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摘要：本文首先介绍了农民工现阶段的住房状况并对导致农民工在城市购房趋势出现的因素进行分析，认为农民工购置商品房的趋势日益显著；然后，基于对农民工的抽样调查数据，通过运用灰色GM(1,1)模型对未来逐年的城市房价进行预测，得出湖北省各个城市未来平均房价的数字序列；最后，本文通过建立购房支出百分比模型，将农民工各年份预测的实际购房支出百分比同农民工期望的购房支出百分比进行比较，进而逐年分析农民工的买房意愿并预测湖北省80%的农民工实现在城市买房的时间。
关键词：农民工；商品房；趋势；预测；城市经济
一、 农民工住房背景分析
（一） 农民工住房现状
据国家统计局统计，2011年全国农民工总量达到25278万人，比上年增加1055万人，增长4.4%。其中湖北省农民工总量为1163.6万人，比上年净增38.4万人，增长3.4%，占全国总量的4.6%。如此大规模的农民工从农村进入城市，首要解决的便是基本的居住问题，在解决住房问题的过程中农民工在城市住房总量和住房结构会随之发生变化。
据湖北统计局统计数字显示，2011年湖北农民工在城市的住房种类和比例为：由雇主或单位提供宿舍的占40.4%，在工地或工棚居住的占8.2%，在生产经营场所居住的占5.9%，与他人合租住房的占17.3%，独立租赁住房的占12.3%，有11.2%的外出农民工在乡镇以外从业但每天回家居住，仅有0.7%的外出农民工在务工地自购房。其中，农民工在城市住房种类最多的为由雇主和单位提供的宿舍。据调查，农民工所就职的单位所提供的宿舍大多空间狭小（有些房间甚至不到10平方米）、周围环境恶劣、缺乏基础设施建设等，条件十分简陋。位于第二的是与他人合租或独立租赁。为了提高生活质量和靠近工作的地方，农民工一般都会选择租住老城区中的旧房，这些房子大多建立在上个世纪的80到90年代，因此低矮破旧，早已达不到现阶段的居住水平了。不仅如此，老城区的人口密集和违规扩建共同导致居民居住和活动的空间十分狭小，卫生和安全均没有办法保障。此外，还有一部分农民工在城市没有住所，因此每天只能回家居住。数据显示这些农民工多来自城市周边的城乡结合部，虽然在城郊他们拥有了固定的住所和稳定的家庭，但是每天往返于城市和城郊之间仍然会对生活造成一定的负面影响。最后一类农民工则是随着工作地点的变化而改变自己的居住地点，例如，一些农民工住在工地工棚和生产经营场所，他们普遍认为，条件较好的工棚是由砖头和石棉瓦建成的，而条件较差的则是由木板和铁皮搭建而成的，然而农民工居住的工棚无论是上述的哪一种，均不能满足基本的居住标准。
（二）农民工住房趋势分析
通过分析调查问卷数据可知：46.4%的农民工打算在城市购买商品房，21.6%的农民工不打算购买，还有26.0%的农民工想要购买但是没有打算，还有6%的农民工没有想过这个问题。从农民工的主观意识来看，在城市购置商品房成为了一种趋势，而且从客观上看，也有很多因素共同驱使着农民工在城市买房。
1.农民工的收入不断增加
现阶段，农民工年均收入24192元，比上年增加4488元，增长22.9%。收入的持续大幅度上涨，不仅提高了农民工购买城市商品房的能力，同时，也让农民工对城市的生活更有信心，认为自己有能力在城市中稳定生活，从而愿意改善自己的住房条件，去购买城市中居住条件较好的商品房。
2.随着市民化趋势的发展，农民工与市民的消费心理和消费方式日渐趋同
根据《农民工城市融合“收入悖论”》（2007 孟颖颖 邓大松）可知随着农民工和城市融合阶段的递进，农民工的收入不断地增加，但是收入的增加并没有明显地促进融合的进程，农民工融合的自我感知水平依然较低，因此，收入对融合的弹性出现了减小的趋势。但是，农民工（尤其是新生代农民工）想要融合为城市一份子，实现自身市民身份的认同，于是他们选择了转变保守的消费观念和消费方式并逐渐地向市民的消费模式趋近，例如越来越重视商品的品质和品位，想要提高自己的生活水平和生活质量，所以在住宅上偏好于更加舒适、时尚和便利的商品房。
3.在子女受教育地区的选择上更偏好有着丰富教育资源的城市
《湖北统计年鉴》上相关数据显示，在义务教育方面，虽然学校数量上，农村较城市多两倍，但是这并没有使农村的教育产生优势。第一，农村有大量的学校但就学人员少，资源利用率低，而有些学校的负担过重，造成教育资源分配不合理；第二，由于受农村本身的经济、自然条件的限制和国家对城乡的教育资源的投入差异较大的影响，农村教育基础设施不足，师资力量匮乏或水平不高；第三，由于农村平均知识水平较低，加上自然或社会经济因素对信息传播的阻隔，农村的教育观念、教育内容和教育方式比较落后，不利于人才的综合培养。事实上，农民工由于长期在城市里生活，眼界较为开阔，深刻地体会到“知识改变命运”的道理，因此更加希望自己的孩子能通过知识来改变自己的生活，于是便会选择让孩子在更有优势的城市接受教育，这便要求农民工通过在城市购置商品房来给孩子创造出良好的学习和生活条件。
4.农民工户籍问题被解决，使得针对农民工的住房福利政策进一步完善
2008年08月，我省正式实施了户籍制度的改革，部分内容如下：除武汉中心城区外，在湖北的县（市）和地级市城区、建制镇以及武汉远城区稳定就业，并有固定住所的农村劳动者，可获得城镇户口，享受与城镇居民相同的就业、社保以及子女的义务教育等政策。这个政策会促进农民工想要拥有一个稳定的住宅，去获得城市户口，进而拥有和市民一样的权益；同时，户籍的获得又可以使得农民工逐步被纳入国家住房福利政策的覆盖范围，从而降低贷款买房的成本，增强买房的信心。
5.社会和谐稳定的需要
农民工是家庭的经济支柱，不得不常年在外地打工，甚至一年到头都回不了家。因此，农民工的子女便留守在了家中，只有老人陪伴和照顾。由于这些孩子尚处在成长的阶段，长期缺乏父爱和母爱会导致他们在学习、生活和良好性格的养成上出现较大的困难。据调查可知，农村子女心理问题的发生率为21.6%，这意味着每五个孩子中就会有一个出现心理异常，长此以往，这种情况会导致家庭分裂，甚至影响社会的和谐和稳定。所以农民工父母需要解决这个问题，国家也需要提供相应的资助来改善这一状况，然而最好的方式就是，举家进入城市，融入城市的生活，进而在消除了地域限制的情况下，在就业和家庭中寻求一个制衡点，如此一来，一个稳定长久且能保证一定生活水平的商品房则是不可或缺的了。 二、湖北省城市房价动态预测
（一）2001-2011年湖北省城市房价均值（见表1）
（二）运用灰色GM(1,1)模型对未来房价进行预测
由灰色GM(1,1)模型（2008夏学文 湖南工程学院）可知：
x(1)=(x(1)(1),x(1)(2),x(1)(3),x(1)(4),x(1)(5),x(1)(6)
x(1)(7),x(1)(8),x(1)(9),x(1)(10),x(1)(11),)
=(1632,3528,5762,8113,10780,14125,
17948,23411,30013,36209,37982)
y(1)=(x(0)(2),x(0)(3),x(0)(4),x(0)(5),x(0)(6),x(0)(7),
x(0)(8),x(0)(9),x(0)(10),x(0)(11))T
=(1632,1896,2234,2351,2667,3345,3823,
5463,6602,6196,6273)T
利用微分方程和预测函数:
将数据带入模型进行计算，可得2011年以后的湖北各城市房价均值的逐年预测值。（见表2）
三、既定房价下农民工购房倾向分析及趋势实现预测
（一）建立购房支出百分比模型
由于高额的房价，购房百分比（即购房开支在农民工的日常开支中占的比重）的数值一直较高，但是如果这个比重的数值过大，即购房开支在农民工总开支中占有很大的比重，则会影响农民工的生活水平和对其他商品劳务的消费，那么农民工会选择放弃购买城市的商品房，转而寻找成本较低的住房模式，例如第一部分所提到的由雇主或单位提供宿舍，在工地或工棚居住，在生产经营场所居住，与他人合租住房，独立租赁住房，每天回家居住等方式；如果这个比重的数值恰好和农民工基于自身实际状况和偏好所期望的数值相差不多或者低于期望的水平，那么他们认为购置商品房的支出并没有影响自身生活水平的提高，反而购置城市的商品房，会使自己的生活变得更好，于是便拥有了强烈的买房偏好，当然会选择购房。基于以上的思想，本文建立了购房支出百分比模型。通过计算、预测和比较农民工对自身最优购房百分比偏好的具体数值和未来农民工实际发生的购房百分比的具体数值，对农民工在城市购置商品房的偏好进行分析。
首先，在建立模型之前先给出若干假设：居民收入持续增长；未来房价与预测房价相同或相差不大；支出增长规模同经济增长规模同水平增长；短期内农民工偏好的平均住房面积稳定不变；所调查的农民工家庭均有2个收入来源（成年男女为家庭收入的主要来源）。
然后，对模型的相关变量逐一进行说明：P为湖北省各城市房价均值；S为农民工偏好的住房面积均值（平方米）；R为2011年单位农民工家庭年总收入；r为家庭收入增长率；为在k所指代年份（同第二部分预测函数中的k指代的年份）里农民工贷款购房所产生的还款百分比(k指代年份里还款额占总收入的比重)；B为银行通过贷款所取得的净收益率；h为农民工期望的还款年限;i为2012年的银行贷款利率。
建立模型为如下方程：
等式的左边为还款百分比和以决定买房的年份为起点的后30年的收入现值的积，即这三十年内农民工期望的总的还款数；等式的右边为购房贷款总额与银行通过贷款所获得的净收益的和，即实际的总的还款数。若农民工在k所指代的年份产生买房偏好并决定买房，则式子两边必然相等。因为如果期望的还款额小于实际还款额，农民工便会认为购房成本过高，而放弃买房；如果期望的还款额大于实际的还款额，那么银行便没有实现利益最大化，便会将净收益率提高，使得式子左右两边平衡。
（二）基于房价的预测，分析农民工购房趋势的实现
在计算各年还款百分比之前，需要根据相关资料对若干变量进行数值上的确定：根据回收的有效的调查问卷、《湖北统计年鉴》和《中国统计年鉴》可知，80%的农民工所期望的还款百分比小于等于M?=19.559% ;家庭收入增长率r=0.10737；贷款买房的农民工期望的还款年限为h=30年；单位农民工家庭年总收入R=49600.8元;平均住房面积为S=80平方米；银行贷款净收益率为B=45.5422%；2012年银行利率i为7.05%。带入公式计算结果见表3。
用还款百分比模型和以上数据可计算2011年后农民工逐年的还款百分比，结果见表4。
由于农民工对购房支出占总收入的百分比（即购房百分比）的期望为19.559%，而根据预测可知：在2025年时，预测的购房百分比为19.7226%，在2026年时，预测的百分比为19.3361%。因此，预计在2026年时，湖北省80%的农民工将在城市购置商品房，换句话说，预计在2026年时，湖北省大部分农民工在城市购置商品房的趋势实现。
参考文献：
1. 江舸.农民工城市居住状况研究[D].华中师范大学,2009.
2. 孟颖颖,邓大松.农民工城市融合“收入悖论”[J].中国人口科学,2011(1).
3. 夏学文.商品房价格预测模型及其应用[R].海峡两岸应用统计学术研讨会,2008.
4. 刘晓君,钟石头,杨星.基于还款系数的城市居民购房能力研究[J].建筑经济,2007.
5. 范旭,马军海,牟玲玲.非线性房价博弈模型动态分析及其控制[J].复杂系统与复杂性科学,2005(4).
6. 丰友元,董平.解决农民工住房问题的途径与办法[J].中华建设，2009(10).
7. 荣西武,范毅.解决农民工住房问题是扩大我国内需的重要途径[R].国家发展和改革委员会第七届中青年干部经济研讨会,2009.
8. 党云皓.农村留守儿童心理行为问题及相关因素的调查研究[J].郑州大学,2010.
9. 梁立俊,操陈敏.FDI对中国商品房价格影响的实证分析[J].中国物价,2007(3).
10. 赵平,孙树栋.基于灰色预测模型的商品房销售趋势分析[R].中国模糊逻辑与计算智能联合学术会议,2005.
（作者单位：华中师范大学经济学院）
关键词：农民工；商品房；趋势；预测；城市经济
一、 农民工住房背景分析
（一） 农民工住房现状
据国家统计局统计，2011年全国农民工总量达到25278万人，比上年增加1055万人，增长4.4%。其中湖北省农民工总量为1163.6万人，比上年净增38.4万人，增长3.4%，占全国总量的4.6%。如此大规模的农民工从农村进入城市，首要解决的便是基本的居住问题，在解决住房问题的过程中农民工在城市住房总量和住房结构会随之发生变化。
据湖北统计局统计数字显示，2011年湖北农民工在城市的住房种类和比例为：由雇主或单位提供宿舍的占40.4%，在工地或工棚居住的占8.2%，在生产经营场所居住的占5.9%，与他人合租住房的占17.3%，独立租赁住房的占12.3%，有11.2%的外出农民工在乡镇以外从业但每天回家居住，仅有0.7%的外出农民工在务工地自购房。其中，农民工在城市住房种类最多的为由雇主和单位提供的宿舍。据调查，农民工所就职的单位所提供的宿舍大多空间狭小（有些房间甚至不到10平方米）、周围环境恶劣、缺乏基础设施建设等，条件十分简陋。位于第二的是与他人合租或独立租赁。为了提高生活质量和靠近工作的地方，农民工一般都会选择租住老城区中的旧房，这些房子大多建立在上个世纪的80到90年代，因此低矮破旧，早已达不到现阶段的居住水平了。不仅如此，老城区的人口密集和违规扩建共同导致居民居住和活动的空间十分狭小，卫生和安全均没有办法保障。此外，还有一部分农民工在城市没有住所，因此每天只能回家居住。数据显示这些农民工多来自城市周边的城乡结合部，虽然在城郊他们拥有了固定的住所和稳定的家庭，但是每天往返于城市和城郊之间仍然会对生活造成一定的负面影响。最后一类农民工则是随着工作地点的变化而改变自己的居住地点，例如，一些农民工住在工地工棚和生产经营场所，他们普遍认为，条件较好的工棚是由砖头和石棉瓦建成的，而条件较差的则是由木板和铁皮搭建而成的，然而农民工居住的工棚无论是上述的哪一种，均不能满足基本的居住标准。
（二）农民工住房趋势分析
通过分析调查问卷数据可知：46.4%的农民工打算在城市购买商品房，21.6%的农民工不打算购买，还有26.0%的农民工想要购买但是没有打算，还有6%的农民工没有想过这个问题。从农民工的主观意识来看，在城市购置商品房成为了一种趋势，而且从客观上看，也有很多因素共同驱使着农民工在城市买房。
1.农民工的收入不断增加
现阶段，农民工年均收入24192元，比上年增加4488元，增长22.9%。收入的持续大幅度上涨，不仅提高了农民工购买城市商品房的能力，同时，也让农民工对城市的生活更有信心，认为自己有能力在城市中稳定生活，从而愿意改善自己的住房条件，去购买城市中居住条件较好的商品房。
2.随着市民化趋势的发展，农民工与市民的消费心理和消费方式日渐趋同
根据《农民工城市融合“收入悖论”》（2007 孟颖颖 邓大松）可知随着农民工和城市融合阶段的递进，农民工的收入不断地增加，但是收入的增加并没有明显地促进融合的进程，农民工融合的自我感知水平依然较低，因此，收入对融合的弹性出现了减小的趋势。但是，农民工（尤其是新生代农民工）想要融合为城市一份子，实现自身市民身份的认同，于是他们选择了转变保守的消费观念和消费方式并逐渐地向市民的消费模式趋近，例如越来越重视商品的品质和品位，想要提高自己的生活水平和生活质量，所以在住宅上偏好于更加舒适、时尚和便利的商品房。
3.在子女受教育地区的选择上更偏好有着丰富教育资源的城市
《湖北统计年鉴》上相关数据显示，在义务教育方面，虽然学校数量上，农村较城市多两倍，但是这并没有使农村的教育产生优势。第一，农村有大量的学校但就学人员少，资源利用率低，而有些学校的负担过重，造成教育资源分配不合理；第二，由于受农村本身的经济、自然条件的限制和国家对城乡的教育资源的投入差异较大的影响，农村教育基础设施不足，师资力量匮乏或水平不高；第三，由于农村平均知识水平较低，加上自然或社会经济因素对信息传播的阻隔，农村的教育观念、教育内容和教育方式比较落后，不利于人才的综合培养。事实上，农民工由于长期在城市里生活，眼界较为开阔，深刻地体会到“知识改变命运”的道理，因此更加希望自己的孩子能通过知识来改变自己的生活，于是便会选择让孩子在更有优势的城市接受教育，这便要求农民工通过在城市购置商品房来给孩子创造出良好的学习和生活条件。
4.农民工户籍问题被解决，使得针对农民工的住房福利政策进一步完善
2008年08月，我省正式实施了户籍制度的改革，部分内容如下：除武汉中心城区外，在湖北的县（市）和地级市城区、建制镇以及武汉远城区稳定就业，并有固定住所的农村劳动者，可获得城镇户口，享受与城镇居民相同的就业、社保以及子女的义务教育等政策。这个政策会促进农民工想要拥有一个稳定的住宅，去获得城市户口，进而拥有和市民一样的权益；同时，户籍的获得又可以使得农民工逐步被纳入国家住房福利政策的覆盖范围，从而降低贷款买房的成本，增强买房的信心。
5.社会和谐稳定的需要
农民工是家庭的经济支柱，不得不常年在外地打工，甚至一年到头都回不了家。因此，农民工的子女便留守在了家中，只有老人陪伴和照顾。由于这些孩子尚处在成长的阶段，长期缺乏父爱和母爱会导致他们在学习、生活和良好性格的养成上出现较大的困难。据调查可知，农村子女心理问题的发生率为21.6%，这意味着每五个孩子中就会有一个出现心理异常，长此以往，这种情况会导致家庭分裂，甚至影响社会的和谐和稳定。所以农民工父母需要解决这个问题，国家也需要提供相应的资助来改善这一状况，然而最好的方式就是，举家进入城市，融入城市的生活，进而在消除了地域限制的情况下，在就业和家庭中寻求一个制衡点，如此一来，一个稳定长久且能保证一定生活水平的商品房则是不可或缺的了。 二、湖北省城市房价动态预测
（一）2001-2011年湖北省城市房价均值（见表1）
（二）运用灰色GM(1,1)模型对未来房价进行预测
由灰色GM(1,1)模型（2008夏学文 湖南工程学院）可知：
x(1)=(x(1)(1),x(1)(2),x(1)(3),x(1)(4),x(1)(5),x(1)(6)
x(1)(7),x(1)(8),x(1)(9),x(1)(10),x(1)(11),)
=(1632,3528,5762,8113,10780,14125,
17948,23411,30013,36209,37982)
y(1)=(x(0)(2),x(0)(3),x(0)(4),x(0)(5),x(0)(6),x(0)(7),
x(0)(8),x(0)(9),x(0)(10),x(0)(11))T
=(1632,1896,2234,2351,2667,3345,3823,
5463,6602,6196,6273)T
利用微分方程和预测函数:
将数据带入模型进行计算，可得2011年以后的湖北各城市房价均值的逐年预测值。（见表2）
三、既定房价下农民工购房倾向分析及趋势实现预测
（一）建立购房支出百分比模型
由于高额的房价，购房百分比（即购房开支在农民工的日常开支中占的比重）的数值一直较高，但是如果这个比重的数值过大，即购房开支在农民工总开支中占有很大的比重，则会影响农民工的生活水平和对其他商品劳务的消费，那么农民工会选择放弃购买城市的商品房，转而寻找成本较低的住房模式，例如第一部分所提到的由雇主或单位提供宿舍，在工地或工棚居住，在生产经营场所居住，与他人合租住房，独立租赁住房，每天回家居住等方式；如果这个比重的数值恰好和农民工基于自身实际状况和偏好所期望的数值相差不多或者低于期望的水平，那么他们认为购置商品房的支出并没有影响自身生活水平的提高，反而购置城市的商品房，会使自己的生活变得更好，于是便拥有了强烈的买房偏好，当然会选择购房。基于以上的思想，本文建立了购房支出百分比模型。通过计算、预测和比较农民工对自身最优购房百分比偏好的具体数值和未来农民工实际发生的购房百分比的具体数值，对农民工在城市购置商品房的偏好进行分析。
首先，在建立模型之前先给出若干假设：居民收入持续增长；未来房价与预测房价相同或相差不大；支出增长规模同经济增长规模同水平增长；短期内农民工偏好的平均住房面积稳定不变；所调查的农民工家庭均有2个收入来源（成年男女为家庭收入的主要来源）。
然后，对模型的相关变量逐一进行说明：P为湖北省各城市房价均值；S为农民工偏好的住房面积均值（平方米）；R为2011年单位农民工家庭年总收入；r为家庭收入增长率；为在k所指代年份（同第二部分预测函数中的k指代的年份）里农民工贷款购房所产生的还款百分比(k指代年份里还款额占总收入的比重)；B为银行通过贷款所取得的净收益率；h为农民工期望的还款年限;i为2012年的银行贷款利率。
建立模型为如下方程：
等式的左边为还款百分比和以决定买房的年份为起点的后30年的收入现值的积，即这三十年内农民工期望的总的还款数；等式的右边为购房贷款总额与银行通过贷款所获得的净收益的和，即实际的总的还款数。若农民工在k所指代的年份产生买房偏好并决定买房，则式子两边必然相等。因为如果期望的还款额小于实际还款额，农民工便会认为购房成本过高，而放弃买房；如果期望的还款额大于实际的还款额，那么银行便没有实现利益最大化，便会将净收益率提高，使得式子左右两边平衡。
（二）基于房价的预测，分析农民工购房趋势的实现
在计算各年还款百分比之前，需要根据相关资料对若干变量进行数值上的确定：根据回收的有效的调查问卷、《湖北统计年鉴》和《中国统计年鉴》可知，80%的农民工所期望的还款百分比小于等于M?=19.559% ;家庭收入增长率r=0.10737；贷款买房的农民工期望的还款年限为h=30年；单位农民工家庭年总收入R=49600.8元;平均住房面积为S=80平方米；银行贷款净收益率为B=45.5422%；2012年银行利率i为7.05%。带入公式计算结果见表3。
用还款百分比模型和以上数据可计算2011年后农民工逐年的还款百分比，结果见表4。
由于农民工对购房支出占总收入的百分比（即购房百分比）的期望为19.559%，而根据预测可知：在2025年时，预测的购房百分比为19.7226%，在2026年时，预测的百分比为19.3361%。因此，预计在2026年时，湖北省80%的农民工将在城市购置商品房，换句话说，预计在2026年时，湖北省大部分农民工在城市购置商品房的趋势实现。
参考文献：
1. 江舸.农民工城市居住状况研究[D].华中师范大学,2009.
2. 孟颖颖,邓大松.农民工城市融合“收入悖论”[J].中国人口科学,2011(1).
3. 夏学文.商品房价格预测模型及其应用[R].海峡两岸应用统计学术研讨会,2008.
4. 刘晓君,钟石头,杨星.基于还款系数的城市居民购房能力研究[J].建筑经济,2007.
5. 范旭,马军海,牟玲玲.非线性房价博弈模型动态分析及其控制[J].复杂系统与复杂性科学,2005(4).
6. 丰友元,董平.解决农民工住房问题的途径与办法[J].中华建设，2009(10).
7. 荣西武,范毅.解决农民工住房问题是扩大我国内需的重要途径[R].国家发展和改革委员会第七届中青年干部经济研讨会,2009.
8. 党云皓.农村留守儿童心理行为问题及相关因素的调查研究[J].郑州大学,2010.
9. 梁立俊,操陈敏.FDI对中国商品房价格影响的实证分析[J].中国物价,2007(3).
10. 赵平,孙树栋.基于灰色预测模型的商品房销售趋势分析[R].中国模糊逻辑与计算智能联合学术会议,2005.
（作者单位：华中师范大学经济学院）