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【摘 要】 房地产开发项目管理工作具有一定的复杂性，不但要做到主次分明，还要有侧重点之分，但是就目前的情况来看，房地产开发项目管理中还存在很多的问题，需要采取有效的措施控制，对此本文分析了加强房地产开发项目管理的控制措施。
【关键词】 房地产；项目管理；控制措施
引言
目前，房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此，对开发企业而言，不仅要注重资金保证和成本控制，更应注重项目管理团队的素质和建设，这些都是项目管理成败的基础。
1、房地产开发项目管理概述
1.1、房地产开发项目管理内涵
针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。
1.2、房地产开发项目管理现状
在现阶段，房地产开发项目管理现状主要表现在五个方面：
（1）开发项目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程项目决策前，可行性研究作为一种有效的财务与技术经济分析法，对项目技术与经济可行性进行全面论证，可最大限度地保证经济效益与社会效益。在现阶段，由于可行性研究未得到重视，导致出现了诸多问题，如商业用房闲置、户型单一；
（2）融资能力有待提高。房地产贷款门槛高，诸多企业出现资金短缺现象，导致开发项目管理效率不高；
（3）项目监理缺乏公正性。建设单位与施工单位未达成统一，前者过分干涉监理工作，同时监理方对施工方以及建设方的违法行为未进行公正处理，导致施工现场存在安全隐患；
（4）以邀请招标为工程发包主要方式，公开招标存在围标、串标等现象，管理制度有待完善；
（5）项目后期物业管理不规范。物业管理存在诸多纠纷，地区间差距大，覆盖率低，严重影响了企业的整体形象。
2、房地产项目管理的重点
2.1、房地产开发项目的计划管理
对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的前期论证、开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。
2.2、房地产开发项目的组织管理
这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。
2.3、房地产开发项目的协调管理
其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。
2.4、房地产开发项目的控制管理
其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
2.5、房地产开发项目合同管理，合同管理的目的在于合同的履行得到保证，避免一些争议与索赔的事件发生。在项目管理中合同是一项重要的依据，房地产开发企业一定要建立完善、严密的合同体系，才能避免合同风险。项目管理人员对合同文件要熟悉，对于合同的细节要进行全面的研究，对合同的关键条款要进行掌握，对于存在的漏洞要进行完善，开发公司应该聘请具有资质的律师，只要是涉及签订的合同，都要与专业律师进行沟通，要保证没有任何漏洞。对于承包商履行合同也要严格的督促，才能对合同中引起的争议与索赔起到预防的作用。
3、房地产开发项目管理控制措施
3.1、房地产企业需要加强开发项目的市场定位和产品研究的重视程度。对于房地产企业而言，产品质量以及其价格应该是市场中的主要竞争方式，所以房地产开发企业需要加强对于所开发项目的市场定位的调研和产品的研究。此外，需要先对国家和地方的相关政策、法规进行深入的研究，对政府对待该行业的相关政策方向有一个较为明确的了解。作为房地产企业，制定产业的开发项目的方向是绝对不可以违背国家或者地方的政策法规的。
此外，还需要参照项目的地点、环境以及规划需求等元素对当前的市场需求进行深入的了解，明确当前项目的主要的消费群体，并且借助调研等方式来对消费群体的具体消费水平进行一个深入的了解，大致明确该消费群体对于居住空间、环境和配套设施的要求。这种针对特定客户群体所提供的具有某些特质的产品，在更好地满足了该消费群体的同时，也很好地促进了产品的快速销售，进而实现项目开发的成功，最终保证了房地产企业在房地产市场中得较强的竞争能力。
3.2、房地产企业也需要加强相关的品牌建设。消费者的成熟度不断的提高，而房地产相关的市场竞争也愈演愈烈，所以作为房地产开发企业，加强企业的建设刻不容缓。对于房地产企业而言，大量的言过其实的广告对于品牌的构建并没有太多的帮助，反倒是如果房地产企业可以提供优质的产品以及优秀的服务，再通过较为真实的和恰当的形象规划以及媒体推荐等公关活动将企业的品牌进行推广，房地产企业就会逐渐形成属于自己的、具有很高价值的品牌。但是房地产企业品牌建设并非一蹴而就，需要房地产企业锲而不舍、坚持不懈的认真开发每一个楼盘，让房地产市场逐渐认可本企业的品牌，才能最终形成属于企业自身的形象和品牌。
3.3、严格质量控制，控制目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求，质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料等各方面。所以应当建立好质量控制体系，采取全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。
3.4、健全房地产开发项目监理制度。要想提高房地产开发项目的整体管理水平。必须要注意一下几个方面的内容：（1）首先健全监理制度，构建全方位监理机制。重视监理单位资质管理，针对监理取费标准而言，必须要依据市场实际情况，适当予以提高处理，预防恶性竞争。与此同时，必须要加大教育培训力度，提升监理人员的综合素质；（2）正确处理建设单位、监理单位、承建单位三者之间的关系。建设单位与监理单位具有合同约定关系，当监理委托的合同一旦确定，则建设单位不可干涉监理工作；（3）建设单位必须要积极发挥协调与监督作用，对监理工作进行全面检查。
3.5、严格投资控制，对目标的控制就是对项目投资的减少，项目总投资是由多项内容组成的，包括土地的成本、前期开发的成本、建筑安装施工的成本、财务成本、营销成本以及管理成本，还有有关的税费等。为了使项目的总投资得到减少，把住房性价比提高上去，许多房地产公司都用了快速开发与销售的模式。投资控制的内容有投资回报率、投资概算以及回收期，工程预算及审批工程的进度款，除此之外，还有销售价格的制定、完工结算的审查等项工作。只有对市场销售项目进行适当的开发，对各部分成本进行严格的控制，才能做好总成本的控制，为了使项目目标得以实现，一定要对定价进行精心合理的计算，并及时完成销售任务。
结束语
房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，因此需要引起我们的高度重视，对存在的问题需要采取有效的措施，从而进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
参考文献：
[1]杨小林.有效加强房地产开发项目管理的控制措施分析[J].江西建材，2014，21：276.
[2]陳婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居（下旬刊），2013，09：251-252.
[3]李学谦.加强房地产开发项目管理的控制措施[J].科技与企业，2013，17：74.
【关键词】 房地产；项目管理；控制措施
引言
目前，房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此，对开发企业而言，不仅要注重资金保证和成本控制，更应注重项目管理团队的素质和建设，这些都是项目管理成败的基础。
1、房地产开发项目管理概述
1.1、房地产开发项目管理内涵
针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。
1.2、房地产开发项目管理现状
在现阶段，房地产开发项目管理现状主要表现在五个方面：
（1）开发项目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程项目决策前，可行性研究作为一种有效的财务与技术经济分析法，对项目技术与经济可行性进行全面论证，可最大限度地保证经济效益与社会效益。在现阶段，由于可行性研究未得到重视，导致出现了诸多问题，如商业用房闲置、户型单一；
（2）融资能力有待提高。房地产贷款门槛高，诸多企业出现资金短缺现象，导致开发项目管理效率不高；
（3）项目监理缺乏公正性。建设单位与施工单位未达成统一，前者过分干涉监理工作，同时监理方对施工方以及建设方的违法行为未进行公正处理，导致施工现场存在安全隐患；
（4）以邀请招标为工程发包主要方式，公开招标存在围标、串标等现象，管理制度有待完善；
（5）项目后期物业管理不规范。物业管理存在诸多纠纷，地区间差距大，覆盖率低，严重影响了企业的整体形象。
2、房地产项目管理的重点
2.1、房地产开发项目的计划管理
对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的前期论证、开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。
2.2、房地产开发项目的组织管理
这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。
2.3、房地产开发项目的协调管理
其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。
2.4、房地产开发项目的控制管理
其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
2.5、房地产开发项目合同管理，合同管理的目的在于合同的履行得到保证，避免一些争议与索赔的事件发生。在项目管理中合同是一项重要的依据，房地产开发企业一定要建立完善、严密的合同体系，才能避免合同风险。项目管理人员对合同文件要熟悉，对于合同的细节要进行全面的研究，对合同的关键条款要进行掌握，对于存在的漏洞要进行完善，开发公司应该聘请具有资质的律师，只要是涉及签订的合同，都要与专业律师进行沟通，要保证没有任何漏洞。对于承包商履行合同也要严格的督促，才能对合同中引起的争议与索赔起到预防的作用。
3、房地产开发项目管理控制措施
3.1、房地产企业需要加强开发项目的市场定位和产品研究的重视程度。对于房地产企业而言，产品质量以及其价格应该是市场中的主要竞争方式，所以房地产开发企业需要加强对于所开发项目的市场定位的调研和产品的研究。此外，需要先对国家和地方的相关政策、法规进行深入的研究，对政府对待该行业的相关政策方向有一个较为明确的了解。作为房地产企业，制定产业的开发项目的方向是绝对不可以违背国家或者地方的政策法规的。
此外，还需要参照项目的地点、环境以及规划需求等元素对当前的市场需求进行深入的了解，明确当前项目的主要的消费群体，并且借助调研等方式来对消费群体的具体消费水平进行一个深入的了解，大致明确该消费群体对于居住空间、环境和配套设施的要求。这种针对特定客户群体所提供的具有某些特质的产品，在更好地满足了该消费群体的同时，也很好地促进了产品的快速销售，进而实现项目开发的成功，最终保证了房地产企业在房地产市场中得较强的竞争能力。
3.2、房地产企业也需要加强相关的品牌建设。消费者的成熟度不断的提高，而房地产相关的市场竞争也愈演愈烈，所以作为房地产开发企业，加强企业的建设刻不容缓。对于房地产企业而言，大量的言过其实的广告对于品牌的构建并没有太多的帮助，反倒是如果房地产企业可以提供优质的产品以及优秀的服务，再通过较为真实的和恰当的形象规划以及媒体推荐等公关活动将企业的品牌进行推广，房地产企业就会逐渐形成属于自己的、具有很高价值的品牌。但是房地产企业品牌建设并非一蹴而就，需要房地产企业锲而不舍、坚持不懈的认真开发每一个楼盘，让房地产市场逐渐认可本企业的品牌，才能最终形成属于企业自身的形象和品牌。
3.3、严格质量控制，控制目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求，质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料等各方面。所以应当建立好质量控制体系，采取全面、全过程、全员的三全质量管理，事前、事中、事后三阶段质量管理。
3.4、健全房地产开发项目监理制度。要想提高房地产开发项目的整体管理水平。必须要注意一下几个方面的内容：（1）首先健全监理制度，构建全方位监理机制。重视监理单位资质管理，针对监理取费标准而言，必须要依据市场实际情况，适当予以提高处理，预防恶性竞争。与此同时，必须要加大教育培训力度，提升监理人员的综合素质；（2）正确处理建设单位、监理单位、承建单位三者之间的关系。建设单位与监理单位具有合同约定关系，当监理委托的合同一旦确定，则建设单位不可干涉监理工作；（3）建设单位必须要积极发挥协调与监督作用，对监理工作进行全面检查。
3.5、严格投资控制，对目标的控制就是对项目投资的减少，项目总投资是由多项内容组成的，包括土地的成本、前期开发的成本、建筑安装施工的成本、财务成本、营销成本以及管理成本，还有有关的税费等。为了使项目的总投资得到减少，把住房性价比提高上去，许多房地产公司都用了快速开发与销售的模式。投资控制的内容有投资回报率、投资概算以及回收期，工程预算及审批工程的进度款，除此之外，还有销售价格的制定、完工结算的审查等项工作。只有对市场销售项目进行适当的开发，对各部分成本进行严格的控制，才能做好总成本的控制，为了使项目目标得以实现，一定要对定价进行精心合理的计算，并及时完成销售任务。
结束语
房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，因此需要引起我们的高度重视，对存在的问题需要采取有效的措施，从而进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
参考文献：
[1]杨小林.有效加强房地产开发项目管理的控制措施分析[J].江西建材，2014，21：276.
[2]陳婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居（下旬刊），2013，09：251-252.
[3]李学谦.加强房地产开发项目管理的控制措施[J].科技与企业，2013，17：74.