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中体产业这个国家体育总局下属的唯一上市公司，却没有挤进体育产业的利益分配圈，最终走上抛弃主业、投身房地产的体外扩张之路。那么，其他的社会资本又如何有机会来分享体育发展的蛋糕呢？
北京朝外大街225号，平静如常的中体产业集团股份有限公司（600158.SH，以下简称：中体产业)，正在经历成立以来最艰巨的考验。
2010年12月8日，中体产业董秘办人士表示，由于政策原因，房产上市公司的再融资全面叫停，公司2009年股东大会决定的定向增发已无疾而终。
这家在特殊环境下产生的上市公司，是国家体育总局控股的惟一上市公司，一度被视为中国体育产业的龙头。可它却与主管部门日渐疏离。在缺少竞赛资源、场馆以及政策扶持的情况下，它的体育产业化尝试屡遭挫败。目前，这家以体育概念上市的企业，近80%的收入依赖于房地产。
随着中国地产宏观调控的收紧，中体产业的市场风险增大，而它的真正主业——体育产业，依然成长缓慢。
据内部人士透露，中体产业至今仍未放弃以商业地产控制场馆，再反向拉动竞赛产业的“曲线救国”努力。但在很多业界人士看来，此路依然变数重重、前途坎坷。
七拼八凑成立，稀里糊涂上市
中体产业背靠体育总局，“含着金钥匙出生”，因此在成立初期，资本市场一度将它视为体育总局的利益代言人。
“当年公司是七拼八凑而成，稀里糊涂就上市了。”中体产业一位内部员工告诉《财经国家周刊》记者，按照现在的上市规则，公司必须为股份制有限公司，有3年连续经营记录，并满足相应的盈利条件后方可上市。但凭借当时特殊的背景，中体产业却是直接通过市场募集成立的。
这也是中国早期证券市场的特色：通过拿“指标”上市，为各个行业和国有企业解困。
记者获悉，在中体产业之前，国家体育总局曾获得一个指标，但当时认为没什么用，后来转给吉林长春，就是1995年上市的北方五环（2003年9月19日因连续3年亏损被终止上市，成为三板股票，代码400020）。
直到1998年，在意识到资本市场的价值后，体育总局开始将产业打包上市。
1997年9月，国家体委（体育总局前身）下属的体育基金管理中心（以下简称基金管理中心）、中华全国体育基金会、体育彩票管理中心、体育器材装备中心与沈阳市房产实业公司共同发起，组建中体产业。
其中，体育总局将旗下4家公司——中国体育国际经济技术合作公司（下称合作公司）、中国航空服务有限公司（下称航服公司）、成都滑翔机制造厂（下称成滑厂）和中体广告公司（中体广）的资产装入，沈阳市房产实业公司投入其全资附属的夏宫公司51％的股权。
按照设定，1.8亿元注册资本金，五家发起人共认购股份13500万股，其中基金管理中心持股7685万股；沈房公司持股4320万股；彩票中心、装备中心和基金会分别认购715万股、65万股和715万股。其他的为流通股份。
彼时，5家公司优良资产不多，比如，成滑厂1997年度税后利润161万元，中体广告1997年税后利润54万元。
同时，中体产业虽以体育产业名义上市，但各公司却少有体育资产。比如合作公司，主要从事国内外体育设施的工程承包、对外劳务合作、进出口贸易，承办中国对外援助的体育项目；航服公司主营国内外航空客、货运输代理业务；成滑厂是玻璃钢材料及其制品的专业制造厂。
中体产业在1998年2月登陆沪市。
健身项目全军覆没
成立之初，中体产业一度希望在体育产业有所建树。
根据招股说明书，中体产业最早的计划是，成为以体育休闲健身产业为主，同时经营体育产品、体育竞赛、体育国际经济技术合作、体育广告、体育旅游的体育产业经营公司。
上市时，中体产业募集资金的三个投向主体都是体育产业：一是2.3亿元资金投向中体健身广场系列项目；二是投资3858万元承办商业性体育比赛；三是投资3000万元引进“中空吹塑座椅”生产线。
中体产业当时计划，在西安、重庆、武汉、太原、天津和桂林等6个城市建设中体健身广场。广场主要包括人造海洋、人造海浪、人造雷雨和阳光、组合透明滑水道、空架观景通廊、球类活动、健身服务设施等，“达到健身又有娱乐乐趣。”
“我们想复制沈阳夏宫，在全国建立6大健身广场，将体育健身设施融合其中，探索体育产业化。”中体竞赛管理集团副总裁王奇告诉《财经国家周刊》记者，“当时沈阳夏宫很火，每天排队。”
彼时，沈阳夏宫水上世界项目相当赚钱，收入和利润连年高速增长，1997年税后利润4065万元。因此，中体产业将这一“成功案例”作为市场范本，但结局却是因此开始走向失败。
失败的原因很简单：在大多数城市，人们对健身广场热情不太高，巨额投入的回报期远高于预期，这意味着，沈阳的案例难以复制。
事实上，在短暂的辉煌后，夏宫项目也倒下了。2004年10月18日，夏宫第一次停业，其后再度开业停业，最终于2009年初爆破拆除。
中体产业不得不快速转身，在对外的宣传中，健身广场项目由原来的“一起上马”改为“成熟一个、开发一个”，最终被彻底搁置。
与此同时，在1998年完工的中空吹塑座椅项目也业绩平平。
承办体育赛事无果而终
中体产业对商业体育比赛项目的美好预期，也是意料外的故事结局。
一位中体产业内部人士说，在成立之初，中体产业曾希望，通过组织承办体育商业赛事，拉动公司业绩，推进体育运动项目产业化。
他们的计划是，邀请国外著名职业足球队分别与中国国家队和国内甲级队举行足球比赛，邀请两支美国NBA球队访华，分别在国内4到5个大城市与中国国家队进行表演赛,邀请数支世界一流强队，在全国部分城市进行国际男、女排球邀请赛。
以上赛事，都计划在1998年内完成，计划投资3858万元，预计业务收入6330万元，实现利润2076.5万元。
“在此基础上，向更多比赛类别、更多赛事项目延伸。”这位内部人士说。
然而，1998年一年过去了，这些赛事不见踪影。“中体产业拿不到赛事资源。”一位接近体育总局的知情人士透露，在体育总局内部，各类赛事其实是各个体育中心的“自留地”，很多中心都是几块牌子一套人马，既是体育中心，又是行业协会，下面主管的各个行业中，也往往挂着自己的企业，主要官员同时兼任企业负责人，体育赛事、活动从申办到经营，不少是各体育中心“内部消化”。
对各体育中心来说，虽然中体产业的负责人由体育总局派驻的正局级官员担任，但它只是总局下属机构成立的子公司。“大家把得很紧，赚钱的赛事自己做，办不下去亏损了才找中体产业。”这位人士说。
成立前，中体产业就已拿到了足球、篮球、排球协会三类商业赛事的特许承办权，但由于足球、NBA、国际排球赛事，是炙手可热、可确保盈利的资源，中体产业很难沾手。
中体产业另寻他途。“我们开始尝试拿下体育赛事的转播权。”中体产业内部人士说，与国外体育赛事转播都是电视台向主办方付转播费不同，国内一般都是主办方要向电视台付费，只有少量关注率特别高的项目才能获得少量转播费，如果中体产业在转播环节“拿下一个阵地”，无论对公司盈利，还是推动体育比赛电视转播，都有重要意义。
1999年，中体产业计划投入3000万元，与教育电视台合资成立公司，由教育电视台转播甲A足球联赛等赛事，合资公司操作代理广告事宜，但此举遭到央视、广电总局的反对，不得不放弃。其后，中体产业再度计划拿下世界杯转播权，也因央视反对而流产。
2000年底，中体产业再次计划，以8000万元拿下西北五省——山西、陕西、甘肃、青海、新疆的体育电脑彩票销售，但因国家体育总局体彩中心主任易人，项目胎死腹中。
“在那个时期，一些高管曾经为项目的困境潸然泪下。”一位中体产业的内部人士说，在上市两年的体育产业化尝试中，无论是健身、赛事还是广告，无论是实业还是资源运作，无论是体育总局内部还是其他部门，中体产业不断碰壁，这成为他们最终放弃体育主业的根本原因。
主业变脸房地产
中体产业最终以房地产项目自救。
中体产业前总裁吴振绵告诉《财经国家周刊》记者，1998年，中体产业上市共募集资金2.5亿元，其中1亿元投入了西安健身广场项目，8000万元投入了太原健身广场项目，电视转播项目投入了2000万元，都全军覆没了，“健身广场后来土地升值，财务上没有亏损，但项目本身却是失败了。”
剩下的5000万元，中体产业投进了房地产。
1999年，中体产业和广东金业集团共同开发广州奥林匹克花园。这一项目获得了极大成功，岌岌可危的中体产业由此盘活。
资料显示，在1999年，中体产业下属的四大子公司中，合作公司实现利润344万元，航服公司253万元，中体广告102万元，成滑机厂217万元，利润总和共916万元，而广州奥林匹克花园的利润却近5000万元，“总局都不相信。”
中体产业自此全面转向房地产市场。
2000年9月，中体产业成功配股，募集资金2.62亿人民币，“全部砸进了房产”。随即，上海奥林匹克花园、广州奥林匹克花园二期、广州南国奥林匹克花园、北京奥林匹克花园等房产项目相继开工。
各地的奥体花园项目给中体产业带来了满意回报，并成为中体产业此后多年真正的主营业务和收入来源。
目前，中体产业在全国开发的奥林匹克花园项目已达60多个。
吴振绵回忆说，中体产业最艰苦的时间是1998年到2001年，其后随着房地产市场的升温，中体产业的业绩开始一路高涨。
根据中体产业财报，2007年，房产收入达到14.81亿元，占公司主营业务收入的77.94%；2008年房产收入8.69亿元，占65.42%；2009年房产收入7.27亿元，占75.32%；2010年上半年，这一比例继续增长至80.58%。
互利互惠
“奥林匹克花园是中体产业的一个特有品牌，老百姓都冲着这个品牌来买房子。”王奇介绍，在奥林匹克花园，居民可以享有各种体育设施，另一方面也可为退役运动员提供就业机会。
在中体产业内部，这一模式被称为“体育复合产业”。中体产业提倡“运动就在家门口”的理念，以房产建设带动小区的体育建设。
王奇也不否认，“奥林匹克花园”的品牌，更容易获得土地。中体运用这种模式，在全国到处“圈地”。
“体育不赚钱，都是拿竞赛说事。”一位中体内部人士透露，对于体育比赛、体育文化活动，地方政府很欢迎。我们把一些高水平的赛事和好的场馆运营理念输送给地方政府，他们就相应给土地回报。
虽然中体产业内部人士认为，公司在国家体育总局没有拿到“显性资源”，但奥林匹克花园品牌这样的“隐性资源”，让中体产业相对房地产同行具有更高的起点。
在外界，中体产业更一度被视作“体总安老院”，从魏纪中、王俊生到谢亚龙，历任的中体产业一把手都是体育总局官员接任，而且王俊生和谢亚龙接掌中体产业后都获得了超过100万的年薪，远高于此前在体育总局及行业协会任职时的收入。除此之外，大量的中体产业高管，也都是由在职或离休的体育总局官员出任或兼任。
在业内，甚至有一句戏称：“要想发展去国球（指乒乓球、羽毛球），要想挣钱上中体，要想倒霉到足协。”
在中体产业员工眼里，公司为体育总局做的贡献也并不少。
“中体产业上市时，资产9500多万元，通过12年的努力，中体产业的市值已经超过100亿元，体育总局已经收回了超过10亿元的现金，现在还有超过20%的股份，市值超过20个亿。”一位中体产业员工说，通过减持中体产业股票，体育总局获得了数亿现金，而按照股份比例，每年中体产业也会向股东分红，其中体育总局下属几家机构每年都能拿到一笔。
资料显示，中体产业2006年分红1775.5万元，2008年终分红7305万元，2009年终分红5223.1万元，“2008年效益不错，当年的分红也最多”。
股权变换
有消息说，由于主业与体育产业渐行渐远，体育总局曾一度设想将中体产业剥离出去。
中体产业内部人士告诉《财经国家周刊》记者，2005年，由于当时公司经营不是很理想，体育产业化也没有实际进展，体育总局有意出售上市公司。不过在记者向中体产业董秘办人士求证这一说法时，对方表示“没有这种事”。
信息显示，当年原定投资2500万元与TOM.COM公司合资成立体育传媒公司的项目，因政策因素等原因未能按计划开展。上海浦东奥林匹克花园项目也因上海市政府土地出让政策发生变动，致使开发建设此项目无法按合同继续履行，不得不终止投资。
当年4月，基金管理中心将其持有的国家法人股3820万股转让给金保利亚洲有限公司（以下简称金保利），基金管理中心股份也由40.14%降低到25.08%。
金保利实际控制人为香港商人洪祖杭，洪亦是体育界名人，曾任南华体育会主席、福建体育会会长、香港足球总会董事会董事、香港康体发展局董事局董事等职。据接近洪祖杭的人士说，他与体育总局有良好关系，可能是其接手中体产业股权的原因，但洪祖杭对控股中体产业却没有太大兴趣。
此后数年中，在持有限售股解禁后，金保利都在第一时间将其全数抛尽。在此过程中，通过分红和抛售股票，金保利1.4亿元的成本最终收益接近10倍。
2006年，夏宫项目终结后，沈阳房产实业有限公司持有的中体产业股份拍卖，被人称“法人股大王”的刘益谦拍下。
2006年10月，刘益谦通过控制的富邦资产管理有限公司、新理益集团有限公司、北京美华恒润科贸有限公司以及上海汉晟信投资有限公司，拍卖获得中体产业22.2%股权，超过金保利，成为中体产业第二大股东。
据中体产业内部人士透露，刘益谦入股后，一度有控股中体产业的打算，但考虑到体育总局失去控股权后，中体产业的“身份”要发生变化，公司体育地产项目也将受到发展限制。“奥林匹克花园的品牌不能随便乱用，而放弃奥林匹克品牌，中体的地产将没有多大的市场竞争优势。”
刘益谦最终放弃控股设想，效法金保利售股套利。
2008年，在股票全流通后，刘益谦将手中的中体产业股票悉数抛售，赚11亿元。
再融资方案流产
眼下，随着国家对房地产行业的宏观调控，中体产业陷入了发展困局。
业内人士透露，中体产业的土地储备一直不足，由于政策的收紧，新的开发土地平添变数。
“储备项目很少，目前公开的只有大连项目和盐城的项目，其他的还在谈。”消息人士说，2009年3月16日，中体产业携手万通签署了合作开发三亚奥林匹克国际村的协议。按当时估值，中体万通联合体可以单价60万元/亩，获得这个2200亩规模的项目，如今该区域土地的价格已升至400万元/亩，但项目土地至今尚未落实。
与此同时，中体产业的资金链条也日渐紧张。
2009年，中体产业的银行贷款史无前例地由年初的1.5亿元，增加到年底的2.91亿元。同年11月，中体产业决定向刘益谦以及嘉兴市中辰建设管理有限公司定向发行1.6亿股，计划募集资金11.3亿元，用于收购及开发多个项目，并补充流动资金，但增发议案一再拖延，最终无疾而终。
为支撑业绩，中体产业开始变卖资产。2010年6月，中体产业将子公司上海奥林匹克置业投资有限公司旗下的上海康都置业有限公司100%股权出售，作价7.365亿元，盈利2.2亿元。
近4年来，中体产业营业收入逐年下降，从2007年的19亿元下跌至2009年的9.6亿元。同时，房地产销售作为主营业务，收入从2007年的14.8亿元下降至2009年的7.2亿元。
“可以说，中体产业再一次走到了艰巨时刻。”一位中体产业内部人士说。
布局场馆“曲线救国”
面对房产业务的困局，2008年初，中体产业提出“向国际化、向文化体育产业转型”。
在此之前，中体产业就已经开始重新探路体育产业化，但未有突破性进展。
根据公开财报，截至2009年底，中体产业旗下共有9家合并报表的一级子公司，以及多家二级子公司，不过，在业务体系上，这些公司主要划分为三大集团：奥林匹克花园管理集团、健身集团（主要从事健身服务、咨询、连锁服务）、竞赛集团（主要从事开发承办各类体育赛事）。
其中，奥林匹克花园管理集团赚钱，竞赛集团略有盈余，健身集团目前依然亏损。整个2009年，中体产业的体育赛事收入为2462万元，健身服务收入6503万元。
针对游离于主业的困境，吴振绵认为，中体产业回归体育产业化的一个契机在于场馆联盟。
“中国省会以上的城市都规划了体育场馆。300个地级市中，20%的体育场馆比较完善，30%有场馆但不完善，其他近一半城市还没有体育设施，但正在以每年10多个场馆的速度增加。”吴振绵说，对这些城市来说，最头疼的问题在于，场馆几乎得不到利用，有的场馆一年都举办不了一场比赛，“看台上的草都长很高。”
吴振绵说，从2008年底起，中体产业开始与地方政府和地方体育部门洽谈。中体产业提出，它与地方合作，由场馆联盟对场馆进行联合管理，中体产业保证每周举办一场活动。
据2009年报，目前，中体产业已经与首都体育馆、青岛体育中心、天河体育中心、成都体育中心、武汉体育中心、南京奥体中心、沈阳奥体中心体育场等7家国内重点场馆及中国体育场馆协会协商，基本达成发起成立中国体育场馆管理联盟初步共识。
“这个模式值得探索。”业内人士说，中体产业这一模式的意义在于，不但可以在场馆内开发商业服务区，增加盈利项目，而且可以通过掌控的场馆资源，节省比赛的场馆成本，甚至反向争取更多的竞赛项目资源，在各地巡回比赛，既盘活场馆，也获得更多的竞赛收入。
该人士说，在此之前，国内商业竞赛大多都还是“跟着项目走”。“如果中体产业的场馆形成规模，对竞赛主办方，尤其是国际比赛的主办方来说，也是有吸引力的。”
不过，也有人士表示，由于体育比赛相对复杂，除了体育场馆，还考验城市接待能力、交通、赛事组织能力等综合服务能力，而且赛事、活动的审批权也还在总局的各体育中心，中体产业能否实现“曲线救国”，未来还有变数。
目前，最为各界关注的是，新任董事长刘军会为中体产业的主业回归带来怎样的转机。
现年46岁的刘军，曾任国家体委办公厅助理调研员、国家体育总局办公厅调研员、对外联络司处长、体育器材装备中心副主任、北京奥组委市场开发部副部长，目前还担任国家体育总局体育器材装备中心副主任。2010年9月，谢亚龙落马后，时任中体产业副董事长兼总裁的刘军掌舵中体产业。“刘军处事沉稳，且在体育总局人脉关系不错，可能为中体产业撬动更多‘隐性资源’。”一位中体产业内部员工说。
北京朝外大街225号，平静如常的中体产业集团股份有限公司（600158.SH，以下简称：中体产业)，正在经历成立以来最艰巨的考验。
2010年12月8日，中体产业董秘办人士表示，由于政策原因，房产上市公司的再融资全面叫停，公司2009年股东大会决定的定向增发已无疾而终。
这家在特殊环境下产生的上市公司，是国家体育总局控股的惟一上市公司，一度被视为中国体育产业的龙头。可它却与主管部门日渐疏离。在缺少竞赛资源、场馆以及政策扶持的情况下，它的体育产业化尝试屡遭挫败。目前，这家以体育概念上市的企业，近80%的收入依赖于房地产。
随着中国地产宏观调控的收紧，中体产业的市场风险增大，而它的真正主业——体育产业，依然成长缓慢。
据内部人士透露，中体产业至今仍未放弃以商业地产控制场馆，再反向拉动竞赛产业的“曲线救国”努力。但在很多业界人士看来，此路依然变数重重、前途坎坷。
七拼八凑成立，稀里糊涂上市
中体产业背靠体育总局，“含着金钥匙出生”，因此在成立初期，资本市场一度将它视为体育总局的利益代言人。
“当年公司是七拼八凑而成，稀里糊涂就上市了。”中体产业一位内部员工告诉《财经国家周刊》记者，按照现在的上市规则，公司必须为股份制有限公司，有3年连续经营记录，并满足相应的盈利条件后方可上市。但凭借当时特殊的背景，中体产业却是直接通过市场募集成立的。
这也是中国早期证券市场的特色：通过拿“指标”上市，为各个行业和国有企业解困。
记者获悉，在中体产业之前，国家体育总局曾获得一个指标，但当时认为没什么用，后来转给吉林长春，就是1995年上市的北方五环（2003年9月19日因连续3年亏损被终止上市，成为三板股票，代码400020）。
直到1998年，在意识到资本市场的价值后，体育总局开始将产业打包上市。
1997年9月，国家体委（体育总局前身）下属的体育基金管理中心（以下简称基金管理中心）、中华全国体育基金会、体育彩票管理中心、体育器材装备中心与沈阳市房产实业公司共同发起，组建中体产业。
其中，体育总局将旗下4家公司——中国体育国际经济技术合作公司（下称合作公司）、中国航空服务有限公司（下称航服公司）、成都滑翔机制造厂（下称成滑厂）和中体广告公司（中体广）的资产装入，沈阳市房产实业公司投入其全资附属的夏宫公司51％的股权。
按照设定，1.8亿元注册资本金，五家发起人共认购股份13500万股，其中基金管理中心持股7685万股；沈房公司持股4320万股；彩票中心、装备中心和基金会分别认购715万股、65万股和715万股。其他的为流通股份。
彼时，5家公司优良资产不多，比如，成滑厂1997年度税后利润161万元，中体广告1997年税后利润54万元。
同时，中体产业虽以体育产业名义上市，但各公司却少有体育资产。比如合作公司，主要从事国内外体育设施的工程承包、对外劳务合作、进出口贸易，承办中国对外援助的体育项目；航服公司主营国内外航空客、货运输代理业务；成滑厂是玻璃钢材料及其制品的专业制造厂。
中体产业在1998年2月登陆沪市。
健身项目全军覆没
成立之初，中体产业一度希望在体育产业有所建树。
根据招股说明书，中体产业最早的计划是，成为以体育休闲健身产业为主，同时经营体育产品、体育竞赛、体育国际经济技术合作、体育广告、体育旅游的体育产业经营公司。
上市时，中体产业募集资金的三个投向主体都是体育产业：一是2.3亿元资金投向中体健身广场系列项目；二是投资3858万元承办商业性体育比赛；三是投资3000万元引进“中空吹塑座椅”生产线。
中体产业当时计划，在西安、重庆、武汉、太原、天津和桂林等6个城市建设中体健身广场。广场主要包括人造海洋、人造海浪、人造雷雨和阳光、组合透明滑水道、空架观景通廊、球类活动、健身服务设施等，“达到健身又有娱乐乐趣。”
“我们想复制沈阳夏宫，在全国建立6大健身广场，将体育健身设施融合其中，探索体育产业化。”中体竞赛管理集团副总裁王奇告诉《财经国家周刊》记者，“当时沈阳夏宫很火，每天排队。”
彼时，沈阳夏宫水上世界项目相当赚钱，收入和利润连年高速增长，1997年税后利润4065万元。因此，中体产业将这一“成功案例”作为市场范本，但结局却是因此开始走向失败。
失败的原因很简单：在大多数城市，人们对健身广场热情不太高，巨额投入的回报期远高于预期，这意味着，沈阳的案例难以复制。
事实上，在短暂的辉煌后，夏宫项目也倒下了。2004年10月18日，夏宫第一次停业，其后再度开业停业，最终于2009年初爆破拆除。
中体产业不得不快速转身，在对外的宣传中，健身广场项目由原来的“一起上马”改为“成熟一个、开发一个”，最终被彻底搁置。
与此同时，在1998年完工的中空吹塑座椅项目也业绩平平。
承办体育赛事无果而终
中体产业对商业体育比赛项目的美好预期，也是意料外的故事结局。
一位中体产业内部人士说，在成立之初，中体产业曾希望，通过组织承办体育商业赛事，拉动公司业绩，推进体育运动项目产业化。
他们的计划是，邀请国外著名职业足球队分别与中国国家队和国内甲级队举行足球比赛，邀请两支美国NBA球队访华，分别在国内4到5个大城市与中国国家队进行表演赛,邀请数支世界一流强队，在全国部分城市进行国际男、女排球邀请赛。
以上赛事，都计划在1998年内完成，计划投资3858万元，预计业务收入6330万元，实现利润2076.5万元。
“在此基础上，向更多比赛类别、更多赛事项目延伸。”这位内部人士说。
然而，1998年一年过去了，这些赛事不见踪影。“中体产业拿不到赛事资源。”一位接近体育总局的知情人士透露，在体育总局内部，各类赛事其实是各个体育中心的“自留地”，很多中心都是几块牌子一套人马，既是体育中心，又是行业协会，下面主管的各个行业中，也往往挂着自己的企业，主要官员同时兼任企业负责人，体育赛事、活动从申办到经营，不少是各体育中心“内部消化”。
对各体育中心来说，虽然中体产业的负责人由体育总局派驻的正局级官员担任，但它只是总局下属机构成立的子公司。“大家把得很紧，赚钱的赛事自己做，办不下去亏损了才找中体产业。”这位人士说。
成立前，中体产业就已拿到了足球、篮球、排球协会三类商业赛事的特许承办权，但由于足球、NBA、国际排球赛事，是炙手可热、可确保盈利的资源，中体产业很难沾手。
中体产业另寻他途。“我们开始尝试拿下体育赛事的转播权。”中体产业内部人士说，与国外体育赛事转播都是电视台向主办方付转播费不同，国内一般都是主办方要向电视台付费，只有少量关注率特别高的项目才能获得少量转播费，如果中体产业在转播环节“拿下一个阵地”，无论对公司盈利，还是推动体育比赛电视转播，都有重要意义。
1999年，中体产业计划投入3000万元，与教育电视台合资成立公司，由教育电视台转播甲A足球联赛等赛事，合资公司操作代理广告事宜，但此举遭到央视、广电总局的反对，不得不放弃。其后，中体产业再度计划拿下世界杯转播权，也因央视反对而流产。
2000年底，中体产业再次计划，以8000万元拿下西北五省——山西、陕西、甘肃、青海、新疆的体育电脑彩票销售，但因国家体育总局体彩中心主任易人，项目胎死腹中。
“在那个时期，一些高管曾经为项目的困境潸然泪下。”一位中体产业的内部人士说，在上市两年的体育产业化尝试中，无论是健身、赛事还是广告，无论是实业还是资源运作，无论是体育总局内部还是其他部门，中体产业不断碰壁，这成为他们最终放弃体育主业的根本原因。
主业变脸房地产
中体产业最终以房地产项目自救。
中体产业前总裁吴振绵告诉《财经国家周刊》记者，1998年，中体产业上市共募集资金2.5亿元，其中1亿元投入了西安健身广场项目，8000万元投入了太原健身广场项目，电视转播项目投入了2000万元，都全军覆没了，“健身广场后来土地升值，财务上没有亏损，但项目本身却是失败了。”
剩下的5000万元，中体产业投进了房地产。
1999年，中体产业和广东金业集团共同开发广州奥林匹克花园。这一项目获得了极大成功，岌岌可危的中体产业由此盘活。
资料显示，在1999年，中体产业下属的四大子公司中，合作公司实现利润344万元，航服公司253万元，中体广告102万元，成滑机厂217万元，利润总和共916万元，而广州奥林匹克花园的利润却近5000万元，“总局都不相信。”
中体产业自此全面转向房地产市场。
2000年9月，中体产业成功配股，募集资金2.62亿人民币，“全部砸进了房产”。随即，上海奥林匹克花园、广州奥林匹克花园二期、广州南国奥林匹克花园、北京奥林匹克花园等房产项目相继开工。
各地的奥体花园项目给中体产业带来了满意回报，并成为中体产业此后多年真正的主营业务和收入来源。
目前，中体产业在全国开发的奥林匹克花园项目已达60多个。
吴振绵回忆说，中体产业最艰苦的时间是1998年到2001年，其后随着房地产市场的升温，中体产业的业绩开始一路高涨。
根据中体产业财报，2007年，房产收入达到14.81亿元，占公司主营业务收入的77.94%；2008年房产收入8.69亿元，占65.42%；2009年房产收入7.27亿元，占75.32%；2010年上半年，这一比例继续增长至80.58%。
互利互惠
“奥林匹克花园是中体产业的一个特有品牌，老百姓都冲着这个品牌来买房子。”王奇介绍，在奥林匹克花园，居民可以享有各种体育设施，另一方面也可为退役运动员提供就业机会。
在中体产业内部，这一模式被称为“体育复合产业”。中体产业提倡“运动就在家门口”的理念，以房产建设带动小区的体育建设。
王奇也不否认，“奥林匹克花园”的品牌，更容易获得土地。中体运用这种模式，在全国到处“圈地”。
“体育不赚钱，都是拿竞赛说事。”一位中体内部人士透露，对于体育比赛、体育文化活动，地方政府很欢迎。我们把一些高水平的赛事和好的场馆运营理念输送给地方政府，他们就相应给土地回报。
虽然中体产业内部人士认为，公司在国家体育总局没有拿到“显性资源”，但奥林匹克花园品牌这样的“隐性资源”，让中体产业相对房地产同行具有更高的起点。
在外界，中体产业更一度被视作“体总安老院”，从魏纪中、王俊生到谢亚龙，历任的中体产业一把手都是体育总局官员接任，而且王俊生和谢亚龙接掌中体产业后都获得了超过100万的年薪，远高于此前在体育总局及行业协会任职时的收入。除此之外，大量的中体产业高管，也都是由在职或离休的体育总局官员出任或兼任。
在业内，甚至有一句戏称：“要想发展去国球（指乒乓球、羽毛球），要想挣钱上中体，要想倒霉到足协。”
在中体产业员工眼里，公司为体育总局做的贡献也并不少。
“中体产业上市时，资产9500多万元，通过12年的努力，中体产业的市值已经超过100亿元，体育总局已经收回了超过10亿元的现金，现在还有超过20%的股份，市值超过20个亿。”一位中体产业员工说，通过减持中体产业股票，体育总局获得了数亿现金，而按照股份比例，每年中体产业也会向股东分红，其中体育总局下属几家机构每年都能拿到一笔。
资料显示，中体产业2006年分红1775.5万元，2008年终分红7305万元，2009年终分红5223.1万元，“2008年效益不错，当年的分红也最多”。
股权变换
有消息说，由于主业与体育产业渐行渐远，体育总局曾一度设想将中体产业剥离出去。
中体产业内部人士告诉《财经国家周刊》记者，2005年，由于当时公司经营不是很理想，体育产业化也没有实际进展，体育总局有意出售上市公司。不过在记者向中体产业董秘办人士求证这一说法时，对方表示“没有这种事”。
信息显示，当年原定投资2500万元与TOM.COM公司合资成立体育传媒公司的项目，因政策因素等原因未能按计划开展。上海浦东奥林匹克花园项目也因上海市政府土地出让政策发生变动，致使开发建设此项目无法按合同继续履行，不得不终止投资。
当年4月，基金管理中心将其持有的国家法人股3820万股转让给金保利亚洲有限公司（以下简称金保利），基金管理中心股份也由40.14%降低到25.08%。
金保利实际控制人为香港商人洪祖杭，洪亦是体育界名人，曾任南华体育会主席、福建体育会会长、香港足球总会董事会董事、香港康体发展局董事局董事等职。据接近洪祖杭的人士说，他与体育总局有良好关系，可能是其接手中体产业股权的原因，但洪祖杭对控股中体产业却没有太大兴趣。
此后数年中，在持有限售股解禁后，金保利都在第一时间将其全数抛尽。在此过程中，通过分红和抛售股票，金保利1.4亿元的成本最终收益接近10倍。
2006年，夏宫项目终结后，沈阳房产实业有限公司持有的中体产业股份拍卖，被人称“法人股大王”的刘益谦拍下。
2006年10月，刘益谦通过控制的富邦资产管理有限公司、新理益集团有限公司、北京美华恒润科贸有限公司以及上海汉晟信投资有限公司，拍卖获得中体产业22.2%股权，超过金保利，成为中体产业第二大股东。
据中体产业内部人士透露，刘益谦入股后，一度有控股中体产业的打算，但考虑到体育总局失去控股权后，中体产业的“身份”要发生变化，公司体育地产项目也将受到发展限制。“奥林匹克花园的品牌不能随便乱用，而放弃奥林匹克品牌，中体的地产将没有多大的市场竞争优势。”
刘益谦最终放弃控股设想，效法金保利售股套利。
2008年，在股票全流通后，刘益谦将手中的中体产业股票悉数抛售，赚11亿元。
再融资方案流产
眼下，随着国家对房地产行业的宏观调控，中体产业陷入了发展困局。
业内人士透露，中体产业的土地储备一直不足，由于政策的收紧，新的开发土地平添变数。
“储备项目很少，目前公开的只有大连项目和盐城的项目，其他的还在谈。”消息人士说，2009年3月16日，中体产业携手万通签署了合作开发三亚奥林匹克国际村的协议。按当时估值，中体万通联合体可以单价60万元/亩，获得这个2200亩规模的项目，如今该区域土地的价格已升至400万元/亩，但项目土地至今尚未落实。
与此同时，中体产业的资金链条也日渐紧张。
2009年，中体产业的银行贷款史无前例地由年初的1.5亿元，增加到年底的2.91亿元。同年11月，中体产业决定向刘益谦以及嘉兴市中辰建设管理有限公司定向发行1.6亿股，计划募集资金11.3亿元，用于收购及开发多个项目，并补充流动资金，但增发议案一再拖延，最终无疾而终。
为支撑业绩，中体产业开始变卖资产。2010年6月，中体产业将子公司上海奥林匹克置业投资有限公司旗下的上海康都置业有限公司100%股权出售，作价7.365亿元，盈利2.2亿元。
近4年来，中体产业营业收入逐年下降，从2007年的19亿元下跌至2009年的9.6亿元。同时，房地产销售作为主营业务，收入从2007年的14.8亿元下降至2009年的7.2亿元。
“可以说，中体产业再一次走到了艰巨时刻。”一位中体产业内部人士说。
布局场馆“曲线救国”
面对房产业务的困局，2008年初，中体产业提出“向国际化、向文化体育产业转型”。
在此之前，中体产业就已经开始重新探路体育产业化，但未有突破性进展。
根据公开财报，截至2009年底，中体产业旗下共有9家合并报表的一级子公司，以及多家二级子公司，不过，在业务体系上，这些公司主要划分为三大集团：奥林匹克花园管理集团、健身集团（主要从事健身服务、咨询、连锁服务）、竞赛集团（主要从事开发承办各类体育赛事）。
其中，奥林匹克花园管理集团赚钱，竞赛集团略有盈余，健身集团目前依然亏损。整个2009年，中体产业的体育赛事收入为2462万元，健身服务收入6503万元。
针对游离于主业的困境，吴振绵认为，中体产业回归体育产业化的一个契机在于场馆联盟。
“中国省会以上的城市都规划了体育场馆。300个地级市中，20%的体育场馆比较完善，30%有场馆但不完善，其他近一半城市还没有体育设施，但正在以每年10多个场馆的速度增加。”吴振绵说，对这些城市来说，最头疼的问题在于，场馆几乎得不到利用，有的场馆一年都举办不了一场比赛，“看台上的草都长很高。”
吴振绵说，从2008年底起，中体产业开始与地方政府和地方体育部门洽谈。中体产业提出，它与地方合作，由场馆联盟对场馆进行联合管理，中体产业保证每周举办一场活动。
据2009年报，目前，中体产业已经与首都体育馆、青岛体育中心、天河体育中心、成都体育中心、武汉体育中心、南京奥体中心、沈阳奥体中心体育场等7家国内重点场馆及中国体育场馆协会协商，基本达成发起成立中国体育场馆管理联盟初步共识。
“这个模式值得探索。”业内人士说，中体产业这一模式的意义在于，不但可以在场馆内开发商业服务区，增加盈利项目，而且可以通过掌控的场馆资源，节省比赛的场馆成本，甚至反向争取更多的竞赛项目资源，在各地巡回比赛，既盘活场馆，也获得更多的竞赛收入。
该人士说，在此之前，国内商业竞赛大多都还是“跟着项目走”。“如果中体产业的场馆形成规模，对竞赛主办方，尤其是国际比赛的主办方来说，也是有吸引力的。”
不过，也有人士表示，由于体育比赛相对复杂，除了体育场馆，还考验城市接待能力、交通、赛事组织能力等综合服务能力，而且赛事、活动的审批权也还在总局的各体育中心，中体产业能否实现“曲线救国”，未来还有变数。
目前，最为各界关注的是，新任董事长刘军会为中体产业的主业回归带来怎样的转机。
现年46岁的刘军，曾任国家体委办公厅助理调研员、国家体育总局办公厅调研员、对外联络司处长、体育器材装备中心副主任、北京奥组委市场开发部副部长，目前还担任国家体育总局体育器材装备中心副主任。2010年9月，谢亚龙落马后，时任中体产业副董事长兼总裁的刘军掌舵中体产业。“刘军处事沉稳，且在体育总局人脉关系不错，可能为中体产业撬动更多‘隐性资源’。”一位中体产业内部员工说。