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摘要：企业新会计准则将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并规定其后续计量可以采用公允价值模式。随着市场经济的发展，房地产企业采用公允价值模式计量的企业日渐增多，而在上市公司实际的执行中，只有极少数企业采用公允模式，公允价值计量模式在投资性房地产的应用范围很窄。本文通过研究公允模式下投资性房地产对上市的房地产企业利润的影响，为上市公司在选择后续计量方式上提供参考。
关键词：公允价值 ；投资性房地产；成本模式
一、研究背景
为了规范房地产的确认、计量，2006年颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》首次对我国投资性房地产的计量作出规定，其中后续计量有条件地可以选择采用公允价值计量。并要求2007年1月1日开始在上市公司执行。根据上海、深圳证券交易所的数据，截至 2012 年 4 月30 日，沪深两市共计 2494家上市公司，其中，沪市上市公司 954家，深市主板上市公司484家，深市中小板上市公司 701 家，创业板上市公司 355 家；在2494家上市公司中，房地产类企业有124家，其中沪市有59家，深市有65家。根据上市公司2011年的年度报告 ，在这124家房地产企业中，存在投资性房地产的有98家，占比79.03%。 其中，90家对投资性房地产采用了成本计量模式，占存在投资性房地产的房地产上市公司总数的 91.93%；仅金融街，中航地产，正和股份等8家上市公司采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占存在投资性房地产的上市公司总数的8.07%。
二、文献综述
会计准则规定，企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性地产采用公允价值模式进行后续计量。
赵为民对公允价值计量的投资性房地产存在的问题，包括公允价值运用范围偏大，合理性很难确定等进行了分析，并提出了按照持有意图对投资性房地产重新分类等几点关于投资性房地产公允价值模式在实务运用中的改进设想。朱民武分析了公允价值模式在上市公司投资性房地产中的应用现状：采用公允模式计量的上市公司很少，但呈上升趋势，以及影响上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的因素，最后对上市公司采用公允价值模式的对策进行探讨。还有一部分与成本模式对比分析其对财务指标，王明霞从投资性房地产角度进行研究，分析其从成本模式转换为公允价值模式对财务指标体系造成的影响，并对财务指标体系的重构提出一些自己的见解。刘淑芬分析了成本模式和公允价值模式下投资性房地产的会计处理，对比分析了两种方式的优劣。最后，还有极少数分析公允价值模式对财务报表的影响，陈敏、柴斌锋采用实证研究法，分析发现我国上市公司2009年年报发现公允价值计量的投资性房地产与净利润和净资产之间有较强的相关性，公允价值模式会使企业的盈利水平提高、净利润提升和净资产增加。
综上可以看出，对投资性房地产采用公允价值模式的研究相对较少，主要集中在与成本模式对比进行的理论研究，就研究方法而言，主要讨论公允价值变动损益对报表的影响，就其研究领域而言，主要是笼统针对拥有投资性房地产的上市公司进行分析，专门研究房地产行业的投资性房地产在公允模式下对企业财务产生的影响的非常少见，也并未出现针对某一项财务指标的专门研究。而房地产企业拥有的投资性房地产较多，所占比重较大，公允价值模式下对各项财务指标有较大的影响，所以研究房地产行业投资性房地产的公允价值模式计量对利润的影响具有重要意义。
三、采用公允价值模式计量对上市公司利润的影响
投资性房地产采用公允模式进行后续计量时，其对利润的影响主要是两方面：一是公允价值变动损益所引起的利润变化；另一方面是采用公允价值模式后无需对投资性房地产计提折旧，从而对利润产生影响。
（一）投资性房地产公允价值变动对净利润的影响
本文对深沪两市2011年拥有投资性房地产的房地产类上市公司进行统计，分析出的上市的房地产类共124家企业，而8家采用公允价值模式計量，其中泛海建设、卧龙地产、金科股份的投资性房地产分别占总资产的比重0.31%、0.36%、3.54%，因其比重非常低，不在对其进行研究。
这5家公司在2009年以后均采用了公允模式对投资性房地产进行后续计量，通过整理上述5家公司2009、2010、2011年的年报资产负债表中的“投资性房地产 ”项目 和“总资产”项目，利润表中的 “本年净利润” 项目，分析了记入损益的投资性房地产公允价值变动对净利润的影响，具体如表1所示。
由表1可见，投资性房地产公允价值的变动会对企业的净利润产生影响，其影响程度的大小取决于投资性房地产公允价值变动损益的大小，公允价值变动净损益增加，净利润也随之增加；反之，公允价值变动净损益减少，净利润也随之减少。其中，中航地产和世茂股份在2009年对净利润的影响较大因为是在当年由成本模式转为公允模式进行后续计量，当期公允价值变动较大，对净利润的也就较大。
为了研究投资性房地产占总资产比重情况与公允价值变动对净利润的影响比率之间的关系，用2009、2010、2011年数据做成折线图，如图1所示：
从三个图中可以看出，在2009年，除了正和股份的投资性房地产占总资产的比重很大70%，但其投资性房地产公允价值变动占公司净利润的比重只有45%，其他公司都是以较小的投资性房地产占总资产的比重，带动了较大的净利润。在2010年，津滨发展因其没有投资性房地产，影响也就不存在。2011年，正和股份投资性房地产占总资产的比重已经以低于投资性房地产公允价值变动占公司净利润的比重带动净利润的增长；只有世茂股份的投资性房地产占总资产的比重大于投资性房地产公允价值变动占公司净利润的比重。总体而言，投资性房地产占总资产的比重与投资性房地产公允价值变动占公司净利润的比重具有一定的正相关性，大部分采用公允价值模式后续计量的公司都能以较低的投资性房地产占总资产的比重带动公司净利润的较高的增长。 （二）折旧因素对净利润的影响
根据会计准则规定，在历史成本模式下，每年应计提折旧，如有减值应计提减值准备。根据房地产行业的发展实际情况，不存在减值，不再考虑。根据企业采用成本模式计量投资性房地产年份的情况，按照直线法，根据每年计提的折旧额和和投资性房地产的原始价值，计算出在成本模式下投资性房地产的折旧率，并以此折旧率乘以公允价值模式下投资性房地产总额剔除当年公允价值变动损益后的余额计算出折旧额。 公式如下：
估算的折旧额=[公允模式下投资性房地产总额-当年公允价值变动收益（+当年公允价值损失）]×折旧率
通过上述方法力求在尽可能的剔除公允价值变动的影响，把2009、2010、2011年的投资性房地产还原成按成本模式下的投资性房地产，从而对比两种模式下的投资性房地产对净利润的影响。5家公司中，津滨发展和正和股份从2007年就对投资性房地产采用公允价值模式计量，其折旧率无法取得，不在进行分析，如表2：
由于在公允价值模式进行后续计量下，不计提折旧，也可以减少费用，从而增加利润。为了分析投资性房地产转换为公允价值计量的比按成本模式下的净利润的变化，把采用公允价值模式计量还原为成本模式下的投资性房地产，也就是通过把公允价值模式下得到净利润扣除公允价值变动损益和折旧后的余额作为估计出的成本模式下的净利润，可以表示为：
L成本 =L公允-投资性房地产公允价值变动收益（或+投资性房地产公允价值变动损失）-折旧额
L成本 表示成本模式下的利润；L公允 表示公允价值模式下的利润
也就是把表1和表2根据上述公式综合，估计出假定按成本模式计量的2009、2010、2011年三家上市公司的净利润，并根据投资性房地产在公允价值模式下的净利润做柱状图进行对比如下：
图2可以看出，3家公司的利润都在随着时间变化而增长。从2009年到2011年房价总体呈上涨趋势，投资性房地产总额在公允价值下的大于成本模式。图中也明显看出3家公司公允价值模式下的净利润均大于还原后成本模式下的净利润。其中，中航地产、世茂股份在2009年刚好是采用公允价值计量投资性房地产的第一年，采用公允模式后，其利润有大幅度的增长； 金融街在2011年两种模式下的利润对比更为强烈，其利润增加幅度很大。
当然，上述分析都是基于目前房地产行业的发展较快，房价总体呈上涨趋势，才会导致投资性房地产在公允价值模式下比成本模式下的净利润高出很多。也就是说公允价值下的投资性房地产受房地产市场的影响很大，会带来高利润同时也会有风险。
四、小结
在我国， 房地产市场的快速发展， 使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值， 增加企业利润，能更合理地反映企业的财务状况， 提高财务信息的相关性， 有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。而目前房地产市场发展较快，房价总体上涨的背景下，采用公允价值模式后，由于公允模式下会影响公允价值变动及折旧，会对净利润造成较大有利的影响。
所以，上市公司在考虑用公允价值模式计量的时候要考虑到，实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义，而一旦房地产市场波动较大，也就必然要求企业有一定的风险承担能力。而成本模式下的各项财务指标都相对稳定，适合追求稳速增长的企业。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则：应用指南[M].立信会计出版社，2006.
[2]中国注册会计师协会.2008年度注册会计师全国统一考试辅导教材（会计）[M].中国财政经济出版社，2011.
[3]赵为民.对投资性房地产公允价值模式的实务应用研究[J].审计与理财，2011（02）.
[4]朱民武.公允价值模式在投资性房地产中的应用问题研究[J].中国证劵期货，2011（04）.
[5]王明霞.公允價值计量模式对财务指标体系的冲击[J].经营管理者，2011（03）.
[6]刘淑芬.投资性房地产会计处理探讨——基于成本模式与公允价值模式的分析[J].财会通讯，2011（06）.
[7]陈敏，柴斌锋.投资性房地产公允价值计量对上市公司业绩的影响[J].财会月刊，2011（07）.
[8]财政部会计司.我国上市公司2010年执行企业会计准则情况分析报告（EB/OL）. http：//kjs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/diaochayanjiu/201109/t20110928_597075.html
（作者单位：西南林业大学经济管理学院）
关键词：公允价值 ；投资性房地产；成本模式
一、研究背景
为了规范房地产的确认、计量，2006年颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》首次对我国投资性房地产的计量作出规定，其中后续计量有条件地可以选择采用公允价值计量。并要求2007年1月1日开始在上市公司执行。根据上海、深圳证券交易所的数据，截至 2012 年 4 月30 日，沪深两市共计 2494家上市公司，其中，沪市上市公司 954家，深市主板上市公司484家，深市中小板上市公司 701 家，创业板上市公司 355 家；在2494家上市公司中，房地产类企业有124家，其中沪市有59家，深市有65家。根据上市公司2011年的年度报告 ，在这124家房地产企业中，存在投资性房地产的有98家，占比79.03%。 其中，90家对投资性房地产采用了成本计量模式，占存在投资性房地产的房地产上市公司总数的 91.93%；仅金融街，中航地产，正和股份等8家上市公司采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占存在投资性房地产的上市公司总数的8.07%。
二、文献综述
会计准则规定，企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性地产采用公允价值模式进行后续计量。
赵为民对公允价值计量的投资性房地产存在的问题，包括公允价值运用范围偏大，合理性很难确定等进行了分析，并提出了按照持有意图对投资性房地产重新分类等几点关于投资性房地产公允价值模式在实务运用中的改进设想。朱民武分析了公允价值模式在上市公司投资性房地产中的应用现状：采用公允模式计量的上市公司很少，但呈上升趋势，以及影响上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的因素，最后对上市公司采用公允价值模式的对策进行探讨。还有一部分与成本模式对比分析其对财务指标，王明霞从投资性房地产角度进行研究，分析其从成本模式转换为公允价值模式对财务指标体系造成的影响，并对财务指标体系的重构提出一些自己的见解。刘淑芬分析了成本模式和公允价值模式下投资性房地产的会计处理，对比分析了两种方式的优劣。最后，还有极少数分析公允价值模式对财务报表的影响，陈敏、柴斌锋采用实证研究法，分析发现我国上市公司2009年年报发现公允价值计量的投资性房地产与净利润和净资产之间有较强的相关性，公允价值模式会使企业的盈利水平提高、净利润提升和净资产增加。
综上可以看出，对投资性房地产采用公允价值模式的研究相对较少，主要集中在与成本模式对比进行的理论研究，就研究方法而言，主要讨论公允价值变动损益对报表的影响，就其研究领域而言，主要是笼统针对拥有投资性房地产的上市公司进行分析，专门研究房地产行业的投资性房地产在公允模式下对企业财务产生的影响的非常少见，也并未出现针对某一项财务指标的专门研究。而房地产企业拥有的投资性房地产较多，所占比重较大，公允价值模式下对各项财务指标有较大的影响，所以研究房地产行业投资性房地产的公允价值模式计量对利润的影响具有重要意义。
三、采用公允价值模式计量对上市公司利润的影响
投资性房地产采用公允模式进行后续计量时，其对利润的影响主要是两方面：一是公允价值变动损益所引起的利润变化；另一方面是采用公允价值模式后无需对投资性房地产计提折旧，从而对利润产生影响。
（一）投资性房地产公允价值变动对净利润的影响
本文对深沪两市2011年拥有投资性房地产的房地产类上市公司进行统计，分析出的上市的房地产类共124家企业，而8家采用公允价值模式計量，其中泛海建设、卧龙地产、金科股份的投资性房地产分别占总资产的比重0.31%、0.36%、3.54%，因其比重非常低，不在对其进行研究。
这5家公司在2009年以后均采用了公允模式对投资性房地产进行后续计量，通过整理上述5家公司2009、2010、2011年的年报资产负债表中的“投资性房地产 ”项目 和“总资产”项目，利润表中的 “本年净利润” 项目，分析了记入损益的投资性房地产公允价值变动对净利润的影响，具体如表1所示。
由表1可见，投资性房地产公允价值的变动会对企业的净利润产生影响，其影响程度的大小取决于投资性房地产公允价值变动损益的大小，公允价值变动净损益增加，净利润也随之增加；反之，公允价值变动净损益减少，净利润也随之减少。其中，中航地产和世茂股份在2009年对净利润的影响较大因为是在当年由成本模式转为公允模式进行后续计量，当期公允价值变动较大，对净利润的也就较大。
为了研究投资性房地产占总资产比重情况与公允价值变动对净利润的影响比率之间的关系，用2009、2010、2011年数据做成折线图，如图1所示：
从三个图中可以看出，在2009年，除了正和股份的投资性房地产占总资产的比重很大70%，但其投资性房地产公允价值变动占公司净利润的比重只有45%，其他公司都是以较小的投资性房地产占总资产的比重，带动了较大的净利润。在2010年，津滨发展因其没有投资性房地产，影响也就不存在。2011年，正和股份投资性房地产占总资产的比重已经以低于投资性房地产公允价值变动占公司净利润的比重带动净利润的增长；只有世茂股份的投资性房地产占总资产的比重大于投资性房地产公允价值变动占公司净利润的比重。总体而言，投资性房地产占总资产的比重与投资性房地产公允价值变动占公司净利润的比重具有一定的正相关性，大部分采用公允价值模式后续计量的公司都能以较低的投资性房地产占总资产的比重带动公司净利润的较高的增长。 （二）折旧因素对净利润的影响
根据会计准则规定，在历史成本模式下，每年应计提折旧，如有减值应计提减值准备。根据房地产行业的发展实际情况，不存在减值，不再考虑。根据企业采用成本模式计量投资性房地产年份的情况，按照直线法，根据每年计提的折旧额和和投资性房地产的原始价值，计算出在成本模式下投资性房地产的折旧率，并以此折旧率乘以公允价值模式下投资性房地产总额剔除当年公允价值变动损益后的余额计算出折旧额。 公式如下：
估算的折旧额=[公允模式下投资性房地产总额-当年公允价值变动收益（+当年公允价值损失）]×折旧率
通过上述方法力求在尽可能的剔除公允价值变动的影响，把2009、2010、2011年的投资性房地产还原成按成本模式下的投资性房地产，从而对比两种模式下的投资性房地产对净利润的影响。5家公司中，津滨发展和正和股份从2007年就对投资性房地产采用公允价值模式计量，其折旧率无法取得，不在进行分析，如表2：
由于在公允价值模式进行后续计量下，不计提折旧，也可以减少费用，从而增加利润。为了分析投资性房地产转换为公允价值计量的比按成本模式下的净利润的变化，把采用公允价值模式计量还原为成本模式下的投资性房地产，也就是通过把公允价值模式下得到净利润扣除公允价值变动损益和折旧后的余额作为估计出的成本模式下的净利润，可以表示为：
L成本 =L公允-投资性房地产公允价值变动收益（或+投资性房地产公允价值变动损失）-折旧额
L成本 表示成本模式下的利润；L公允 表示公允价值模式下的利润
也就是把表1和表2根据上述公式综合，估计出假定按成本模式计量的2009、2010、2011年三家上市公司的净利润，并根据投资性房地产在公允价值模式下的净利润做柱状图进行对比如下：
图2可以看出，3家公司的利润都在随着时间变化而增长。从2009年到2011年房价总体呈上涨趋势，投资性房地产总额在公允价值下的大于成本模式。图中也明显看出3家公司公允价值模式下的净利润均大于还原后成本模式下的净利润。其中，中航地产、世茂股份在2009年刚好是采用公允价值计量投资性房地产的第一年，采用公允模式后，其利润有大幅度的增长； 金融街在2011年两种模式下的利润对比更为强烈，其利润增加幅度很大。
当然，上述分析都是基于目前房地产行业的发展较快，房价总体呈上涨趋势，才会导致投资性房地产在公允价值模式下比成本模式下的净利润高出很多。也就是说公允价值下的投资性房地产受房地产市场的影响很大，会带来高利润同时也会有风险。
四、小结
在我国， 房地产市场的快速发展， 使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值， 增加企业利润，能更合理地反映企业的财务状况， 提高财务信息的相关性， 有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。而目前房地产市场发展较快，房价总体上涨的背景下，采用公允价值模式后，由于公允模式下会影响公允价值变动及折旧，会对净利润造成较大有利的影响。
所以，上市公司在考虑用公允价值模式计量的时候要考虑到，实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义，而一旦房地产市场波动较大，也就必然要求企业有一定的风险承担能力。而成本模式下的各项财务指标都相对稳定，适合追求稳速增长的企业。
参考文献：
[1]财政部.企业会计准则：应用指南[M].立信会计出版社，2006.
[2]中国注册会计师协会.2008年度注册会计师全国统一考试辅导教材（会计）[M].中国财政经济出版社，2011.
[3]赵为民.对投资性房地产公允价值模式的实务应用研究[J].审计与理财，2011（02）.
[4]朱民武.公允价值模式在投资性房地产中的应用问题研究[J].中国证劵期货，2011（04）.
[5]王明霞.公允價值计量模式对财务指标体系的冲击[J].经营管理者，2011（03）.
[6]刘淑芬.投资性房地产会计处理探讨——基于成本模式与公允价值模式的分析[J].财会通讯，2011（06）.
[7]陈敏，柴斌锋.投资性房地产公允价值计量对上市公司业绩的影响[J].财会月刊，2011（07）.
[8]财政部会计司.我国上市公司2010年执行企业会计准则情况分析报告（EB/OL）. http：//kjs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/diaochayanjiu/201109/t20110928_597075.html
（作者单位：西南林业大学经济管理学院）