论文部分内容阅读
【摘要】近二十几年来，中国房地产迅速发展，业内人士越来越关注其发展模式。近阶段，中央政府针对我国房地产投资过热的情况，出台了相关紧缩政策以及相应的制度改革措施，这些调控政策深刻影响到房地产的投资模式。本文就近几年我国房地产发展情况以及相关数据分析，浅析新形势下我国房地产投资模式。
【关键词】新形势；房地产；特点
一、 新形势下的房地产投资背景
随着经济的飞速发展，人民生活水平不断提高，物质需求也日益强烈。作
为生活之首的住房自然首当其冲受到关注，人们对居住环境、配套设施、交通地段等问题也越来越关心。除了满足基本生活需求，在缺乏多种投资手段的环境下还会将购置房产作为一种保值增值的手段。在多种需求产生的利益驱使下，地产商积极储备土地，开发新楼盘。近几年来通过稳步调控，房地产市场逐渐降温触底，政府适时对“限购”“限贷”政策进行松绑，同时降低基准利率，促进房地产市场健康发展。
有了国家的宏观调控，房地产的投资模式也相应的发生了变化。因为越来越多的房地产商机导致现在土地市场竞争愈演愈烈，因土地资源稀缺使得开发土地的成本不断上扬，而且地价支付又必须在很短的时间内完成，从根本上增加了投资开发的难度。同时，为配合国家的宏观调控央行出台了一些金融政策，在土地储备贷款、个人住房贷款、房地产贷款、商业用房贷款等方面作出了更加具体的规定，企业不能通过贷款来拿地，使得开发商的资金链紧张起来，金融形势变得严峻。另外，由于市场监督力度不断加大，房地产投资市场日益规范化。为了保证购房者的利益，国家出台了一系列房屋销售管理方法，对销售行为进行规范，特别是预售制度的严格管理使得开发商提前获得工程建设资金的机会渺茫。但是，房地产业带动力强，有助于其他行业经济发展，已经成为国民经济的重要组成部分，国家也强调了房地产业的支柱地位。如此看来，房地产投资的战略前景还是非常乐观的。据数据统计，到2020年，我国的城镇居民将增长至8亿到8.5亿，城镇居民人均住房面积为35平方米，对比2014年的数据可知，就单单居民住房这块供给量非常之大。随着城镇化的提高，与居民生活配套的商业物业房也会随之增加。
如何在不断持续、健康发展的房地产市场中寻找合理地投资空间，适应我国房地产不断增长的需求，理性看待房地产市场走势，做出理性的投资决策，是众多房地产投资者需要面临的问题。
二、 新形势下的房地产投资模式的特点
地价占比高。所谓房地产，即房产和地产，地产才是价值上升的源泉。随
着城镇化的不断提高，土地资源日益稀缺，房地产价值随之提高。国土资源部调查地价房价比是23.2%，而REICO工作室给出的结论却是50%多，差距之大在于税、费，比如说基础设施配套费、土地增值税等等。买得起房的买多套坐等升值，买不起的只能在城外坐等国家政策变化、房价下跌，造成我国房地产特有的围城现象。
高门槛。土地投资开发强度增大，造成土地资源稀缺，特别是优势资源土地日益稀缺，从而导致地价飙升；地方债务负担重，政府热衷于土地出让，高溢价土地收入有利于减轻财政负担。这两大主要原因直接推动地价飞升，使得购房门槛过高。同时房地产的集中投资、摊饼式扩张抬高了城市中心地价。
不合理的资金来源结构。2014年上半年我国房地产国内贷款总额11292.9亿人民币，其中来自银行贷款就有9825.0亿，占国内贷款的87%，金融机构贷款1467.8亿，占国内贷款的13%，由此看来，房地产投资资金来源结构很不合理，有很大的缺陷和金融风险，同时高比例的经营性欠款也蕴藏着很多不确定因素。由于房地产投资资金主要来源是银行，各大银行响应国家调控政策，对房地产贷款更为谨慎，相应的贷款要求也更苛刻，从而使得融资渠道收缩。为了保护消费者的利益，预售门槛提高，使得依赖预售房款来进行资金运转的空间更窄。
三、 新形势下房地产投资
改革开放30年来，人民的收入翻了100多倍。城镇化需求不断增长。房地
产发展只增不减，因此房地产的投资必定大有作为。但是投资并非盲目，须实时掌握国家在房地产方面的宏观调控信息。只有看清大局，理性分析，才能投资成功。
尽管房地产产业存在很多结构性的矛盾，但最终都将随着政策法规、管理秩序、金融机制等的改革而化解。危机与机遇并存，市场变化莫测的背后是发展的机遇。我国居民的房屋购买欲仍然非常强烈，购买能力也非常强大。所以房地产投资具有很大的发展潜力。
由于我国的房地产投资会受到很多不可控因素的限制，住房使用年限只有70年，所以投资需谨慎。实时关注国家相关政策条例，合理选择投资模式。而在澳大利亚，居民拥有住房权，并且是永久权，家庭成员免除遗产税。最近几年许多中国投资者进军澳大利亚投资，比如以房养学、以房养房。选择以房养学的投资者大多是为了孩子留学而投资，不仅可以省去孩子留学住宿的费用，还能将多余房间出租赚取房租。以房养房最吸引投资者的地方在于在澳大利亚对房屋的永久拥有权。
除了上文提到的以房养学、以房养房，还有一种模式就是以旧换新，即买旧房或租旧房，装修后出租。应该选择一些地段好、易租售的位置，另外装修风格应依据所租人群来定，不应投资过多，避免不必要的经济损失。比如房子在学校附近，装修样式满足学生基本需求即可。这种投资模式可控制成本、增加产品附加值，因此被经常运用到房地产投资中。
房地产行业投资金额大且回收慢，特别是在酒店、写字楼等大型投资项目，这使得很多普通投资者无法进入，只能远观。机构资金主导是目前房地产产业的一种现状，这种情况在我国更为明显。最近有人提出一种新的投资模式—众筹，即投资门槛低，普通、中、小投资者可以小金额投资。但是这种投资模式也存在一定风险，对于普通投资者而言，完全被开发商的经验和技能所左右，也存在很多法律问题。所以如何改变现有的投资模式，打破传统，仍需要很多努力。
四、 结语
新形势下的房地产投资模式在很多方面会受到国家、当地相关政策的限制，
而且房地产投资周期长，资金数额大，而且投资过程中会发生不可预料、难以控制的因素，所以房地产投资需要小心谨慎，认真规划，合理选择投资模式。任何一个环节管理上出现问题，都会增加投资风险。机遇与挑战并存，随着国民经济逐步复苏，消费力增强，新形势下的房地产投资前景依然广阔。
参考文献
[1]蔡宏华.当前形势下如何有效进行房地产投资[J].商业研究，20013（07）。
[2]康琪雪.我国商业地产运行模式及发展对策[J].价格理论与实践，2010（03）
[3]戴绍军.论新形势下的房地产投资管理[J].法制与经济（下旬），2010（07）
[4]张名磊，王佳.提高房地产公司运营绩效管理水平的有效途径[J].中国房地产，2013（07）
【关键词】新形势；房地产；特点
一、 新形势下的房地产投资背景
随着经济的飞速发展，人民生活水平不断提高，物质需求也日益强烈。作
为生活之首的住房自然首当其冲受到关注，人们对居住环境、配套设施、交通地段等问题也越来越关心。除了满足基本生活需求，在缺乏多种投资手段的环境下还会将购置房产作为一种保值增值的手段。在多种需求产生的利益驱使下，地产商积极储备土地，开发新楼盘。近几年来通过稳步调控，房地产市场逐渐降温触底，政府适时对“限购”“限贷”政策进行松绑，同时降低基准利率，促进房地产市场健康发展。
有了国家的宏观调控，房地产的投资模式也相应的发生了变化。因为越来越多的房地产商机导致现在土地市场竞争愈演愈烈，因土地资源稀缺使得开发土地的成本不断上扬，而且地价支付又必须在很短的时间内完成，从根本上增加了投资开发的难度。同时，为配合国家的宏观调控央行出台了一些金融政策，在土地储备贷款、个人住房贷款、房地产贷款、商业用房贷款等方面作出了更加具体的规定，企业不能通过贷款来拿地，使得开发商的资金链紧张起来，金融形势变得严峻。另外，由于市场监督力度不断加大，房地产投资市场日益规范化。为了保证购房者的利益，国家出台了一系列房屋销售管理方法，对销售行为进行规范，特别是预售制度的严格管理使得开发商提前获得工程建设资金的机会渺茫。但是，房地产业带动力强，有助于其他行业经济发展，已经成为国民经济的重要组成部分，国家也强调了房地产业的支柱地位。如此看来，房地产投资的战略前景还是非常乐观的。据数据统计，到2020年，我国的城镇居民将增长至8亿到8.5亿，城镇居民人均住房面积为35平方米，对比2014年的数据可知，就单单居民住房这块供给量非常之大。随着城镇化的提高，与居民生活配套的商业物业房也会随之增加。
如何在不断持续、健康发展的房地产市场中寻找合理地投资空间，适应我国房地产不断增长的需求，理性看待房地产市场走势，做出理性的投资决策，是众多房地产投资者需要面临的问题。
二、 新形势下的房地产投资模式的特点
地价占比高。所谓房地产，即房产和地产，地产才是价值上升的源泉。随
着城镇化的不断提高，土地资源日益稀缺，房地产价值随之提高。国土资源部调查地价房价比是23.2%，而REICO工作室给出的结论却是50%多，差距之大在于税、费，比如说基础设施配套费、土地增值税等等。买得起房的买多套坐等升值，买不起的只能在城外坐等国家政策变化、房价下跌，造成我国房地产特有的围城现象。
高门槛。土地投资开发强度增大，造成土地资源稀缺，特别是优势资源土地日益稀缺，从而导致地价飙升；地方债务负担重，政府热衷于土地出让，高溢价土地收入有利于减轻财政负担。这两大主要原因直接推动地价飞升，使得购房门槛过高。同时房地产的集中投资、摊饼式扩张抬高了城市中心地价。
不合理的资金来源结构。2014年上半年我国房地产国内贷款总额11292.9亿人民币，其中来自银行贷款就有9825.0亿，占国内贷款的87%，金融机构贷款1467.8亿，占国内贷款的13%，由此看来，房地产投资资金来源结构很不合理，有很大的缺陷和金融风险，同时高比例的经营性欠款也蕴藏着很多不确定因素。由于房地产投资资金主要来源是银行，各大银行响应国家调控政策，对房地产贷款更为谨慎，相应的贷款要求也更苛刻，从而使得融资渠道收缩。为了保护消费者的利益，预售门槛提高，使得依赖预售房款来进行资金运转的空间更窄。
三、 新形势下房地产投资
改革开放30年来，人民的收入翻了100多倍。城镇化需求不断增长。房地
产发展只增不减，因此房地产的投资必定大有作为。但是投资并非盲目，须实时掌握国家在房地产方面的宏观调控信息。只有看清大局，理性分析，才能投资成功。
尽管房地产产业存在很多结构性的矛盾，但最终都将随着政策法规、管理秩序、金融机制等的改革而化解。危机与机遇并存，市场变化莫测的背后是发展的机遇。我国居民的房屋购买欲仍然非常强烈，购买能力也非常强大。所以房地产投资具有很大的发展潜力。
由于我国的房地产投资会受到很多不可控因素的限制，住房使用年限只有70年，所以投资需谨慎。实时关注国家相关政策条例，合理选择投资模式。而在澳大利亚，居民拥有住房权，并且是永久权，家庭成员免除遗产税。最近几年许多中国投资者进军澳大利亚投资，比如以房养学、以房养房。选择以房养学的投资者大多是为了孩子留学而投资，不仅可以省去孩子留学住宿的费用，还能将多余房间出租赚取房租。以房养房最吸引投资者的地方在于在澳大利亚对房屋的永久拥有权。
除了上文提到的以房养学、以房养房，还有一种模式就是以旧换新，即买旧房或租旧房，装修后出租。应该选择一些地段好、易租售的位置，另外装修风格应依据所租人群来定，不应投资过多，避免不必要的经济损失。比如房子在学校附近，装修样式满足学生基本需求即可。这种投资模式可控制成本、增加产品附加值，因此被经常运用到房地产投资中。
房地产行业投资金额大且回收慢，特别是在酒店、写字楼等大型投资项目，这使得很多普通投资者无法进入，只能远观。机构资金主导是目前房地产产业的一种现状，这种情况在我国更为明显。最近有人提出一种新的投资模式—众筹，即投资门槛低，普通、中、小投资者可以小金额投资。但是这种投资模式也存在一定风险，对于普通投资者而言，完全被开发商的经验和技能所左右，也存在很多法律问题。所以如何改变现有的投资模式，打破传统，仍需要很多努力。
四、 结语
新形势下的房地产投资模式在很多方面会受到国家、当地相关政策的限制，
而且房地产投资周期长，资金数额大，而且投资过程中会发生不可预料、难以控制的因素，所以房地产投资需要小心谨慎，认真规划，合理选择投资模式。任何一个环节管理上出现问题，都会增加投资风险。机遇与挑战并存，随着国民经济逐步复苏，消费力增强，新形势下的房地产投资前景依然广阔。
参考文献
[1]蔡宏华.当前形势下如何有效进行房地产投资[J].商业研究，20013（07）。
[2]康琪雪.我国商业地产运行模式及发展对策[J].价格理论与实践，2010（03）
[3]戴绍军.论新形势下的房地产投资管理[J].法制与经济（下旬），2010（07）
[4]张名磊，王佳.提高房地产公司运营绩效管理水平的有效途径[J].中国房地产，2013（07）