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【摘 要】 成本控制管理是房地产企业实现可持续发展的重要保障，而通过成效较好的动态成本管理，可实时、真实地反应项目最新实际成本，为企业的动态经营决策提供重要的技术支持，避免企业经营成本偏差。文章就房地产开发动态成本管理的含义进行阐述，分析成本管理过程中可能出现的问题，并针对这些问题提出切实可行的解决方案。
【关键词】 房地产;动态成本管理;问题;解决方案
引言：
房地产项目开发是一项综合性很强的经济活动，房地产项目开发成本是房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，主要包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、管理费用、财务费用、销售费用和其他费用等。房地产项目开发成本的控制应贯穿于整个项目建设的全过程。目前，许多房地产开发公司在项目开发过程中，由于缺乏系统的成本控制思想，最终导致项目总体成本无法有效控制。房产开发商应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。
1、房地产开发动态成本管理分析
1.1、动态成本管理的概念
在项目目标成本制定后，项目实施阶段的成本管理的重点是如何落实执行版的目标成本，以达到项目预期的利润指标。要求我们能够动态地掌握实际已实施的成本状态和将要发生的成本，以便及时预警加以控制或调整，须不断强化管理，多部门及时互动来实现目标成本，这就是我们都在关注的动态成本管理。
1.2、动态成本基础标准
动态成本管理要求公司各部门全员、全过程参与，在项目实施的各阶段以最终审批的执行版目标成本作为动态成本管理的基准标杆，分部门落实，比如开发前期主要是土地相关费用、规费、设计费交纳，中期主要是工程费、营销费支出、后期主要是财务费用结算支出，行政管理费用全过程均有发生，须各部门都参与进来。
1.3、动态成本计算公式
根据不同部门所发生的成本性质特点，采用不同的方式分别进行汇总测算，如：开发成本相对简单固定，营销、行政费用相对量小可控性强、弹性较大，财务成本不确定因素较多，且涉及财务经营机密，须以财务内部控制为主等开发管理类成本，可采取按月定期上报汇总各部的成本实际发生数据方式（仅列营销费用、管理费用、财务费用）。而对于工程成本，其量大复杂成本变化绝对值大（是动态成本管理的重点），可以合约规划确定的合同为单位，根据对应工程所处的不同阶段，分别计算其动态成本。动态成本的核心计算公式如下：
开发管理类动态成本=实际已发生成本+后期计划发生成本;
工程生产类动态成本对于未实施合同=目标成本;
对于在建合同=合同金额+变更签证金额+预测发生成本金额;
对于已结算合同=结算金额
2、房地产企业成本管理现存的问题
2.1、对成本控制缺乏完善的意识
当下，多数房地产企业还未实行全员、全要素、全过程及全方位的成本控制管理体系，甚至还有多数房地产企业对成本控制管理存在片面的认知，只认为设计阶段是成本控制的重点，而其他阶段都对成本管理影响不大;随着社会时代的进步，人们的观念改变，房地产企业的发展道路将会逐渐程序化、精细化，这就要求企业在实行动态成本管理的中纳入企业成本管理的任何微小成本及要素，并要求企业所有人员参与成本控制管理。
2.2、工程造价管理各阶段未协调好
投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价，这六个阶段的造价分别由建设单位及其主管单位、设计单位、施工企业各自管理，没有建立前者控制后者，后者影响前者的有效的工程造价管理体系。我国现阶段的工程造价管理以办理工程结算价为目的，只注重在施工过程中的造价控制，忽视工程开工前投资决策阶段对造价的控制。工程造价管理以被动的按照设计图纸编制概预算和计算工程造价为主，忽视了在设计阶段用工程造价管理影响设计，优化设计有效的控制造价。
3、动态成本管理的方案分析
3.1、招标阶段动态成本管理
首先，多种招标方式结合运用，促进工程整体推进，缩短开发周期。在开发成本相对透明和固定的行情下，从某种角度来说资金的时间成本比支出成本本身更具价值，加快招标进度，从而缩短开发周期，加快楼盘销售及结转，从而为地产企业赢取资金的时间成本。结合企业以往类似工程和咨询顾问的数据资源，采用模拟清单进行招标，节省清单编制时间，保证开盘计划的顺利实现。为了优化地下结构施工期，在基坑和土方招标中，如果按照常规的先设计招标，在进行施工招标的常规做法，不利于时间的合理优化，为此选取同时具备设计资质和施工能力的潜在投标人参与项目竞争，不仅可以大大节省招标时间，同时也解决了施工和设计经常出现的问题，为后续的施工提供了良好的条件。
3.2、设计阶段动态成本管理
可将成本控制工作前置到设计阶段，在项目前期进行成本主动控制。方案设计阶段，对整个工程投资影响最大，所以成本控制的关键阶段是在规划阶段和设计阶段。为此成本管理主要从设计阶段入手，对产品配置标准与设计部门进行深入沟通进行有效的事前成本控制，并可推行限额设计，即设计单位需要在建设方给定的预估造价范围内进行设计。然后根据限定的额度来筛选设计
3.3、严格合同管理
合约条款是工程实施的准绳，也是成本控制的重要依据，合理的条款约定，可以规避不必要的费用及工期索赔，同时，可以降低管理难度，以达到事半功倍的效果。合约条款是工程成本控制的重要依据，合理的条款约定，可以规避不必要的费用及工期索赔，降低工程资金投入。但要做到这一点就需要企业加强合同法律意识，把握合同各项条款内容，增强合同条款的严密性，以此减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时更正，从而有效地控制工程造价。
3.4、预警与纠偏措施管理
对于超过目标成本100万元以上或超过目标成3%的項目提出预警提示，对于超过目标成本200万元以上或超过目标成5%的项目提出报批提示，具体限额参数可根据集团后续文件规定进行灵活调整。其次，对于已提示预警或报批的项目，归管的责任部门需及时采取对应措施，如对开发管理类成本，前期开支较大，需及时调整后期执行计划，从简节约办事，如确实无法节约，则需报批调整目标成本或申请在二级成本科目内协调统一消化增加的成本;对于工程类成本，可及时采取控制后期变更工程量，优化设计配置等措施，如确实是对目标成本估计不足，则需报批调整目标成本或申请在二级成本科目内协调统一消化增加的成本;所有纠编措施及时录入对应科目，形成历史纪录。
3.5、建立动态成本管理信息系统
发挥EXCEL表格软件强大数据处理能力与二次开发功能，建立起一套以日常成本管理台账表格为数据源基础、各部门分模块负责进行数据联动的动态成本管理信息平台，简单介绍一下其主要特点有：（1）与日常成本管理台账实时对接，成本数据不需二次处理，直接自动链接录入;（2）所有台账、目标成本、月度计划等原始数据仅录入一次，相同数据无需重复录入，提高工作效率，大大降低因数据重复录入的差错率;（3）设置规定报表格式，实时动态生成报表;（4）可灵活设置筛选条件，提取数据及时方便，可拓展性强，满足多方面管理灵活要求。
4、结束语
房地产企业成本控制关乎企业最终经济效益，因此，房地产成本管理工作应贯穿于房地产开发的全过程，这就要求企业逐步实现管理制度的标准化和业务管理的制度化，企业全员都重视成本管理，促进成本管理的标准化、规范化，和信息化，才能最大限度地降低各项成本费用，发挥成本动态管理的最大效果，提高企业的投资效益及市场竞争力。
参考文献：
[1]财政部CPA考试委员会.财务成本管理[M].中国财政经济出版社，2013.
[2]李晓艳.房地产开发成本核算中应注意的问题[J].中国乡镇企业会计2011（1）.
[3]黄千里.浅谈房地产开发项目成本管理中存着问题的原因及对策[J].现代商业，2007（14）.
【关键词】 房地产;动态成本管理;问题;解决方案
引言：
房地产项目开发是一项综合性很强的经济活动，房地产项目开发成本是房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，主要包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、管理费用、财务费用、销售费用和其他费用等。房地产项目开发成本的控制应贯穿于整个项目建设的全过程。目前，许多房地产开发公司在项目开发过程中，由于缺乏系统的成本控制思想，最终导致项目总体成本无法有效控制。房产开发商应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。
1、房地产开发动态成本管理分析
1.1、动态成本管理的概念
在项目目标成本制定后，项目实施阶段的成本管理的重点是如何落实执行版的目标成本，以达到项目预期的利润指标。要求我们能够动态地掌握实际已实施的成本状态和将要发生的成本，以便及时预警加以控制或调整，须不断强化管理，多部门及时互动来实现目标成本，这就是我们都在关注的动态成本管理。
1.2、动态成本基础标准
动态成本管理要求公司各部门全员、全过程参与，在项目实施的各阶段以最终审批的执行版目标成本作为动态成本管理的基准标杆，分部门落实，比如开发前期主要是土地相关费用、规费、设计费交纳，中期主要是工程费、营销费支出、后期主要是财务费用结算支出，行政管理费用全过程均有发生，须各部门都参与进来。
1.3、动态成本计算公式
根据不同部门所发生的成本性质特点，采用不同的方式分别进行汇总测算，如：开发成本相对简单固定，营销、行政费用相对量小可控性强、弹性较大，财务成本不确定因素较多，且涉及财务经营机密，须以财务内部控制为主等开发管理类成本，可采取按月定期上报汇总各部的成本实际发生数据方式（仅列营销费用、管理费用、财务费用）。而对于工程成本，其量大复杂成本变化绝对值大（是动态成本管理的重点），可以合约规划确定的合同为单位，根据对应工程所处的不同阶段，分别计算其动态成本。动态成本的核心计算公式如下：
开发管理类动态成本=实际已发生成本+后期计划发生成本;
工程生产类动态成本对于未实施合同=目标成本;
对于在建合同=合同金额+变更签证金额+预测发生成本金额;
对于已结算合同=结算金额
2、房地产企业成本管理现存的问题
2.1、对成本控制缺乏完善的意识
当下，多数房地产企业还未实行全员、全要素、全过程及全方位的成本控制管理体系，甚至还有多数房地产企业对成本控制管理存在片面的认知，只认为设计阶段是成本控制的重点，而其他阶段都对成本管理影响不大;随着社会时代的进步，人们的观念改变，房地产企业的发展道路将会逐渐程序化、精细化，这就要求企业在实行动态成本管理的中纳入企业成本管理的任何微小成本及要素，并要求企业所有人员参与成本控制管理。
2.2、工程造价管理各阶段未协调好
投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价，这六个阶段的造价分别由建设单位及其主管单位、设计单位、施工企业各自管理，没有建立前者控制后者，后者影响前者的有效的工程造价管理体系。我国现阶段的工程造价管理以办理工程结算价为目的，只注重在施工过程中的造价控制，忽视工程开工前投资决策阶段对造价的控制。工程造价管理以被动的按照设计图纸编制概预算和计算工程造价为主，忽视了在设计阶段用工程造价管理影响设计，优化设计有效的控制造价。
3、动态成本管理的方案分析
3.1、招标阶段动态成本管理
首先，多种招标方式结合运用，促进工程整体推进，缩短开发周期。在开发成本相对透明和固定的行情下，从某种角度来说资金的时间成本比支出成本本身更具价值，加快招标进度，从而缩短开发周期，加快楼盘销售及结转，从而为地产企业赢取资金的时间成本。结合企业以往类似工程和咨询顾问的数据资源，采用模拟清单进行招标，节省清单编制时间，保证开盘计划的顺利实现。为了优化地下结构施工期，在基坑和土方招标中，如果按照常规的先设计招标，在进行施工招标的常规做法，不利于时间的合理优化，为此选取同时具备设计资质和施工能力的潜在投标人参与项目竞争，不仅可以大大节省招标时间，同时也解决了施工和设计经常出现的问题，为后续的施工提供了良好的条件。
3.2、设计阶段动态成本管理
可将成本控制工作前置到设计阶段，在项目前期进行成本主动控制。方案设计阶段，对整个工程投资影响最大，所以成本控制的关键阶段是在规划阶段和设计阶段。为此成本管理主要从设计阶段入手，对产品配置标准与设计部门进行深入沟通进行有效的事前成本控制，并可推行限额设计，即设计单位需要在建设方给定的预估造价范围内进行设计。然后根据限定的额度来筛选设计
3.3、严格合同管理
合约条款是工程实施的准绳，也是成本控制的重要依据，合理的条款约定，可以规避不必要的费用及工期索赔，同时，可以降低管理难度，以达到事半功倍的效果。合约条款是工程成本控制的重要依据，合理的条款约定，可以规避不必要的费用及工期索赔，降低工程资金投入。但要做到这一点就需要企业加强合同法律意识，把握合同各项条款内容，增强合同条款的严密性，以此减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时更正，从而有效地控制工程造价。
3.4、预警与纠偏措施管理
对于超过目标成本100万元以上或超过目标成3%的項目提出预警提示，对于超过目标成本200万元以上或超过目标成5%的项目提出报批提示，具体限额参数可根据集团后续文件规定进行灵活调整。其次，对于已提示预警或报批的项目，归管的责任部门需及时采取对应措施，如对开发管理类成本，前期开支较大，需及时调整后期执行计划，从简节约办事，如确实无法节约，则需报批调整目标成本或申请在二级成本科目内协调统一消化增加的成本;对于工程类成本，可及时采取控制后期变更工程量，优化设计配置等措施，如确实是对目标成本估计不足，则需报批调整目标成本或申请在二级成本科目内协调统一消化增加的成本;所有纠编措施及时录入对应科目，形成历史纪录。
3.5、建立动态成本管理信息系统
发挥EXCEL表格软件强大数据处理能力与二次开发功能，建立起一套以日常成本管理台账表格为数据源基础、各部门分模块负责进行数据联动的动态成本管理信息平台，简单介绍一下其主要特点有：（1）与日常成本管理台账实时对接，成本数据不需二次处理，直接自动链接录入;（2）所有台账、目标成本、月度计划等原始数据仅录入一次，相同数据无需重复录入，提高工作效率，大大降低因数据重复录入的差错率;（3）设置规定报表格式，实时动态生成报表;（4）可灵活设置筛选条件，提取数据及时方便，可拓展性强，满足多方面管理灵活要求。
4、结束语
房地产企业成本控制关乎企业最终经济效益，因此，房地产成本管理工作应贯穿于房地产开发的全过程，这就要求企业逐步实现管理制度的标准化和业务管理的制度化，企业全员都重视成本管理，促进成本管理的标准化、规范化，和信息化，才能最大限度地降低各项成本费用，发挥成本动态管理的最大效果，提高企业的投资效益及市场竞争力。
参考文献：
[1]财政部CPA考试委员会.财务成本管理[M].中国财政经济出版社，2013.
[2]李晓艳.房地产开发成本核算中应注意的问题[J].中国乡镇企业会计2011（1）.
[3]黄千里.浅谈房地产开发项目成本管理中存着问题的原因及对策[J].现代商业，2007（14）.