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平安不动产有限公司
摘要：本文结合笔者多年的工作实践经验，简要地阐述了房地产项目全过程成本的构成，以及项目目标成本管理的方法，从中针对房地产项目成本全过程精细化管理要点进行了探讨与研究，以供大家参考。
关键词：房地产项目；成本管理；全过程；精细化管理
引言
随着我国房地产行业的迅速发展，其之间的竞争也越来越激烈，房地产企业若要生存与发展就一定还需要从企业内部着手，利用行之有效的管理方法提高企业的管理水平，从而提高企业的自身实力。降低产品成本和提高产品价格是企业追求利润的两种途径，然而，对于房地产开发项目来说，在当前形势下，提升房地产的售价非常困难。由此，房地产开发企业只能通过降低产品成本这一方面追求利润的最大化。鉴于此，本文结合笔者的工作总结，主要论述了房地产项目成本全过程精细化管理要点及注意事项。
1 房地产项目全过程成本的构成
房地产项目成本基本有土地、资金、建造和管理等四个主体构成的，全成本是在时间和空间上的全成本，而时间发生在建设全过程；空间为 公司加现场、实体加费用。项目成本管理的目的为提升房地产事业的价值，保证成本的支出获得最有效的收益；旨在消除无效成本，提升投资价值，明确成本控制不等于省钱，花多花少不是重点，花的有效才是关键——价值工程的理念。
价值工程的基本公式：
V=F/C
式中，V——value：性价比；F——function：产品的功能/性能、服务、收益；C——cost：费用/成本。
当C下降时F上升，C不变，F上升，C下降，F不变C小幅上升时F大幅上升，C大幅下降时F小幅下降。
具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关；
价值的评估：有显性的、有隐性的、有眼前的、有长远的，需要综合平衡与决策。
2 项目目标成本管理的方法
目标成本管理目标成本管理的内容就是确定目标成本与动态控制两方面，目标成本要依据经验数据库、市场调研、和对产品把握来确定，实现目标成本动态监控的手段就是信息化，目标成本管理的过程为 PDCA 循环（见图1）。
图1 成本管理的 PDCA 循环图
3 房地产项目成本全过程精细化管理
3.1 项目前期成本管理
根据项目开发方式的不同来确定房地产项目开发前期的缓解控制，该环节基本是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用，运作时灵活度较小。项目公司在项目开发前期起主要作用，因此，这一環节成本控制的主要任务由项目公司领导及前期部来承担，该环节影响购地阶段的成本控制，该阶段为整个项目成本控制的第一步，对项目整个成本控制有直接影响。
控制要点 控制内容 控制措施 实施部门
设计变更 （1）设计调整费用 设计调整符合市场需求及成本降低要求 规划设计部门
（2）设计变更洽商 严格设计变更流程 规划设计部门
工程部门
成本部门
材料设备选型 （1）材料及设备选型
（2）方案确定时间 在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装 规划设计部门
工程部门
成本部门
市场营销部门
（3）采购 招投标 采购部门
成本部门
3.2 项目设计阶段的成本管理
在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，设计环节的成本控制所占权重最大，如果在这个阶段规划的好，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要遵循周密规划、科学讨论、严格审 批的原则。科学合理的设计可降低工程造价的10～20%，因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效的建设项目投资的根本所在。
为了控制好设计阶段的造价，取得节省投资、进度快、质量好的效果。可以通过推行设计招标来择优选择设计单位，开展限额设计来有效控制造价，实行设计质量的奖罚制度，推行设计监理制度，推广标准设计或者是提高设计质量以及加强施工图的审核工作来实现合理的设计造价。设计阶段成本控制节点表见表1。
3.3 项目招投标环节成本管理
招标标环节的成本控制涉及到工程、设计、预算合约、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审人员的选择则须有很强的针对性。3.3.1 招标文件的内容
对于招标的工程建设必须依法进行且招标人已经依法成立。招投标方式为公开招标、邀请招标和议标。并根据项目图纸情况及招标时间确定用哪一种计价方式，比如总包招标，清单和费率招标二者各有优缺点，应根据图纸条件及项目开发进度要求选择。
3.3.2 招投标阶段的影响
工程招投标阶段是确定工程施工合同价款的一个重要的阶段，它对今后的施工以至于工程竣工结算都有着直接的影响，因此，招投标阶段的造价控制对整个项目工程造价的影响也是非常大的。
3.4 项目施工阶段造价管理
由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，施工环节的成本控制主要应注意三个方面：（1）因各种变更、现场签证增加的费用；（2）材料价格上涨、价款调整以及工程款引起的费用；（3）工程索赔增加的费用。项目施工阶段由于工 程变更与合同价调整、工程索赔、工期、工程质量、人力及材料、机械设备等资源市场供求规律的影响、材料代用等情况都会影响工程的造价。
因此，在此阶段承包人应该按照实际完成的工程量，以合同价为基础，同时考虑物价上涨因素所引起的造价的提高，考虑到设计中难以预计的而在施工阶段实际发生的工程变更及费用，合理确定工程结算价款；市政做好招投标工作；按合同约定拨付工程款，加强价格信息管理；在此阶段要求房地产开发人员要认真搜集和整理资料，优化施工组织设计，选择技术上可行经济上合理的施工方案；对项目经理而言充分调动项目经理的积极性和责任心，在抓好工程质量的同时控制好工程成本；对施工人员则应搞好生产进度，严格质量关，尽量减少因质量问题而造成的返工或返修所带来的经济损失，对增减或更改项目要做好现场签证；对材料管理人员，则要做好材料的验收、保管、回收工作，尽量降低减少因计划不妥造成的损失，而且还应做好限额领料，杜绝各个环节的材料浪费；对预算人员应掌握实际施工情况，还应配合项目经理落实现场签证，并根据施工进度及有关定额计算好下一阶段的材料、人工、机械设备需用数量，为材料的购置、人工、机械设备的安排提供依据。只有这样大家树立共同目标，共同管理，才能真正实现施工阶段的成本控制。
3.5 项目竣工验收阶段造价管理
竣工决算是考核分析投资效果，建立健全经济责任制的依据，能够正确反映工程的实际造价和投资效果，竣工决算是以实物数量和货币指标为计量单位，房地产建设项目运营进入竣工阶段，其所花费的总投资形成相应的资产。
3.6 销售阶段的成本控制
项目的销售阶段的成本控制主要是对费用支出方面的控制。控制的要点主要有销售方案、现场费用、样板间的装修、销售回款以及交楼等内容。
4 结束语
综上所述，项目成本管理贯穿于整个项目的生命周期，以不断降低项目的成本为宗旨，以保障项目实际发生成本不超项目预算成本；在预定的时间与质量前提下，通过改善项目管理的工作，采用经济、技术等措施，挖掘降低成本的潜力，用尽可能少的花销，达到高质量、缩短工期、降低消耗等目标。
参考文献：
[1]张颖.成本控制与管理[M].北京：北京交通大学出版社，2010.
[2]张学英.工程成本与控制[M].重庆：重庆大学出版社，2008.
摘要：本文结合笔者多年的工作实践经验，简要地阐述了房地产项目全过程成本的构成，以及项目目标成本管理的方法，从中针对房地产项目成本全过程精细化管理要点进行了探讨与研究，以供大家参考。
关键词：房地产项目；成本管理；全过程；精细化管理
引言
随着我国房地产行业的迅速发展，其之间的竞争也越来越激烈，房地产企业若要生存与发展就一定还需要从企业内部着手，利用行之有效的管理方法提高企业的管理水平，从而提高企业的自身实力。降低产品成本和提高产品价格是企业追求利润的两种途径，然而，对于房地产开发项目来说，在当前形势下，提升房地产的售价非常困难。由此，房地产开发企业只能通过降低产品成本这一方面追求利润的最大化。鉴于此，本文结合笔者的工作总结，主要论述了房地产项目成本全过程精细化管理要点及注意事项。
1 房地产项目全过程成本的构成
房地产项目成本基本有土地、资金、建造和管理等四个主体构成的，全成本是在时间和空间上的全成本，而时间发生在建设全过程；空间为 公司加现场、实体加费用。项目成本管理的目的为提升房地产事业的价值，保证成本的支出获得最有效的收益；旨在消除无效成本，提升投资价值，明确成本控制不等于省钱，花多花少不是重点，花的有效才是关键——价值工程的理念。
价值工程的基本公式：
V=F/C
式中，V——value：性价比；F——function：产品的功能/性能、服务、收益；C——cost：费用/成本。
当C下降时F上升，C不变，F上升，C下降，F不变C小幅上升时F大幅上升，C大幅下降时F小幅下降。
具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关；
价值的评估：有显性的、有隐性的、有眼前的、有长远的，需要综合平衡与决策。
2 项目目标成本管理的方法
目标成本管理目标成本管理的内容就是确定目标成本与动态控制两方面，目标成本要依据经验数据库、市场调研、和对产品把握来确定，实现目标成本动态监控的手段就是信息化，目标成本管理的过程为 PDCA 循环（见图1）。
图1 成本管理的 PDCA 循环图
3 房地产项目成本全过程精细化管理
3.1 项目前期成本管理
根据项目开发方式的不同来确定房地产项目开发前期的缓解控制，该环节基本是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用，运作时灵活度较小。项目公司在项目开发前期起主要作用，因此，这一環节成本控制的主要任务由项目公司领导及前期部来承担，该环节影响购地阶段的成本控制，该阶段为整个项目成本控制的第一步，对项目整个成本控制有直接影响。
控制要点 控制内容 控制措施 实施部门
设计变更 （1）设计调整费用 设计调整符合市场需求及成本降低要求 规划设计部门
（2）设计变更洽商 严格设计变更流程 规划设计部门
工程部门
成本部门
材料设备选型 （1）材料及设备选型
（2）方案确定时间 在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装 规划设计部门
工程部门
成本部门
市场营销部门
（3）采购 招投标 采购部门
成本部门
3.2 项目设计阶段的成本管理
在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，设计环节的成本控制所占权重最大，如果在这个阶段规划的好，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要遵循周密规划、科学讨论、严格审 批的原则。科学合理的设计可降低工程造价的10～20%，因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效的建设项目投资的根本所在。
为了控制好设计阶段的造价，取得节省投资、进度快、质量好的效果。可以通过推行设计招标来择优选择设计单位，开展限额设计来有效控制造价，实行设计质量的奖罚制度，推行设计监理制度，推广标准设计或者是提高设计质量以及加强施工图的审核工作来实现合理的设计造价。设计阶段成本控制节点表见表1。
3.3 项目招投标环节成本管理
招标标环节的成本控制涉及到工程、设计、预算合约、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审人员的选择则须有很强的针对性。3.3.1 招标文件的内容
对于招标的工程建设必须依法进行且招标人已经依法成立。招投标方式为公开招标、邀请招标和议标。并根据项目图纸情况及招标时间确定用哪一种计价方式，比如总包招标，清单和费率招标二者各有优缺点，应根据图纸条件及项目开发进度要求选择。
3.3.2 招投标阶段的影响
工程招投标阶段是确定工程施工合同价款的一个重要的阶段，它对今后的施工以至于工程竣工结算都有着直接的影响，因此，招投标阶段的造价控制对整个项目工程造价的影响也是非常大的。
3.4 项目施工阶段造价管理
由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，施工环节的成本控制主要应注意三个方面：（1）因各种变更、现场签证增加的费用；（2）材料价格上涨、价款调整以及工程款引起的费用；（3）工程索赔增加的费用。项目施工阶段由于工 程变更与合同价调整、工程索赔、工期、工程质量、人力及材料、机械设备等资源市场供求规律的影响、材料代用等情况都会影响工程的造价。
因此，在此阶段承包人应该按照实际完成的工程量，以合同价为基础，同时考虑物价上涨因素所引起的造价的提高，考虑到设计中难以预计的而在施工阶段实际发生的工程变更及费用，合理确定工程结算价款；市政做好招投标工作；按合同约定拨付工程款，加强价格信息管理；在此阶段要求房地产开发人员要认真搜集和整理资料，优化施工组织设计，选择技术上可行经济上合理的施工方案；对项目经理而言充分调动项目经理的积极性和责任心，在抓好工程质量的同时控制好工程成本；对施工人员则应搞好生产进度，严格质量关，尽量减少因质量问题而造成的返工或返修所带来的经济损失，对增减或更改项目要做好现场签证；对材料管理人员，则要做好材料的验收、保管、回收工作，尽量降低减少因计划不妥造成的损失，而且还应做好限额领料，杜绝各个环节的材料浪费；对预算人员应掌握实际施工情况，还应配合项目经理落实现场签证，并根据施工进度及有关定额计算好下一阶段的材料、人工、机械设备需用数量，为材料的购置、人工、机械设备的安排提供依据。只有这样大家树立共同目标，共同管理，才能真正实现施工阶段的成本控制。
3.5 项目竣工验收阶段造价管理
竣工决算是考核分析投资效果，建立健全经济责任制的依据，能够正确反映工程的实际造价和投资效果，竣工决算是以实物数量和货币指标为计量单位，房地产建设项目运营进入竣工阶段，其所花费的总投资形成相应的资产。
3.6 销售阶段的成本控制
项目的销售阶段的成本控制主要是对费用支出方面的控制。控制的要点主要有销售方案、现场费用、样板间的装修、销售回款以及交楼等内容。
4 结束语
综上所述，项目成本管理贯穿于整个项目的生命周期，以不断降低项目的成本为宗旨，以保障项目实际发生成本不超项目预算成本；在预定的时间与质量前提下，通过改善项目管理的工作，采用经济、技术等措施，挖掘降低成本的潜力，用尽可能少的花销，达到高质量、缩短工期、降低消耗等目标。
参考文献：
[1]张颖.成本控制与管理[M].北京：北京交通大学出版社，2010.
[2]张学英.工程成本与控制[M].重庆：重庆大学出版社，2008.