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《博鳌三日坛》潘石屹谈楼市调控
SOHO中国董事长潘石屹在论坛上表示，宏观调控如果是从121号文件算起是2003年，到现在已经八年时间了。过去八年时间的调控和今年的调控都有一点不一样，原来要理解的话，还是以市场经济为主，可能有一些行政的干预、行政的调控，可是在2011年出台了限购、限价政策，以及大量的保障性住房的建设，使2010年成为一道分水岭：2010年之前房地产是以市场经济为主，2010年之后是以行政的力量为主，主导的力量发生了变化。所以对2011年来说，房价到底下调多少？是下调20%？15%？还是5%？谁说了算？因为这时候是以行政的力量为主，就是政府说了算，而且政府的政策框架就可以说了算。限购、限价，价格都限制住了，这不是市场反映出来的。所以不是由市场说了算，也不是购房者说了算，也不是开发商说了算，更不是任志强这些人说了算，而是政府说了算。
赵晓：中国现在的房地产调控的的确确有潘总说的这样的背景，这次的调控很明显是政治化的，楼市调控，十年九控。这一次因为后面紧接着是十八大，所以本届政府要有一个体面的告别，新一届政府要有一个体面的上任，而楼市调控似乎成了一个试金石，换句话说这里面牵涉到民意，所以有一个很不一样的政治化的背景。再一个是潘总讲的的确有行政化的色彩，我还不敢说完全是由政府来主导，因为政府的保障房在整个住房的供应比重中毕竟还没有那么大，和新加坡比相差还是很大的。但的确应用了大量的行政调控的措施，从一开始的限制贷款，到后来的限制购买，到今天的限制价格，你的售价要经过政府来批准。
在这种情况下，我们看到行政有万钧的力量，一定要让这个市场调到某种在政治上最能够接受，让老百姓最能够满意的水准。似乎也具备了这样的态势，特别是最近传来的很多消息，包括房屋销售的下滑，包括某些地方房价在调价的信息。但另一方面，我也想特别指出来，今年的中国经济还是有两个特点，第一是依然会保持高速增长，第二是今年的物价会很高，经济高增长，物价高增长。资产的价格会比物价上涨得更高，会比GDP上涨得更高。今年我们很多的猜测是反其道，在“双高”的背景下，房价反而出现暴跌，因为许多预测说今年的房价下降20%，任总讲的15%也差不多接近这个方向。这是一个很奇怪的现象，在“双高”的经济背景下，房地产出现了暴跌。去年我们知道全国70个大中城市涨了30%多，今年下滑15%或者20%，实际上你的幅度是高达30%多，这是一个非常大的行政冲击导致的振荡，而市场本身不应该是这样。
中国的城市化促进了房地产的发展
赵晓：我不代表开发商，我只代表我自己，但是房地产能不能作为支柱产业不是任何官员说了算，也不是红头文件说了算，是由市场说了算。从我们的分析来看，去年是“十二五”规划制定的一年，所以大家都在探讨未来经济中长期的动力，我们发现中长期的动力还是城市化。
我们过去外资增长，如果没有全球化就没有外需增长，如果没有启动内需就一定要启动城市化，而这个城市化会带来4.5亿的城市人口的增长，它所引起未来中国住房的需求是非常巨大的。这个产业很自然，一定是中国的支柱产业，是不是作为重要的支柱产业，是不是像过去那么依赖它，是不是像有人说的产业绑架了中国经济？这些都可以引起讨论。但这样的一个态势，房地产在整个中国经济中的贡献，未来房地产市场的巨大需求，我想这个状况是不会改变的。
潘石屹：是，赵晓说的是中国的城市化促进了房地产的发展，未来可能还有十到十五年的发展空间。我们的确看到中国的经济在发展的过程中和别的国家不一样，有一个城市化的力量又能持续下去的动力。有些国家就没有这个原动力了，没有原动力就很惨，上午乌克兰的总统就说了，他说乌克兰在金融危机往下跌的时候，GDP是-15%，而我们觉得不“保八”就出问题了，它的GDP是-15%，对就业等各方面的影响一定非常巨大。我们看到中国过去的10年时间和未来的10年时间，我们得天独厚的一点就是有一个发展的原动力，这个原动力很强劲，就是不断的城市化。城市化的过程中不只是房地产受益，是整个中国经济在受益，房地产可能占的比重更大一些，更直接一点，实际上对整个经济的影响是非常大的。
我想这是前10年和后10年的主要发展动力。可是我们看在未来的3年会发生什么事情，在过去的10年时间里，中国的房地产市场基本上都是以商品房为主，能够占80%甚至90%的比例，廉租的比例很小很小，经济适用房的比例也不大。可是从2011年开始变了，整个的格局要变，它要把商品房占的比重大幅度地拉下来，可能这个目标是一半一半，一半是保障性住房，一半是商品房，可是从目前采取的措施来看，远远不止一半。例如今年开工的保障性住房有1 000套，一共有3 600万套，这个数字是非常巨大的。
所以我们必须要看到，如果从这3年来看要完成巨大的转型，那么在这个转型过程中，政府怕房地产市场过大的波动，实际上是采用了休克疗法，我把价格冻结了，中央政府要求冻结价格，每一个城市根据这个情况去把价格冻结了，冻结的措施就是限价。所以限价什么时候完成呢？我觉得是在转型完成之后，也就是把绝大多数以商品房为主，转化成商品房和保障性住房各占一半的格局建完之后，才能把目前的限价政策取消掉。所以我预计要需要两到三年的时间。
今年1 000万套保障性住房将极大冲击商品房市场。潘石屹说，一定是一个冲击，会面临一个非常大的冲击。房产税，在控制房价当中起到多大作用？控制规模会达到多大？
赵晓：房产税抑制高房价肯定是有作用，但是你的作用能够有多么明显，取决于这个方案有什么作用。比如韩国当年也是打压房地产的价格，用了很多措施都没有起到立竿见影的效果，后来房产税出来就起到了立竿见影的效果。我们的房产税和他们有一些不同，我们还是把它当做调控型的税收，但其实房产税是一个制度型的税收，我们作为一个调控型的税收是在某些城市先试点，定的税率也相当低，然后也是针对某些房子，有些不收，有些收，这就搞得比较复杂，是试探性地迈出了一步。从目前的情况来看，我觉得作用有限，原因很简单，如果考虑过去的房价的增长速度，假如今年出现房价下滑了，这是另外一回事啊，但是我们给定还是按照未来的房地产价格的走势。那么它所征收的税对它所带来的负担其实是很小的，所以起不到太明显的作用。
潘石屹：房产税的试点把大家搞得有点乱，因为重庆和上海的方法是完全不一样的，所以它是两套东西，重庆是对豪宅来征，上海是对新房来征，所以不是特别一样。我们先要看房产税的出台到底要起什么作用，第一个作用是调控房价，这可能是一方面的目的。第二个作用，是不是有一些调控收入的分配在 这里面有一定作用？所以我预计房产税会出台，无论是要调控房价也好，还是调控收入分配也好，以房产税作为一个手段都会出台。可是按照现在的试点情况来看，如果要实施上海的试点做法，其实这个数据是非常低的，我们算了一下，因为这个比较复杂，算完之后大概是千分之二到千分之四之间，也就是0.2%～0.4%之间，所以这个量并不大，影响很有限。
在限购令之后，房地产企业转型的特别多，小企业是不是会死亡呢？
潘石屹：这个转型是正常的，我们看到中央已经划了一个蓝图，就是在“十二五”期间，其实“十二五”是五年的期限，可是房地产调整是要在三年完成的，就是要把一半的市场从商品房的市场拿走。所以这时候一些大的企业来调整自己的发展方向，在我了解的情况看，可能有这样几个出路。最立竿见影的出路是到二线城市去，甚至三线城市、四线城市去，我觉得这些可能是一些大的开发商的选择。因为在一线城市，尤其是限购的35个城市，他们的发展空间比较小了。
一线城市商业地产的机会大于二线城市
潘石屹：我们和他们考虑的不一样，我们是以商业地产为主，我们看到一线城市商业地产的机会比二线城市多，而且在一线城市里面，在交通枢纽上面，繁华地段的机会获利比较多，这是我们一直不变的看法，是我们判断一个项目的标准，所以这可能是一部分。第二部分，我看到一些开发商因为保障性住房把一半拿走了，他们的空间受到很大的挤压，所以往商业地产、旅游地产或者别的地产上面转移，我觉得这些想法和做法都是很理性的。你今天意识到去调整也需要三年的时间。
市场的竞争是必然的，不可能一个行业没有竞争。在竞争的过程中，你才能把你的产品做好，才能够不断地创新。就像房地产在过去的五年时间，尤其是从2006开始，2006、2007、2009、2010年这几个年份销售太好了，成交量巨额地放大，销售价格上涨的幅度也非常大，房地产企业就不注重创新了。现在哪个行业不创新，马上就把你淘汰掉了。可是在竞争比较薄弱的时候，对这个行业的发展反而是不利的。
住房供需压力缓解倒逼开发商重新寻找出路
赵晓：第一，对于真正的行业领袖，他们并不喜欢楼市暴涨暴跌，这个局面对于行业领袖、比较注重社会责任感的企业来说并不希望有这样的现象，我看到万科他们也并不喜欢这样的情况。像我们现在的情况反而在一定程度上是正常的，人家乌克兰的GDP是-15%，我们每年还至少是9%多，去年是10%多，今年在怎么差也会在9%多一点。本身这是企业的问题，不是社会的问题，今天市场的状况可能有一点点过多打压，其实它也有正常所在。转型肯定是必然的，潘总刚才讲到以后政府的保障房会占业内比较大的比重，从新加坡来看，政府的保障房可以占到整个市场供应量的90%以上，我们以前是只有百分之几，很少的，可以忽略不及，以后我们会达到一半一半，但仍然达不到新加坡的强度。但是对市场影响比较大，比如未来的3 600万套出去，怎么也可以容纳1亿人。过去整个10年，大概市场提供的房子是1亿套，一年一千万，而现在政府的开发房也是一千万，对市场的冲击量很大的，逼着大家去调整。
腾讯财经：像中小房产企业会不会存在被淘汰掉的现象？
赵晓：潘总讲过两年内50%的开发商会倒掉，但是它是指项目公司，对很多开发商来说，比如我在博鳌有一个项目，我就成立一个项目公司，这个项目开发完了，按理说这个公司就没有了。这种情况不是说没有可能，因为未来几年的影响会一年比一年大，这是毫无疑问的。开始的时候保障房上来了，在整个供不应求的格局里面还看不到太大的影响，但是一年一年加上来，压力就会增大。整个房子供应也是这样的，我们有5亿人口，过去你提供了1亿套房子，怎么也解决3亿人的住房问题。再加上存量化，所以60%～80%都可以解决。其实住房的供需压力会大大缓和，这也逼着很多开发商重新寻找出路。
潘石屹：房地产的生存空间和发展空间都受到挤压，基本上是挤压了一半，是不是这些中小型的开发商就会挤出去？其实市场的情况不是这样的，不是说中小型的开发商会挤出去，有一些大开发商，甚至很大的开发商，甚至上市公司，它的负债率很高，可能是150%、160%的负债率，这种情况下，如果是挤压的过程，首先受到影响的是它。另外一些很小的信贷公司，它也有自己独特的商业模式，也没有过分地依赖银行，另外它的产品和政府做的保障性住房，无论是从地理位置和价位上都不停竞争，可能照样活得很好，所以死的是身体弱的，不是说小孩先走了、大人留着。
通货膨胀高企 开发商要做好最坏打算
潘石屹：我们要注意到一个政策，也就是今年年初出台的35个城市限购的政策。我看到媒体上面大量地说是需要5年的税收证明，5年的社保证明，要购买第二套房子要如何如何。但是大家忽略了一个问题，在原来购买房子当中有相当一部分人，有时候一个项目超过50%是投资，如果限购令出台的话，把所有的投资都成为零了，没有了，也就是在中国去投资住宅的品种已经没有了，从今年年初开始，不是说它退，你退不退都没有了，真正要买第二套房子，审查多严格啊，所以就没有可能性了。
赵晓：潘总讲的观点我同意，一方面是政府有很多限制政策，所以你买了也卖不了，过去投机客是随便买，但现在你拿不出证明是买不了的。第二是取消了银行的贷款，信贷还是有一些政策的诉求，最近通过窗口指导，实际上政府并没有说你绝对不要给购房者贷款。但现在在执行的过程中，它在前线停止贷款，开发商这个房子都卖出去了，实际上人家也符合条件，即便是这样也不给你贷款。我想这样带来的影响非常巨大，第一个方面是它有杠杆，比如说10%的房地产增幅，但是资金收益率是30%以上。它也有赚钱的效益，所有买房的人都赚钱了，这就吸引更多的人来追涨杀跌。
另外，你发现房子暴涨的可能性基本上没有了，你现在没有资金的杠杆、现金的杠杆，房价也没有过去多，资金收益率的下降会使得很多投机者不考虑政府限制政策的措施，考虑它的收益率，甚至有一些可能性是有些人把他的房子卖掉，最近已经出现了这样的行为。比如他想买更大的房子，他要把他小的房子先卖了，否则就不符合几套房的政策。比如股市也有机会，我的房子守在那里还会赚一点钱，但太少了，我不如把房子卖了进入到股市，所以股市会有一个反弹。
潘石屹：今天上午刚刚公布了GDP的增长，公布了通货膨胀，公布了房价，从这三个指标来看，不容乐观。通货膨胀比预期高，是5.4%，原来的预期是不得超过5%，所以在通货膨胀高，房价第一季度上涨比较快的情况下，有点乐观了，尤其是开发商要做好最坏的打算，还是要把最差的情况考虑到里面去。如果总指望着这个严厉的政策很快过去，有可能半年都过不去。
赵晓：我比较认同，在什么情况下政策会改型更正，或者是小刚说的过去，就是中国经济出问题，中国经济不行了，那么政府有一些政策就要改变，这时候要以保经济为主。现在来看，我们认为今年的经济不会有任何的问题，大概会在9.5%左右，如果今年的经济都没有问题，从过去每一个五年规划来看，差不多第一年增长是最低的，接下来一年比一年好。未来五年也不会有太大的问题，如果未来五年都不会有太大的问题，那么政府就不是那么依赖房地产市场，那么这时候的调控反而有可能会持续地积极下去，特别是有一些模式的转换，比如说从香港模式转向新加坡模式，香港模式就是交给市场，新加坡模式就是政府有越来越多的保障房的供应，政府成为市场的主导力量，有这样一个模式的转换。包括房产税的全面化，这些都是带有制度性建构的，长期化的，你可以认为它是调控性的，因为在当前调控中也发挥作用。但也可以认为是制度性的，这些制度性的方向在中国经济增长的背景下，我想它会持续。
（摘自：腾讯财经）
SOHO中国董事长潘石屹在论坛上表示，宏观调控如果是从121号文件算起是2003年，到现在已经八年时间了。过去八年时间的调控和今年的调控都有一点不一样，原来要理解的话，还是以市场经济为主，可能有一些行政的干预、行政的调控，可是在2011年出台了限购、限价政策，以及大量的保障性住房的建设，使2010年成为一道分水岭：2010年之前房地产是以市场经济为主，2010年之后是以行政的力量为主，主导的力量发生了变化。所以对2011年来说，房价到底下调多少？是下调20%？15%？还是5%？谁说了算？因为这时候是以行政的力量为主，就是政府说了算，而且政府的政策框架就可以说了算。限购、限价，价格都限制住了，这不是市场反映出来的。所以不是由市场说了算，也不是购房者说了算，也不是开发商说了算，更不是任志强这些人说了算，而是政府说了算。
赵晓：中国现在的房地产调控的的确确有潘总说的这样的背景，这次的调控很明显是政治化的，楼市调控，十年九控。这一次因为后面紧接着是十八大，所以本届政府要有一个体面的告别，新一届政府要有一个体面的上任，而楼市调控似乎成了一个试金石，换句话说这里面牵涉到民意，所以有一个很不一样的政治化的背景。再一个是潘总讲的的确有行政化的色彩，我还不敢说完全是由政府来主导，因为政府的保障房在整个住房的供应比重中毕竟还没有那么大，和新加坡比相差还是很大的。但的确应用了大量的行政调控的措施，从一开始的限制贷款，到后来的限制购买，到今天的限制价格，你的售价要经过政府来批准。
在这种情况下，我们看到行政有万钧的力量，一定要让这个市场调到某种在政治上最能够接受，让老百姓最能够满意的水准。似乎也具备了这样的态势，特别是最近传来的很多消息，包括房屋销售的下滑，包括某些地方房价在调价的信息。但另一方面，我也想特别指出来，今年的中国经济还是有两个特点，第一是依然会保持高速增长，第二是今年的物价会很高，经济高增长，物价高增长。资产的价格会比物价上涨得更高，会比GDP上涨得更高。今年我们很多的猜测是反其道，在“双高”的背景下，房价反而出现暴跌，因为许多预测说今年的房价下降20%，任总讲的15%也差不多接近这个方向。这是一个很奇怪的现象，在“双高”的经济背景下，房地产出现了暴跌。去年我们知道全国70个大中城市涨了30%多，今年下滑15%或者20%，实际上你的幅度是高达30%多，这是一个非常大的行政冲击导致的振荡，而市场本身不应该是这样。
中国的城市化促进了房地产的发展
赵晓：我不代表开发商，我只代表我自己，但是房地产能不能作为支柱产业不是任何官员说了算，也不是红头文件说了算，是由市场说了算。从我们的分析来看，去年是“十二五”规划制定的一年，所以大家都在探讨未来经济中长期的动力，我们发现中长期的动力还是城市化。
我们过去外资增长，如果没有全球化就没有外需增长，如果没有启动内需就一定要启动城市化，而这个城市化会带来4.5亿的城市人口的增长，它所引起未来中国住房的需求是非常巨大的。这个产业很自然，一定是中国的支柱产业，是不是作为重要的支柱产业，是不是像过去那么依赖它，是不是像有人说的产业绑架了中国经济？这些都可以引起讨论。但这样的一个态势，房地产在整个中国经济中的贡献，未来房地产市场的巨大需求，我想这个状况是不会改变的。
潘石屹：是，赵晓说的是中国的城市化促进了房地产的发展，未来可能还有十到十五年的发展空间。我们的确看到中国的经济在发展的过程中和别的国家不一样，有一个城市化的力量又能持续下去的动力。有些国家就没有这个原动力了，没有原动力就很惨，上午乌克兰的总统就说了，他说乌克兰在金融危机往下跌的时候，GDP是-15%，而我们觉得不“保八”就出问题了，它的GDP是-15%，对就业等各方面的影响一定非常巨大。我们看到中国过去的10年时间和未来的10年时间，我们得天独厚的一点就是有一个发展的原动力，这个原动力很强劲，就是不断的城市化。城市化的过程中不只是房地产受益，是整个中国经济在受益，房地产可能占的比重更大一些，更直接一点，实际上对整个经济的影响是非常大的。
我想这是前10年和后10年的主要发展动力。可是我们看在未来的3年会发生什么事情，在过去的10年时间里，中国的房地产市场基本上都是以商品房为主，能够占80%甚至90%的比例，廉租的比例很小很小，经济适用房的比例也不大。可是从2011年开始变了，整个的格局要变，它要把商品房占的比重大幅度地拉下来，可能这个目标是一半一半，一半是保障性住房，一半是商品房，可是从目前采取的措施来看，远远不止一半。例如今年开工的保障性住房有1 000套，一共有3 600万套，这个数字是非常巨大的。
所以我们必须要看到，如果从这3年来看要完成巨大的转型，那么在这个转型过程中，政府怕房地产市场过大的波动，实际上是采用了休克疗法，我把价格冻结了，中央政府要求冻结价格，每一个城市根据这个情况去把价格冻结了，冻结的措施就是限价。所以限价什么时候完成呢？我觉得是在转型完成之后，也就是把绝大多数以商品房为主，转化成商品房和保障性住房各占一半的格局建完之后，才能把目前的限价政策取消掉。所以我预计要需要两到三年的时间。
今年1 000万套保障性住房将极大冲击商品房市场。潘石屹说，一定是一个冲击，会面临一个非常大的冲击。房产税，在控制房价当中起到多大作用？控制规模会达到多大？
赵晓：房产税抑制高房价肯定是有作用，但是你的作用能够有多么明显，取决于这个方案有什么作用。比如韩国当年也是打压房地产的价格，用了很多措施都没有起到立竿见影的效果，后来房产税出来就起到了立竿见影的效果。我们的房产税和他们有一些不同，我们还是把它当做调控型的税收，但其实房产税是一个制度型的税收，我们作为一个调控型的税收是在某些城市先试点，定的税率也相当低，然后也是针对某些房子，有些不收，有些收，这就搞得比较复杂，是试探性地迈出了一步。从目前的情况来看，我觉得作用有限，原因很简单，如果考虑过去的房价的增长速度，假如今年出现房价下滑了，这是另外一回事啊，但是我们给定还是按照未来的房地产价格的走势。那么它所征收的税对它所带来的负担其实是很小的，所以起不到太明显的作用。
潘石屹：房产税的试点把大家搞得有点乱，因为重庆和上海的方法是完全不一样的，所以它是两套东西，重庆是对豪宅来征，上海是对新房来征，所以不是特别一样。我们先要看房产税的出台到底要起什么作用，第一个作用是调控房价，这可能是一方面的目的。第二个作用，是不是有一些调控收入的分配在 这里面有一定作用？所以我预计房产税会出台，无论是要调控房价也好，还是调控收入分配也好，以房产税作为一个手段都会出台。可是按照现在的试点情况来看，如果要实施上海的试点做法，其实这个数据是非常低的，我们算了一下，因为这个比较复杂，算完之后大概是千分之二到千分之四之间，也就是0.2%～0.4%之间，所以这个量并不大，影响很有限。
在限购令之后，房地产企业转型的特别多，小企业是不是会死亡呢？
潘石屹：这个转型是正常的，我们看到中央已经划了一个蓝图，就是在“十二五”期间，其实“十二五”是五年的期限，可是房地产调整是要在三年完成的，就是要把一半的市场从商品房的市场拿走。所以这时候一些大的企业来调整自己的发展方向，在我了解的情况看，可能有这样几个出路。最立竿见影的出路是到二线城市去，甚至三线城市、四线城市去，我觉得这些可能是一些大的开发商的选择。因为在一线城市，尤其是限购的35个城市，他们的发展空间比较小了。
一线城市商业地产的机会大于二线城市
潘石屹：我们和他们考虑的不一样，我们是以商业地产为主，我们看到一线城市商业地产的机会比二线城市多，而且在一线城市里面，在交通枢纽上面，繁华地段的机会获利比较多，这是我们一直不变的看法，是我们判断一个项目的标准，所以这可能是一部分。第二部分，我看到一些开发商因为保障性住房把一半拿走了，他们的空间受到很大的挤压，所以往商业地产、旅游地产或者别的地产上面转移，我觉得这些想法和做法都是很理性的。你今天意识到去调整也需要三年的时间。
市场的竞争是必然的，不可能一个行业没有竞争。在竞争的过程中，你才能把你的产品做好，才能够不断地创新。就像房地产在过去的五年时间，尤其是从2006开始，2006、2007、2009、2010年这几个年份销售太好了，成交量巨额地放大，销售价格上涨的幅度也非常大，房地产企业就不注重创新了。现在哪个行业不创新，马上就把你淘汰掉了。可是在竞争比较薄弱的时候，对这个行业的发展反而是不利的。
住房供需压力缓解倒逼开发商重新寻找出路
赵晓：第一，对于真正的行业领袖，他们并不喜欢楼市暴涨暴跌，这个局面对于行业领袖、比较注重社会责任感的企业来说并不希望有这样的现象，我看到万科他们也并不喜欢这样的情况。像我们现在的情况反而在一定程度上是正常的，人家乌克兰的GDP是-15%，我们每年还至少是9%多，去年是10%多，今年在怎么差也会在9%多一点。本身这是企业的问题，不是社会的问题，今天市场的状况可能有一点点过多打压，其实它也有正常所在。转型肯定是必然的，潘总刚才讲到以后政府的保障房会占业内比较大的比重，从新加坡来看，政府的保障房可以占到整个市场供应量的90%以上，我们以前是只有百分之几，很少的，可以忽略不及，以后我们会达到一半一半，但仍然达不到新加坡的强度。但是对市场影响比较大，比如未来的3 600万套出去，怎么也可以容纳1亿人。过去整个10年，大概市场提供的房子是1亿套，一年一千万，而现在政府的开发房也是一千万，对市场的冲击量很大的，逼着大家去调整。
腾讯财经：像中小房产企业会不会存在被淘汰掉的现象？
赵晓：潘总讲过两年内50%的开发商会倒掉，但是它是指项目公司，对很多开发商来说，比如我在博鳌有一个项目，我就成立一个项目公司，这个项目开发完了，按理说这个公司就没有了。这种情况不是说没有可能，因为未来几年的影响会一年比一年大，这是毫无疑问的。开始的时候保障房上来了，在整个供不应求的格局里面还看不到太大的影响，但是一年一年加上来，压力就会增大。整个房子供应也是这样的，我们有5亿人口，过去你提供了1亿套房子，怎么也解决3亿人的住房问题。再加上存量化，所以60%～80%都可以解决。其实住房的供需压力会大大缓和，这也逼着很多开发商重新寻找出路。
潘石屹：房地产的生存空间和发展空间都受到挤压，基本上是挤压了一半，是不是这些中小型的开发商就会挤出去？其实市场的情况不是这样的，不是说中小型的开发商会挤出去，有一些大开发商，甚至很大的开发商，甚至上市公司，它的负债率很高，可能是150%、160%的负债率，这种情况下，如果是挤压的过程，首先受到影响的是它。另外一些很小的信贷公司，它也有自己独特的商业模式，也没有过分地依赖银行，另外它的产品和政府做的保障性住房，无论是从地理位置和价位上都不停竞争，可能照样活得很好，所以死的是身体弱的，不是说小孩先走了、大人留着。
通货膨胀高企 开发商要做好最坏打算
潘石屹：我们要注意到一个政策，也就是今年年初出台的35个城市限购的政策。我看到媒体上面大量地说是需要5年的税收证明，5年的社保证明，要购买第二套房子要如何如何。但是大家忽略了一个问题，在原来购买房子当中有相当一部分人，有时候一个项目超过50%是投资，如果限购令出台的话，把所有的投资都成为零了，没有了，也就是在中国去投资住宅的品种已经没有了，从今年年初开始，不是说它退，你退不退都没有了，真正要买第二套房子，审查多严格啊，所以就没有可能性了。
赵晓：潘总讲的观点我同意，一方面是政府有很多限制政策，所以你买了也卖不了，过去投机客是随便买，但现在你拿不出证明是买不了的。第二是取消了银行的贷款，信贷还是有一些政策的诉求，最近通过窗口指导，实际上政府并没有说你绝对不要给购房者贷款。但现在在执行的过程中，它在前线停止贷款，开发商这个房子都卖出去了，实际上人家也符合条件，即便是这样也不给你贷款。我想这样带来的影响非常巨大，第一个方面是它有杠杆，比如说10%的房地产增幅，但是资金收益率是30%以上。它也有赚钱的效益，所有买房的人都赚钱了，这就吸引更多的人来追涨杀跌。
另外，你发现房子暴涨的可能性基本上没有了，你现在没有资金的杠杆、现金的杠杆，房价也没有过去多，资金收益率的下降会使得很多投机者不考虑政府限制政策的措施，考虑它的收益率，甚至有一些可能性是有些人把他的房子卖掉，最近已经出现了这样的行为。比如他想买更大的房子，他要把他小的房子先卖了，否则就不符合几套房的政策。比如股市也有机会，我的房子守在那里还会赚一点钱，但太少了，我不如把房子卖了进入到股市，所以股市会有一个反弹。
潘石屹：今天上午刚刚公布了GDP的增长，公布了通货膨胀，公布了房价，从这三个指标来看，不容乐观。通货膨胀比预期高，是5.4%，原来的预期是不得超过5%，所以在通货膨胀高，房价第一季度上涨比较快的情况下，有点乐观了，尤其是开发商要做好最坏的打算，还是要把最差的情况考虑到里面去。如果总指望着这个严厉的政策很快过去，有可能半年都过不去。
赵晓：我比较认同，在什么情况下政策会改型更正，或者是小刚说的过去，就是中国经济出问题，中国经济不行了，那么政府有一些政策就要改变，这时候要以保经济为主。现在来看，我们认为今年的经济不会有任何的问题，大概会在9.5%左右，如果今年的经济都没有问题，从过去每一个五年规划来看，差不多第一年增长是最低的，接下来一年比一年好。未来五年也不会有太大的问题，如果未来五年都不会有太大的问题，那么政府就不是那么依赖房地产市场，那么这时候的调控反而有可能会持续地积极下去，特别是有一些模式的转换，比如说从香港模式转向新加坡模式，香港模式就是交给市场，新加坡模式就是政府有越来越多的保障房的供应，政府成为市场的主导力量，有这样一个模式的转换。包括房产税的全面化，这些都是带有制度性建构的，长期化的，你可以认为它是调控性的，因为在当前调控中也发挥作用。但也可以认为是制度性的，这些制度性的方向在中国经济增长的背景下，我想它会持续。
（摘自：腾讯财经）