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摘要：本文根据作者多年的相关工作经验，分析了房屋改建中的几个常见问题及其整治措施，对于房屋改建工程的相关研究具有一定贡献意义。
关键词：房屋改建；常见问题；整治措施
中图分类号：TU文献标识码： A 文章编号：
1引言：
近些年房地产业发展迅猛，这个过程占用了大量的城市土地，使得城市中可供开发的土地面积急剧下降。于此同时城市中的房屋区的危房屋改造的速度却极为缓慢，严重制约着城市经济和社会的发展。面对激烈的市场竞争，房屋改造必然是一个不可回避的问题。
2房屋改建中的常见问题
一是开发成本大，开发商的收益不易保证。危房屋改造主要集中在老城区，房屋密度大、居住人口多，拆迁成本高，尤其是新的《物权法》颁布后，拆迁难度更大了，加上要按红线规划道路，可供开发的土地减少，间接增加了开发成本。
二是开发周期长，市场风险大。为了减少资金筹措的压力，即便是对同一区域的改造项目，开发商一般采用分期开发的方式，分期开发必然造成开发周期加长，市场不确定因素增加，市场风险加大。
三是为了保护文物古迹和古都风貌，城市实行严格的规划控制，开发商的主观能动性受到限制。相当一部分危改小区因控高，容积率低，项目很难达到资金平衡。因此，对于经济利益最大化为目的的房地产开发企业来讲，当然不愿介入。
四是，由于是在老城区开发，必须与周边的企业、事业单位及个人、团体发生联系，协调关系耗费精力大，另外城区施工条条框框多，影响工程进度。
3 房屋改建工程的优化措施
3.1 注重前期的调查论证与检测工作
改造设计前，应对建筑的现状进行深入调查，特别应查明建筑是否存在局部影响到安全的损伤，如承重墙、梁、楼板有无裂缝，基础有无不均匀沉降，如有木屋架。对屋架也应调查，查清有无虫蛀腐朽及节点松劲。除此之外，还应与原设计图纸进行对照，看是否按图施工，了解施工中有无严重质量缺陷和隐患。以上工作，必要时应请质量检测单位介入，对建筑物进行全面质量检查，判定房屋建筑材料的强度，为改造设计提供依据。对已存在的缺陷需进行加固的，应做专门分析，在改造设计时一并加以考虑，以便达到最佳效果。
3.2 对房屋进行鉴定及改造可行性论证
房屋改造前，应根据使用单位的目标要求、现场调查结果及有关检测报告，对房屋改造方案进行综合技术经济分析及可行性论证，并按照现行国家有关标准、规范、规程进行鉴定，经综合评定适宜者，方可进行改造。这其中房屋的抗震鉴定是一个重要的方面。建设部明确规定:新建，改建，扩建工程必须进行抗震设防，不符合抗震设防标准的工程不得进行建设。所以，改造项目也要象新建项目一样考虑抗震设防。而一般需改造的房屋多为砖混结构，由于建造时间较早，大部分未考虑抗震设防。有些虽考虑了设防，但由于历史的原因，并不能满足抗震要求。因此，在改造的同时，必须对经鉴定不满足设防要求的建筑进行抗震加固。改造设计要根据现有建筑的实际情况，结合抗震加固进行，施工时应按先加固后改造的原则进行。改造后的房屋总高度和层数、高宽比、抗震横墙的间距、局部尺寸限值、构造柱和圈梁的设置，均应符合现行国家标准《建筑抗震设计规范》GBJ11一89的有关规定。
3.3 对房屋主要受力结构进行验算
改造设计大部分都会增加原房屋的荷载，有时局部还可能改变原结构的传力模式。所以，应按现行国家有關规范，对改造后的房屋地基基础、墙体结构、混凝土构件等，进行承载力和正常使用极限状态的验算。考虑原墙体结构、混凝土构件所用材料强度等级的设计与施工实际情况不完全一致，并又使用了多年，材料强度有所变化，根据材料实测强度等级进行验算较为稳妥可靠。对经验算不符合要求的部位，应采用加大截面法、外包钢法或构件外部粘贴钢板等可靠的方法进行加固，使其能适应加大后的荷载，确保改造后房屋的安全使用。
3.4 重视新加部分与原房屋间的连接
不论是扩建还是加层，都存在新旧建筑物间的连接问题。连接的好坏，影响到改造后房屋的整体性和抗震性能，所以，在设计及施工中都应充分重视，采取可靠有效的连接方法。如当新增墙体与原墙相接时，可采用增设拉接钢筋、钻孔浆锚或现浇混凝土销健等有效锚固方法;新增承重砖墙或抗震横墙时，应注意采取措施使墙顶与原梁板构件连接紧密，能使竖向和水平向荷载传递到新增墙体上。新旧混凝土构件结合部位施工质量极为重要，是确保新旧混凝土之间牢固结合的关键，关系到改造后的结构能否整体协同工作。原混凝土构件的连接部位应进行凿毛，除去浮渣、尘土，冲洗干净，浇注混凝土之前刷水泥浆一道。
3.5 加强施工管理和施工中各方的协调
要求施工单位在施工前应做好施工组织设计，采用切实可行的施工方法确保工程质量。如注意施工荷载不要超过原楼屋面的承载能力;打凿原结构时应文明施工，轻打轻凿;优先采用机械方法开孔凿洞，避免对原结构的损伤，并做好承重构件的支撑工作和施工场地的围护工作，确保安全等等。另外在施工中应注意观察和观测，如发现地基下沉，墙柱梁开裂或原结构存在缺陷，应当即停止施工，会同设计、监理等有关各方采取有效措施进行处理，确认对房屋安全无影响后，方可继续施工。施工过程中，设计、监理有关方面应加强联系，发现问题及时解决，将不安全因素消灭在萌芽状态，不留隐患。
4 总结与建议
一是在对原有建筑物进行改造时,为拆除承重墙而采用后加结构进行加固时,后加结构不但要满足承载力要求,还应满足抗震要求,因为拆除部分承重墙削弱了原有的抗震刚度,需由后加结构来补偿。
二是旧房改造时应注意新旧结构的可靠连接。在原结构砌体强度不高时,本文所采用的连接方法较简便易行,能够保证结构的承载力,提高结构的整体刚度,改善结构的抗震性能。
三是在旧房改造时必须弄清原结构荷载传递方式,保持结构传力途径连续畅通。为此,应委托专业人员对原结构进行全面地检测鉴定,并据此给出合理的加固处理方案。切忌擅自改造处理,以免造成安全事故或留下安全隐患。
四是做好房屋改造用途的定位，城区危旧房改造项目一般地理位置较好、规模适中，交通、购物、周边环境比较成熟，属于优质土地资源。优质资源，就应该开发优质的建筑产品，根据笔者的相关工作经验以及和对目标市场的研究，笔者认为一般情况下定位为优质办公楼或商业建筑较为合适，只有这样各方利益才能得到较好解决，才能是改造的效果最大化。同时，将房屋改造成办公楼或者商业区活跃了当地的市场经济，有利于改变当地“破、旧、乱”的典型局面。总之，危旧房改造无论是在微观上还是在宏观上都给社会注入了新的活力！
参考文献
[1] 刘苗苗;北京南城旧城改造实践研究[D];清华大学;2003年.
[2] 王海军;陕西省城市经济适用住房建设管理机制研究[D];西安建筑科技大学;2005年.
[3] 郭冬;北京危旧房改造纪实[J];瞭望;1994年34期.
关键词：房屋改建；常见问题；整治措施
中图分类号：TU文献标识码： A 文章编号：
1引言：
近些年房地产业发展迅猛，这个过程占用了大量的城市土地，使得城市中可供开发的土地面积急剧下降。于此同时城市中的房屋区的危房屋改造的速度却极为缓慢，严重制约着城市经济和社会的发展。面对激烈的市场竞争，房屋改造必然是一个不可回避的问题。
2房屋改建中的常见问题
一是开发成本大，开发商的收益不易保证。危房屋改造主要集中在老城区，房屋密度大、居住人口多，拆迁成本高，尤其是新的《物权法》颁布后，拆迁难度更大了，加上要按红线规划道路，可供开发的土地减少，间接增加了开发成本。
二是开发周期长，市场风险大。为了减少资金筹措的压力，即便是对同一区域的改造项目，开发商一般采用分期开发的方式，分期开发必然造成开发周期加长，市场不确定因素增加，市场风险加大。
三是为了保护文物古迹和古都风貌，城市实行严格的规划控制，开发商的主观能动性受到限制。相当一部分危改小区因控高，容积率低，项目很难达到资金平衡。因此，对于经济利益最大化为目的的房地产开发企业来讲，当然不愿介入。
四是，由于是在老城区开发，必须与周边的企业、事业单位及个人、团体发生联系，协调关系耗费精力大，另外城区施工条条框框多，影响工程进度。
3 房屋改建工程的优化措施
3.1 注重前期的调查论证与检测工作
改造设计前，应对建筑的现状进行深入调查，特别应查明建筑是否存在局部影响到安全的损伤，如承重墙、梁、楼板有无裂缝，基础有无不均匀沉降，如有木屋架。对屋架也应调查，查清有无虫蛀腐朽及节点松劲。除此之外，还应与原设计图纸进行对照，看是否按图施工，了解施工中有无严重质量缺陷和隐患。以上工作，必要时应请质量检测单位介入，对建筑物进行全面质量检查，判定房屋建筑材料的强度，为改造设计提供依据。对已存在的缺陷需进行加固的，应做专门分析，在改造设计时一并加以考虑，以便达到最佳效果。
3.2 对房屋进行鉴定及改造可行性论证
房屋改造前，应根据使用单位的目标要求、现场调查结果及有关检测报告，对房屋改造方案进行综合技术经济分析及可行性论证，并按照现行国家有关标准、规范、规程进行鉴定，经综合评定适宜者，方可进行改造。这其中房屋的抗震鉴定是一个重要的方面。建设部明确规定:新建，改建，扩建工程必须进行抗震设防，不符合抗震设防标准的工程不得进行建设。所以，改造项目也要象新建项目一样考虑抗震设防。而一般需改造的房屋多为砖混结构，由于建造时间较早，大部分未考虑抗震设防。有些虽考虑了设防，但由于历史的原因，并不能满足抗震要求。因此，在改造的同时，必须对经鉴定不满足设防要求的建筑进行抗震加固。改造设计要根据现有建筑的实际情况，结合抗震加固进行，施工时应按先加固后改造的原则进行。改造后的房屋总高度和层数、高宽比、抗震横墙的间距、局部尺寸限值、构造柱和圈梁的设置，均应符合现行国家标准《建筑抗震设计规范》GBJ11一89的有关规定。
3.3 对房屋主要受力结构进行验算
改造设计大部分都会增加原房屋的荷载，有时局部还可能改变原结构的传力模式。所以，应按现行国家有關规范，对改造后的房屋地基基础、墙体结构、混凝土构件等，进行承载力和正常使用极限状态的验算。考虑原墙体结构、混凝土构件所用材料强度等级的设计与施工实际情况不完全一致，并又使用了多年，材料强度有所变化，根据材料实测强度等级进行验算较为稳妥可靠。对经验算不符合要求的部位，应采用加大截面法、外包钢法或构件外部粘贴钢板等可靠的方法进行加固，使其能适应加大后的荷载，确保改造后房屋的安全使用。
3.4 重视新加部分与原房屋间的连接
不论是扩建还是加层，都存在新旧建筑物间的连接问题。连接的好坏，影响到改造后房屋的整体性和抗震性能，所以，在设计及施工中都应充分重视，采取可靠有效的连接方法。如当新增墙体与原墙相接时，可采用增设拉接钢筋、钻孔浆锚或现浇混凝土销健等有效锚固方法;新增承重砖墙或抗震横墙时，应注意采取措施使墙顶与原梁板构件连接紧密，能使竖向和水平向荷载传递到新增墙体上。新旧混凝土构件结合部位施工质量极为重要，是确保新旧混凝土之间牢固结合的关键，关系到改造后的结构能否整体协同工作。原混凝土构件的连接部位应进行凿毛，除去浮渣、尘土，冲洗干净，浇注混凝土之前刷水泥浆一道。
3.5 加强施工管理和施工中各方的协调
要求施工单位在施工前应做好施工组织设计，采用切实可行的施工方法确保工程质量。如注意施工荷载不要超过原楼屋面的承载能力;打凿原结构时应文明施工，轻打轻凿;优先采用机械方法开孔凿洞，避免对原结构的损伤，并做好承重构件的支撑工作和施工场地的围护工作，确保安全等等。另外在施工中应注意观察和观测，如发现地基下沉，墙柱梁开裂或原结构存在缺陷，应当即停止施工，会同设计、监理等有关各方采取有效措施进行处理，确认对房屋安全无影响后，方可继续施工。施工过程中，设计、监理有关方面应加强联系，发现问题及时解决，将不安全因素消灭在萌芽状态，不留隐患。
4 总结与建议
一是在对原有建筑物进行改造时,为拆除承重墙而采用后加结构进行加固时,后加结构不但要满足承载力要求,还应满足抗震要求,因为拆除部分承重墙削弱了原有的抗震刚度,需由后加结构来补偿。
二是旧房改造时应注意新旧结构的可靠连接。在原结构砌体强度不高时,本文所采用的连接方法较简便易行,能够保证结构的承载力,提高结构的整体刚度,改善结构的抗震性能。
三是在旧房改造时必须弄清原结构荷载传递方式,保持结构传力途径连续畅通。为此,应委托专业人员对原结构进行全面地检测鉴定,并据此给出合理的加固处理方案。切忌擅自改造处理,以免造成安全事故或留下安全隐患。
四是做好房屋改造用途的定位，城区危旧房改造项目一般地理位置较好、规模适中，交通、购物、周边环境比较成熟，属于优质土地资源。优质资源，就应该开发优质的建筑产品，根据笔者的相关工作经验以及和对目标市场的研究，笔者认为一般情况下定位为优质办公楼或商业建筑较为合适，只有这样各方利益才能得到较好解决，才能是改造的效果最大化。同时，将房屋改造成办公楼或者商业区活跃了当地的市场经济，有利于改变当地“破、旧、乱”的典型局面。总之，危旧房改造无论是在微观上还是在宏观上都给社会注入了新的活力！
参考文献
[1] 刘苗苗;北京南城旧城改造实践研究[D];清华大学;2003年.
[2] 王海军;陕西省城市经济适用住房建设管理机制研究[D];西安建筑科技大学;2005年.
[3] 郭冬;北京危旧房改造纪实[J];瞭望;1994年34期.