影响。F=48.4895 大于临界值，其P值0.000039也明显小于，F检验通过，表明模型线性关系显著。在一元线性回归模型中t检验和F检验是等价的。
计量经济学检验
对所建立的回归模型进行计量经济学检验
通过偏相关系数检验发现所建立的Y与X1 的海口住宅房价格模型存在一阶自相关性。
使用广义差分法进行调整，调整后模型的DW=2.3173，n=16，k=1，取显著性水平α=0.05时，查表得dL=1.106，dU=1.371，而dU<2.3173=DW<4-dU，说明模型不存在一阶自相关性。
因此，海口商品住宅房销售价格模型为
Y= 8910.01+ 0.000608*X1
（15856.4）（0.001092）
T=（0.561919）（0.556547）
R2=0.8994 R2=0.8839 F=58.0981 DW=2.3173
该模型表明，当商品住宅完成投资额变动1单位，住宅平均销售销售价格会随之变动0.000608单位，并且同方向变动。
总结
本文以海口城市作为研究对象，从供给的角度来分析商品住宅房价格与哪些因素有关。通过查询文献选取海口商品住宅完成投资额、住宅新开发面积、商品住宅竣工面积作为解释变量，利用统计年鉴查询相关数据建立了一个多元回归模型，经过经济意义检验，统计检验包括拟合优度检验、t检验、F检验，计量经济检验包括多重共线性检验、自相关检验、异方差检验。最终，就所做模型而言，得出海口住宅商品房平均销售价格与商品住宅完成投资额存在紧密关系。发现海口商品住宅平均销售价格会随着商品住宅投资额增加而上升即两者正相关。所以海口相关部门如果想要控制房价可以从海口地区的商品住宅投资额入手同时监控一定投资额情况下商品住宅房建设数量的范围。如果限制了商品住在投资额情况下，房地产开发商减少了商品住宅完成的面积，那么商品住宅的平均销售价格可能还会居高不下甚至上涨。
参考文献
[1]翟清原.宏观经济因素的需求和供给与房价上涨[J].吉林工程技术师范学院学报，2018，34（07）：17-19.
[2]郭子睿，陈骁，魏伟，张明.中国城市房价驱动因素剖析：以35个大中城市为例[J].金融
横，2017（11）：27-36.
[3]孫怡然. 我国住宅商品房市场价格的影响因素研究[D].中国石油大学（北京），2016.
[4]于淼.浅谈目前房地产价格的影响因素[J].黑龙江科技信息，2008（24）：112.
作者简介：
李旭帅（1999—），男，汉族，安徽淮南人，单位：安徽财经大学经济学院，2016级本科生，经济学专业。