论文部分内容阅读
有关统计数据显示,今年一季度,包括北京、上海在内的12个重点城市楼市成交面积降幅达到22.86%。与此同时,截至3月底,受监测的20个城市新建商品住宅库存总量创下了近5年的历史新高。
面对这种情况,不少投资者担心,以往只涨不跌的楼市,可能正在见顶。近日,在一次内部研讨会上,多位业内人士就中国楼市现状各抒己见,其中,万科副总裁、北京万科总经理毛大庆的发言,引起强烈反响。
在考察住房库存上,国际上有一个指标叫城市的年千人套数,它代表住宅水平和推断市场供应容量。美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国,即使在全球房地产最高景气年代,除了韩国、日本以外,这个指标一般没有超过12的,所有国家都没有超过14。而按照商品房开工口径来看,中国千人建设套数本世纪以来,其实在不断攀升,从2000年的5到2011年已经突破20。“2011年中国的千人建设套数,已经达到了35套,这是人类历史上从未出现过的。”毛大庆强调。
总体而言,中国商品房新开工已经达到极限。从城市类型来看,一线城市相对来讲还比较合理,在10-15相对较合理的水平;三、四线城市的趋势和全国的均速比较类似,问题最大的,其实是在二线城市,到了2011年,仅仅商品住房的千人开工套数,已经达到了30,是比较严峻的局面。其中最恐怖的一个城市是营口,千人开工套数疯狂增长,近3年平均高达93.3,已经到了不可理喻的程度。“从自住的角度看,如果不以炒房子、倒腾房子为目的的话,全国住房供应不足的情况,其实从2009年内已经开始出现拐点,那么过去3年,中国住房已经创造了人类历史上的高位。”毛大庆指出。
至于房价是否还有上涨的空间,对于库存比例很高、积压很高的城市来说,近几年根本看不到有上涨的可能性,除非国家再出台几万亿。从一线城市来看,全世界的房价,城市中心房价中位数排在前12位的是香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、上海、莫斯科,北京和上海已经进入了世界前茅,甚至于北京和上海的部分房价已经超越了东京和纽约。目前,东京房均价大概在6万-7万人民币。
土地总价值是监测不动产泡沫的一个重要指标。1990年,东京土地的价值是4.1万亿美元,与美国全国的土地价值相当,大约占美国同期GDP的63.3%;1997年香港的土地价值在5.7万亿美元,约占美国同期GDP的66.3%;2012年北京土地的价值约为10万亿美元,占美国同期GDP的61.6%,所以这是一个非常可怕的数字。
至于房价的收入比,都不用说,中国都不属于低的。所以从很多角度上看,中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的,相反有很多数据表明,2013年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征。
面对这种情况,不少投资者担心,以往只涨不跌的楼市,可能正在见顶。近日,在一次内部研讨会上,多位业内人士就中国楼市现状各抒己见,其中,万科副总裁、北京万科总经理毛大庆的发言,引起强烈反响。
在考察住房库存上,国际上有一个指标叫城市的年千人套数,它代表住宅水平和推断市场供应容量。美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国,即使在全球房地产最高景气年代,除了韩国、日本以外,这个指标一般没有超过12的,所有国家都没有超过14。而按照商品房开工口径来看,中国千人建设套数本世纪以来,其实在不断攀升,从2000年的5到2011年已经突破20。“2011年中国的千人建设套数,已经达到了35套,这是人类历史上从未出现过的。”毛大庆强调。
总体而言,中国商品房新开工已经达到极限。从城市类型来看,一线城市相对来讲还比较合理,在10-15相对较合理的水平;三、四线城市的趋势和全国的均速比较类似,问题最大的,其实是在二线城市,到了2011年,仅仅商品住房的千人开工套数,已经达到了30,是比较严峻的局面。其中最恐怖的一个城市是营口,千人开工套数疯狂增长,近3年平均高达93.3,已经到了不可理喻的程度。“从自住的角度看,如果不以炒房子、倒腾房子为目的的话,全国住房供应不足的情况,其实从2009年内已经开始出现拐点,那么过去3年,中国住房已经创造了人类历史上的高位。”毛大庆指出。
至于房价是否还有上涨的空间,对于库存比例很高、积压很高的城市来说,近几年根本看不到有上涨的可能性,除非国家再出台几万亿。从一线城市来看,全世界的房价,城市中心房价中位数排在前12位的是香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、上海、莫斯科,北京和上海已经进入了世界前茅,甚至于北京和上海的部分房价已经超越了东京和纽约。目前,东京房均价大概在6万-7万人民币。
土地总价值是监测不动产泡沫的一个重要指标。1990年,东京土地的价值是4.1万亿美元,与美国全国的土地价值相当,大约占美国同期GDP的63.3%;1997年香港的土地价值在5.7万亿美元,约占美国同期GDP的66.3%;2012年北京土地的价值约为10万亿美元,占美国同期GDP的61.6%,所以这是一个非常可怕的数字。
至于房价的收入比,都不用说,中国都不属于低的。所以从很多角度上看,中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的,相反有很多数据表明,2013年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征。