论文部分内容阅读
摘 要：不动产登记制度作为一种物权公示手段，对于确定不动产物权归属具有重要作用。然而，在现实实践中，不管是登记机关原因还是当事人，第三人原因，在不动产登记过程中，登记错误时常发生，错误类型也是有所区别。本文通过例举不动产登记存在的错误情形，分析该错误的形成原因，从而给出发生不动产登记错误应当如何救济的建议。希望对于不动产登记救济制度的完善有所帮助。
关键词：不动产登记;登记错误;救济途径
一、不動产登记的错误类型
分类通常是依据不同的标准进行的，不动产登记的错误类型也不例外。可以从内容上，错误程度上，主体上等进行分类。参考我国物权法21条以及最终确定赔偿责任的归属，按照不动产登记的主体进行划分是本文归纳错误类型的划分标准。
（一）当事人的原因导致登记错误
在当事人申请登记时，申请登记的材料内容存在着隐瞒真实事实，故意告知虚假事实的情形，当事人为追求自身利益，采用这样一种故意的欺诈手段，以假乱真，使得登记机关并不能辨认出申请材料的真实性合法性，从而导致登记错误。
（二）登记机关工作人员的原因导致登记错误
一方面每个人都不是完美的个体，登记机关的工作人员也存在着登记过程中疏忽大意的过失行为，另一方面，在我国当下的形式审查模式下，登记机关人员在审查登记材料时也不可能面面俱到，那么就有可能出现登记遗漏和登记错误的结果
（三）当事人和登记机关联合导致登记错误
这种类型中，登记机关的主观状态由过失转化为故意。即存在着当事人和登记机关基于相同的利益驱使或当事人贿赂登记机关工作人员，恶意串通，故意进行错误登记。此种情形在最高院关于审理房屋登记案件的规定第13条中得以体现。
（四）第三人导致的登记错误
应当补充的是也可能存在这样的情形，在当事人不知情的情况下，其登记申请材料被第三人恶意篡改，在当事人并未亲自进行申请登记而是基于合理信赖委托对于登记内容不太了解的朋友进行登记，从而导致的登记错误。以及由于第三方评估机构，材料打印处等的疏忽大意，登记材料与实际登记情况不符合，这样即使登记机关尽到了合理审查义务，也难免出现登记错误
二、登记错误产生的原因
本文认为登记错误产生的原因分为主观原因和客观原因两方面
（一）登记错误的主观原因
在登记过程中，涉及到申请人和登记机关主体，有时还会牵涉到第三人。就申请人来说，故意主观状态突出。申请人主观上基于恶意，提供虚假的登记申请材料，故意诱导欺骗登记机关，而登记机关又未能及时察觉，往往出现登记错误。就登记机关来说，存在着故意和过失两种主观状态。一方面，登记机关的工作人员工作能力水平和工作态度参差不齐，整体素质也有待提升，往往由于登记人员的疏忽大意导致审查登记材料不够认真谨慎，未能履行好自身的登记职责。另一方面，基于某种利益纽带，登记工作人员和当事人或第三人恶意串通，故意登记错误，损害合理不动产所有者的利益。这种现象也是存在的。在最高院关于审理房屋登记案件的第13条规定：房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任
（二）登记错误的客观原因
我国现在实现了不动产登记的统一，这是我国不动产登记的一大进步。但是由于缺乏统一的不动产登记法，在实际登记过程中，仍然没有一个明确的根本法律规范。各种不动产登记的法律，地方性法规结合不同的地方，规定也有所不同。甚至还会出现矛盾。因此需要一部完整的不动产登记法来解决实践中出现的问题。此外，根据我国物权法12条规定的登记机构的职责可以看出，我国登记机关的审查主要还是形式审查为主。也就是说登记机关人员对于申请者仅就提供的材料真伪进行审查，而不会对于涉及该不动产登记的交易的真实性，合法性进行审查。这样一种形式审查为主，实质审查为辅的审查模式带来的弊端就是容易引起不动产登记错误。但是应当注意到，如果单纯的去选择实质审查而摒弃形式审查，也是不合理的。登记机关采用实质审查，从在我国现阶段社会发展状况来看，市场的快速发展，交易的增多无疑为不动产登记机关增加了工作任务。，而且对于交易的真实性合法性判断涉及到专业的法律知识，往往需要耗费大量的人力财力，同时还降低登记效率，影响交易市场的发展。
三、登记错误的救济建议
（一）健全登记审查制度
在我国对于登记审查制度仍然是原则性的规定，并没有具体的实施办法。各地方也往往采取形式审查为主的审查模式，而这种模式的弊端就在于容易导致登记错误。这种模式在长此以往的登记过程中固定下来并不能再适应增多的各种复杂不动产登记类型，仅仅依靠形式审查是不够的。为了维护当事人的合法权益，减少登记错误，我国应采取形式审查和实质审查相结合的审查模式。依照登记物类型及其登记复杂程度，牵涉利益人的多少，登记物的价值高低等，国家分别规定哪些需要形式审查，哪些需要实质审查。这样便和以往的不管状况，笼统的采用形式审查模式不同，不仅在具体实践明确了登记审查模式，为登记人员提供了登记指导，也使得登记更加精准，降低登记错误率
（二）引入保险赔偿制度
虽然出现不动产登记错误可向人民法院提起行政诉讼，申请国家赔偿。但是国家赔偿法主要针对的是行政机关的违法行为，登记错误是否属于违法行为尚有争议。此外，依据国家赔偿法第36条第8款，登记错误按直接损失赔偿。直接损失无非是登记费而已，但是对于数额巨大的不动产，这种赔偿无异于杯水车薪。因此，我国可借鉴相关国家的保险赔偿制度，从收缴的登记费中取出一部分，作为保险费，为登记机关设立保险。当出现登记错误时，由保险公司赔偿权利人。这样相较于只赔偿直接损失，当事人可以获得很好的救济。当然如果知道由第三人导致的登记错误，登记机关可以向其追偿。这在我国法律已有规定。
（三）出台统一的不动产登记法
这也是最根本的一项，国家立法人员应当尽快制定不动产登记法，做到与我国目前不动产登记统一相结合。将散见于不同法律，及地方规章的不动产登记制度整理归纳，并就尚未明确的赔偿方式，归责原则等进行规定。制定不动产登记法是顺应社会发展的潮流和社会生活的需求，有利于维护交易安全和交易秩序，促进我国不动产市场良性发展。
参考文献：
[1]程勇屹.不动产登记错误的法律救济[D].中国青年政治学院.2017.
[2]陈孟飞.我国不动产物权登记错误的损害赔偿责任研究[D].西南政法大学.2015.
关键词：不动产登记;登记错误;救济途径
一、不動产登记的错误类型
分类通常是依据不同的标准进行的，不动产登记的错误类型也不例外。可以从内容上，错误程度上，主体上等进行分类。参考我国物权法21条以及最终确定赔偿责任的归属，按照不动产登记的主体进行划分是本文归纳错误类型的划分标准。
（一）当事人的原因导致登记错误
在当事人申请登记时，申请登记的材料内容存在着隐瞒真实事实，故意告知虚假事实的情形，当事人为追求自身利益，采用这样一种故意的欺诈手段，以假乱真，使得登记机关并不能辨认出申请材料的真实性合法性，从而导致登记错误。
（二）登记机关工作人员的原因导致登记错误
一方面每个人都不是完美的个体，登记机关的工作人员也存在着登记过程中疏忽大意的过失行为，另一方面，在我国当下的形式审查模式下，登记机关人员在审查登记材料时也不可能面面俱到，那么就有可能出现登记遗漏和登记错误的结果
（三）当事人和登记机关联合导致登记错误
这种类型中，登记机关的主观状态由过失转化为故意。即存在着当事人和登记机关基于相同的利益驱使或当事人贿赂登记机关工作人员，恶意串通，故意进行错误登记。此种情形在最高院关于审理房屋登记案件的规定第13条中得以体现。
（四）第三人导致的登记错误
应当补充的是也可能存在这样的情形，在当事人不知情的情况下，其登记申请材料被第三人恶意篡改，在当事人并未亲自进行申请登记而是基于合理信赖委托对于登记内容不太了解的朋友进行登记，从而导致的登记错误。以及由于第三方评估机构，材料打印处等的疏忽大意，登记材料与实际登记情况不符合，这样即使登记机关尽到了合理审查义务，也难免出现登记错误
二、登记错误产生的原因
本文认为登记错误产生的原因分为主观原因和客观原因两方面
（一）登记错误的主观原因
在登记过程中，涉及到申请人和登记机关主体，有时还会牵涉到第三人。就申请人来说，故意主观状态突出。申请人主观上基于恶意，提供虚假的登记申请材料，故意诱导欺骗登记机关，而登记机关又未能及时察觉，往往出现登记错误。就登记机关来说，存在着故意和过失两种主观状态。一方面，登记机关的工作人员工作能力水平和工作态度参差不齐，整体素质也有待提升，往往由于登记人员的疏忽大意导致审查登记材料不够认真谨慎，未能履行好自身的登记职责。另一方面，基于某种利益纽带，登记工作人员和当事人或第三人恶意串通，故意登记错误，损害合理不动产所有者的利益。这种现象也是存在的。在最高院关于审理房屋登记案件的第13条规定：房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任
（二）登记错误的客观原因
我国现在实现了不动产登记的统一，这是我国不动产登记的一大进步。但是由于缺乏统一的不动产登记法，在实际登记过程中，仍然没有一个明确的根本法律规范。各种不动产登记的法律，地方性法规结合不同的地方，规定也有所不同。甚至还会出现矛盾。因此需要一部完整的不动产登记法来解决实践中出现的问题。此外，根据我国物权法12条规定的登记机构的职责可以看出，我国登记机关的审查主要还是形式审查为主。也就是说登记机关人员对于申请者仅就提供的材料真伪进行审查，而不会对于涉及该不动产登记的交易的真实性，合法性进行审查。这样一种形式审查为主，实质审查为辅的审查模式带来的弊端就是容易引起不动产登记错误。但是应当注意到，如果单纯的去选择实质审查而摒弃形式审查，也是不合理的。登记机关采用实质审查，从在我国现阶段社会发展状况来看，市场的快速发展，交易的增多无疑为不动产登记机关增加了工作任务。，而且对于交易的真实性合法性判断涉及到专业的法律知识，往往需要耗费大量的人力财力，同时还降低登记效率，影响交易市场的发展。
三、登记错误的救济建议
（一）健全登记审查制度
在我国对于登记审查制度仍然是原则性的规定，并没有具体的实施办法。各地方也往往采取形式审查为主的审查模式，而这种模式的弊端就在于容易导致登记错误。这种模式在长此以往的登记过程中固定下来并不能再适应增多的各种复杂不动产登记类型，仅仅依靠形式审查是不够的。为了维护当事人的合法权益，减少登记错误，我国应采取形式审查和实质审查相结合的审查模式。依照登记物类型及其登记复杂程度，牵涉利益人的多少，登记物的价值高低等，国家分别规定哪些需要形式审查，哪些需要实质审查。这样便和以往的不管状况，笼统的采用形式审查模式不同，不仅在具体实践明确了登记审查模式，为登记人员提供了登记指导，也使得登记更加精准，降低登记错误率
（二）引入保险赔偿制度
虽然出现不动产登记错误可向人民法院提起行政诉讼，申请国家赔偿。但是国家赔偿法主要针对的是行政机关的违法行为，登记错误是否属于违法行为尚有争议。此外，依据国家赔偿法第36条第8款，登记错误按直接损失赔偿。直接损失无非是登记费而已，但是对于数额巨大的不动产，这种赔偿无异于杯水车薪。因此，我国可借鉴相关国家的保险赔偿制度，从收缴的登记费中取出一部分，作为保险费，为登记机关设立保险。当出现登记错误时，由保险公司赔偿权利人。这样相较于只赔偿直接损失，当事人可以获得很好的救济。当然如果知道由第三人导致的登记错误，登记机关可以向其追偿。这在我国法律已有规定。
（三）出台统一的不动产登记法
这也是最根本的一项，国家立法人员应当尽快制定不动产登记法，做到与我国目前不动产登记统一相结合。将散见于不同法律，及地方规章的不动产登记制度整理归纳，并就尚未明确的赔偿方式，归责原则等进行规定。制定不动产登记法是顺应社会发展的潮流和社会生活的需求，有利于维护交易安全和交易秩序，促进我国不动产市场良性发展。
参考文献：
[1]程勇屹.不动产登记错误的法律救济[D].中国青年政治学院.2017.
[2]陈孟飞.我国不动产物权登记错误的损害赔偿责任研究[D].西南政法大学.2015.