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摘要：修缮项目较多，涉及面广，较为零星分散；其特点是修缮对象固定，施工作业流动，施工地点分散、工程地点狭小，施工机械利用率低。在房屋修缮过程中要遵循计划、经济和适用的原则。本文结合了作者多年的工作经验，对房屋修缮工程中的几个问题进行探讨。
关键词：房屋修缮；结构修缮；管道修缮
Abstract: The renovation project is more involved in a wide range and more scattered; which is characterized by fixed object of repair, construction work flows, construction sites scattered small project site, construction machinery and low utilization rate. This paper combines with years of work experience, to discuss several issues in the housing renovation.Key words: housing repairs; structural repairs; pipeline repair
中图分类号：TU998.9 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）03-0020-02
一 安全检查工作
安全检查是摸清房屋状况不可缺少的一个步骤。根据实际情况来看，应是每年进行一次房屋检查，同时将检查记录表填好写好，用以存入已建立好的房屋技术档案之内。如在检查中发现危房房屋，检查人应做好记录，并及时送交房屋所有人和居住户，督促他们及其所在单位及时抢修，以排除危险和保障安全。对于施工过程必须有方便的工作面而需要住户给予密切配合时，这在事前应妥善安排，并向住户解释清楚，做好他们的思想工作。在施工操作
规程中，应尽可能地减少其影响面，缩短工期，文明施工，以免过多地增添住户的麻烦。另外，即使是较大的维修和综合维修工程，如能分段、分期施工的，应该尽可能地分段、分期
安排施工。
房屋经查勘鉴定确定为危房之后，这离施工修缮还有一段时间，有些特别危险的房屋，为保证住户和四邻的安全，需要采取支顶加固的措施，以防万一。还应注意的是修缮施工前，须做好各方面的工作。诸如有些工程牵涉到水电线路、城市规划、环保、市政设施、园林绿化等方面的问题，在房屋施工前，须将这些关系协调好、处理好，以免防碍施工。
二 房屋的修缮经常性工作
房屋修缮是大量的经常性的工作，其项目较多，涉及面广，较为零星分散。其特点是修缮对象固定，施工作业流动，施工地点分散、工程地点狭小，施工机械利用率低。房屋修缮要遵循计划、经济和适用的原则。要根据实际情况，制定合理的房屋修缮计划；在房屋修缮过程中，节约与合理地使用财物，尽量做到少花钱，多修房；要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行养护维修，以适应住户在使用功能和质量上的需要。根据房屋不同的损坏程度，一般把修缮工程分为小修、中修、大修、翻修和综合维修5类。凡是少量用工以及时修复使用过程中构件，配件和设备正常的小损小坏，综合平均费用为所管房屋现时总造价的1%以下，保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程为小修工程；中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下，仍保持原房屋规模和结构的工程；大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，不需全部拆除，一次费用在该建
筑物同类结构新建造价的25%以上的工程；翻修工程是指已失去修缮价值，需全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程，翻修工程的费用应低于该建筑物同类结构的新建造价；综合维修工程是指成片多幢大楼，一次性应修尽修其费用控制在该片建筑物同类结构新建造价的20%以上的工程。
三 房屋修缮的几个重要部分
结构修缮
①结构修缮之砖砌体结构
对于砖砌体结构来讲，损坏主要形式为墙体裂缝与腐蚀。砖砌体腐蚀。一般表现为墙面产生软化、起皮、疏松和剥落等现象。这种破坏从表层逐渐向砌体深度发展，削弱墙体承受力，减低结构强度，不仅影响房屋建筑的美观，严重时还导致坍塌事故。砖砌体结构的修理包括裂缝修理、墙面腐蚀的修理、局部拆除重砌。砖砌体裂缝的修理，一般都应在裂缝稳定后进行，否则即使进行了修补，裂缝将继续发展。一般所采用的方法有水泥沙浆嵌缝法、块体嵌补法、压力灌浆法、一般抹灰、金属网抹灰、一般喷浆、金属网喷浆等。对腐蚀层清除，可用。人工凿除，以钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等，然后用压力水冲洗干净。对腐蚀严重已影响砌体强度的墙体应做局部或全部更换。对腐蚀一般的墙面，可根据防腐要求，加抹水泥沙浆或改用沥青混凝土等修复。对产生严重空鼓、歪闪、裂缝等现象，对安全产生影响者，可采用局部拆除重砌。
②结构修缮之钢筋混凝土结构
施工、使用和维护不当是混凝土产生缺陷的主要原因。如施工时水泥过期或标号不足、砂石含泥量大等都会造成混凝土疏松、强度等级的严重下降；混凝土浇捣不当或漏捣，水灰比选择不合适，会造成严重的空洞、蜂窝、露筋、密实性差等；模板清理不干净，拆模不当，会造成混凝土表面麻面、破损等；如果维护保养不好，使构件遭到碰撞、超载、高温及有害介质侵蚀，也会导致混凝土掉角、露筋、疏松等缺陷。处理方法可以采用：麻面主要影响砼外观，对于面积较大的部位修补。即将麻面部位用清水刷洗，充分湿润后用潮湿的水泥抹平。砼有小蜂窝，可先用水冲洗干净，然后用1∶2或1∶2.5水泥砂浆修补，如果是大蜂窝，则先将松动的碎石和突出颗粒剔除，尽量形成喇叭口，外口大些，然后用清水冲洗干净湿润，再用高一级的细石砼捣实，加强养护。露筋治理方法：将外露钢筋上的砼残渣和铁锈清理干净，用水冲洗湿润，再用1∶2或1∶2.5水泥砂浆抹压平整，如露筋较深，将薄弱砼剔除，冲刷干净湿润，用高一级的细石砼捣实，认真养护。
（2）上下水管道的修繕
根据故障现象、水管材料而采用不同的修复方法。上下水管道的主要故障包括管道破裂、腐蚀、防腐差、接头损坏、接口搭接不实、管道堵塞、管道杂物等。
上下水管道的维修人员，要对负责的上下水管道有全面的了解，巡回检查各上下水井口，包括阀门井的封闭是否严实，以防异物落入井中，给修理工作造成麻烦。雨水井、污水井要定期清捞，确保雨、污水畅通；露天空间的管道，需定期进行检查和涂刷防腐材料，以延长管道的使用寿命。一般来说铸铁管3年一次，镀锌管使用5年后2年一次。对一般的控制阀门每年至少进行一次维护，进行开关检查，以防启用时开不开或关不了，当阀门漆面受损时，应涂刷防腐材料。
门窗等的修缮
①铝合金门窗。铝合金门窗主要是紧固部件松动、脱落；密封材料安装不牢、老化、脱落；框扇变形等。采取的方法是矫正或更换，对于表面的污蚀应定期擦试干净；更换有损伤的密封材料，对于附件、螺丝的松动、脱落等，要及时拧紧、更换或重新装配。
②木门窗。损坏情形主要是倾斜、下垂、弯曲翘曲、裂缝过大、走扇、腐朽、劈裂等，一般采用硬木楔恢复平直，加铁三角拉结牢固，用矫正器矫正，部分更换合页整形等。对于钢
门窗而言，其损坏主要是安装不牢固，框与墙间产生裂缝、配件丢失，未及时进行油漆防护或油漆时除锈不彻底。对松动门窗应采用将锚固铁脚的墙体凿开，把铁脚取出矫正，损坏的应焊接好，然后用高标号水泥沙浆把铁脚重新固定好；对扭曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后再重新安装，并定期进行油漆防护。
总结：房屋修缮工程还包括楼地面工程、抹灰工程、油漆粉饰工程等的修缮，以及水暖电等设备工程、金属构件以及电动机、电梯、避雷、供配电等设备工程的修缮与治理。每一个环节都需要我们认真负责的完成。
参考文献
[1]梁志成.物业管理中的房屋修缮管理[J].科技资讯，
2006(26).
[2]秦永红，唐丽.刍议房屋修缮工程的造价管理[J].中国乡
镇企业会计，2008(4).
[3]黄彬.房屋修缮技术浅议[J].大众科技，2008(8).
关键词：房屋修缮；结构修缮；管道修缮
Abstract: The renovation project is more involved in a wide range and more scattered; which is characterized by fixed object of repair, construction work flows, construction sites scattered small project site, construction machinery and low utilization rate. This paper combines with years of work experience, to discuss several issues in the housing renovation.Key words: housing repairs; structural repairs; pipeline repair
中图分类号：TU998.9 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）03-0020-02
一 安全检查工作
安全检查是摸清房屋状况不可缺少的一个步骤。根据实际情况来看，应是每年进行一次房屋检查，同时将检查记录表填好写好，用以存入已建立好的房屋技术档案之内。如在检查中发现危房房屋，检查人应做好记录，并及时送交房屋所有人和居住户，督促他们及其所在单位及时抢修，以排除危险和保障安全。对于施工过程必须有方便的工作面而需要住户给予密切配合时，这在事前应妥善安排，并向住户解释清楚，做好他们的思想工作。在施工操作
规程中，应尽可能地减少其影响面，缩短工期，文明施工，以免过多地增添住户的麻烦。另外，即使是较大的维修和综合维修工程，如能分段、分期施工的，应该尽可能地分段、分期
安排施工。
房屋经查勘鉴定确定为危房之后，这离施工修缮还有一段时间，有些特别危险的房屋，为保证住户和四邻的安全，需要采取支顶加固的措施，以防万一。还应注意的是修缮施工前，须做好各方面的工作。诸如有些工程牵涉到水电线路、城市规划、环保、市政设施、园林绿化等方面的问题，在房屋施工前，须将这些关系协调好、处理好，以免防碍施工。
二 房屋的修缮经常性工作
房屋修缮是大量的经常性的工作，其项目较多，涉及面广，较为零星分散。其特点是修缮对象固定，施工作业流动，施工地点分散、工程地点狭小，施工机械利用率低。房屋修缮要遵循计划、经济和适用的原则。要根据实际情况，制定合理的房屋修缮计划；在房屋修缮过程中，节约与合理地使用财物，尽量做到少花钱，多修房；要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行养护维修，以适应住户在使用功能和质量上的需要。根据房屋不同的损坏程度，一般把修缮工程分为小修、中修、大修、翻修和综合维修5类。凡是少量用工以及时修复使用过程中构件，配件和设备正常的小损小坏，综合平均费用为所管房屋现时总造价的1%以下，保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程为小修工程；中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下，仍保持原房屋规模和结构的工程；大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，不需全部拆除，一次费用在该建
筑物同类结构新建造价的25%以上的工程；翻修工程是指已失去修缮价值，需全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程，翻修工程的费用应低于该建筑物同类结构的新建造价；综合维修工程是指成片多幢大楼，一次性应修尽修其费用控制在该片建筑物同类结构新建造价的20%以上的工程。
三 房屋修缮的几个重要部分
结构修缮
①结构修缮之砖砌体结构
对于砖砌体结构来讲，损坏主要形式为墙体裂缝与腐蚀。砖砌体腐蚀。一般表现为墙面产生软化、起皮、疏松和剥落等现象。这种破坏从表层逐渐向砌体深度发展，削弱墙体承受力，减低结构强度，不仅影响房屋建筑的美观，严重时还导致坍塌事故。砖砌体结构的修理包括裂缝修理、墙面腐蚀的修理、局部拆除重砌。砖砌体裂缝的修理，一般都应在裂缝稳定后进行，否则即使进行了修补，裂缝将继续发展。一般所采用的方法有水泥沙浆嵌缝法、块体嵌补法、压力灌浆法、一般抹灰、金属网抹灰、一般喷浆、金属网喷浆等。对腐蚀层清除，可用。人工凿除，以钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等，然后用压力水冲洗干净。对腐蚀严重已影响砌体强度的墙体应做局部或全部更换。对腐蚀一般的墙面，可根据防腐要求，加抹水泥沙浆或改用沥青混凝土等修复。对产生严重空鼓、歪闪、裂缝等现象，对安全产生影响者，可采用局部拆除重砌。
②结构修缮之钢筋混凝土结构
施工、使用和维护不当是混凝土产生缺陷的主要原因。如施工时水泥过期或标号不足、砂石含泥量大等都会造成混凝土疏松、强度等级的严重下降；混凝土浇捣不当或漏捣，水灰比选择不合适，会造成严重的空洞、蜂窝、露筋、密实性差等；模板清理不干净，拆模不当，会造成混凝土表面麻面、破损等；如果维护保养不好，使构件遭到碰撞、超载、高温及有害介质侵蚀，也会导致混凝土掉角、露筋、疏松等缺陷。处理方法可以采用：麻面主要影响砼外观，对于面积较大的部位修补。即将麻面部位用清水刷洗，充分湿润后用潮湿的水泥抹平。砼有小蜂窝，可先用水冲洗干净，然后用1∶2或1∶2.5水泥砂浆修补，如果是大蜂窝，则先将松动的碎石和突出颗粒剔除，尽量形成喇叭口，外口大些，然后用清水冲洗干净湿润，再用高一级的细石砼捣实，加强养护。露筋治理方法：将外露钢筋上的砼残渣和铁锈清理干净，用水冲洗湿润，再用1∶2或1∶2.5水泥砂浆抹压平整，如露筋较深，将薄弱砼剔除，冲刷干净湿润，用高一级的细石砼捣实，认真养护。
（2）上下水管道的修繕
根据故障现象、水管材料而采用不同的修复方法。上下水管道的主要故障包括管道破裂、腐蚀、防腐差、接头损坏、接口搭接不实、管道堵塞、管道杂物等。
上下水管道的维修人员，要对负责的上下水管道有全面的了解，巡回检查各上下水井口，包括阀门井的封闭是否严实，以防异物落入井中，给修理工作造成麻烦。雨水井、污水井要定期清捞，确保雨、污水畅通；露天空间的管道，需定期进行检查和涂刷防腐材料，以延长管道的使用寿命。一般来说铸铁管3年一次，镀锌管使用5年后2年一次。对一般的控制阀门每年至少进行一次维护，进行开关检查，以防启用时开不开或关不了，当阀门漆面受损时，应涂刷防腐材料。
门窗等的修缮
①铝合金门窗。铝合金门窗主要是紧固部件松动、脱落；密封材料安装不牢、老化、脱落；框扇变形等。采取的方法是矫正或更换，对于表面的污蚀应定期擦试干净；更换有损伤的密封材料，对于附件、螺丝的松动、脱落等，要及时拧紧、更换或重新装配。
②木门窗。损坏情形主要是倾斜、下垂、弯曲翘曲、裂缝过大、走扇、腐朽、劈裂等，一般采用硬木楔恢复平直，加铁三角拉结牢固，用矫正器矫正，部分更换合页整形等。对于钢
门窗而言，其损坏主要是安装不牢固，框与墙间产生裂缝、配件丢失，未及时进行油漆防护或油漆时除锈不彻底。对松动门窗应采用将锚固铁脚的墙体凿开，把铁脚取出矫正，损坏的应焊接好，然后用高标号水泥沙浆把铁脚重新固定好；对扭曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后再重新安装，并定期进行油漆防护。
总结：房屋修缮工程还包括楼地面工程、抹灰工程、油漆粉饰工程等的修缮，以及水暖电等设备工程、金属构件以及电动机、电梯、避雷、供配电等设备工程的修缮与治理。每一个环节都需要我们认真负责的完成。
参考文献
[1]梁志成.物业管理中的房屋修缮管理[J].科技资讯，
2006(26).
[2]秦永红，唐丽.刍议房屋修缮工程的造价管理[J].中国乡
镇企业会计，2008(4).
[3]黄彬.房屋修缮技术浅议[J].大众科技，2008(8).