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本期嘉宾
华润置地（上海）有限公司市场部大区副总经理 阚炎磊
对于未来国五条的政策细则，市场中有各种各样的解释。从二手房猛增的交易量，反映了人们预期房价上涨的某种判断。作为资深从业人士，华润置地（上海）有限公司市场部大区副总经理阚总有自己的见解。他认为，作为一家立志做百年老店的大型企业，战略规划都是着重长远目标，华润置地也不例外。在房地产的大背景下，政策调控已经成为了一种常态，企业都有一定的心理预期，政策效应对企业影响并不是那么大。华润置地经历过市场调控的波峰、波谷，知道应该如何应对市场变化。在他看来，企业的重点将是聚焦在造好的房子，不断从社区规划、房型设计、建设管理等方面持续不断的投入，有了好房子，企业自然可以立于不败之地。
看好上海前景
在阚总看来，上海市场发展前景广阔。调控政策是针对全国市场的，在不同区域中各个市场表现不会一样。上海市场就有其自身的独特性。例如，在十年的时间里上海常驻人口从1600万上升到2300万，庞大的外来人口对于房产的需求是不言而喻的。综合考虑人口流入、人才构成、资金导向、区域规划，上海相比其他区域有更强的发展动能，值得持续看好。阚总打了一个比方，中国股市从6000点跌到3000点的时候，依然有股票逆势飘红、连续上涨，上海就如同那个逆势飘红的股票一样。
推盘节奏不变
上海华润的四个项目，业内一直有“山湾江湖”的美誉，阚总也阐述了今年的整体计划。
山-佘山九里
今年社区将主推两类产品，大平层和平墅，平墅将是100至200平方米。社区针对两类不同客户分别进行推广。
湾-新江湾九里
社区是上海华润一个非常成熟的社区，经过多年的开发经营，可以说是渐入佳境，如同一个散发着诱人香味的果实。今年将推出200-300平方米的楼王单位，从位置、功能都将是最好的选择。
湖-华润中央公园
社区的目标客户都是30-35岁左右，事业处于上升期的人群。公司也在中央公园率先实施了全能家居增值服务，期望能给客户带来更多的惊喜。该社区是被公司寄予厚望的一个项目。
江-外滩九里
社区是公司手中的宝贝，实在是拥有太难得的资源环境了。公司在销售中也很矛盾，考虑是否将持有一部分物业。目前的做法就是控制销售，不要太快的去化，基本上隔一段时间会有10余套房子进行销售。
增值服务有亮点
华润中央公园推出了全能家居增值服务，打开了品质生活的一扇新天地。在以往的精装修房中，开发商陷入了比拼材质的怪圈。建材设备、家电家具越用越高档，可是在人性化居住的方面没有太多的考虑。阚总认为，在装修材质上比拼，终将走到困境，因为装修材质有自己的上限，不可能无条件的使用。只有在人性化居住上走出一条新路，在人居服务上多下功夫，才是未来市场竞争的主流方向。
华润推出的全能家居，注重居住的舒适度，在居住空间中的人与人交流。它不同于以往精装修房提出的拎包入住的理念，而是在建造之初，从装修、家居搭配、功能使用各个层面来考虑未来业主的感受。华润提出给业主多提供30%的使用空间，就是在将一个住房进行三维立体考量后，精心设计出来的结果。
二手房异动难传导
近期二手房成交连续放量，很多人士预测分流出的二手房购买人群将刺激新房价格的上涨。阚总的看法相对谨慎，并不认为新房价格一定会上涨。在他看来，市场供求关系十分复杂，当二手房客户进行分流后，将会出现推迟购房、租房、转向一手房等不同的选择，二手房效应并不会直接传导到一手房市场，而且政策调控宗旨在于控制房价，保证刚需置业，在这样的大背景下，上海房价维持小幅波动的可能性更大，上下3%的波动都是正常的。
看区域的绝招
近几年，上海的区域发展非常神速，以往被人们认为偏远地段的板块，在交通改善、轨道进入后都变得让人不敢相认了。比如说南翔板块驱车中环到市中心只要20-30分钟，坐地铁30分钟左右，已经是一处很宜居的生活区域了。在阚总看来，城市发展的基本规律是市中心以商业为主，城市郊环以工业、农业为主。上海城市发展快，城市范围在扩大，城市人口外流将是一个趋势。
心得：如果某一个区域开车到市中心半个小时，地铁时间在半个小时至一个小时之间，未来都将是很有发展潜力的板块。
三点对购房者的忠告
对于房价上涨的今天，相信仍有不少购房者处在买与不买的彷徨境地。阚总给出了自己的宝贵建议。他说，普通购房人在2013年一定要注意三个原则。第一，选购房产要看重品牌，看重社区品质。大品牌的开发商，会给客户更多的回馈，也能让你享受更多的品质服务。第二，要买规模大的社区。因为大社区一般都自身配套完善，如果社区人口在2000人以上，社区配套基本都满足人们所有的生活需要了，在房产保值增值方面有保障。第三，重点关注与自己生活相关的内容。在目前的阶段，要想购房一步到位是很困难的一件事。选购房产，预期自己未来5-10年的生活，社区能够满足就好了。
上海细则猜想
近期，上海有关部门召集市场相关人员讨论上海调控执行细则，在会议上讨论的焦点主要落在二手房交易执行是否要有缓冲期，扶持首套房刚需是否要进一步扩大，改善型是否也应归人刚需中。
虽然市场有着各种各样的反应，但是大家也有共识，就是政策将会照顾刚需购房，首套房置业一定会得到政策扶持。比如原政策中提到5年唯一住房交易免个税。上海细则还有一个新想法，就是对各交易方特点不同有所区分，比如说非投机、户籍及对上海做出贡献非户籍的群体在政策上都会得到保护，家庭生活所需住房都会得到一定的保护，在人们心中的新婚用房也划在保护范围内。
其实，无论以市场为导向的美国，还是行政保守的法国，对于个人长期拥有的住宅都有一定的保护措施，目的就是保护不以短期投资为目的的家庭利益。在欧美国家里，短期持有，长期持有税率各不相同，对于单身与已婚，按照税收申报的状态也有变化。从整体看，长期持有房产、已婚且为一家之主养活全家者，税收最低，而单身短期持有者税率最高。
按照美国税收法典1031节，在美国境内，如果房主卖出房地产180天内购置了另一处“类似”的房产，卖出旧房的所得税可以推迟至第二处房地产卖出时缴纳。自住房或者改善房，在欧美国家在税收上是受到优待。
在上海的讨论中，最大分歧在于是否区别对待改善型购房。有的人认为，改善型购房应该并入刚需范畴，享受交易税收的减免。政策中提及的一年内买进卖出可享受部分税额抵扣，上海新细则能否兼顾更多需求就要煞费苦心了。不过，在现实情况下改善型住房得到政策照顾的可能性很小，更大的可能是改善型和投资型一样受到政策限制。目前基本能确定的是，上海细则出台不会留有政策缓冲期。
猜想一
对于实际交易中，如售后公房原价值如何估算，房屋成本是否包括装修、贷款利息等，都没有进行讨论。很有可能参照经适房进行交易，比如说对于非唯一普通住宅，征收20%个税。已购公房和经适房都以房本年份的地区经适房基准价为参考。如果商品房契税发票遗失的，可以用地区评估价补齐契税发票后上市交易。
猜想二
房屋装修费用的界定没有明确的说法，一般而言装修款不得大于房价的10%，房价不能低于地区评估价，如果低于评估价要以评估价为准。
猜想三
对于二手房中，属于唯一普通住宅，可能采取一定的优惠措施。比如说按已购年限、面积和单价适当减免。五年及以上免除个税，四年免除80%，三年免除60%，两年免除40%，一年期免除20%等等。
猜想四
在金融信贷政策方面，只能会更加严格。在两会期间，中央金融政策的制定者也说过，房屋首付比可以上升。那么原来人们猜测的首付提高，极有可能成为现实。比如说公积金二套贷款额度降至80%，商贷二套首付提高到7成，利率提高了1.3倍，这些都有可能成为现实。
猜想五
离婚避税的出路有可能被政策封堵。离婚1年内，所得税照收，满一年后退税，这样的做法也能降低现在的离婚潮。
猜想六
上海限购政策继续收紧，在2012年出台了外地户籍单身不能购房的政策后，也有可能参照北京标准提高缴纳社保年限，这样又能将一大部分人划出购房人群。
华润置地（上海）有限公司市场部大区副总经理 阚炎磊
对于未来国五条的政策细则，市场中有各种各样的解释。从二手房猛增的交易量，反映了人们预期房价上涨的某种判断。作为资深从业人士，华润置地（上海）有限公司市场部大区副总经理阚总有自己的见解。他认为，作为一家立志做百年老店的大型企业，战略规划都是着重长远目标，华润置地也不例外。在房地产的大背景下，政策调控已经成为了一种常态，企业都有一定的心理预期，政策效应对企业影响并不是那么大。华润置地经历过市场调控的波峰、波谷，知道应该如何应对市场变化。在他看来，企业的重点将是聚焦在造好的房子，不断从社区规划、房型设计、建设管理等方面持续不断的投入，有了好房子，企业自然可以立于不败之地。
看好上海前景
在阚总看来，上海市场发展前景广阔。调控政策是针对全国市场的，在不同区域中各个市场表现不会一样。上海市场就有其自身的独特性。例如，在十年的时间里上海常驻人口从1600万上升到2300万，庞大的外来人口对于房产的需求是不言而喻的。综合考虑人口流入、人才构成、资金导向、区域规划，上海相比其他区域有更强的发展动能，值得持续看好。阚总打了一个比方，中国股市从6000点跌到3000点的时候，依然有股票逆势飘红、连续上涨，上海就如同那个逆势飘红的股票一样。
推盘节奏不变
上海华润的四个项目，业内一直有“山湾江湖”的美誉，阚总也阐述了今年的整体计划。
山-佘山九里
今年社区将主推两类产品，大平层和平墅，平墅将是100至200平方米。社区针对两类不同客户分别进行推广。
湾-新江湾九里
社区是上海华润一个非常成熟的社区，经过多年的开发经营，可以说是渐入佳境，如同一个散发着诱人香味的果实。今年将推出200-300平方米的楼王单位，从位置、功能都将是最好的选择。
湖-华润中央公园
社区的目标客户都是30-35岁左右，事业处于上升期的人群。公司也在中央公园率先实施了全能家居增值服务，期望能给客户带来更多的惊喜。该社区是被公司寄予厚望的一个项目。
江-外滩九里
社区是公司手中的宝贝，实在是拥有太难得的资源环境了。公司在销售中也很矛盾，考虑是否将持有一部分物业。目前的做法就是控制销售，不要太快的去化，基本上隔一段时间会有10余套房子进行销售。
增值服务有亮点
华润中央公园推出了全能家居增值服务，打开了品质生活的一扇新天地。在以往的精装修房中，开发商陷入了比拼材质的怪圈。建材设备、家电家具越用越高档，可是在人性化居住的方面没有太多的考虑。阚总认为，在装修材质上比拼，终将走到困境，因为装修材质有自己的上限，不可能无条件的使用。只有在人性化居住上走出一条新路，在人居服务上多下功夫，才是未来市场竞争的主流方向。
华润推出的全能家居，注重居住的舒适度，在居住空间中的人与人交流。它不同于以往精装修房提出的拎包入住的理念，而是在建造之初，从装修、家居搭配、功能使用各个层面来考虑未来业主的感受。华润提出给业主多提供30%的使用空间，就是在将一个住房进行三维立体考量后，精心设计出来的结果。
二手房异动难传导
近期二手房成交连续放量，很多人士预测分流出的二手房购买人群将刺激新房价格的上涨。阚总的看法相对谨慎，并不认为新房价格一定会上涨。在他看来，市场供求关系十分复杂，当二手房客户进行分流后，将会出现推迟购房、租房、转向一手房等不同的选择，二手房效应并不会直接传导到一手房市场，而且政策调控宗旨在于控制房价，保证刚需置业，在这样的大背景下，上海房价维持小幅波动的可能性更大，上下3%的波动都是正常的。
看区域的绝招
近几年，上海的区域发展非常神速，以往被人们认为偏远地段的板块，在交通改善、轨道进入后都变得让人不敢相认了。比如说南翔板块驱车中环到市中心只要20-30分钟，坐地铁30分钟左右，已经是一处很宜居的生活区域了。在阚总看来，城市发展的基本规律是市中心以商业为主，城市郊环以工业、农业为主。上海城市发展快，城市范围在扩大，城市人口外流将是一个趋势。
心得：如果某一个区域开车到市中心半个小时，地铁时间在半个小时至一个小时之间，未来都将是很有发展潜力的板块。
三点对购房者的忠告
对于房价上涨的今天，相信仍有不少购房者处在买与不买的彷徨境地。阚总给出了自己的宝贵建议。他说，普通购房人在2013年一定要注意三个原则。第一，选购房产要看重品牌，看重社区品质。大品牌的开发商，会给客户更多的回馈，也能让你享受更多的品质服务。第二，要买规模大的社区。因为大社区一般都自身配套完善，如果社区人口在2000人以上，社区配套基本都满足人们所有的生活需要了，在房产保值增值方面有保障。第三，重点关注与自己生活相关的内容。在目前的阶段，要想购房一步到位是很困难的一件事。选购房产，预期自己未来5-10年的生活，社区能够满足就好了。
上海细则猜想
近期，上海有关部门召集市场相关人员讨论上海调控执行细则，在会议上讨论的焦点主要落在二手房交易执行是否要有缓冲期，扶持首套房刚需是否要进一步扩大，改善型是否也应归人刚需中。
虽然市场有着各种各样的反应，但是大家也有共识，就是政策将会照顾刚需购房，首套房置业一定会得到政策扶持。比如原政策中提到5年唯一住房交易免个税。上海细则还有一个新想法，就是对各交易方特点不同有所区分，比如说非投机、户籍及对上海做出贡献非户籍的群体在政策上都会得到保护，家庭生活所需住房都会得到一定的保护，在人们心中的新婚用房也划在保护范围内。
其实，无论以市场为导向的美国，还是行政保守的法国，对于个人长期拥有的住宅都有一定的保护措施，目的就是保护不以短期投资为目的的家庭利益。在欧美国家里，短期持有，长期持有税率各不相同，对于单身与已婚，按照税收申报的状态也有变化。从整体看，长期持有房产、已婚且为一家之主养活全家者，税收最低，而单身短期持有者税率最高。
按照美国税收法典1031节，在美国境内，如果房主卖出房地产180天内购置了另一处“类似”的房产，卖出旧房的所得税可以推迟至第二处房地产卖出时缴纳。自住房或者改善房，在欧美国家在税收上是受到优待。
在上海的讨论中，最大分歧在于是否区别对待改善型购房。有的人认为，改善型购房应该并入刚需范畴，享受交易税收的减免。政策中提及的一年内买进卖出可享受部分税额抵扣，上海新细则能否兼顾更多需求就要煞费苦心了。不过，在现实情况下改善型住房得到政策照顾的可能性很小，更大的可能是改善型和投资型一样受到政策限制。目前基本能确定的是，上海细则出台不会留有政策缓冲期。
猜想一
对于实际交易中，如售后公房原价值如何估算，房屋成本是否包括装修、贷款利息等，都没有进行讨论。很有可能参照经适房进行交易，比如说对于非唯一普通住宅，征收20%个税。已购公房和经适房都以房本年份的地区经适房基准价为参考。如果商品房契税发票遗失的，可以用地区评估价补齐契税发票后上市交易。
猜想二
房屋装修费用的界定没有明确的说法，一般而言装修款不得大于房价的10%，房价不能低于地区评估价，如果低于评估价要以评估价为准。
猜想三
对于二手房中，属于唯一普通住宅，可能采取一定的优惠措施。比如说按已购年限、面积和单价适当减免。五年及以上免除个税，四年免除80%，三年免除60%，两年免除40%，一年期免除20%等等。
猜想四
在金融信贷政策方面，只能会更加严格。在两会期间，中央金融政策的制定者也说过，房屋首付比可以上升。那么原来人们猜测的首付提高，极有可能成为现实。比如说公积金二套贷款额度降至80%，商贷二套首付提高到7成，利率提高了1.3倍，这些都有可能成为现实。
猜想五
离婚避税的出路有可能被政策封堵。离婚1年内，所得税照收，满一年后退税，这样的做法也能降低现在的离婚潮。
猜想六
上海限购政策继续收紧，在2012年出台了外地户籍单身不能购房的政策后，也有可能参照北京标准提高缴纳社保年限，这样又能将一大部分人划出购房人群。