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中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号：
“人口红利”是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济容易形成高储蓄、高投资和高增长的局面。 “对于房地产行业以及房价的判断，离不开对宏观经济的研究。”哈继铭认为，中国经济的增长主要是两大支柱在推动：一个是城市化进程；另外一个就是人口结构。无论是中国、日本，还是美国、德国，许多国家都有一个现象——在某一个时段出生的人口特别多（比如说战后），这就是所谓的婴儿潮时期。房地产在中国当下是最受争议的一个行业，因为房价的疯狂早已扭曲了社会上的很多价值观，国内对于房价的争论已经从火热到开始降温，不是因为房价下跌，而是不降不行，疯狂的房价早已透支了未来的价值，房价的不断上涨使得购房者已趋于麻木，现在任何关于房价下跌的争论都像是痴人说梦，可另一方面中国的地产泡沫在全世界都被承认。
一个国家的人口结构的现状是由过去的出生率决定的。日本在 ４０年代二战后，出生率非常高，大约是千分之三十三的出生率，随着经济的发展，出生率逐渐下降，到了９０年代的时候出生率就是千分之十都不到。人口结构的变化给日本带来的影响就是，在上个世纪６０—８０年代，无论是日本地价还是股价都出现了大幅上升，地价翻了好几倍，股价在２２年当中涨了２９倍，但是到了９０年代，随着储蓄的比例开始下降，资产价格泡沫随之破灭。 世界各地的地产历史证明，不管地产多么投机，地产历史就是人口历史，因为人口的自住需求才是地产的基石。研究表明，过去10年，澳大利亚，英国和美国房价大涨，其人口总体也在是上涨，因为他们拥有较多的移民；而过去10年，德国，日本和韩国的房价一直走低，正好和人口增长速度显著放缓同时发生，而现在在韩国，纯正的房地产企业已经消失。
近两年我国经济增长出现了一个小高峰，经济界和学术界依据我国当前较低的抚养率，频繁抛出“人口红利”将带来我国经济发展“黄金十年”的乐观预期。然而日本的经验表明，低抚养率并不必然伴随经济繁荣，相反，值得警惕的是，抚养率处于低位时期的拐点，往往给通胀提供了一个冲击实体经济和威胁金融、地产安全的时机。
1946-1964是美国的婴儿潮时期，1947-1949是日本的第一代婴儿潮，1962-1980是中国的婴儿潮时期，而在中国婴儿潮时期出生的人现在正是在购房年龄，有43%的人口居住在城市，这也是掌控目前中国财富命脉的人群，这一人群的成长发展帶动了迅速的城市化和地产的繁荣。如果以25-45岁作为购房适龄人口，那么婴儿潮时代的人口红利在2008年就达到高峰，随后就持续下降；若以35-54岁为社会中坚群体，这一红利将在2010年达到高峰，此后将展开4-5年的平台。2006年前后万科曾做过一个中国人口结构变化的研究，其中一个研究结论是：2013年，首次置业的人口红利将出现拐点，2013年后首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再需求将不断增加；2017年20-65岁的总劳动人口将达到高峰，此后将快速衰退，而今年以来的突然冒出的民工荒就是人口红利枯竭的一个前兆。无论以哪个版本计算，人口红利留给住宅地产的黄金期已不多。当然,未来还有另一个因素可在某种程度对冲红利萎缩,即城市化。中国目前城市化率为45.6%,未来尚有2亿多人口需要城市化。不过问题在于,中国的户籍制度和大城市居高不下的房价和高昂的生活成本已经开始让部分30岁左右的人开始去二、三线城市发展，中国进一步的城市化压力会被分散。当然还有另外一种可能就是废除计划生育政策。
当前应重点关注的问题。
首先，关注“人口红利”拐点时期人口异常流动对房价的影响。尽管我国以工业化带动城镇化的趋势会长期存在，房价和地价的上涨有基本面的长期支撑，但在当前劳动密集型的出口产业和大量民营企业在宏观经济波动中受冲击较大的情况下，过高的城市居住成本和消费成本的压力，不排除在一些房价过高的城市出现暂时的城市人口“逆流”。
其次，注意控制房价与“人口红利”消失后的经济增长相匹配。居民在景气周期对收入增长的估计往往过于乐观，容易接受过高的房价，从而在经济调整周期感受到较重的还贷压力，进而影响消费。当前我国宏观经济亟待向消费拉动转型，短期房价快速上涨虽然能够继续推动投资避免经济大幅减速，但却会以牺牲未来长期消费为代价，从而加重经济转型的困难，降低转型后的经济增长，并进一步加大房价和长期经济增长之间的不匹配。建议加强房地产市场风险预警和第三方舆论主导，稳定消费者预期，让消费者既不要超前消费也不要对房价的短期波动产生过度恐慌心理，从而保证金融系统的稳定以及刚性需求对楼市的长期良性推动。再其次，把抚养率攀升期的通胀控制在低位。国际金融危机爆发后，我国政府及时采取的4万亿元经济刺激计划和配套信贷扩张，客观上埋下了比较强的通胀隐患。同时，世界经济二次探底的风险依然存在，国际大宗商品近期的持续下跌和外需的不确定性又带来了潜在的通缩压力。因而，面对未来极其复杂的通胀通缩形势，宏观调控也会面临很大的挑战。而我国“人口红利”消失后，潜在经济增长和可忍受的通胀水平都会下降。如何避免通胀水平的大起大落是非常值得有关部门关注的一个问题。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
“人口红利”是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济容易形成高储蓄、高投资和高增长的局面。 “对于房地产行业以及房价的判断，离不开对宏观经济的研究。”哈继铭认为，中国经济的增长主要是两大支柱在推动：一个是城市化进程；另外一个就是人口结构。无论是中国、日本，还是美国、德国，许多国家都有一个现象——在某一个时段出生的人口特别多（比如说战后），这就是所谓的婴儿潮时期。房地产在中国当下是最受争议的一个行业，因为房价的疯狂早已扭曲了社会上的很多价值观，国内对于房价的争论已经从火热到开始降温，不是因为房价下跌，而是不降不行，疯狂的房价早已透支了未来的价值，房价的不断上涨使得购房者已趋于麻木，现在任何关于房价下跌的争论都像是痴人说梦，可另一方面中国的地产泡沫在全世界都被承认。
一个国家的人口结构的现状是由过去的出生率决定的。日本在 ４０年代二战后，出生率非常高，大约是千分之三十三的出生率，随着经济的发展，出生率逐渐下降，到了９０年代的时候出生率就是千分之十都不到。人口结构的变化给日本带来的影响就是，在上个世纪６０—８０年代，无论是日本地价还是股价都出现了大幅上升，地价翻了好几倍，股价在２２年当中涨了２９倍，但是到了９０年代，随着储蓄的比例开始下降，资产价格泡沫随之破灭。 世界各地的地产历史证明，不管地产多么投机，地产历史就是人口历史，因为人口的自住需求才是地产的基石。研究表明，过去10年，澳大利亚，英国和美国房价大涨，其人口总体也在是上涨，因为他们拥有较多的移民；而过去10年，德国，日本和韩国的房价一直走低，正好和人口增长速度显著放缓同时发生，而现在在韩国，纯正的房地产企业已经消失。
近两年我国经济增长出现了一个小高峰，经济界和学术界依据我国当前较低的抚养率，频繁抛出“人口红利”将带来我国经济发展“黄金十年”的乐观预期。然而日本的经验表明，低抚养率并不必然伴随经济繁荣，相反，值得警惕的是，抚养率处于低位时期的拐点，往往给通胀提供了一个冲击实体经济和威胁金融、地产安全的时机。
1946-1964是美国的婴儿潮时期，1947-1949是日本的第一代婴儿潮，1962-1980是中国的婴儿潮时期，而在中国婴儿潮时期出生的人现在正是在购房年龄，有43%的人口居住在城市，这也是掌控目前中国财富命脉的人群，这一人群的成长发展帶动了迅速的城市化和地产的繁荣。如果以25-45岁作为购房适龄人口，那么婴儿潮时代的人口红利在2008年就达到高峰，随后就持续下降；若以35-54岁为社会中坚群体，这一红利将在2010年达到高峰，此后将展开4-5年的平台。2006年前后万科曾做过一个中国人口结构变化的研究，其中一个研究结论是：2013年，首次置业的人口红利将出现拐点，2013年后首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再需求将不断增加；2017年20-65岁的总劳动人口将达到高峰，此后将快速衰退，而今年以来的突然冒出的民工荒就是人口红利枯竭的一个前兆。无论以哪个版本计算，人口红利留给住宅地产的黄金期已不多。当然,未来还有另一个因素可在某种程度对冲红利萎缩,即城市化。中国目前城市化率为45.6%,未来尚有2亿多人口需要城市化。不过问题在于,中国的户籍制度和大城市居高不下的房价和高昂的生活成本已经开始让部分30岁左右的人开始去二、三线城市发展，中国进一步的城市化压力会被分散。当然还有另外一种可能就是废除计划生育政策。
当前应重点关注的问题。
首先，关注“人口红利”拐点时期人口异常流动对房价的影响。尽管我国以工业化带动城镇化的趋势会长期存在，房价和地价的上涨有基本面的长期支撑，但在当前劳动密集型的出口产业和大量民营企业在宏观经济波动中受冲击较大的情况下，过高的城市居住成本和消费成本的压力，不排除在一些房价过高的城市出现暂时的城市人口“逆流”。
其次，注意控制房价与“人口红利”消失后的经济增长相匹配。居民在景气周期对收入增长的估计往往过于乐观，容易接受过高的房价，从而在经济调整周期感受到较重的还贷压力，进而影响消费。当前我国宏观经济亟待向消费拉动转型，短期房价快速上涨虽然能够继续推动投资避免经济大幅减速，但却会以牺牲未来长期消费为代价，从而加重经济转型的困难，降低转型后的经济增长，并进一步加大房价和长期经济增长之间的不匹配。建议加强房地产市场风险预警和第三方舆论主导，稳定消费者预期，让消费者既不要超前消费也不要对房价的短期波动产生过度恐慌心理，从而保证金融系统的稳定以及刚性需求对楼市的长期良性推动。再其次，把抚养率攀升期的通胀控制在低位。国际金融危机爆发后，我国政府及时采取的4万亿元经济刺激计划和配套信贷扩张，客观上埋下了比较强的通胀隐患。同时，世界经济二次探底的风险依然存在，国际大宗商品近期的持续下跌和外需的不确定性又带来了潜在的通缩压力。因而，面对未来极其复杂的通胀通缩形势，宏观调控也会面临很大的挑战。而我国“人口红利”消失后，潜在经济增长和可忍受的通胀水平都会下降。如何避免通胀水平的大起大落是非常值得有关部门关注的一个问题。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。