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摘 要：房地产业作为现阶段我国社会主义市场经济发展的支柱产业，其在生产经营过程中需要大量的启动资金，较长的开发建设周期，并且鉴于房地产业独有的特性，房地产业开发经营过程较为复杂、开发出来的产品直接面向商品化市场。房地产行业本身具有的特殊性必然决定了其存在复杂多变的纳税问题以及可以运用灵活多变的避税策略来实现利润最大化。合理避税是指在法律允许的情况下，通过合理的方法达到减少纳税目的的行为。随着社会经济的发展和完善，市场竞争越来越激烈，如何通过有效途径合理避税成为企业的重要议题。本文从阐述合理避税的内涵出发，重点从房地产企业内部和外部两个方面探讨对策。
关键词：房地产企业；合理避税；方法；分析
随着社会经济的发展，房地产企业跃升为国家重要产业之一，在市场经济中地位越加凸显，但面对日新月异的社会变化和市场竞争，依然要不断增强自身竞争力。作为企业重要的财政支出部分，税收直接影响了企业效益和利润。因此，如何通过合理手段避税，进一步降本增效，不断壮大经济实力，对房地产企业而言也越来越重要。
一、企业合理避税的重要内涵
随着全球经济一体化的发展，广大企业在市场经济中获得利润的同时，也面临着越来越艰难激烈的经济环境，尤其赋税带来的负担减少了企业利润，减弱了企业抗风险能力。为增强企业竞争能力和发展潜力，许多企业积极筹划合理避税。合理避税又被称为税务规划，指的是在法律许可范围内，企业利用税法、相关规定给与的减免、奖励税收等渠道，经过精心周密部署，有序规划各项经济行为，实现减轻、免去赋税从而降低企业成本的重要手段。与逃税的违法性质不同，企业合理避税是被法律和道德观念接受的行为，不会受到制裁，甚至值得鼓励。对企业而言，要在经济浪潮中长期保持不败之地，就需要节省税负提高竞争力。
房地产企业具有周转资金大、建设周期长、经营复杂等特点，行业的特殊性质决定了合理避税的必要性，对于提高经济效益和保持竞争优势都具有非常重大和深远的意义。
二、企业内部的避税策略
在房地产企业内部，可以充分运用税收政策，通过货币的时间价值、利息的扣除方式、合作建房方式来进行合理避税，具体情况如下：
（一）通过货币的时间价值合理避税
货币的时间价值指的是资金在周转过程中伴随时间推移而发生的价值增值或者贬值现象。针对货币价值具有时间性的特点，房地产企业要抓住这一现象，统筹分析货币价值在流转过程中的变化规律，充分了解货币变化的时间走向和趋势，从而做到在合理的时间范围内交纳税款。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力。根据国税发[2009]31号文的规定，已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式交纳企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入的方式来预缴企业所得税。由于文件规定的计税毛利率较低，扣除营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。这种避税方式不能改变交纳税额的总量，而是根据时间变化带来的不同货币价值实现较少缴税的做法。房地产财务部门应该要认真研究分析货币时间价值的变化规律和内在本质，最大限度发挥时间差的避税作用。
（二）通过利息的扣除方式合理避税
对借款利息进行分析，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》实施细则的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产开发时，可以通过比较两种情况下的利息费用高低，选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明，以达到节税目的。如果房地产企业主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
（三）通过合作建房方式合理避税
根据国家税务总局《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投資风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
三、企业外部的避税策略
企业可以在外部通过创造节税平台，实现合理避税，主要有纳税主体的新设分立、分散经营收入两种情况，具体情况如下：
（一）纳税主体的新设分立
房地产企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售。房地产公司先将房屋压低价格卖给自己成立的销售公司，销售公司最终卖给客户，从而实现减税。
由于房地产企业的售价较低，增值额较少，从而少缴或不缴土地增值税。而销售公司对外销售，只缴营业税，不缴土地增值税。
另外，财税文件中明确规定，物业管理相关单位的全部收入减掉业主或者代承租者支付的水、电和燃气以及租金以后的余额为营业额。从中可见物业管理公司可代收诸多费用且差额缴税，税率较低。房地产企业可以发展成立物业公司，分解出代收费用，交给其代收管理，避免纳入营业额中增加纳税金额，达到合理有效降低企业开支、增加营业利润的目的。
（二）分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额计算缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，只需缴纳3%的营业税，而房地产企业的营业税为5%，税基和税率减少，从而减轻了税负。
如果通过以上的收入转移方法过程中存在困难，就应该考虑从成本角度转移税费。房地产公司可以从分立公司借取资金，交予分立公司一定的费用，或者房地产公司租用分立公司的房产等资源，向其交付租赁费用以增加成本，实现节税的目的。此外，还可以通过将资金转入一些特殊行业来实现合理避税。将资金、地产用来创办和建造一些福利机构，诸如福利院、学校等，安排企业的退休员工入院，或者招收员工的子女入校，解决老人养老和幼儿教育问题，增加企业的知名度。这类机构的收入不需要交纳营业税，因此极大减少了房地产的税款，同时也对内增强了员工的归属感，对外树立了企业的良好形象。
四、结语
随着市场经济的发展，各个领域的竞争愈来愈激烈，企业的利润空间逐渐被压缩。房地产企业要继续保持竞争优势，争取获得更多的经营利润，就要通过合理避税减少税费支出，不断提升竞争力。如何合理避税，需要房地产企业结合内外部情况不断总结。在企业内部可以通过货币的时间价值、利息的扣除方式、合作建房方式减税，在企业外部可以通过纳税主体的新设分立、分散经营收入避税。但无论在企业内部还是外部，房地产企业都要把握好形势，充分利用税收政策，达到减少税收开支、提高经营利润的最终目的。
参考文献：
[1]国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）.
[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则.
[3]国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》.
[4]周勇.关于企业合理避税路径的探讨 [J].经营管理者，2013，10（41）：33.
[5]刘立军.房地产企业如何合理避税 [J].财税金融，2013，5（10）：50-51.
关键词：房地产企业；合理避税；方法；分析
随着社会经济的发展，房地产企业跃升为国家重要产业之一，在市场经济中地位越加凸显，但面对日新月异的社会变化和市场竞争，依然要不断增强自身竞争力。作为企业重要的财政支出部分，税收直接影响了企业效益和利润。因此，如何通过合理手段避税，进一步降本增效，不断壮大经济实力，对房地产企业而言也越来越重要。
一、企业合理避税的重要内涵
随着全球经济一体化的发展，广大企业在市场经济中获得利润的同时，也面临着越来越艰难激烈的经济环境，尤其赋税带来的负担减少了企业利润，减弱了企业抗风险能力。为增强企业竞争能力和发展潜力，许多企业积极筹划合理避税。合理避税又被称为税务规划，指的是在法律许可范围内，企业利用税法、相关规定给与的减免、奖励税收等渠道，经过精心周密部署，有序规划各项经济行为，实现减轻、免去赋税从而降低企业成本的重要手段。与逃税的违法性质不同，企业合理避税是被法律和道德观念接受的行为，不会受到制裁，甚至值得鼓励。对企业而言，要在经济浪潮中长期保持不败之地，就需要节省税负提高竞争力。
房地产企业具有周转资金大、建设周期长、经营复杂等特点，行业的特殊性质决定了合理避税的必要性，对于提高经济效益和保持竞争优势都具有非常重大和深远的意义。
二、企业内部的避税策略
在房地产企业内部，可以充分运用税收政策，通过货币的时间价值、利息的扣除方式、合作建房方式来进行合理避税，具体情况如下：
（一）通过货币的时间价值合理避税
货币的时间价值指的是资金在周转过程中伴随时间推移而发生的价值增值或者贬值现象。针对货币价值具有时间性的特点，房地产企业要抓住这一现象，统筹分析货币价值在流转过程中的变化规律，充分了解货币变化的时间走向和趋势，从而做到在合理的时间范围内交纳税款。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力。根据国税发[2009]31号文的规定，已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式交纳企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入的方式来预缴企业所得税。由于文件规定的计税毛利率较低，扣除营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。这种避税方式不能改变交纳税额的总量，而是根据时间变化带来的不同货币价值实现较少缴税的做法。房地产财务部门应该要认真研究分析货币时间价值的变化规律和内在本质，最大限度发挥时间差的避税作用。
（二）通过利息的扣除方式合理避税
对借款利息进行分析，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》实施细则的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产开发时，可以通过比较两种情况下的利息费用高低，选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明，以达到节税目的。如果房地产企业主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
（三）通过合作建房方式合理避税
根据国家税务总局《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投資风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
三、企业外部的避税策略
企业可以在外部通过创造节税平台，实现合理避税，主要有纳税主体的新设分立、分散经营收入两种情况，具体情况如下：
（一）纳税主体的新设分立
房地产企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售。房地产公司先将房屋压低价格卖给自己成立的销售公司，销售公司最终卖给客户，从而实现减税。
由于房地产企业的售价较低，增值额较少，从而少缴或不缴土地增值税。而销售公司对外销售，只缴营业税，不缴土地增值税。
另外，财税文件中明确规定，物业管理相关单位的全部收入减掉业主或者代承租者支付的水、电和燃气以及租金以后的余额为营业额。从中可见物业管理公司可代收诸多费用且差额缴税，税率较低。房地产企业可以发展成立物业公司，分解出代收费用，交给其代收管理，避免纳入营业额中增加纳税金额，达到合理有效降低企业开支、增加营业利润的目的。
（二）分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额计算缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，只需缴纳3%的营业税，而房地产企业的营业税为5%，税基和税率减少，从而减轻了税负。
如果通过以上的收入转移方法过程中存在困难，就应该考虑从成本角度转移税费。房地产公司可以从分立公司借取资金，交予分立公司一定的费用，或者房地产公司租用分立公司的房产等资源，向其交付租赁费用以增加成本，实现节税的目的。此外，还可以通过将资金转入一些特殊行业来实现合理避税。将资金、地产用来创办和建造一些福利机构，诸如福利院、学校等，安排企业的退休员工入院，或者招收员工的子女入校，解决老人养老和幼儿教育问题，增加企业的知名度。这类机构的收入不需要交纳营业税，因此极大减少了房地产的税款，同时也对内增强了员工的归属感，对外树立了企业的良好形象。
四、结语
随着市场经济的发展，各个领域的竞争愈来愈激烈，企业的利润空间逐渐被压缩。房地产企业要继续保持竞争优势，争取获得更多的经营利润，就要通过合理避税减少税费支出，不断提升竞争力。如何合理避税，需要房地产企业结合内外部情况不断总结。在企业内部可以通过货币的时间价值、利息的扣除方式、合作建房方式减税，在企业外部可以通过纳税主体的新设分立、分散经营收入避税。但无论在企业内部还是外部，房地产企业都要把握好形势，充分利用税收政策，达到减少税收开支、提高经营利润的最终目的。
参考文献：
[1]国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）.
[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则.
[3]国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》.
[4]周勇.关于企业合理避税路径的探讨 [J].经营管理者，2013，10（41）：33.
[5]刘立军.房地产企业如何合理避税 [J].财税金融，2013，5（10）：50-51.