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【摘 要】长久以来，针对婚前个人签订不动产买卖合同，支付首付款并在银行贷款，婚后以夫妻共同财产偿还，离婚时对不动产权益归属、不动产增值减值部分的权益归属、尚未归还的贷款部分偿还以及如何补偿在婚姻存续期间共同还贷的另一方等财产分割问题，法律并无明确规定，实践中法院的判决也各不相同。近期最高人民法院出台的关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（以下简称《婚姻法》解释三）的第十条对此问题作出了规定。本文将从分析夫妻财产制入手，在法定财产制的前提下，对离婚时一方贷款购买不动产的归属及其合理补偿等问题展进行简略分析。
【关键词】夫妻财产制；婚前不动产；个人财产；合理补偿
目前离婚案件中对以按揭贷款方式购买的不动产进行分割发生的纠纷，占了离婚财产纠纷相当大的比例，并且个人财产在婚后可能会发生价值变更或财产形态的变化，双方离婚后分割夫妻财产的产生的不动产归属以及婚后增值的权益归属问题成为实践和理论争议的焦点。因此，《婚姻法》解释（三）第十条便对此作出规定，以求定纷止争。其实致使争议产生的主要原因是婚姻法上夫妻财产共有制不同于物权法上物权取得规则：物权取得需公示公信，而婚姻法更注重身份关系对物权取得的影响。
一、夫妻财产制概述
夫妻财产制又称婚姻财产制，它是指规范夫妻之间财产关系的法律制度。从广义上理解，其内容包括各种夫妻财产制的设立、变更与终止，夫妻婚前财产和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益和处分，以及家庭生活费用的负担、夫妻的对外财产责任，婚姻终止时夫妻财产的清算和分割等问题。从狭义上理解，它是指在婚姻存续期间有关夫妻财产所有权的制度。在私有经济等多种经济形式迅速发展今天，夫妻财产的内容和形式都有了较大的变化，呈现出多样化、复杂化趋势，主要包括法定财产制、个人特有财产制以及约定财产制。夫妻法定财产制，是指依照法律规定直接适用处理现实夫妻财产关系的夫妻财产制度。它适用于夫妻没有对财产制进行约定或者夫妻财产制约定无效这两种情形。夫妻特有财产，也称夫妻保留财产，是指夫妻在实行共同财产制的同时，依照法律规定或夫妻约定，夫妻各自保留的一定范围的个人所有财产。约定财产制是相对于法定财产制而言的，指由婚姻当事人以约定的方式，选择决定夫妻财产制形式的法律制度。我国婚姻法实行的婚后所得共同制包括了法定财产制和约定财产制。夫妻特有财产不属于夫妻共同财产，自然也不存在离婚时分割的问题。因此在离婚时夫妻财产的分割问题上，仅涉及到的法定财产制度与约定财产制度下的夫妻财产。在夫妻双方有约定的情况下，离婚时不动产的分割遵照当事人的约定相对比较容易。本文主旨在以法定财产制为前提，探讨离婚时夫妻财产分割的问题之婚前贷款不动产权属问题。
二、婚姻法解释三第十条之规定及存在的问题
2011年8月9日，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）公布。该解释一经公布，可所谓一石激起千层浪，其中关于结婚登记瑕疵的处理方法、離婚时婚前按揭购房、父母出资购房的房产分割、亲子鉴定在确认亲子关系中的作用等问题的新规定涉及各方利益的权衡，也将对司法实践带来巨大影响，因此社会各方对此予以了高度关注。不可否认的是，解释三第十条的规定代表了婚姻法立法上的新时代，然而该条仍然存在着一些不足，主要体现如下：首先，从字面上来看，该条规定“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”，因此这里所说的补偿并不仅仅包括房屋增值部分还涉及共同还贷部分的分割。但共同还贷的部分是根据贷款合同确定的，因此共同还贷的数额也是确定的，这里不存在补偿的问题，仅仅是偿还问题。不动产增值部分才涉及补偿问题。所以有关共同还贷部分的表达不甚清晰，把共同还贷及不动产增值部分混同了。其次，在离婚诉讼中贷款不动产涉及三部分款项：首付款、共同还贷及不动产增值或减值部分。而在该条中只规定了离婚分割时财产增值部分产权登记一方对另一方补偿，而没有考虑财产减值的情况。虽然在现有的情况下不动产的价值总体呈上升趋势，但并不能排除有个别的减值现象。最后，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则补偿产权登记一方的配偶，其可以主张以共有人的身份请求返还其应有份额，虽然强调“照顾子女和女方权益的原则”补偿，但并没有给出公平且明确的标准。司法实践中法院没有确定的分割标准参照，法官自由裁量性很大，易导致实务中适用法律不一、个案不公正的结果。
三、关于婚前贷款不动产分割的法理分析
1.离婚诉讼中贷款不动产分割时出现权属之争的原因。
从公示的角度出发，贷款不动产的买受人为不动产唯一的所有权人，然而由于婚前没有对不动产权属作出明确的约定，并且获得产权证的事实发生在婚姻存续期间，易得出不动产为夫妻共同财产的结论，尤其以夫妻共同财产还贷的事实强化这种观点。离婚诉讼中贷款不动产分割时出现的权属之争，反映的是财产法与身份法中财产权属确定规则之间深层次的冲突即物权变动模式与夫妻财产制之间的冲突。我国的物权变动模式是债权形式主义，若不动产物权变动的原因行为被认定为无效或者被撤销，不动产登记也会被认定为无效或被撤销。办理房屋产权登记属于房屋买卖合同的应有内容，而登记机关也会根据房屋买卖合同中的买受人来确定房屋产权归属，所以该不动产视为个人财产。若以房屋产权证的取得作为所有权取得的标志，因产权证的取得发生在婚姻存续期间，所以该贷款不动产为夫妻共同财产。即使婚前以个人名义购买，只要婚姻存续期间取得产权证，就视为以合法方式获得的夫妻共有财产。
2.离婚诉讼中贷款不动产权属之争的两种观点。与上述原因相对应，对于离婚诉讼中贷款不动产权属之争存在如下两种观点：第一，不动产属于婚前个人财产。这种观点的法理基础是婚前购买不动产的行为与产权登记之间的关联性。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”所以根据物权公示原则，登记于房产部门的不动产登记簿为取得物权的标志。但是，虽然在婚姻关系存续期间登记于首付款支付方名下，那仅仅是婚前购买不动产期待权的延续，而不动产登记管理部门发放产权证的行为，实际上是一方婚前期待权在婚后演化成物权的过程。“一方用婚前个人积蓄购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产。”尚未偿还的贷款，为个人债务。共同财产还贷的行为并不改变不动产的权属。第二，不动产属于夫妻共同财产。这种观点是基于严格的物权公示原则和婚姻存续期间夫妻共同财产的规定。物权公示原则的涵义即不动产在登记时所有权转移，而根据婚姻法的规定，在婚姻存续期间所得的财产归夫妻共同所有。尽管一方婚前购买贷款不动产，但只要是在婚姻存续期间获得产权证，无论产权证上登记的所有权人为一方或双方，均视为夫妻共同财产。这种观点也具有普遍性，建立的另一基础是，婚后夫妻共同购买或还款的事实使得原属于一方婚前特有的权益在双方之间平分，以维护婚姻关系的稳定。根据《婚姻法》第十七条、第十八条和第十九条的相关规定，将跨越婚姻关系的以按揭方式购买的不动产视为夫妻婚后的共同财产。不动产为夫妻双方共有，在离婚诉讼中应当作为共有财产分割。 3.该解释规定在处理离婚诉讼夫妻财产分割问题上的合理之处。《婚姻法》解释（三）采取如上第一种观点即由一方婚前支付首付款贷款婚后登记的不动产属于个人财产，在司法实践中也为法官在婚诉讼中夫妻财产分割问题上提供了确定的准则，且这也是非常合理的。我们可以从如下角度进行法理分析：首先，根据我国的房屋预售登记制度与贷款合同相对性，由预售合同（也即通常所说的购房合同）而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人，因而该债权具有了特定性或对抗性。银行对特定的贷款债务人的资信产生信赖，而且该财产权利是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此，即使产权证的取得在婚后，按揭房屋仍属于个人财产。其次，根据夫妻婚姻存续期间共同债权债务以及不动产归属的独立性，夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并不改变不动产所有权的归属。银行和债务人之间是建立在对资信状况特殊的信任基础之上的债权债务关系，不因为婚姻关系而改变债务人。虽然从表面看，婚后另一方参与还贷的行为也为不动产产权的取得在做贡献，但从法律层面来分析，婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务，与不动产产权的归属是两个不同的法律关系，并不改变不动产作为个人财产的性质。最后，在离婚分割财产时，该不动产为个人财产，剩余未偿还的贷款属于其个人债务，对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还，并依据照顾子女和女方权益的原则给予另一方合理补偿。婚姻家庭中，相对弱势的是妇女与子女，该解释此般规定符合现实的情况与社会普遍的价值观。在《婚姻法》解释（三）征求意见稿的阶段，中国社会科学院法学研究所法师研究员薛宁兰也指出，虽然这个财产是认定为个人财产，但是共同还贷这部分，在离婚的时候应当考虑这个不动产的市场价以及双方共同还贷占全部贷款的比例等因素，由不动产权利人一方对另一方进行合理的补偿，这是一个比较合适的做法。
四、结语
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条关于离婚诉讼中婚前贷款不动产的权属与补偿问题合理合法，虽然通过司法解释来对夫妻财产的分割加以细化，且看似增加了“个人财产”的法定情形，但我们不能本末倒置，误解该解释的出发点。该条出发点是要确立夫妻财产关系以优化婚姻家庭关系，维护社会稳定。婚姻应以感情为前提，而非以财产分配为着眼点。夫妻间唯有互相信任、互相尊重，才能营造和睦、文明的家庭關系。
参 考 文 献
[1]林秀雄著.婚姻家庭法之研究[M].北京：中国政法大学出版社，2001
[2]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2002
[3]杨大文，龙翼飞主编.婚姻家庭法学[M].北京：中国人民大学出版社，2006
[4]韩焕玲.论婚前按揭房增值部分的性质及归属[J].消费导刊.2008（4）
[5]温美芬.对我国离婚夫妻按揭贷款住房分割之探析[J].法制与社会.2007（7）
[6]杨翌翮.简议夫妻离婚房产分割[J].法制与社会.2009（7）
【关键词】夫妻财产制；婚前不动产；个人财产；合理补偿
目前离婚案件中对以按揭贷款方式购买的不动产进行分割发生的纠纷，占了离婚财产纠纷相当大的比例，并且个人财产在婚后可能会发生价值变更或财产形态的变化，双方离婚后分割夫妻财产的产生的不动产归属以及婚后增值的权益归属问题成为实践和理论争议的焦点。因此，《婚姻法》解释（三）第十条便对此作出规定，以求定纷止争。其实致使争议产生的主要原因是婚姻法上夫妻财产共有制不同于物权法上物权取得规则：物权取得需公示公信，而婚姻法更注重身份关系对物权取得的影响。
一、夫妻财产制概述
夫妻财产制又称婚姻财产制，它是指规范夫妻之间财产关系的法律制度。从广义上理解，其内容包括各种夫妻财产制的设立、变更与终止，夫妻婚前财产和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益和处分，以及家庭生活费用的负担、夫妻的对外财产责任，婚姻终止时夫妻财产的清算和分割等问题。从狭义上理解，它是指在婚姻存续期间有关夫妻财产所有权的制度。在私有经济等多种经济形式迅速发展今天，夫妻财产的内容和形式都有了较大的变化，呈现出多样化、复杂化趋势，主要包括法定财产制、个人特有财产制以及约定财产制。夫妻法定财产制，是指依照法律规定直接适用处理现实夫妻财产关系的夫妻财产制度。它适用于夫妻没有对财产制进行约定或者夫妻财产制约定无效这两种情形。夫妻特有财产，也称夫妻保留财产，是指夫妻在实行共同财产制的同时，依照法律规定或夫妻约定，夫妻各自保留的一定范围的个人所有财产。约定财产制是相对于法定财产制而言的，指由婚姻当事人以约定的方式，选择决定夫妻财产制形式的法律制度。我国婚姻法实行的婚后所得共同制包括了法定财产制和约定财产制。夫妻特有财产不属于夫妻共同财产，自然也不存在离婚时分割的问题。因此在离婚时夫妻财产的分割问题上，仅涉及到的法定财产制度与约定财产制度下的夫妻财产。在夫妻双方有约定的情况下，离婚时不动产的分割遵照当事人的约定相对比较容易。本文主旨在以法定财产制为前提，探讨离婚时夫妻财产分割的问题之婚前贷款不动产权属问题。
二、婚姻法解释三第十条之规定及存在的问题
2011年8月9日，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）公布。该解释一经公布，可所谓一石激起千层浪，其中关于结婚登记瑕疵的处理方法、離婚时婚前按揭购房、父母出资购房的房产分割、亲子鉴定在确认亲子关系中的作用等问题的新规定涉及各方利益的权衡，也将对司法实践带来巨大影响，因此社会各方对此予以了高度关注。不可否认的是，解释三第十条的规定代表了婚姻法立法上的新时代，然而该条仍然存在着一些不足，主要体现如下：首先，从字面上来看，该条规定“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”，因此这里所说的补偿并不仅仅包括房屋增值部分还涉及共同还贷部分的分割。但共同还贷的部分是根据贷款合同确定的，因此共同还贷的数额也是确定的，这里不存在补偿的问题，仅仅是偿还问题。不动产增值部分才涉及补偿问题。所以有关共同还贷部分的表达不甚清晰，把共同还贷及不动产增值部分混同了。其次，在离婚诉讼中贷款不动产涉及三部分款项：首付款、共同还贷及不动产增值或减值部分。而在该条中只规定了离婚分割时财产增值部分产权登记一方对另一方补偿，而没有考虑财产减值的情况。虽然在现有的情况下不动产的价值总体呈上升趋势，但并不能排除有个别的减值现象。最后，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则补偿产权登记一方的配偶，其可以主张以共有人的身份请求返还其应有份额，虽然强调“照顾子女和女方权益的原则”补偿，但并没有给出公平且明确的标准。司法实践中法院没有确定的分割标准参照，法官自由裁量性很大，易导致实务中适用法律不一、个案不公正的结果。
三、关于婚前贷款不动产分割的法理分析
1.离婚诉讼中贷款不动产分割时出现权属之争的原因。
从公示的角度出发，贷款不动产的买受人为不动产唯一的所有权人，然而由于婚前没有对不动产权属作出明确的约定，并且获得产权证的事实发生在婚姻存续期间，易得出不动产为夫妻共同财产的结论，尤其以夫妻共同财产还贷的事实强化这种观点。离婚诉讼中贷款不动产分割时出现的权属之争，反映的是财产法与身份法中财产权属确定规则之间深层次的冲突即物权变动模式与夫妻财产制之间的冲突。我国的物权变动模式是债权形式主义，若不动产物权变动的原因行为被认定为无效或者被撤销，不动产登记也会被认定为无效或被撤销。办理房屋产权登记属于房屋买卖合同的应有内容，而登记机关也会根据房屋买卖合同中的买受人来确定房屋产权归属，所以该不动产视为个人财产。若以房屋产权证的取得作为所有权取得的标志，因产权证的取得发生在婚姻存续期间，所以该贷款不动产为夫妻共同财产。即使婚前以个人名义购买，只要婚姻存续期间取得产权证，就视为以合法方式获得的夫妻共有财产。
2.离婚诉讼中贷款不动产权属之争的两种观点。与上述原因相对应，对于离婚诉讼中贷款不动产权属之争存在如下两种观点：第一，不动产属于婚前个人财产。这种观点的法理基础是婚前购买不动产的行为与产权登记之间的关联性。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”所以根据物权公示原则，登记于房产部门的不动产登记簿为取得物权的标志。但是，虽然在婚姻关系存续期间登记于首付款支付方名下，那仅仅是婚前购买不动产期待权的延续，而不动产登记管理部门发放产权证的行为，实际上是一方婚前期待权在婚后演化成物权的过程。“一方用婚前个人积蓄购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产。”尚未偿还的贷款，为个人债务。共同财产还贷的行为并不改变不动产的权属。第二，不动产属于夫妻共同财产。这种观点是基于严格的物权公示原则和婚姻存续期间夫妻共同财产的规定。物权公示原则的涵义即不动产在登记时所有权转移，而根据婚姻法的规定，在婚姻存续期间所得的财产归夫妻共同所有。尽管一方婚前购买贷款不动产，但只要是在婚姻存续期间获得产权证，无论产权证上登记的所有权人为一方或双方，均视为夫妻共同财产。这种观点也具有普遍性，建立的另一基础是，婚后夫妻共同购买或还款的事实使得原属于一方婚前特有的权益在双方之间平分，以维护婚姻关系的稳定。根据《婚姻法》第十七条、第十八条和第十九条的相关规定，将跨越婚姻关系的以按揭方式购买的不动产视为夫妻婚后的共同财产。不动产为夫妻双方共有，在离婚诉讼中应当作为共有财产分割。 3.该解释规定在处理离婚诉讼夫妻财产分割问题上的合理之处。《婚姻法》解释（三）采取如上第一种观点即由一方婚前支付首付款贷款婚后登记的不动产属于个人财产，在司法实践中也为法官在婚诉讼中夫妻财产分割问题上提供了确定的准则，且这也是非常合理的。我们可以从如下角度进行法理分析：首先，根据我国的房屋预售登记制度与贷款合同相对性，由预售合同（也即通常所说的购房合同）而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人，因而该债权具有了特定性或对抗性。银行对特定的贷款债务人的资信产生信赖，而且该财产权利是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此，即使产权证的取得在婚后，按揭房屋仍属于个人财产。其次，根据夫妻婚姻存续期间共同债权债务以及不动产归属的独立性，夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并不改变不动产所有权的归属。银行和债务人之间是建立在对资信状况特殊的信任基础之上的债权债务关系，不因为婚姻关系而改变债务人。虽然从表面看，婚后另一方参与还贷的行为也为不动产产权的取得在做贡献，但从法律层面来分析，婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务，与不动产产权的归属是两个不同的法律关系，并不改变不动产作为个人财产的性质。最后，在离婚分割财产时，该不动产为个人财产，剩余未偿还的贷款属于其个人债务，对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还，并依据照顾子女和女方权益的原则给予另一方合理补偿。婚姻家庭中，相对弱势的是妇女与子女，该解释此般规定符合现实的情况与社会普遍的价值观。在《婚姻法》解释（三）征求意见稿的阶段，中国社会科学院法学研究所法师研究员薛宁兰也指出，虽然这个财产是认定为个人财产，但是共同还贷这部分，在离婚的时候应当考虑这个不动产的市场价以及双方共同还贷占全部贷款的比例等因素，由不动产权利人一方对另一方进行合理的补偿，这是一个比较合适的做法。
四、结语
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条关于离婚诉讼中婚前贷款不动产的权属与补偿问题合理合法，虽然通过司法解释来对夫妻财产的分割加以细化，且看似增加了“个人财产”的法定情形，但我们不能本末倒置，误解该解释的出发点。该条出发点是要确立夫妻财产关系以优化婚姻家庭关系，维护社会稳定。婚姻应以感情为前提，而非以财产分配为着眼点。夫妻间唯有互相信任、互相尊重，才能营造和睦、文明的家庭關系。
参 考 文 献
[1]林秀雄著.婚姻家庭法之研究[M].北京：中国政法大学出版社，2001
[2]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2002
[3]杨大文，龙翼飞主编.婚姻家庭法学[M].北京：中国人民大学出版社，2006
[4]韩焕玲.论婚前按揭房增值部分的性质及归属[J].消费导刊.2008（4）
[5]温美芬.对我国离婚夫妻按揭贷款住房分割之探析[J].法制与社会.2007（7）
[6]杨翌翮.简议夫妻离婚房产分割[J].法制与社会.2009（7）