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【摘要】从项目决策阶段的成本控制，项目设计阶段的成本控制，项目竣工阶段的成本控制阐述了房地产开发过程中成本控制的重要性和控制内容，工程项目成本控制应贯穿于整个项目实施阶段，项目决策是成本控制的基础，项目设计是成本控制的关键，只有抓住前期成本控制才能保证项目最
终成本的合理或最低。
【关键词】房地产开发；工程项目；成本控制
作为任何一家房地产开发企业，成本控制始终是关注的重点和焦点，往往也是地产项目运作中的难点。就目前我国房地产开发企业来看，由于不同的房地产公司所拥有的资源实力不同，影响建设成本的因素也较多，造成了成本控制中诸多不确定性。一般而言，不同的公司或同一个公司的不同项目运用的管理手段和方法不可能完全相同，但不管你怎么去管理，总还是有共同的特点和普遍的规律，房地产行业也不例外。
1、项目成本及成本控制内容
房地产开发项目成本属于业主方项目管理的范畴，同时也称为工程建设总投资费用，是指完成一个房地产项目需要支付或花费的全部投资额度；投资过程包括从项目评估决策、选址支付土地使用费用、前期相关费用、进行各类设计招标、工程承包招标、现场施工指导竣工验收、出售交付使用等各个阶段的投资管理活动。这是个不可分割、相互联系的整体，工程项目成本控制应贯穿于整个项目的实施阶段，也是从建设立项开始到交付使用的全过程，前期过程的成本控是整个项目成本控制到关键，只有抓住前期成本控制才能保证项目最终成本的合理或最低。
2、项目决策阶段的成本控制
项目前期费用是一门设计多部门多学科的复杂的系统工程，在当今市场化、高技术和可持续发展的宏观背景条件下，要求我们“与时俱进”做好投资项目前期工作，要与国家提倡的“科学发展观”相适应，在规划方案要充分考虑项目与国民经济和社会发展目标的一致因素，项目决策与评价要建立在实现宏观环境和企业自身的发展的基础上，不仅要考虑投资项目的经济内部收益率，更要分析项目与宏观政治、经济环境、现实社会的协调性。从某种角度上说，房地产项目的定性方面内容的分析甚至比定量方面内容的分析更为重要，宏观因素的定性分析正确，更有助于避免项目建设和运营的未来潜在风险。从房地产开项目开发的根本目的来说，项目决策阶段的成本控制是最基础的、最根本的。
3、项目设计阶段的成本控制
项目设计阶段即是把决策阶段的设计意图用实际的图的形式表现出来的过程，是把想法具体化的过程，是成本控制的关键阶段，设计是否经济合理，在很大程度上直接影响着整个成本控制。
3.1项目设计方案的优化对成本的控制
在这一阶段除了要遵循一般的规范技术，广泛考虑采用新工艺、新材料提高劳动生产率和缩短工期外，最主要的是不能忽略设计方案的优选步骤。方案优选是通过工程设计招投标，鼓励竞争，以便项目投资單位进行设计方案竞选，控制设计平米单耗指标。设计方案竞选能广泛吸取多种设计方案的优点，从根本上控制项目投资成本。
3.2项目发包阶段的成本控制
在这一阶段比较重要的两个环节是承包方的选择和工程项目合同的签订与管理。
3.2.1通过招标选择承包方对成本的控制
在投标的过程中，运用怎样的评标方式选择相对最满足投资方需要的承包方式关键和重点。运用评标方法来综合评选相对能满足需求的承包方是一个行之有效的方法，把投资方相对最关注的方面（一般是造价、技术、质量、工期、信誉等方面）进行权重分配，在综合评定打分，由此选择出的承包方能保障项目的造价、质量、工期按计划和设计完成，从而成本得到有效的控制。
3.2.2工程项目合同的签订、管理对成本的控制
只有重视合同的管理，才能有效地控制工程成本。合同的管理应从招投标阶段的工程投标文件的编制开始。建设工程招标文件是由招标单位或其委托的咨询机构编制开并发布的，它是投标单位编制投标文件的依据，也是招标单位将来与中标单位签订工程承包合同的基础，文件中提到的相关要求，对双方都有约束力，所以从这一阶段就要综合考虑好相关条款，以免后续的扯皮事件影响工程成本。
3.3项目施工阶段的成本控制
这一阶段根据承包合同把设计图纸变成现实建筑产品的过程，对签订好完备施工承包合同的投资方而言，这一阶段认得因素变得较为重要，要采取有效措施保证工期、保证工程质量和做好现场签证。
3.3.1项目工期成本控制
工程项目是否能按计划的工期完成关键在施工阶段，而工期的延误必然影响工程项目的成本。虽然前期通过招投标进行了承包方的选择，但在漫长的施工过程中由于不可预见的因素或突发事件，常会对工期产生较大的影响。施工阶段可能影响工期的主要是施工中技术难题，特别是地基基础施工中的难题，如软基处理、深基坑开挖以及山地工程的边坡支护等，碰到施工难题后最好的办法是及时请有关专家会诊，找出原因，及时解决难题，使施工能顺利进行。
3.3.2工程质量成本的控制
工程质量是建筑产品最基本的要求，在产品的寿命周期内，产品的质量与产品的安全性息息相关，在施工过程中把好工程质量关，可有效地控制和降低工程的质量成本，不论工程质量问题是什么原因造成的，有此而造成的返修或其他损失最终会对投资方造成一定的影响，造成工程成本增加。
3.3.3工程变更成本的控制
由于工程项目实施过程漫长和复杂，出现不可遇见的情形可能性较大，会不可避免地出现与合同不相符的需修改变动的部分，经双方认可，以书面的形式记载下来作为日后结算的依据，这就是现场签证，投资方要注意避免因现场签证的不及时或不真实而造成的成本损失。在变成签证工作中，还应发挥工程监理的作用，一定要明确监理工程师的岗位职责，使他们能真正代表投资方，对工程量的变更能实事求是的进行签证。针对目前工程量的清单报价，还要采取有效措施管理好相关现场人员及造价管理人员，完善职责分工及有关制度，做到事前把关和主动监控，严格审核已签认的工程变更，关注各项变更对总投资的影响，并从主观意识上注意从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的成本支出。
3.3.4施工材料的成本控制
工程建筑材料既是工程质量的控制因素，又是工程成本的控制因素，因此，在施工阶段可考虑从使用大宗的甲供材料以降低成本，但要注意加强甲供材料的现场管理，遵守施工组织设计的工序及施工进度安排，合理对方，减少搬运及损耗，降低存储成本。
4、项目竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同和实际现场工作签证进行最终的工程造价结算，审核后的结算才是真正体现工程实际造价。采用固定单价合同的工程，造价审计人员要认真研读固定综合单价中所包含的内容，对施工阶段的增补项目或增减工程量要认真核对，并依照合同固定单价包含内容具体分析该项变更是否有必要重新列项，或是否已包含在原固定单价中；对于需新增项目或增减工程量，要根据以下原则确定其单价：
① 工程量表中同中工作内容项目，以工程量表中的固定价格计算变更费用。
② 工程量表中没有列出同类工作单价，则其单位应参照类似项目的单价进行调整。
③ 工程量表中没有同类或可参考的项目单价应按照与合同单价水平相一致的原则确定综合单价。
5、结束语
根据以往经验，多数房产开发单位习惯于把成本控制的重点放在建设实施阶段，其实，工程成本的控制设计到项目建设的实施的各个阶段，贯穿与项目从理论决策至竣工验收的全过程，其中：项目决策是成本控制的基础，项目设计是成本控制的关键。所以需要我们不断地从工作实践中总结经验、开拓新视野，引入新理念，科学管理，才能做好成本控制。
终成本的合理或最低。
【关键词】房地产开发；工程项目；成本控制
作为任何一家房地产开发企业，成本控制始终是关注的重点和焦点，往往也是地产项目运作中的难点。就目前我国房地产开发企业来看，由于不同的房地产公司所拥有的资源实力不同，影响建设成本的因素也较多，造成了成本控制中诸多不确定性。一般而言，不同的公司或同一个公司的不同项目运用的管理手段和方法不可能完全相同，但不管你怎么去管理，总还是有共同的特点和普遍的规律，房地产行业也不例外。
1、项目成本及成本控制内容
房地产开发项目成本属于业主方项目管理的范畴，同时也称为工程建设总投资费用，是指完成一个房地产项目需要支付或花费的全部投资额度；投资过程包括从项目评估决策、选址支付土地使用费用、前期相关费用、进行各类设计招标、工程承包招标、现场施工指导竣工验收、出售交付使用等各个阶段的投资管理活动。这是个不可分割、相互联系的整体，工程项目成本控制应贯穿于整个项目的实施阶段，也是从建设立项开始到交付使用的全过程，前期过程的成本控是整个项目成本控制到关键，只有抓住前期成本控制才能保证项目最终成本的合理或最低。
2、项目决策阶段的成本控制
项目前期费用是一门设计多部门多学科的复杂的系统工程，在当今市场化、高技术和可持续发展的宏观背景条件下，要求我们“与时俱进”做好投资项目前期工作，要与国家提倡的“科学发展观”相适应，在规划方案要充分考虑项目与国民经济和社会发展目标的一致因素，项目决策与评价要建立在实现宏观环境和企业自身的发展的基础上，不仅要考虑投资项目的经济内部收益率，更要分析项目与宏观政治、经济环境、现实社会的协调性。从某种角度上说，房地产项目的定性方面内容的分析甚至比定量方面内容的分析更为重要，宏观因素的定性分析正确，更有助于避免项目建设和运营的未来潜在风险。从房地产开项目开发的根本目的来说，项目决策阶段的成本控制是最基础的、最根本的。
3、项目设计阶段的成本控制
项目设计阶段即是把决策阶段的设计意图用实际的图的形式表现出来的过程，是把想法具体化的过程，是成本控制的关键阶段，设计是否经济合理，在很大程度上直接影响着整个成本控制。
3.1项目设计方案的优化对成本的控制
在这一阶段除了要遵循一般的规范技术，广泛考虑采用新工艺、新材料提高劳动生产率和缩短工期外，最主要的是不能忽略设计方案的优选步骤。方案优选是通过工程设计招投标，鼓励竞争，以便项目投资單位进行设计方案竞选，控制设计平米单耗指标。设计方案竞选能广泛吸取多种设计方案的优点，从根本上控制项目投资成本。
3.2项目发包阶段的成本控制
在这一阶段比较重要的两个环节是承包方的选择和工程项目合同的签订与管理。
3.2.1通过招标选择承包方对成本的控制
在投标的过程中，运用怎样的评标方式选择相对最满足投资方需要的承包方式关键和重点。运用评标方法来综合评选相对能满足需求的承包方是一个行之有效的方法，把投资方相对最关注的方面（一般是造价、技术、质量、工期、信誉等方面）进行权重分配，在综合评定打分，由此选择出的承包方能保障项目的造价、质量、工期按计划和设计完成，从而成本得到有效的控制。
3.2.2工程项目合同的签订、管理对成本的控制
只有重视合同的管理，才能有效地控制工程成本。合同的管理应从招投标阶段的工程投标文件的编制开始。建设工程招标文件是由招标单位或其委托的咨询机构编制开并发布的，它是投标单位编制投标文件的依据，也是招标单位将来与中标单位签订工程承包合同的基础，文件中提到的相关要求，对双方都有约束力，所以从这一阶段就要综合考虑好相关条款，以免后续的扯皮事件影响工程成本。
3.3项目施工阶段的成本控制
这一阶段根据承包合同把设计图纸变成现实建筑产品的过程，对签订好完备施工承包合同的投资方而言，这一阶段认得因素变得较为重要，要采取有效措施保证工期、保证工程质量和做好现场签证。
3.3.1项目工期成本控制
工程项目是否能按计划的工期完成关键在施工阶段，而工期的延误必然影响工程项目的成本。虽然前期通过招投标进行了承包方的选择，但在漫长的施工过程中由于不可预见的因素或突发事件，常会对工期产生较大的影响。施工阶段可能影响工期的主要是施工中技术难题，特别是地基基础施工中的难题，如软基处理、深基坑开挖以及山地工程的边坡支护等，碰到施工难题后最好的办法是及时请有关专家会诊，找出原因，及时解决难题，使施工能顺利进行。
3.3.2工程质量成本的控制
工程质量是建筑产品最基本的要求，在产品的寿命周期内，产品的质量与产品的安全性息息相关，在施工过程中把好工程质量关，可有效地控制和降低工程的质量成本，不论工程质量问题是什么原因造成的，有此而造成的返修或其他损失最终会对投资方造成一定的影响，造成工程成本增加。
3.3.3工程变更成本的控制
由于工程项目实施过程漫长和复杂，出现不可遇见的情形可能性较大，会不可避免地出现与合同不相符的需修改变动的部分，经双方认可，以书面的形式记载下来作为日后结算的依据，这就是现场签证，投资方要注意避免因现场签证的不及时或不真实而造成的成本损失。在变成签证工作中，还应发挥工程监理的作用，一定要明确监理工程师的岗位职责，使他们能真正代表投资方，对工程量的变更能实事求是的进行签证。针对目前工程量的清单报价，还要采取有效措施管理好相关现场人员及造价管理人员，完善职责分工及有关制度，做到事前把关和主动监控，严格审核已签认的工程变更，关注各项变更对总投资的影响，并从主观意识上注意从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的成本支出。
3.3.4施工材料的成本控制
工程建筑材料既是工程质量的控制因素，又是工程成本的控制因素，因此，在施工阶段可考虑从使用大宗的甲供材料以降低成本，但要注意加强甲供材料的现场管理，遵守施工组织设计的工序及施工进度安排，合理对方，减少搬运及损耗，降低存储成本。
4、项目竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同和实际现场工作签证进行最终的工程造价结算，审核后的结算才是真正体现工程实际造价。采用固定单价合同的工程，造价审计人员要认真研读固定综合单价中所包含的内容，对施工阶段的增补项目或增减工程量要认真核对，并依照合同固定单价包含内容具体分析该项变更是否有必要重新列项，或是否已包含在原固定单价中；对于需新增项目或增减工程量，要根据以下原则确定其单价：
① 工程量表中同中工作内容项目，以工程量表中的固定价格计算变更费用。
② 工程量表中没有列出同类工作单价，则其单位应参照类似项目的单价进行调整。
③ 工程量表中没有同类或可参考的项目单价应按照与合同单价水平相一致的原则确定综合单价。
5、结束语
根据以往经验，多数房产开发单位习惯于把成本控制的重点放在建设实施阶段，其实，工程成本的控制设计到项目建设的实施的各个阶段，贯穿与项目从理论决策至竣工验收的全过程，其中：项目决策是成本控制的基础，项目设计是成本控制的关键。所以需要我们不断地从工作实践中总结经验、开拓新视野，引入新理念，科学管理，才能做好成本控制。