房价还在涨，房租更是涨，很多朋友都按捺不住了。一个北京的85后朋友就一改初衷，终于选择出手。他说，终于想明白了房子还是得买，早买比晚买好。
　　他算了一笔账：他租住的房子，前两年的月租3200元，而今年涨到4800元，看房东的意思还要涨。他选择买的北京亦庄某楼盘，单价22000元，共90平方米，总价200万元，首付60万，按揭140万，目前没有利率优惠，每月还款8000元。相比租房支出多出一倍，而且首付款有一部分是东凑西借的，承诺两年内都要还的，为此他必须在很多方面要节俭，很多计划中的旅游都必须推后了，甚至饮食都要克制。不过他认为这个是值得的，熬过目前的阶段就好了，按揭等于把必须付出的房租支出锁定了，而且与付给别人相比，这个毕竟是自己的资产。
　　的确，相比其他国家的首次置业年龄，比如美国31岁、英国35岁、德国与日本甚至超过40岁，中国则提前到27岁左右。很多专家据此指责中国的年轻人购房不理性，并由此推高了房价。
　　其实，这是中国年轻人应对房价失控性上涨的理性选果。房价与租金支出如果保持相对的稳定，他们为什么要背负“啃老”等骂名、放下尊严四处求人凑钱，而且牺牲掉生活品质做房奴呢？还有一些专家以过来人身份劝诫年轻人现在不必着急买房，应该投身创业，事业成功以后房子就不是问题了。现实的例子就是马化腾如果当初选择买房就没有QQ就没有现在的亿万身家，可谓语重心长。但是创业并不适合所有人，而且创业成功者毕竟寥寥。
　　更重要的是，绝大多数人都属于风险厌恶者，而创业本身就是冒险，号召大家不买房而去创业，多少与人性常识不符。反过来说，如果房价继续不断上涨，房地产作为中国创富主要方式的现实没有根本性改变的话，那么中国要实现以创新带动经济转型的成功，也只能是“中国梦想”而已。所以，在目前房价、房租涨不停的现实推动下，中国年轻人只会选择努力提早实现自己的置业梦，虽然他们有些无奈和怨言。
　　而对于偏好选择房地产投资的中产而言，在目前的环境下就不怎么算得过来账了。一般而言，之所以投资房产是基于“现实的（租金）回报+未来房价涨幅”的总回报确定会达到甚至超过自己的预期。现在问题是相对其他越来越多的投资工具，回报预期的吸引力不断降低而且不确定性越来越大。以租金回报而言，即使最近两年房租涨幅较大，但是与实际房价相比，房租/房价比仍然并不合理，即使参考目前的一年期存款利率（而不是应该参考贷款利率），也是实际处于负回报。
　　以我那朋友租住的一居室为例，面积60平米、房价4万，目前总房价240万，实际年租金在6万左右；而以目前一年期存款利率3.5%计算，240万元的年利息收入在8.4万；何况240万作为存款大户应该可以享受到额外的上浮利率优惠。目前很多房东的租金回报较高是基于初期投资较低，以现价相比跑不过存银行。如果考虑机会成本，比如通过参与互联网金融服务渠道，将被动的存款获利部分转为贷款方式获利，那么目前租金收益实在太低。如此以此作为投资选择指标的话，目前投资房地产已经不合算。
　　如果房地产投资以未来房价上涨所带来的收益衡量，那就是见仁见智了。至少在投资资格限制、交易限制、税费限制等各方面短期都难以改变（有意思的是这却成为某些人投资房地产的一个理由）。任何投资，都要识别风险、控制风险，并将其作为前提，这是任何时候都必须注意的。
　　钱如水
　　中国房地产市场十余年发展历程的亲历者和同行者，现供职于一家在港上市的蓝筹房企。
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