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摘 要： 我国在住房改革的实践过程中，分化出了“夹心层”这样一个庞大的群体，他们需要一种新的产权保障模式来完善当前的住房结构与层次。共有产权住房制度的提出和实践，为缓解“夹心层”群体住房问题提供了新的思路。总结英国共有产权住房的经验，对促进我国共有产权住房制度的优化具有一定借鉴意义。
关键词： 共有产权住房制度；夹心层群体；住房保障
【中图分类号】 F293.31 【文献标识码】 A 【文章编号】 2236-1879（2018）03-0188-01
在很长一段时期内，我国的经济适用房一直是采取只售不租的供应方式，直到2004年《经济适用住房管理办法》出台，才提出实行租售并举。在《住房城乡建设部关于做好2014年住房保障工作的通知》中明确提出将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。2017年8月3日，北京市住房城乡建设委会起草了《北京市共有產权住房管理暂行办法》，使得“共有产权住房”引起了人们的高度关注和热烈讨论。在我国积极推进共有产权制度建设的背景下，研究英国的制度发展及实践，对完善我国共有产权制度的发展大有裨益。
一、英国的共有产权住房制度概述
（一）英国共有产权住房的类型。
英国自1980年开始实施共有产权制度至今已经有30多年，其共有产权住房制度已经逐渐成型并向成熟阶段发展。英国的共有产权住房制度，包括共有产权和共享权益两类住房，都属于有政府政策支持的、面对特定对象供应的过渡性住房，并与公共租赁住房一起，被明确界定为“可负担住房”的内容。英国的共有产权住房，是政府对有一定购房能力，但又难以短时间内承担全部购房款项的部分群体设计的分阶段购买住房的方式。英国共享权益住房由住房协会作为政府的代表机构向符合条件的购房者提供长期免息的贷款，以此来对购房者的购买行为提供住房金融支持。
（二）英国共有产权住房的发展历程。
自1980年“共有产权计划”启动后，共有产权住房制度便在英国开始实施。2006年后，为了结合“共有产权计划”和“居者有其屋计划”各自的优点，进一步扩大保障规模，英国政府又推出了“新居者有其屋计划”，以此来资助大约10万个家庭在2010年之前拥有自己的住房。它由3项目子计划组成，包括“新建住房购买计划”、“公开市场购买计划”和“社会住房购买计划”。
新建住房购买计划，意在鼓励购房人通住房协会共同享有房屋产权。购房者首期至少购买住房25%的产权，住房的供应者将持有剩余部分的产权，并向购房者收取租金。当购房人支付能力提高之后，可以购买剩余部分的产权。公开市场购买计划，意在鼓励购房人购买部分产权并通过政府贷款的方式支付剩余产权。购房人通过其他的信贷支持在公开的市场上购买住房75%的产权，剩余25%产权以贷款形式，由专门机构和政府各支付一半。社会住房购买计划，意在鼓励租户购买其目前租住房屋的完全或部分产权。购房人可以先支付至少25%的产权，对于剩余部分的产权，购房人每年按剩余产权价值的2.75%到3%的比重交纳租金。
二、英国共有产权住房实施绩效
（一）取得的主要成效
1.实现更高的供给效率。
相比建造社会租赁住房，建造共有产权住房只需政府更少的资金补助。而且共有产权住房收取的租金比社会住房收取的租金要高。因此，共有产权住房是一种既满足中低收入家庭住房需求，又提供比社会住房更少政府补助的住房方式。
2.腾出社会住房。
共有产权住房计划能使一些收入状况较好的社会住房申请人转向为共有产权住房申请人，有效减少社会住房压力。贫困家庭对社会住房的迫切需求和部分中低收入家庭对自有住房的美好愿望能同时满足。
3.分享住房增值收益。
政府寻求通过扩展住房所有权来改善低收入家庭的资产价值和财富分布。拥有住房即表明拥有资产增值机会，共有产权住房给了中低收入家庭踏上住房阶梯的一个机会。
（二）存在的问题
1.流动性欠缺。
英国政府对共有产权住房的管制非常严格，也导致共有产权住房流动性不足。共有产权住户若想将其住房出售，必须由住房协会指定人选，这个过程至少需8个星期。
2.灵活性不足。
共有产权住房管理的灵活性也面临不足。住房协会通常要对住户做一系列长达数月的财务评估和测试，以判析住户的可支付能力，这个过程繁琐耗时，降低了共有产权住房应有的灵活性。
3.面临房价下降风险。
旨在让居民和政府共享房价上涨收益的共有产权住房，最大的风险在于房价一旦停止上涨或出现下跌，则使居民和政府一起分担房价下跌的风险，尤其是个人要承受房价下跌带来的负资产风险和巨大痛苦。
三、英国共有产权住房对中国的启示
（一）完善住房体系，解决“夹心层”住房问题。
我国商品房市场的门槛过高，住房购买首付款比例要求也过高，导致广大中低收入者买不起或租不起商品房，另一方面，大量夹心层人群既被商品房市场遗弃，又被住房保障忽略，其住房需求得不到满足。共有产权模式就可以满足这部分家庭拥有自己住房的需求，也可以让他们有机会分享资产增值的收益。
（二）解决资金筹措难题。
通过共有产权筹措部分中低收入群体的资金，共同建设类似保障房性质的福利房。同时，对属于国家的产权收取租金，一方面有助于筹措资金建设更多的共有产权住房，另一方面有助于激励购房者购买更多的产权或者逐步退出共有产权住房，从而保证了共有产权住房的良性循环。
（三）明确界定清楚产权份额。
我国发展共有产权住房，必须要制定明确的制度标准，制定以按份共有产权为前提的上市交易收益分成办法，明确界定清楚政府和居民的产权份额，同时，明确在满足一定年限上市交易时，政府应按产权份额收回本金和增值收益，避免政府政策优惠落到购房人自己手中，减少保障房违规分配谋取利益等问题。
（四）管理机构专业化和市场化。
目前，我国许多地方成立了专门负责保障性住房建设的机构，但仍具有行政性质，政府角色存在不合理兼任。建立专门负责保障性住房的独立于政府之外的机构，提高机构管理人员的专业素质，政府将更多地专业事项交由专门的机构负责，保留监督的权利，促进保障房的健康发展。
参考文献
[1] 雨山.共有产权住房制度问题研究[J].上海房地，2014
[2] 梁爽.英国共有产权住房制度及对我国的启示[J].中国房地产，2014
[3] 黄忠华，杜雪君，虞晓芬.英国共有产权住房的实践、经验及对我国的启示[J].中国房地产，2016.
关键词： 共有产权住房制度；夹心层群体；住房保障
【中图分类号】 F293.31 【文献标识码】 A 【文章编号】 2236-1879（2018）03-0188-01
在很长一段时期内，我国的经济适用房一直是采取只售不租的供应方式，直到2004年《经济适用住房管理办法》出台，才提出实行租售并举。在《住房城乡建设部关于做好2014年住房保障工作的通知》中明确提出将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。2017年8月3日，北京市住房城乡建设委会起草了《北京市共有產权住房管理暂行办法》，使得“共有产权住房”引起了人们的高度关注和热烈讨论。在我国积极推进共有产权制度建设的背景下，研究英国的制度发展及实践，对完善我国共有产权制度的发展大有裨益。
一、英国的共有产权住房制度概述
（一）英国共有产权住房的类型。
英国自1980年开始实施共有产权制度至今已经有30多年，其共有产权住房制度已经逐渐成型并向成熟阶段发展。英国的共有产权住房制度，包括共有产权和共享权益两类住房，都属于有政府政策支持的、面对特定对象供应的过渡性住房，并与公共租赁住房一起，被明确界定为“可负担住房”的内容。英国的共有产权住房，是政府对有一定购房能力，但又难以短时间内承担全部购房款项的部分群体设计的分阶段购买住房的方式。英国共享权益住房由住房协会作为政府的代表机构向符合条件的购房者提供长期免息的贷款，以此来对购房者的购买行为提供住房金融支持。
（二）英国共有产权住房的发展历程。
自1980年“共有产权计划”启动后，共有产权住房制度便在英国开始实施。2006年后，为了结合“共有产权计划”和“居者有其屋计划”各自的优点，进一步扩大保障规模，英国政府又推出了“新居者有其屋计划”，以此来资助大约10万个家庭在2010年之前拥有自己的住房。它由3项目子计划组成，包括“新建住房购买计划”、“公开市场购买计划”和“社会住房购买计划”。
新建住房购买计划，意在鼓励购房人通住房协会共同享有房屋产权。购房者首期至少购买住房25%的产权，住房的供应者将持有剩余部分的产权，并向购房者收取租金。当购房人支付能力提高之后，可以购买剩余部分的产权。公开市场购买计划，意在鼓励购房人购买部分产权并通过政府贷款的方式支付剩余产权。购房人通过其他的信贷支持在公开的市场上购买住房75%的产权，剩余25%产权以贷款形式，由专门机构和政府各支付一半。社会住房购买计划，意在鼓励租户购买其目前租住房屋的完全或部分产权。购房人可以先支付至少25%的产权，对于剩余部分的产权，购房人每年按剩余产权价值的2.75%到3%的比重交纳租金。
二、英国共有产权住房实施绩效
（一）取得的主要成效
1.实现更高的供给效率。
相比建造社会租赁住房，建造共有产权住房只需政府更少的资金补助。而且共有产权住房收取的租金比社会住房收取的租金要高。因此，共有产权住房是一种既满足中低收入家庭住房需求，又提供比社会住房更少政府补助的住房方式。
2.腾出社会住房。
共有产权住房计划能使一些收入状况较好的社会住房申请人转向为共有产权住房申请人，有效减少社会住房压力。贫困家庭对社会住房的迫切需求和部分中低收入家庭对自有住房的美好愿望能同时满足。
3.分享住房增值收益。
政府寻求通过扩展住房所有权来改善低收入家庭的资产价值和财富分布。拥有住房即表明拥有资产增值机会，共有产权住房给了中低收入家庭踏上住房阶梯的一个机会。
（二）存在的问题
1.流动性欠缺。
英国政府对共有产权住房的管制非常严格，也导致共有产权住房流动性不足。共有产权住户若想将其住房出售，必须由住房协会指定人选，这个过程至少需8个星期。
2.灵活性不足。
共有产权住房管理的灵活性也面临不足。住房协会通常要对住户做一系列长达数月的财务评估和测试，以判析住户的可支付能力，这个过程繁琐耗时，降低了共有产权住房应有的灵活性。
3.面临房价下降风险。
旨在让居民和政府共享房价上涨收益的共有产权住房，最大的风险在于房价一旦停止上涨或出现下跌，则使居民和政府一起分担房价下跌的风险，尤其是个人要承受房价下跌带来的负资产风险和巨大痛苦。
三、英国共有产权住房对中国的启示
（一）完善住房体系，解决“夹心层”住房问题。
我国商品房市场的门槛过高，住房购买首付款比例要求也过高，导致广大中低收入者买不起或租不起商品房，另一方面，大量夹心层人群既被商品房市场遗弃，又被住房保障忽略，其住房需求得不到满足。共有产权模式就可以满足这部分家庭拥有自己住房的需求，也可以让他们有机会分享资产增值的收益。
（二）解决资金筹措难题。
通过共有产权筹措部分中低收入群体的资金，共同建设类似保障房性质的福利房。同时，对属于国家的产权收取租金，一方面有助于筹措资金建设更多的共有产权住房，另一方面有助于激励购房者购买更多的产权或者逐步退出共有产权住房，从而保证了共有产权住房的良性循环。
（三）明确界定清楚产权份额。
我国发展共有产权住房，必须要制定明确的制度标准，制定以按份共有产权为前提的上市交易收益分成办法，明确界定清楚政府和居民的产权份额，同时，明确在满足一定年限上市交易时，政府应按产权份额收回本金和增值收益，避免政府政策优惠落到购房人自己手中，减少保障房违规分配谋取利益等问题。
（四）管理机构专业化和市场化。
目前，我国许多地方成立了专门负责保障性住房建设的机构，但仍具有行政性质，政府角色存在不合理兼任。建立专门负责保障性住房的独立于政府之外的机构，提高机构管理人员的专业素质，政府将更多地专业事项交由专门的机构负责，保留监督的权利，促进保障房的健康发展。
参考文献
[1] 雨山.共有产权住房制度问题研究[J].上海房地，2014
[2] 梁爽.英国共有产权住房制度及对我国的启示[J].中国房地产，2014
[3] 黄忠华，杜雪君，虞晓芬.英国共有产权住房的实践、经验及对我国的启示[J].中国房地产，2016.