[编者按]当前房产登记中存在按既有习惯操作的倾向，至于此习惯是否合法，却无人深究；对一些法律法规的规定，各地理解也不尽一致。因此，同一问题，不同登记机构的操作模式明显存有出入。为此，我们特约请作者撰写系列文章，对一些争议问题从法学角度予以辨析，以统一规范当前的房产登记行为，也欢迎读者就相关问题进行讨论。
　　
　　在当前房产登记中，一些地方的登记机构常常要求当事人提供婚姻关系，长此以往，已成习惯。比如，申请人年龄很大，但未婚，登记机构即要求申请人提供未婚证明或是单身承诺，而申请人往往认为自己婚否与权属登记并无关联，故不愿配合。登记机构审核婚姻关系的目的在于探求登记背后的隐名共有人，而《房屋登记办法》第18条规定了房屋登记机构应当询问申请登记房屋是否为共有房屋，那么是通过询问程序还是审核婚姻关系来探求登记背后的隐名共有人呢?在此作一探讨。
　　
　　一、婚姻关系审核与登记公信力
　　
　　持审核婚姻关系观点的人是实质审查主义在作祟，审核婚姻关系无非是想把隐名共有人显名化，从而与登记背后的实体民事法律关系一致。但实质审查不可取，如果把实质审查解释为与实体法律关系一致，可以断言，这样的实质审查根本不存在，登记机构是被动的面临申请人提交的各种证据材料所表征出来的法律事实，但这并非交易事实本身，法律事实是根据《证据法》规则人为拟制的结果，基于人的理性的非至上性，决定了登记审查不可能完全与客观真实一致。在实务中，婚姻关系甚为复杂，婚姻登记并无联网，特别是申请人有意隐瞒婚姻关系的，登记机构更是难以审查。有人认为，申请人欺骗登记机构，由申请人自行承担责任，登记机构尽到自己的审查义务即可，但是，如果将登记审查界定为实质审查，那么对申请人故意隐瞒婚姻关系所做的虚假承诺，登记机构也应当审查出来，这或许强登记机构所难。实际上，问题的本质不在于登记机构如何审核婚姻关系，而在于登记机构有无义务审核婚姻关系。
　　有人认为，不审核婚姻关系，对隐名共有人不作登记记载，可能会影响登记的公信力，即交易中的第三人可能认为登记机构所作的权属登记是错误的。这实际涉及到审查模式与登记公信力的关系。审查模式有形式审查与实质审查之争，由于此两个概念模糊不清，难以界定，权属登记究竟采何模式，至今仍争议不断，较为可行的观点还是法律法规规定了登记机构应当承担哪些审查职责，在实务中即表现为登记机构应当收取的要件，如果法定要件欠缺或是登记要件齐备而显有瑕疵而进行了登记，则登记机构显然难辞其咎，自当承担责任。对某些要件，登记机构通过一些技术手段且已尽到理性常人应尽的合理义务仍难以辨别真伪的，不应课以登记机构审查失职之责，否则，权属登记工作将难以开展。
　　事实上，不审核婚姻关系，不作所谓的实质审查，并不会影响登记公信力，公信力存在于有交易第三人的场合，即在交易中，如何保护第三人的问题。只要有登记的存在，即便此登记是错误的，自登记处取得物权的交易第三人受善意取得的保护，不会受到登记错误的影响。公信力纯粹是一种立法的政策选择，与审查模式无关。比如，日本采取所谓的形式审查，一般认为登记无公信力，但登记仍然是可以信赖的表征物权的方式，在因当事人意思而发生物权变动，且没有登记时，登记名义人非真正权利人，从而出现了登记错误，此时《日本民法典》第177条确立的“未登记不得对抗”之规则，有效地保护了第三人，维护了交易安全；在登记出现错误，而权利人或制造了该错误、或放任了该错误而具有归责性时，通过类推适用《日本民法典》第94条及第96条“通谋虚伪表示之无效及因诈欺而撤销的表示”不得对抗善意第三人，这种通过类推适用法条以达到保护善意第三人的对抗制度和形式主义国家通过登记公信力以保护善意第三人的制度已无实质性的区别。
　　公信力适用的领域是登记存有错误，公信力制度是在登记错误时将其拟制为正确，以保护交易安全。如果登记本身就是正确的，不存在登记公信力的说法，而从登记的常态来说，登记大多是正确的，不存在公信力机制的介入。实质审查确有助登记的正确性，但与登记公信力无关。公信力是为了交易安全之须立法赋予的结果。故无须审核婚姻关系和隐名共有人不会影响登记公信力，也不会造成对交易第三人的损害。有人会认为，如此可能会损害到未进行登记的隐名共有人的权利，从而对隐名共有人造成损害。此问题涉及夫妻共同财产与不动产登记的关系。
　　
　　二、夫妻共同财产与不动产登记
　　
　　按《婚姻法》的规定，如无相反约定，夫妻存续期间取得的房产属夫妻共同财产，按《物权法》第16条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，有人认为不审核夫妻关系，未登记一方隐名共有人的物权即不存在，此系误解，《物权法》第16条确立的是不动产登记簿权利正确性推定原则，即不动产登记簿记载某人享有某项物权，只是推定该人享有该项权利，但这非事实本身，如果有相反证据完全可推翻此推定。未登记一方隐名共有人的房产物权事实存在，由于在不动产交易中存在善意第三人的保护，登记记载一方处分房产获利的，未登记一方可向其主张民事侵权。
　　当前，有这样一种观点，以《物权法》实施前后分界来判断是否审核婚姻关系。比如，一些同志认为，一些城市在《物权法》实施前就通过相关地方性法规明确登记机构登记的房屋所有权人为实际的所有权人，故这些地方已解决了夫妻隐名共有人的问题，因此，登记过程中无需再行审核婚姻关系。实际上，是否审核婚姻关系与是否解决了隐名共有人并无关联，因为隐名共有人的审查与判断属于民事实体法律关系，没有经过法院的审查，是无从判断的。即便这些城市通过相关地方性法规确认登记的房屋所有权人为实际所有权人，但这种规定直接与《婚姻法》相冲突，显然是无效的。较可行的做法是，地方性法规可以规定权属登记依申请而为，登记记载与申请人一致，登记记载的人可自行处分房屋。不可能规定登记记载的人即是房屋所有权人，正如上述，这样的规定不仅与《婚姻法》相冲突，而且也直接与《物权法》相冲突。因为，即便《物权法》实施后，登记簿记载的权利人也可能并非房屋的所有权人。必须纠正这样一种观点，即认为《物权法》实施后，登记在谁名下的房产就是谁的个人财产，正确的说法是，无论有无《物权法》的实施，登记在谁名下的房产都推定属于谁的财产。
　　另有人认为，大多数城市都一直在审核婚姻关系，这是一种惯例，应当遵循。这种思维可以说是当前登记当中的一种通病，即按习惯办事，至于此习惯是否符合法律法规，却无人深究。但问题是，各个登记机构在审核婚姻关系时，却根本审查不清，这有当事人故意隐瞒之，也确有实实在在的难处，比如，某人在外地甚至国外结婚，为了此权属登记，登记机构非得要求申请人出具婚姻证明吗?当然，折衷的办法是，登记机构可以告 知申请人如系夫妻存续期间取得的房屋，应由夫妻双方前来申请，而不能强行要求当事人提供婚否证明。夫妻共同财产的判断属民事审查的范围，作为登记机构的行政机关无义务对此予以判断，民事权利的确认是法院民事审判权的范畴，它属于司法权而非行政权。不动产登记的功能之一是公示公信，即对登记权利予以公示，形成相应的权利正确性推定，而非对民事实体权利的确认。一般而言，不动产登记行为依当事人的申请而为，具有被动性，作为夫妻一方的隐名共有人不积极申请登记，登记机构自无权要求当事人提供婚姻关系，要求另一方前来登记。
　　
　　三、询问共有人与审核婚姻关系
　　
　　登记行为必须依法而为，无法律、法规或规章的具体规定，登记机构不得为之，登记审查具有要件化属性。《房屋登记办法》第18条规定，房屋登记机构应当询问申请登记房屋是否为共有房屋，并未要求登记机构在当事人申请登记时审核当事人的婚姻关系。登记机构承担的是询问共有人之责，而非径行审核婚姻关系之责。按此规定，登记机构在申请人申请登记时应增加询问程序，申请人回答申请登记房屋无共有人的，登记机构不能自行增加审核要件要求申请人提供婚姻与否的证明，从而去探究登记记载背后的实体民事法律关系，申请人回答无共有人，即推定此房产为申请登记记载权利人所有，并在登记簿上作记载，其可单独处分，但这并不代表该房产即属申请人的个人财产，夫妻存续期间取得的房产原则属于共同财产，但双方当事人也可以约定为夫或妻一方的个人财产，不过，此约定需要双方的表态，仅仅一方声明无共有人是无效的。如果确属夫妻存续期间取得的房产，即便一方回答无共有人并已登记，事后另一方隐名共有人也可提供婚姻关系与前述申请人一起更正为夫妻共同所有。
　　当事人回答有共有人的，按《房屋登记办法》第13条的规定，共有房屋应由共有人共同申请登记，故当事人需提供共有关系证明，共有关系类型较多，但《房屋登记办法》第18条所指共有系指夫妻共有，如果申请人提供婚姻关系证明申请登记房屋时间在夫妻存续期间，需要夫妻双方前来共同申请，即便先前的合同受让主体仅为夫或妻一方，不动产登记簿也应登记为夫妻双方共有，从而将隐名共有人显名化。如果申请人之间并无夫妻关系，但一方申请人回答有共有人的，登记机构不能将另一方当事人直接记载于登记簿，因为这会造成登记记载与原因证明文件合同当事人主体的不一致。
　　
　　王雨晨／责任编辑