论文部分内容阅读
许多人将房贷佣金大战认定为过度竞争和恶性竞争，理由是会侵蚀银行正常的经营利润，导致各家银行为了抢占市场而“赔本赚吆喝”，到头来损害了全行业的利益。但银行真会因为高佣金而做亏本买卖吗?
真的赔本经营吗?
根据上海一家媒体采访“资深房贷业务专家”后算的一笔账，目前在房贷利率七折的情况下，即便按一年期存款的成本2.25％和5年以上的优惠贷款利率4.158％来计算，银行从房贷上获得的毛利已不足2个百分点。如果再刨除人工费用、房租、管理费用等不可回避的成本，实际获利肯定低于1个百分点，所以在给房产中介佣金的问题上，有银行敢出1％的代价无异于赔本经营。
然而，不知是那位房贷专家的金融学知识有所欠缺，还是那位记者缺乏理财常识，仔细分析下来，他所说的只是表面现象，并不能反映银行真实的经营状况。
首先，那位专家用一年期存款利息和5年以上七折优惠贷款利率来做比较，表面上看，好像存1年贷5年，这样计算的结果是非常保守可信的。但稍查一下银行存款结构就知道，当前银行的存款资金一半是活期存款，还有一半是定期存款。而在仅有一半的活期存款中，大部分又都是一年期及以下的中短期存款，银行平均吸储成本非常低廉。因此用一年期定期存款利率来计算银行资金成本，显然有些“拔苗助长”。
其次，佣金是一次性支付的费用。而房贷利息的收取却长达二三十年。以贷款100万元、七折优惠房贷利率4.158％、20年等额本息还款为例，1％的佣金也就是1万元，而银行20年收取的利息总额为474412元，只占利息总额的2％左右，创去支付的佣金，银行仍能收取46万余元的利息收入。简直是大赚特赚，哪里会是亏本的买卖?
由此可见，说“有银行敢出1％的代价无异于赔本经营”，这显然是只知其一，不知其二，看到了现象，看不到本质。
退一万步讲，就算佣金高达2％、3％，导致银行房贷利润丧失殆尽甚至亏本，也不代表银行就无利可图。
正所谓“堤内损失堤外补”，银行是追求公司整体效益最大化的企业，赚钱不看一城一地的得失，而要看银行各项业务的整体情况；银行也是追求长期经营效益最大化的企业，赚钱不在一时一刻的输赢，而要看银行的长远利益。
众所周知，房贷客户是银行最优质的客户，只要尽量减少坏账，支付这点小小的佣金并不算什么。说到底，天底下只有不会买的，没有不会卖的。
房贷佣金必须取消吗?
事实上，无论是理论还是现实，房贷佣金都有其存在的合理性。
“在国外，贷款公司就是依靠银行的返点生存的，它做的是批量业务，起到为银行把第一道关的作用，”某业内人士向记者表示，“国内有些大型中介，本身的二手房交易量比较大。所以不需要通过贷款公司，银行直接找到他们合作。”由于二手房买卖双方多数是中介撮合成交的，中介手上最重要的砝码就是客源，在银行想做生意时，议价权完全掌握在中介手中，自然谁给的返点高，客源就往哪里领。因此，银行向中介支付房贷佣金是符合潮流的社会分工趋势使然。
在现实中，银行作为自负盈亏的理性企业，自己会在佣金返点和自身利润之间取得一个平衡点。如果某些中小银行能够承受更高的佣金而给一些习惯朝南坐的国有大银行造成了经营压力，那也无可厚非——谁叫你管理不善竞争不过人家呢?
对中介来说，银行支付的佣金更高，他们招徕生意的动力就越大，自己的收入就越高。
对买房者来说，如果房产中介为了获得生意，而给他们提供更优质更廉价的服务，那就等于是银行联合中介变相让利消费者，又何乐而不为呢?
问题不在佣金本身
既然佣金本来应该是市场自发的多赢的机制，那为什么又会惹出那么多麻烦呢?
原来在经济利益的驱动下，有些房贷中介可能会打政策的擦边球，甚至以欺骗银行和客户为手段，来获取不正当利益。比如有些房产中介会虚造客户资料，“零首付”、“一成首付”屡禁不止。一旦遭遇房价下跌，银行风险将会集中暴露。
但这也不是有关部门叫停房贷佣金的理由。因为造成这些问题的并不是佣金本身，而是有关部门没能真正担负起监管市场、规范市场的职责。如果是担忧中介转介过来的客户质量，那政府相关部门应该加强对房产中介行业的监管，提高行业准入门槛并完善退出机制，而不应该直接叫停房贷佣金。
说到底，在市场经济中，政府的作用是保证市场竞争处于一个合法合规合理的状态下进行。至于在这个竞争过程中，银行到底应该给中介多少返点，这应该由市场说了算，而不应该由政府部门或者行业协会说了算。
与其暗给不如明给
那么，房贷佣金大战的根源到底是什么?是因为贷款利率还没有市场化。
由于我国贷款利率没有放开，客户到这家银行或者那家银行，获得的贷款利率是相同的，银行间同质化竞争严重。因此在不许通过下降利率来吸引客户的前提下，银行只能通过提高佣金来变相让利——不能明着让利给客户，就暗着让利给中介——说到底，就是有些银行愿意薄利多销，做到实际上的“利率市场化”。
试想一下，如果银行能够通过更低的贷款利率来吸引客户，客户自然会涌向那些利率最低的银行。这时就算银行不给中介返点，中介也不得不把客户领过去。因为明码标价的利率人人都看得到，就算中介想把客户转到自己“定向合作”的银行，客户也不会答应的。
所以，市场竞争真的是个好东西。
真的赔本经营吗?
根据上海一家媒体采访“资深房贷业务专家”后算的一笔账，目前在房贷利率七折的情况下，即便按一年期存款的成本2.25％和5年以上的优惠贷款利率4.158％来计算，银行从房贷上获得的毛利已不足2个百分点。如果再刨除人工费用、房租、管理费用等不可回避的成本，实际获利肯定低于1个百分点，所以在给房产中介佣金的问题上，有银行敢出1％的代价无异于赔本经营。
然而，不知是那位房贷专家的金融学知识有所欠缺，还是那位记者缺乏理财常识，仔细分析下来，他所说的只是表面现象，并不能反映银行真实的经营状况。
首先，那位专家用一年期存款利息和5年以上七折优惠贷款利率来做比较，表面上看，好像存1年贷5年，这样计算的结果是非常保守可信的。但稍查一下银行存款结构就知道，当前银行的存款资金一半是活期存款，还有一半是定期存款。而在仅有一半的活期存款中，大部分又都是一年期及以下的中短期存款，银行平均吸储成本非常低廉。因此用一年期定期存款利率来计算银行资金成本，显然有些“拔苗助长”。
其次，佣金是一次性支付的费用。而房贷利息的收取却长达二三十年。以贷款100万元、七折优惠房贷利率4.158％、20年等额本息还款为例，1％的佣金也就是1万元，而银行20年收取的利息总额为474412元，只占利息总额的2％左右，创去支付的佣金，银行仍能收取46万余元的利息收入。简直是大赚特赚，哪里会是亏本的买卖?
由此可见，说“有银行敢出1％的代价无异于赔本经营”，这显然是只知其一，不知其二，看到了现象，看不到本质。
退一万步讲，就算佣金高达2％、3％，导致银行房贷利润丧失殆尽甚至亏本，也不代表银行就无利可图。
正所谓“堤内损失堤外补”，银行是追求公司整体效益最大化的企业，赚钱不看一城一地的得失，而要看银行各项业务的整体情况；银行也是追求长期经营效益最大化的企业，赚钱不在一时一刻的输赢，而要看银行的长远利益。
众所周知，房贷客户是银行最优质的客户，只要尽量减少坏账，支付这点小小的佣金并不算什么。说到底，天底下只有不会买的，没有不会卖的。
房贷佣金必须取消吗?
事实上，无论是理论还是现实，房贷佣金都有其存在的合理性。
“在国外，贷款公司就是依靠银行的返点生存的，它做的是批量业务，起到为银行把第一道关的作用，”某业内人士向记者表示，“国内有些大型中介，本身的二手房交易量比较大。所以不需要通过贷款公司，银行直接找到他们合作。”由于二手房买卖双方多数是中介撮合成交的，中介手上最重要的砝码就是客源，在银行想做生意时，议价权完全掌握在中介手中，自然谁给的返点高，客源就往哪里领。因此，银行向中介支付房贷佣金是符合潮流的社会分工趋势使然。
在现实中，银行作为自负盈亏的理性企业，自己会在佣金返点和自身利润之间取得一个平衡点。如果某些中小银行能够承受更高的佣金而给一些习惯朝南坐的国有大银行造成了经营压力，那也无可厚非——谁叫你管理不善竞争不过人家呢?
对中介来说，银行支付的佣金更高，他们招徕生意的动力就越大，自己的收入就越高。
对买房者来说，如果房产中介为了获得生意，而给他们提供更优质更廉价的服务，那就等于是银行联合中介变相让利消费者，又何乐而不为呢?
问题不在佣金本身
既然佣金本来应该是市场自发的多赢的机制，那为什么又会惹出那么多麻烦呢?
原来在经济利益的驱动下，有些房贷中介可能会打政策的擦边球，甚至以欺骗银行和客户为手段，来获取不正当利益。比如有些房产中介会虚造客户资料，“零首付”、“一成首付”屡禁不止。一旦遭遇房价下跌，银行风险将会集中暴露。
但这也不是有关部门叫停房贷佣金的理由。因为造成这些问题的并不是佣金本身，而是有关部门没能真正担负起监管市场、规范市场的职责。如果是担忧中介转介过来的客户质量，那政府相关部门应该加强对房产中介行业的监管，提高行业准入门槛并完善退出机制，而不应该直接叫停房贷佣金。
说到底，在市场经济中，政府的作用是保证市场竞争处于一个合法合规合理的状态下进行。至于在这个竞争过程中，银行到底应该给中介多少返点，这应该由市场说了算，而不应该由政府部门或者行业协会说了算。
与其暗给不如明给
那么，房贷佣金大战的根源到底是什么?是因为贷款利率还没有市场化。
由于我国贷款利率没有放开，客户到这家银行或者那家银行，获得的贷款利率是相同的，银行间同质化竞争严重。因此在不许通过下降利率来吸引客户的前提下，银行只能通过提高佣金来变相让利——不能明着让利给客户，就暗着让利给中介——说到底，就是有些银行愿意薄利多销，做到实际上的“利率市场化”。
试想一下，如果银行能够通过更低的贷款利率来吸引客户，客户自然会涌向那些利率最低的银行。这时就算银行不给中介返点，中介也不得不把客户领过去。因为明码标价的利率人人都看得到，就算中介想把客户转到自己“定向合作”的银行，客户也不会答应的。
所以，市场竞争真的是个好东西。