论文部分内容阅读
摘要：随着房地产业的迅猛发展，国家对相关行业高度关注，颁布了一系列法规及调控政策，房地产业的利润空间被一再压缩。因此房地产业必须面临从粗放型管理向集约型管理模式进行转变。而成本控制是管理工作中非常重要的一个步骤。文章分析了房地产开发项目成本管理的现状，强调事前管理的重要性及方法并得出结论。
关键词：建筑工程；成本管理
中图分类号：F234.2 文献标识码：A文章编号：1006-8937（2014）15-0145-01
经过一段高速发展，房地产市场逐渐成熟，购房者越来越理性，同时国家也出台了一系列政策抑制房价的增长，房地产行业面临重新洗牌，这要求房地产企业必须从过去粗放型的管理模式向集约型管理模式进行转变。而开发项目的成本管理是房地产开发企业需要转变管理模式的一项重要环节，贯穿于项目实施全过程；必须充分重视起来，切实提高成本管理水平。
1建设工程项目成本管理的现状
1.1缺乏完整而带有前瞻性的管理体系
在房地产市场竞争日益激烈的大环境下，需求者越来越理性，房地产业的暴利时代已经结束。在这种市场情况下，成本管理越来越重要，而现阶段企业缺乏战略性的发展计划，制定成本管理对策与战略目标相互脱节，同时没有建立一套完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。这导致一些企业只顾眼前利益，忽视了公司长期发展战略，造成事中及事后成本管理的盲目性。
1.2成本管理意识弱化、责任成本制度没有落实
房地产业发展初期房地产企业有高回报的利润率，成本管理意识很差，成本管理的形式主要局限于事后核算为重点的静态成本管理方式。房地产开发企业对成本的管理意识弱化，成本核算人员大多数只是根据工程合同及施工图纸控制工程进度款的支付，一般做不到全过程跟踪工程进度情况。造成这种现象的原因主要是房地产企业的成本管理没有引入责任成本的管理思想，所以企业的员工缺少综合价值判断的习惯导致整体成本管理意识弱化。
1.3过于偏重事后控制
房地产开发企业的成本管理表现为忽视事前管理，过于注重事后成本管理。特别在决策阶段和设计阶段缺乏对成本的预先考虑，没有及时使成本管理人员参与到项目决策和设计中来，使管理只能接受既成事实，而无法达到主动控制的目的。
1.4责任成本制度未真正落实
现代成本管理的重要思想之一是责任成本管理，它把成本与责任结合起来。如果成本出现异常可以找到相关的责任人落实原因。使成本管理落到实处。目前，许多房地产企业的成本管理并没有引入责任成本的管理思想，对员工缺少责任成本考核，无法调动员工的积极性和主动性。
1.5未落实全过程成本管理思想
全过程造价管理是由决策阶段造价管理、设计阶段造价管理、承发包阶段造价管理、施工阶段造价管理等一系列环节组成的，企业的成本管理应该针对以上每个环节来制定与之对应的管理策略。因此，企业的成本管理也正逐渐向精细化、职业化、专业化的趋势发展，凡是对成本会造成影响的因素都应该被纳入成本管理的范围并且密切关注对成本影响较大的因素。
2房地产企业成本管理创新分析
2.1房地产企业应重视项目决策及设计阶段成本管理
对房地产项目成本影响最大的是开发项目决策阶段，决策阶段对工程项目的功能定位、产品品质及档次、物业类型的规定，是成本控制的基础。而工程设计是根据决策阶段的项目定位执行的，是产品成本形成的主体。即根据决策进行方案设计、技术设计和施工图设计，此阶段是项目的结构形式以及材料品质的选择等对项目决策者意识的体现，是房地产项目成本具体形成的主要阶段，同样应该是项目成本管理的关键阶段，但是在实际工作中，这两个阶段却常常被忽视。这主要是由于我国经济体制粗放型管理手段造成的，一般项目立项都是由企业个别几个领导决定，缺少前期调研，使得方案与实际脱离严重。房地产企业应注重决策的科学合理。
房地产开发项目的决策过程，是一个循序渐进的过程。整个过程可以分为若干个阶段，不同阶段的不同决策会影响整个项目投资估算的精确度，设计深度越深越细致明确，投资估算会更加准确。针对项目建设的各个不同阶段包括：决策阶段、初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段、工程招投标阶段、施工阶段和验收阶段，工程项目成本管理也对应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算几个阶段。这些阶段的工程造价互相影响，互相制约，前者控制后者，后者补充前者。因此，项目决策阶段不仅要考虑决策的全面细致，更加要注重决策的深度，合理的计算投资估算，以保证建设全过程各阶段的成本控制在合理的范围内。
2.2房地产企业应推进成本管理责任制
成本管理责任制是把项目成本与责任成本相结合的管理制度。如果项目成本在监测中出现异常，就可以顺利找到相关责任人，使成本管理落到每个管理人员身上，调动成本管理人员的主观能动性。而现阶段，在房地产开发企业日常管理中，很少将成本管理任务落实在每个员工上，若雇佣造价公司更加造成了责任的互相推诿。推行了成本管理责任制后，可以强化每个员工以公司的利益为出发点，在满足项目使用功能的基础上，做到性价比最高。
2.3房地产企业应重视施工阶段采购成本管理
项目的施工阶段即是工程项目成本形成的过程，也是成本控制最复杂，难点最大的一部分工作。工程建设过程中持续时间较长，不确定因素过多，对房地产企业的风险也较大。如管理不善会导致变更签证急剧增加，使成本超出计划而难以控制。因此，此阶段成本管理不应局限于施工单位报审的变更单，房地产企业应派驻工地成本管理人员，对每个变更进行事前控制，对于涉及成本变化较大的项目需要驻地成本管理人员确认，驻工地现场成本管理人员对工地现场情况了解，有助于控制进度款的拨付，进一步对成本进行控制。
对采购成本的管理应注重以下方面的改进，才能使其达到成本控制的效果。首先，应严格按照招标文件和施工图纸中涉及的材料设备进行采购，这样使采购者的行为更加规范化，防止出现由于其他借口而造成的超支。其次，采购的材料设备的型号及适用功能应按照图纸要求及相关规定安排采购，避免由于控制成本而降低产品的质量，如果产品质量很差很可能会给房地产开发项目带来更大的损失，因为成本管理不是一味的降低价格而是使产品价值最大化的过程。反之，应避免过度追求高品质产品，造成过度消费、成本大幅增加，应将商品的价格、质量、功能权衡考虑，分析该商品的性价比即购买价值（V）高的产品，以利于实现房地产开发项目价值的最大化。第三，在采购之前应编制一份详细全面的采购计划。采购计划是保证采购本身可行的重要一步。在编制采购计划前，应对拟采购的材料设备进行考察、寻价，选择价值功能高的产品。最后，在采购过程中，应更加注重比较各个投标单位的产品质量、科技能力、企业管理水平等，这样不仅可以保证采购产品的质量，还对后续的合作提供便利条件，真正将成本管理落到实处。
3结语
通过上述分析，本文提出以下结论：①决策阶段的成本控制是房地产开发企业成本管理的关键，应引起房地产企业的重视；②房地产开发企业应尽快落实完善项目开发成本实行管理责任制；③建设施工阶段的成本控制是房地产企业成本管理的难点。应注重将施工各个阶段各个环节的成本费用控制在预算范围内并进行有效的成本控制。
参考文献：
[1] 张鑫.房地产开发项目成本管理研究[D].青岛:中国海洋大学,2009.
关键词：建筑工程；成本管理
中图分类号：F234.2 文献标识码：A文章编号：1006-8937（2014）15-0145-01
经过一段高速发展，房地产市场逐渐成熟，购房者越来越理性，同时国家也出台了一系列政策抑制房价的增长，房地产行业面临重新洗牌，这要求房地产企业必须从过去粗放型的管理模式向集约型管理模式进行转变。而开发项目的成本管理是房地产开发企业需要转变管理模式的一项重要环节，贯穿于项目实施全过程；必须充分重视起来，切实提高成本管理水平。
1建设工程项目成本管理的现状
1.1缺乏完整而带有前瞻性的管理体系
在房地产市场竞争日益激烈的大环境下，需求者越来越理性，房地产业的暴利时代已经结束。在这种市场情况下，成本管理越来越重要，而现阶段企业缺乏战略性的发展计划，制定成本管理对策与战略目标相互脱节，同时没有建立一套完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。这导致一些企业只顾眼前利益，忽视了公司长期发展战略，造成事中及事后成本管理的盲目性。
1.2成本管理意识弱化、责任成本制度没有落实
房地产业发展初期房地产企业有高回报的利润率，成本管理意识很差，成本管理的形式主要局限于事后核算为重点的静态成本管理方式。房地产开发企业对成本的管理意识弱化，成本核算人员大多数只是根据工程合同及施工图纸控制工程进度款的支付，一般做不到全过程跟踪工程进度情况。造成这种现象的原因主要是房地产企业的成本管理没有引入责任成本的管理思想，所以企业的员工缺少综合价值判断的习惯导致整体成本管理意识弱化。
1.3过于偏重事后控制
房地产开发企业的成本管理表现为忽视事前管理，过于注重事后成本管理。特别在决策阶段和设计阶段缺乏对成本的预先考虑，没有及时使成本管理人员参与到项目决策和设计中来，使管理只能接受既成事实，而无法达到主动控制的目的。
1.4责任成本制度未真正落实
现代成本管理的重要思想之一是责任成本管理，它把成本与责任结合起来。如果成本出现异常可以找到相关的责任人落实原因。使成本管理落到实处。目前，许多房地产企业的成本管理并没有引入责任成本的管理思想，对员工缺少责任成本考核，无法调动员工的积极性和主动性。
1.5未落实全过程成本管理思想
全过程造价管理是由决策阶段造价管理、设计阶段造价管理、承发包阶段造价管理、施工阶段造价管理等一系列环节组成的，企业的成本管理应该针对以上每个环节来制定与之对应的管理策略。因此，企业的成本管理也正逐渐向精细化、职业化、专业化的趋势发展，凡是对成本会造成影响的因素都应该被纳入成本管理的范围并且密切关注对成本影响较大的因素。
2房地产企业成本管理创新分析
2.1房地产企业应重视项目决策及设计阶段成本管理
对房地产项目成本影响最大的是开发项目决策阶段，决策阶段对工程项目的功能定位、产品品质及档次、物业类型的规定，是成本控制的基础。而工程设计是根据决策阶段的项目定位执行的，是产品成本形成的主体。即根据决策进行方案设计、技术设计和施工图设计，此阶段是项目的结构形式以及材料品质的选择等对项目决策者意识的体现，是房地产项目成本具体形成的主要阶段，同样应该是项目成本管理的关键阶段，但是在实际工作中，这两个阶段却常常被忽视。这主要是由于我国经济体制粗放型管理手段造成的，一般项目立项都是由企业个别几个领导决定，缺少前期调研，使得方案与实际脱离严重。房地产企业应注重决策的科学合理。
房地产开发项目的决策过程，是一个循序渐进的过程。整个过程可以分为若干个阶段，不同阶段的不同决策会影响整个项目投资估算的精确度，设计深度越深越细致明确，投资估算会更加准确。针对项目建设的各个不同阶段包括：决策阶段、初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段、工程招投标阶段、施工阶段和验收阶段，工程项目成本管理也对应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算几个阶段。这些阶段的工程造价互相影响，互相制约，前者控制后者，后者补充前者。因此，项目决策阶段不仅要考虑决策的全面细致，更加要注重决策的深度，合理的计算投资估算，以保证建设全过程各阶段的成本控制在合理的范围内。
2.2房地产企业应推进成本管理责任制
成本管理责任制是把项目成本与责任成本相结合的管理制度。如果项目成本在监测中出现异常，就可以顺利找到相关责任人，使成本管理落到每个管理人员身上，调动成本管理人员的主观能动性。而现阶段，在房地产开发企业日常管理中，很少将成本管理任务落实在每个员工上，若雇佣造价公司更加造成了责任的互相推诿。推行了成本管理责任制后，可以强化每个员工以公司的利益为出发点，在满足项目使用功能的基础上，做到性价比最高。
2.3房地产企业应重视施工阶段采购成本管理
项目的施工阶段即是工程项目成本形成的过程，也是成本控制最复杂，难点最大的一部分工作。工程建设过程中持续时间较长，不确定因素过多，对房地产企业的风险也较大。如管理不善会导致变更签证急剧增加，使成本超出计划而难以控制。因此，此阶段成本管理不应局限于施工单位报审的变更单，房地产企业应派驻工地成本管理人员，对每个变更进行事前控制，对于涉及成本变化较大的项目需要驻地成本管理人员确认，驻工地现场成本管理人员对工地现场情况了解，有助于控制进度款的拨付，进一步对成本进行控制。
对采购成本的管理应注重以下方面的改进，才能使其达到成本控制的效果。首先，应严格按照招标文件和施工图纸中涉及的材料设备进行采购，这样使采购者的行为更加规范化，防止出现由于其他借口而造成的超支。其次，采购的材料设备的型号及适用功能应按照图纸要求及相关规定安排采购，避免由于控制成本而降低产品的质量，如果产品质量很差很可能会给房地产开发项目带来更大的损失，因为成本管理不是一味的降低价格而是使产品价值最大化的过程。反之，应避免过度追求高品质产品，造成过度消费、成本大幅增加，应将商品的价格、质量、功能权衡考虑，分析该商品的性价比即购买价值（V）高的产品，以利于实现房地产开发项目价值的最大化。第三，在采购之前应编制一份详细全面的采购计划。采购计划是保证采购本身可行的重要一步。在编制采购计划前，应对拟采购的材料设备进行考察、寻价，选择价值功能高的产品。最后，在采购过程中，应更加注重比较各个投标单位的产品质量、科技能力、企业管理水平等，这样不仅可以保证采购产品的质量，还对后续的合作提供便利条件，真正将成本管理落到实处。
3结语
通过上述分析，本文提出以下结论：①决策阶段的成本控制是房地产开发企业成本管理的关键，应引起房地产企业的重视；②房地产开发企业应尽快落实完善项目开发成本实行管理责任制；③建设施工阶段的成本控制是房地产企业成本管理的难点。应注重将施工各个阶段各个环节的成本费用控制在预算范围内并进行有效的成本控制。
参考文献：
[1] 张鑫.房地产开发项目成本管理研究[D].青岛:中国海洋大学,2009.