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近日，关于一手房房贷首付将提至40％至50％的传言在房地产圈内游走。而在房贷市场，北京市银监局已经要求辖内银行业机构紧密追踪国家对房地产市场的调整政策，审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷款。据记者了解，银监局监管要求包括：严禁向“四证”不齐全和自有资金不足35％的项目发放任何形式的贷款，严禁违反首付款比例规定发放个人住房贷款，严禁向主体结构未封顶和乡产权项目发放个人住房贷款，严禁以流动资金名义发放房地产开发贷款。
尽管北京的商业银行目前对把一手房贷首付提至40％至50％尚未有动作，但银监会已经明确表示，希望提高房贷首付：“比较大的可能是对于第一套住房仍将按照目前30％的首付款比例执行,而对第二套,第三套则提高首付款比例到四至五成。”
而事实上，深圳、南京、湖南等省市已经成为该政策执行的先行者，那么，在北京一手房贷首付提高的可能性有多大?如果真的房贷首付提至四成、五成，对谁的影响最大?为此，本期楼市论坛邀请北京科技大学经济与管理学院教授赵晓，美国格林证券有限公司董事、首席经济学家孙飞，中大恒基不动产营销有限公司总经理赵晨明，21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙进行了探讨。
是迷局还是必然?
赵晓：目前只是指导性意见
一手房贷首付提高目前只是指导性的意见，并不是强制执行。这个政策的方向很好，也很正确。因为房价上涨过快，超过了政府所拟定的温和上涨的区间段。面对这一局面，需要拿出有效的政策来。其中一个非常重要的政策，就是降低金融杠杆，降低过热的需求。因为房地产价格是由供给和需求两个层面来主导的，目前需求又跟某些因素连在一起，比如说消费信贷，消费信贷实际上就是一个金融杠杆，让你100万可以当成500万来花，或者当成300万来花，这等于就是扩张了需求。现在如果觉得需求过旺，想适当控制需求，一个好的办法就是把杠杆效应变得不那么强，这就是提高首付，所以这个方向是对的，就是从缓解需求压力的角度入手，而且正好抓在流动性过剩的问题上。
孙飞：有了合理政策将会实施
提高房贷实际上是从控制风险的角度进行考虑，只要央行出台了有效的办法，有了合理的政策就可以实施。美国的次级按揭风波对中国的房地产市场是一个警示。“9·11”以后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，房价上涨速度直逼目前的“中国速度”，炒房投资盛极一时。一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率，降低了住房贷款门槛。由于房价迅速上涨，炒房者和银行依然有利可图。就这样，次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。次级贷款没有首付限制，一旦资产价格出现了失意的波动和利率出人意料地上升，借款者偿债负担超过了临界点时，由于其并没有首付支持，他们发生道德风险的概率也就更大。此时，次级抵押贷款危机就产生了。
尽管目前我国整体房价仍一路上涨，看不出下跌的迹象，但是炒房者尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售去年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。因此，该政策的出台对我们的房地产市场是有好处的。目前北京楼市的情况是存在很多期房，而且按揭门槛低。我们应该对国内的房地产市场进行反省。
赵晨明：此举并非空穴来风
从今年出台的宏观调控政策看，不管是金融、税收，还是刚性的整顿市场秩序、规范外资购房、加大保障性住房供应等，政府都在不间断地出台一系列措施，并更加注重实际效果，此次提高首付比例，应该说不是空穴来风。提高房贷首付利弊兼有，应有差别实施，实行梯级标准。对于首次置业的普通购房者目前暂缓提高首付比例，或是小幅提升但小于40％；对于二次以上的多次购房者，房贷首付可以提高到40％－50％。如果出台这一政策仅仅是为了打压投资性需求，抑制房价上涨过快可以通过其他多种手段促成，如提高多次购房的贷款利率，或是对第二套、第三套房征收物业税等。
寇海龙：首次置业提高首付不见得很快实施
目前没有出台明文政策要提高首付，有些城市提高首付属于自发性，其目的是控制金融风险。这与美国次级贷款事件有一定影响，次级贷款在美国时期和中国时期有共同点：美国从2004年开始连续17次加息，而北京今年以来已连续加息了4次，如果9月、10月的CPI走势继续保持3％以上的增长，通货膨胀压力越来越大，很有可能进行第5次加息，这样一来将继续加大投资风险，买房人的月均还款压力增加，投资者的投资回报降低，银行的风险也越来越大，国家就有可能采取提高首付这样的举措来抑制投资。
对第一套住房提高首付可能性不太大，对第二套、第三套首付提高至4成、5成的可能性很大。因为从目前国家出台的政策看，目的是要抑制投资需求，解决中低收入家庭的住房问题，因此如果对首次购房者提高首付，自住需求得不到满足，这与国家的意愿背道而驰。
执行难点在何处?
赵晓：应考虑两级分化
政策一股脑把首付提高到40％至50％有问题。因为我们国家消费需求分成两个不同的群体，一方是富裕群体，这批人可以买一套房子、两套房子，甚至十几套房子，他们对房价不敏感，主要是在于投资或者是投机，另外一批人是真正自住的，他们是比较穷的中低收入阶层，现在我们提高首付如果不考虑中国目前二元结构的局面，不考虑收入分配两极分化的背景，会对穷人和富人产生同样的杀伤力，换而言之即可能滥杀无辜。
对买120平方米以上的大户型，或者房子已经超过一定的面积再去买房子，可以考虑把首付提高到5成甚至7成，更甚至完全取消按揭贷款，或者只象征性的留1％。但对于中低收入者，要买自住型住房的人不仅不要提高他们的首付，甚至应该把30％的首付再回调到20％。或者由国家提供一部分金融补贴来帮助他们购房。当然这中间需要控制房源档次，高档豪华小户型不计入其中。同时，还可以通过计算家庭人均居住面积来分配这种金融优惠。而对于购买大户型、高档住宅的消费者以及购买多套住宅的投资客，则可对他们实行提高首付比例甚至不提供贷款的政策。
这样就会发现在富人所追逐的房子和90平方米以下中低收入者阶层所买的房子市场之间就会发生一些变化：可能市场需求的潜力更大。那么开发商也会改变只给富人建房的态度，也给90平方米以下中低收入者建房，解决现在市场上有效供给不足的局面，这样就能够避免不分收入阶层，一刀切，从而对穷人产生一种滥杀无辜的负面效果，同时又能够通过降低金融杠杆，起到缓和需求，进而抑制房价上升太快。
在国外支持中低收入者非常重要的方向是金融补贴，进行金融支持，通过对这些买房人提供金融支持，来起到住房保障的作用，在利率上甚至是低于市场利率，由政府提供。
赵晨明：政策具体执行会是一把双刃剑
具体落实到执行层面，这项政策会是一把双刃剑，如果政策制定的不科学很有可能伤害到真实的购房用于自住的消费者，具体如何界定哪些购房人应该划入投资型或是投机型购房人，哪些购房人界定为自住购房人，仍需要政策制定部门根据目前北京房地产市场现状进行广泛调研科学制定。但从目前的情况来看，如果无法确定购房人的已购房套数将会面临执行难的问题，很难为政策的制定提供真实有效的数据依据。 对谁伤害最大?
赵晨明：对以自住为目的的普通购房人是雪上加霜
相对来说，提高首付款比例将会对通过银行按揭形式炒房的楼市投资、投机客产生较大影响，首付款的增加意味着炒房成本的增加，尤其是对于一次购买多套房屋的炒房客。
而对于以自住为目的的普通购房人来说，此举无疑是雪上加霜。从目前房地产市场来看，在售多为大户型项目，小户型比较少。根据普通购房人的购买能力，别墅不作考虑对象，而城中的大户型项目价位主要集中在万元以上。保守估计，一般大户型套均面积在100平米以上，以目前房价计算，一套大户型住房的总价得100万元以上，首付提高到40％－50％后，购房人将必须一次性支付40多万元，在原有基础上增加10－20万元。加之现在房价一路走高，因此，普通购房人的购房压力将进一步加大。如果普通购房人想支付30万元以下的首付购买大户型住房，那么选择范围只能局限在郊区了。而在目前远郊地区城市功能还未完善的情况下，居住成本的提高会进一步增加购房人的购房、生活成本。
还有人建议首付提高后，普通购房者可以选择低总价的小户型。此建议虽好，但在目前的市场现实下还难以实现。“90m2·70％”政策虽实施一年多，但小户型供应量仍然不足，以精装修、靠近商圈的高档小户型公寓为主，其中均价超过20000元/平米的公寓占在售小户型总量的28％。以购买一套位于市区的50平米左右的小户型为例，总价也在90万元以上。首付5成，首付款将达到45万元以上，可见，小户型的高档公寓项目普通购房人也难以承受。除去公寓，适宜自住、低总价的小户型普通住宅项目则是出现“粥少僧多”的局面。
可见，如果提高首付款的政策实施，将会使得普通购房人要么选择在远郊置业，要么暂缓购房，被迫走入观望。
孙飞：对投机性买房者的影响最深
中国房地产市场的现行状况是供不应求，而这种需求包括刚性需求和投资及投机性需求。提高房贷，就是提高资金成本，这在一定程度上打击了投机性需求。同时也提醒购房者要理性购房，要考虑后续还贷。
政策可能会对一些银行有影响，如贷款的客户减少，业务量相应会减少，会降低盈利冲动。但同时也会降低银行风险。提高房贷对中低收入家庭的普通老百姓没有任何影响，在热点城市，房价已经超出了人们的购买能力；对中产阶级想买房的有一定影响；而对投资人尤其是投机性的影响最大，门槛提高了，在门槛边缘的人会受到一定影响。而政策实行后，老百姓仍然可以通过获得银行的房贷支持来购房。同时税收，货币，财政政策也应该有一个综合的调控。
对房价影响几何?
赵晓：解决资本流动性过剩问题，抑制房价
此举解决的是“资本流动性过剩”的问题。流动性过剩，是指被创造出来的购买力快速膨胀。假如现在一个人有100万元，通过贷款，可能能做到需要300万元才能做到的事情，如果贷款的风险和资质可以得到保证，那么银行肯定会越来越有热情，这样就会有更多的资本流动性被创造出来。这就恰似一个杠杆，首付比例越低，需求就会越发膨胀。银行提高房贷的首付比例，意图恰在控制资本流动性所能创造出的产值。如果提高门槛，同样是300万元，至少需要200万元做支撑，那么需求就会被抑制，市场过热也将得到缓解。从这个角度看，这是抑制房价较为可取的方式。
寇海龙：对房价影响甚微
目前整个市场供需比严重失调，是导致房价一路走高的重要原因。即使提高拥有第二套或更多的投资者的首付款，影响也很有限，毕竟有资金进行投资或者投机的，都属于富裕阶层，而目前富人们在买房时显示出了较强的支付能力。无论是购买第一套住宅，还是购买第四套住宅，富人们的首付比例都接近五成。而北京的房价上涨，普通购房者的刚性需求得不到释放，因此，市场供需比失调的情况会一直维持下去，单靠提高首付款比例的政策，对房价的影响甚微。
孙飞：稳定房价上涨
提高首付只是稳定房价的重要手段之一，但并不是唯一的方法。提高首付首先抑制了一部分购房者买房的冲动，抑制了投资需求，降低银行风险；其次变相提高了开发商的成本，对供求关系产生影响，房屋销售量在理论上会降低，所以能够在一定程度上稳定房价的上涨。
尽管北京的商业银行目前对把一手房贷首付提至40％至50％尚未有动作，但银监会已经明确表示，希望提高房贷首付：“比较大的可能是对于第一套住房仍将按照目前30％的首付款比例执行,而对第二套,第三套则提高首付款比例到四至五成。”
而事实上，深圳、南京、湖南等省市已经成为该政策执行的先行者，那么，在北京一手房贷首付提高的可能性有多大?如果真的房贷首付提至四成、五成，对谁的影响最大?为此，本期楼市论坛邀请北京科技大学经济与管理学院教授赵晓，美国格林证券有限公司董事、首席经济学家孙飞，中大恒基不动产营销有限公司总经理赵晨明，21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙进行了探讨。
是迷局还是必然?
赵晓：目前只是指导性意见
一手房贷首付提高目前只是指导性的意见，并不是强制执行。这个政策的方向很好，也很正确。因为房价上涨过快，超过了政府所拟定的温和上涨的区间段。面对这一局面，需要拿出有效的政策来。其中一个非常重要的政策，就是降低金融杠杆，降低过热的需求。因为房地产价格是由供给和需求两个层面来主导的，目前需求又跟某些因素连在一起，比如说消费信贷，消费信贷实际上就是一个金融杠杆，让你100万可以当成500万来花，或者当成300万来花，这等于就是扩张了需求。现在如果觉得需求过旺，想适当控制需求，一个好的办法就是把杠杆效应变得不那么强，这就是提高首付，所以这个方向是对的，就是从缓解需求压力的角度入手，而且正好抓在流动性过剩的问题上。
孙飞：有了合理政策将会实施
提高房贷实际上是从控制风险的角度进行考虑，只要央行出台了有效的办法，有了合理的政策就可以实施。美国的次级按揭风波对中国的房地产市场是一个警示。“9·11”以后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，房价上涨速度直逼目前的“中国速度”，炒房投资盛极一时。一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率，降低了住房贷款门槛。由于房价迅速上涨，炒房者和银行依然有利可图。就这样，次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。次级贷款没有首付限制，一旦资产价格出现了失意的波动和利率出人意料地上升，借款者偿债负担超过了临界点时，由于其并没有首付支持，他们发生道德风险的概率也就更大。此时，次级抵押贷款危机就产生了。
尽管目前我国整体房价仍一路上涨，看不出下跌的迹象，但是炒房者尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售去年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。因此，该政策的出台对我们的房地产市场是有好处的。目前北京楼市的情况是存在很多期房，而且按揭门槛低。我们应该对国内的房地产市场进行反省。
赵晨明：此举并非空穴来风
从今年出台的宏观调控政策看，不管是金融、税收，还是刚性的整顿市场秩序、规范外资购房、加大保障性住房供应等，政府都在不间断地出台一系列措施，并更加注重实际效果，此次提高首付比例，应该说不是空穴来风。提高房贷首付利弊兼有，应有差别实施，实行梯级标准。对于首次置业的普通购房者目前暂缓提高首付比例，或是小幅提升但小于40％；对于二次以上的多次购房者，房贷首付可以提高到40％－50％。如果出台这一政策仅仅是为了打压投资性需求，抑制房价上涨过快可以通过其他多种手段促成，如提高多次购房的贷款利率，或是对第二套、第三套房征收物业税等。
寇海龙：首次置业提高首付不见得很快实施
目前没有出台明文政策要提高首付，有些城市提高首付属于自发性，其目的是控制金融风险。这与美国次级贷款事件有一定影响，次级贷款在美国时期和中国时期有共同点：美国从2004年开始连续17次加息，而北京今年以来已连续加息了4次，如果9月、10月的CPI走势继续保持3％以上的增长，通货膨胀压力越来越大，很有可能进行第5次加息，这样一来将继续加大投资风险，买房人的月均还款压力增加，投资者的投资回报降低，银行的风险也越来越大，国家就有可能采取提高首付这样的举措来抑制投资。
对第一套住房提高首付可能性不太大，对第二套、第三套首付提高至4成、5成的可能性很大。因为从目前国家出台的政策看，目的是要抑制投资需求，解决中低收入家庭的住房问题，因此如果对首次购房者提高首付，自住需求得不到满足，这与国家的意愿背道而驰。
执行难点在何处?
赵晓：应考虑两级分化
政策一股脑把首付提高到40％至50％有问题。因为我们国家消费需求分成两个不同的群体，一方是富裕群体，这批人可以买一套房子、两套房子，甚至十几套房子，他们对房价不敏感，主要是在于投资或者是投机，另外一批人是真正自住的，他们是比较穷的中低收入阶层，现在我们提高首付如果不考虑中国目前二元结构的局面，不考虑收入分配两极分化的背景，会对穷人和富人产生同样的杀伤力，换而言之即可能滥杀无辜。
对买120平方米以上的大户型，或者房子已经超过一定的面积再去买房子，可以考虑把首付提高到5成甚至7成，更甚至完全取消按揭贷款，或者只象征性的留1％。但对于中低收入者，要买自住型住房的人不仅不要提高他们的首付，甚至应该把30％的首付再回调到20％。或者由国家提供一部分金融补贴来帮助他们购房。当然这中间需要控制房源档次，高档豪华小户型不计入其中。同时，还可以通过计算家庭人均居住面积来分配这种金融优惠。而对于购买大户型、高档住宅的消费者以及购买多套住宅的投资客，则可对他们实行提高首付比例甚至不提供贷款的政策。
这样就会发现在富人所追逐的房子和90平方米以下中低收入者阶层所买的房子市场之间就会发生一些变化：可能市场需求的潜力更大。那么开发商也会改变只给富人建房的态度，也给90平方米以下中低收入者建房，解决现在市场上有效供给不足的局面，这样就能够避免不分收入阶层，一刀切，从而对穷人产生一种滥杀无辜的负面效果，同时又能够通过降低金融杠杆，起到缓和需求，进而抑制房价上升太快。
在国外支持中低收入者非常重要的方向是金融补贴，进行金融支持，通过对这些买房人提供金融支持，来起到住房保障的作用，在利率上甚至是低于市场利率，由政府提供。
赵晨明：政策具体执行会是一把双刃剑
具体落实到执行层面，这项政策会是一把双刃剑，如果政策制定的不科学很有可能伤害到真实的购房用于自住的消费者，具体如何界定哪些购房人应该划入投资型或是投机型购房人，哪些购房人界定为自住购房人，仍需要政策制定部门根据目前北京房地产市场现状进行广泛调研科学制定。但从目前的情况来看，如果无法确定购房人的已购房套数将会面临执行难的问题，很难为政策的制定提供真实有效的数据依据。 对谁伤害最大?
赵晨明：对以自住为目的的普通购房人是雪上加霜
相对来说，提高首付款比例将会对通过银行按揭形式炒房的楼市投资、投机客产生较大影响，首付款的增加意味着炒房成本的增加，尤其是对于一次购买多套房屋的炒房客。
而对于以自住为目的的普通购房人来说，此举无疑是雪上加霜。从目前房地产市场来看，在售多为大户型项目，小户型比较少。根据普通购房人的购买能力，别墅不作考虑对象，而城中的大户型项目价位主要集中在万元以上。保守估计，一般大户型套均面积在100平米以上，以目前房价计算，一套大户型住房的总价得100万元以上，首付提高到40％－50％后，购房人将必须一次性支付40多万元，在原有基础上增加10－20万元。加之现在房价一路走高，因此，普通购房人的购房压力将进一步加大。如果普通购房人想支付30万元以下的首付购买大户型住房，那么选择范围只能局限在郊区了。而在目前远郊地区城市功能还未完善的情况下，居住成本的提高会进一步增加购房人的购房、生活成本。
还有人建议首付提高后，普通购房者可以选择低总价的小户型。此建议虽好，但在目前的市场现实下还难以实现。“90m2·70％”政策虽实施一年多，但小户型供应量仍然不足，以精装修、靠近商圈的高档小户型公寓为主，其中均价超过20000元/平米的公寓占在售小户型总量的28％。以购买一套位于市区的50平米左右的小户型为例，总价也在90万元以上。首付5成，首付款将达到45万元以上，可见，小户型的高档公寓项目普通购房人也难以承受。除去公寓，适宜自住、低总价的小户型普通住宅项目则是出现“粥少僧多”的局面。
可见，如果提高首付款的政策实施，将会使得普通购房人要么选择在远郊置业，要么暂缓购房，被迫走入观望。
孙飞：对投机性买房者的影响最深
中国房地产市场的现行状况是供不应求，而这种需求包括刚性需求和投资及投机性需求。提高房贷，就是提高资金成本，这在一定程度上打击了投机性需求。同时也提醒购房者要理性购房，要考虑后续还贷。
政策可能会对一些银行有影响，如贷款的客户减少，业务量相应会减少，会降低盈利冲动。但同时也会降低银行风险。提高房贷对中低收入家庭的普通老百姓没有任何影响，在热点城市，房价已经超出了人们的购买能力；对中产阶级想买房的有一定影响；而对投资人尤其是投机性的影响最大，门槛提高了，在门槛边缘的人会受到一定影响。而政策实行后，老百姓仍然可以通过获得银行的房贷支持来购房。同时税收，货币，财政政策也应该有一个综合的调控。
对房价影响几何?
赵晓：解决资本流动性过剩问题，抑制房价
此举解决的是“资本流动性过剩”的问题。流动性过剩，是指被创造出来的购买力快速膨胀。假如现在一个人有100万元，通过贷款，可能能做到需要300万元才能做到的事情，如果贷款的风险和资质可以得到保证，那么银行肯定会越来越有热情，这样就会有更多的资本流动性被创造出来。这就恰似一个杠杆，首付比例越低，需求就会越发膨胀。银行提高房贷的首付比例，意图恰在控制资本流动性所能创造出的产值。如果提高门槛，同样是300万元，至少需要200万元做支撑，那么需求就会被抑制，市场过热也将得到缓解。从这个角度看，这是抑制房价较为可取的方式。
寇海龙：对房价影响甚微
目前整个市场供需比严重失调，是导致房价一路走高的重要原因。即使提高拥有第二套或更多的投资者的首付款，影响也很有限，毕竟有资金进行投资或者投机的，都属于富裕阶层，而目前富人们在买房时显示出了较强的支付能力。无论是购买第一套住宅，还是购买第四套住宅，富人们的首付比例都接近五成。而北京的房价上涨，普通购房者的刚性需求得不到释放，因此，市场供需比失调的情况会一直维持下去，单靠提高首付款比例的政策，对房价的影响甚微。
孙飞：稳定房价上涨
提高首付只是稳定房价的重要手段之一，但并不是唯一的方法。提高首付首先抑制了一部分购房者买房的冲动，抑制了投资需求，降低银行风险；其次变相提高了开发商的成本，对供求关系产生影响，房屋销售量在理论上会降低，所以能够在一定程度上稳定房价的上涨。