以下是最近半年房地产信托发行的状况图解。趋势非常有趣，一方面房地产信托的发行数量与规模正在逐渐减少，另一方面，投资者最关心的收益率和投资期限都走向更具吸引力的方向——期限更长、收益更高。去年2月房地产类信托发行32只，平均预期收益率8.55%；而今年2月发行了26个，平均预期收益率是9.23%。
　　
　　房地产商资金告急！很多房产商愿意以高达20%-30%的融资成本向信托公司“求助”，但万一提供的抵押或担保不足，就可能在高收益之后埋下隐患。作为投资者的你，务必了解房地产信托背后的风险。
　　
　　贷款收得紧，信托更强势
　　
　　“因为银行贷款利率提高，并且银行资金流动紧缩，以前我们没有想到的大牌地产商也会主动找上门来要求融资，给我们信托公司得以选择更优质房地产企业的机会”，某信托公司房地产信托负责人向记者透露。用益信托总经理李论论说，今年2月发行的房地产信托计划是在1月底之前就审批通过了，现在银行利率对房地产信托收益率的影响还不是很明显，但包括收益率等变化肯定是有的，只不过贷款利率上调的影响会反映比较滞后而已。
　　
　　房地产信托收益将浮动增长
　　
　　去年下半年来，通胀率高企，央行数次加息，致使信托发行成本提高，对投资者来说，对预期收益率的要求也相应提高。而对于今年信托产品的变化，上述某信托公司房地产信托负责人介绍，“考虑到投资者对未来一段时间加息预期较强，我们设计的信托计划中都包含对预期收益率的补充说明，采用浮动利率增长，收益率随银行一年期贷款基准利率同时同幅度调整。”这将是今年信托产品中最大的变化。另外，该房地产信托负责人还表示，房地产信托融资方的“可提前还款条款”和以往相比也会有所不同 ，以往很多的信托计划都会提前结束，但结合现在政策来看，限购令是史上最严格和最有影响力的房产政策，融资方可能行使提前还款权的机率较低，毕竟对房产商来说，目前流动资金确实紧张。
　　
　　房地产信托风险解析
　　
　　选择房地产商的规则可以简单总结为业内通行的“432”融资条件，即房产项目必须四证齐全，融资必须有至少30%自有资金投资比例，住建部认可的二级房产资质。这些条件符合，一般来言，房地产信托计划运行的风险度较低。上述某信托公司房地产信托负责人介绍，“银监会之前曾对大型信托公司放松执行‘２’，即放宽了对房地产企业二级资质的要求，但在2010年11月之后银监会重新收紧政策，要求所有信托公司严格执行‘432’融资条件”。当然，信托公司对融资方的筛选主要依据房产公司的资产规模与经营业绩，同时，也会统筹考虑融资方的发展战略与经营策略、信誉度和公司治理等方面来衡量房地产公司的到期还款能力，以及房地产信托发行地区及房产市场等因素。
　　


　　在2010年一些规模巨大的信托出现，如平安财富佳园19号募集规模达70亿元大型信托。有业内人士评价说，开发商需要这么多的资金，可能不是针对某一个具体项目，而是多个项目需要融资，进行组合投资来降低单个项目的风险，信托公司也会要求开发商要有较强的投资管理能力和销售能力。普通投资者判断信托风险，最简单就是关注土地抵押、担保和股权质押这三个因素。