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【摘要】富平老城改造因历史原因和富平政府财政状况一直搁浅，随着富平城市化进程的不断提升，老城面貌犹如毒瘤，极大影响了富平的对外形象和招商引资硬环境，而要改造就必须解决资金问题，依据富平目前的经济实力，必须通过各种渠道进行融资，为打破资金瓶颈，应采用不同的融资模式并选择合理的融资渠道，制定正确的融资策略，吸引各种富余资金的流入，使老城改造得以尽快实施。
【关键词】富平老城 改造 融资分析及融资策略
一、富平县老城概况、存在问题及发展条件分析
（一）老城概况
老城位于富平县政府西北1公里处的城关镇莲湖村。南临莲湖路，北靠温泉河，东接新县城，西临连城，为不规则长方形，长520米，宽350米，占地约280亩，是全国唯一的錾城，也是富平600年历史的提炼和浓缩，拥有极高的历史文化价值。老城自元末明初至上世纪70年代初期为富平县城所在地，是富平的政治、经济、文化中心。城内现存的古建筑主要有文庙、武庙、城隍庙、藏书楼、魁星楼等，民居三合院、四合院也保留较多，老城城墙、墙阙保留完好，有着基本的城市轮廓。沿着老城正街可依次欣赏到的遗迹遗存有望湖楼、城隍庙、图书楼、文庙、关帝庙、中国人民银行富平支行原址、冯毓东旧居及大量散存的民俗石刻。
如此好的历史人文景观，若不加以开发利用，实在可惜。而要开发老城，不将老城存在的问题加以细致分析，就无法对症下药，打破资金瓶颈，恢复古之盛境。
（二）老城存在问题
富平县城近几年城市框架不断拉大，城市品位不断提升，但这仅限于新城的东扩南迁，而老城则因修复改造成本过大，无法出成绩，被历任政府束之高阁，使得老城如此多的文物古迹被埋在荒草堆中，无法展现其历史风貌。
城内给排水设施简陋，城中供水虽基本达到自来水供应，但生活污水则大部分靠明沟自然蒸发。电力、通信设施陈旧，且线网搭建混乱，形同蛛网。道路破败不堪，和过去的石板地面、磨盘街等大相径庭。史载四个城门坡均为石板和磨盘铺建，两边有石头护栏，文革中四个城门坡均遭到破坏，文革后武装部用砖对南门坡进行了铺设，后政府对东门坡、东门坡、西门坡也用砖进行了铺设，因砖红蓝皆有，极不美观，让人怀念古趣古意的石板街，若夜深人静，独自一人穿着高跟鞋走在上面，那橐、橐的声音令人遐想。老城绿化则主要以国槐为主，百年老槐树仅有几棵，间杂以其他北方树种。如今的老城残垣断壁，屋瓦破败，仅有部分老人和一些无力搬迁的业主居住，虽有部分新建住宅和修缮过的文庙和望湖楼，但无法改变老城整个外观，致使老城现状堪忧。
（三）老城发展条件分析
1.老城区位优势明显。富平地处西安——阎良大都市圈和关中——天水经济带。县城距省会西安65公里，距咸阳国际机场80公里，完全融入西安市半小时经济圈。境内两条高速（西（安）—禹（门口）、西（安）—铜（川）、）、两条省道（106省道、208省道），四条铁路（侯（马）—西（安）、西（安）—延（安）、梅七、咸铜）穿越而过，构成四通八达的交通网络。
2.老城旅游资源丰富，若修复后发展前景良好。老城作为全国唯一的錾城，值得一观的古迹众多。目前已修缮的文庙就很有观赏价值，若其他古迹均得以恢复，更能提升老城的旅游价值。而老城周边旅游资源如青少年教育基地（习老陵园）、陶艺村（国家4A级旅游景区）、温泉河景观广场、圣佛寺塔以及正在修建中的城南石川河景观长廊，远点的如金粟山、唐十三陵等，使老城的旅游业发展更具优势。
3.老城修建后可充分利用旅游业带动富平各种农特产品如花椒、柿饼、琼锅糖、旭琪和多琪副食产品及奶制品业的长效发展。同时借助红色故里和民俗文化（如富平陶艺、墨玉石刻和富平靛蓝印花布、传统美食太后饼等），打造西部名城。
二、老城保护性开发建设融资环境分析
老城目前除教研室尚在老县衙门办公外，其他行政事业性单位均搬迁到了新城区，这使得老城的改造无论是房产改造还是交通、通信、给排水、绿地等基础设施建设改造只能由政府来买单。根据其他省市县老城改造经验，老城改造所需资金庞大，改造成本高且需时较长。面对老城建设巨大的投资需求，依靠富平县自身的财政实力，难以建成超前和较大规模的基础设施。为打破资金瓶颈，老城建设必须进行融资，要融资就必须进行融资环境分析，以便对症下药，采取最佳融资模式。
（一）政府财政压力较大
富平县虽于去年被列为国家级贫困县，但由于富平县在建设新城区中历史欠账太多，加之中省政府性投资不多，县城房地产业这几年萎靡不振，政府以土地出让金增加财政收入受到掣肘。县城也没有盈利性很大的纳税大户，使得政府财政赤字逐年增加，根本谈不上对老城进行开发建设。
（二）投融资主体单一、协调性差、投融资风险逐年加大
富平县目前的投融资基本靠土地融资或由开发商先期垫资，融资渠道和融资模式单一，融资风险与政府财政赤字均逐年加大。目前仍采用由政府主导，招商、土地、住建、财政等部门负责招商引资、土地储备融资、建设和资金监管这一模式。这种模式不利于提高资金利用效率，并造成资金风险由政府独担，使政府负债率不但超高，而且对土地的依赖性超强。加之各部门之间各自为政，协调配合不佳，造成融资效率不高，担保风险较大等。龙城国际即是我县土地融资一大败笔。
（三）投融资资产盈利能力差，投融资渠道不畅，造成资源流失和浪费
富平县多以土地置换、土地出让金作为融资渠道，很少利用外资、民营资本、证券、债券、信托等市场化融资方式达到直接融资，且所融资资产多用于公益性的城市基础设施建设，资产盈利能力差。政府作为投融资主体收入来源不稳定，偿债能力差，制约了资产的保值增值，对城市公共资源缺乏市场化运作，致使资源流失和浪费严重。再加上政府投融资体制改革不够完善，导致融资平台不能够真正发挥作用。
三、突破老城建设资金瓶颈的主要对策建议 富平老城要发展成为旅游胜地，富平政府必须拓宽融资渠道，以各种优惠政策吸引县内外的富余资源投向老城建设，以改善老城目前基础设施落后，环境卫生不佳及外墙立面杂乱，绿化不达标的局面。
（一）利用财政融资
富平的经济发展水平一般，财政收入少，财政供养人员多，因而富平政府必须在依靠本县财政税收富余的同时争取中省财政支持尤其是充分利用国家对西部经济政策的倾斜，利用棚户区改造将老城建设纳入棚户区改造项目争取中省资金。政府通过对老城的先期投资可起到政策导向作用，引导隐形资金投入老城建设。
（二）出让土地使用权获得土地融资
土地资源是富平目前最大的经营资产，是老城建设和融资的起点。富平区位优势突出，土地升值潜力巨大。富平政府应充分利用这一优势分期分批出让余量土地，以地生财，筹措资金用于老城建设。
富平老城区以建筑为主，富余土地可以说为零，富平政府要以出让土地来获得融资，只能依靠新城区周边的富余土地，通过这些地块的合理出让来获得资金，用于老城区的基础设施建设。
（三）通过金融机构融资
因为老城建设是政府行为，政府信用度高，银行可以化解贷放资金的风险，富平政府应积极争取国内金融机构的支持，通过金融机构与项目的沟通，做好老城建设项目的前期基础性工作，为获得国内外金融机构的资金支持创造条件。
（四）通过政府发行债券融资
富平政府可以考虑，以老城未来财政收入作担保，发行老城基础设施建设债券。上世纪九十年代我县就发行过政府债券用于发展教育事业和城市建设，我们现在也可以通过老城建设项目发行债券，达到融资。
（五）通过招商引资引导企业投资老城
富平政府应充分借助红色故里和民俗文化，全面展示富平老城发展商机，通过各种渠道招商引资吸引县境外企业入驻富平，并通过免税等一系列优惠政策鼓励企业投入老城建设。
（六）通过发展项目来融资
纵观全国项目融资模式主要有两种，即BOT模式和PPP模式。
BOT模式，即建设（Build）经营（Operate）移交（Transfer）。此种模式是由政府通过项目招商引资，招商成功后，政府授予项目签约人一定期限的特许经营权，特许期满后将该项目无偿移交给政府。富平污水处理厂即采用的此种模式。但富平老城不是单纯的开发建设，牵涉文物发掘、修复和保护，富平政府对这种模式不能照搬照用，可以对其加以修订，在确保文物不受损，不丢失的前提下运用此种模式给政府减负，但政府必须起到监督作用。
PPP（Private-Public Partnership）模式即政府部门与私人企业合作的模式。运用此种模式可使各参与主体取长补短，发挥各自优势，协调各方利益，合理分配风险，消除费用超支，减轻财政负担。此种模式适用于投资额大、建设周期长、回收见效慢的基础设施建设。2015年的富平热力供应站和富平城南污水处理厂项目均采用此种模式。富平老城建设运用此种模式应是最佳选择。
另外，也可通过刚性立法，禁止村民胡搭乱建，规划建筑红线和设计建筑方案由村民自建。同时不定期巡视老城建设，在村民自我修缮、拆旧改新时予以指导。运用这种方式可极大的减轻政府的财政压力。
四、结语
富平作为红色故里和有600多年历史的古城，人文景观众多，文化底蕴深厚，物产资源丰富，区位优势突出，若不拓宽融资渠道对老城加以开发建设，势必影响富平的对外形象，进而影响富平未来的经济发展，富平政府必须充分利用传统村落优势，借助红色故里和民俗文化，加大宣传力度，运用各种优惠政策、通过各种融资渠道吸引县内外资金投入老城建设，恢复古之盛境，将富平打造成西部旅游名城。
参考文献
[1]《美丽富平》.
[2]《兰州市新区建设融资方案研究》兰永康.指导教师：王立治.
【关键词】富平老城 改造 融资分析及融资策略
一、富平县老城概况、存在问题及发展条件分析
（一）老城概况
老城位于富平县政府西北1公里处的城关镇莲湖村。南临莲湖路，北靠温泉河，东接新县城，西临连城，为不规则长方形，长520米，宽350米，占地约280亩，是全国唯一的錾城，也是富平600年历史的提炼和浓缩，拥有极高的历史文化价值。老城自元末明初至上世纪70年代初期为富平县城所在地，是富平的政治、经济、文化中心。城内现存的古建筑主要有文庙、武庙、城隍庙、藏书楼、魁星楼等，民居三合院、四合院也保留较多，老城城墙、墙阙保留完好，有着基本的城市轮廓。沿着老城正街可依次欣赏到的遗迹遗存有望湖楼、城隍庙、图书楼、文庙、关帝庙、中国人民银行富平支行原址、冯毓东旧居及大量散存的民俗石刻。
如此好的历史人文景观，若不加以开发利用，实在可惜。而要开发老城，不将老城存在的问题加以细致分析，就无法对症下药，打破资金瓶颈，恢复古之盛境。
（二）老城存在问题
富平县城近几年城市框架不断拉大，城市品位不断提升，但这仅限于新城的东扩南迁，而老城则因修复改造成本过大，无法出成绩，被历任政府束之高阁，使得老城如此多的文物古迹被埋在荒草堆中，无法展现其历史风貌。
城内给排水设施简陋，城中供水虽基本达到自来水供应，但生活污水则大部分靠明沟自然蒸发。电力、通信设施陈旧，且线网搭建混乱，形同蛛网。道路破败不堪，和过去的石板地面、磨盘街等大相径庭。史载四个城门坡均为石板和磨盘铺建，两边有石头护栏，文革中四个城门坡均遭到破坏，文革后武装部用砖对南门坡进行了铺设，后政府对东门坡、东门坡、西门坡也用砖进行了铺设，因砖红蓝皆有，极不美观，让人怀念古趣古意的石板街，若夜深人静，独自一人穿着高跟鞋走在上面，那橐、橐的声音令人遐想。老城绿化则主要以国槐为主，百年老槐树仅有几棵，间杂以其他北方树种。如今的老城残垣断壁，屋瓦破败，仅有部分老人和一些无力搬迁的业主居住，虽有部分新建住宅和修缮过的文庙和望湖楼，但无法改变老城整个外观，致使老城现状堪忧。
（三）老城发展条件分析
1.老城区位优势明显。富平地处西安——阎良大都市圈和关中——天水经济带。县城距省会西安65公里，距咸阳国际机场80公里，完全融入西安市半小时经济圈。境内两条高速（西（安）—禹（门口）、西（安）—铜（川）、）、两条省道（106省道、208省道），四条铁路（侯（马）—西（安）、西（安）—延（安）、梅七、咸铜）穿越而过，构成四通八达的交通网络。
2.老城旅游资源丰富，若修复后发展前景良好。老城作为全国唯一的錾城，值得一观的古迹众多。目前已修缮的文庙就很有观赏价值，若其他古迹均得以恢复，更能提升老城的旅游价值。而老城周边旅游资源如青少年教育基地（习老陵园）、陶艺村（国家4A级旅游景区）、温泉河景观广场、圣佛寺塔以及正在修建中的城南石川河景观长廊，远点的如金粟山、唐十三陵等，使老城的旅游业发展更具优势。
3.老城修建后可充分利用旅游业带动富平各种农特产品如花椒、柿饼、琼锅糖、旭琪和多琪副食产品及奶制品业的长效发展。同时借助红色故里和民俗文化（如富平陶艺、墨玉石刻和富平靛蓝印花布、传统美食太后饼等），打造西部名城。
二、老城保护性开发建设融资环境分析
老城目前除教研室尚在老县衙门办公外，其他行政事业性单位均搬迁到了新城区，这使得老城的改造无论是房产改造还是交通、通信、给排水、绿地等基础设施建设改造只能由政府来买单。根据其他省市县老城改造经验，老城改造所需资金庞大，改造成本高且需时较长。面对老城建设巨大的投资需求，依靠富平县自身的财政实力，难以建成超前和较大规模的基础设施。为打破资金瓶颈，老城建设必须进行融资，要融资就必须进行融资环境分析，以便对症下药，采取最佳融资模式。
（一）政府财政压力较大
富平县虽于去年被列为国家级贫困县，但由于富平县在建设新城区中历史欠账太多，加之中省政府性投资不多，县城房地产业这几年萎靡不振，政府以土地出让金增加财政收入受到掣肘。县城也没有盈利性很大的纳税大户，使得政府财政赤字逐年增加，根本谈不上对老城进行开发建设。
（二）投融资主体单一、协调性差、投融资风险逐年加大
富平县目前的投融资基本靠土地融资或由开发商先期垫资，融资渠道和融资模式单一，融资风险与政府财政赤字均逐年加大。目前仍采用由政府主导，招商、土地、住建、财政等部门负责招商引资、土地储备融资、建设和资金监管这一模式。这种模式不利于提高资金利用效率，并造成资金风险由政府独担，使政府负债率不但超高，而且对土地的依赖性超强。加之各部门之间各自为政，协调配合不佳，造成融资效率不高，担保风险较大等。龙城国际即是我县土地融资一大败笔。
（三）投融资资产盈利能力差，投融资渠道不畅，造成资源流失和浪费
富平县多以土地置换、土地出让金作为融资渠道，很少利用外资、民营资本、证券、债券、信托等市场化融资方式达到直接融资，且所融资资产多用于公益性的城市基础设施建设，资产盈利能力差。政府作为投融资主体收入来源不稳定，偿债能力差，制约了资产的保值增值，对城市公共资源缺乏市场化运作，致使资源流失和浪费严重。再加上政府投融资体制改革不够完善，导致融资平台不能够真正发挥作用。
三、突破老城建设资金瓶颈的主要对策建议 富平老城要发展成为旅游胜地，富平政府必须拓宽融资渠道，以各种优惠政策吸引县内外的富余资源投向老城建设，以改善老城目前基础设施落后，环境卫生不佳及外墙立面杂乱，绿化不达标的局面。
（一）利用财政融资
富平的经济发展水平一般，财政收入少，财政供养人员多，因而富平政府必须在依靠本县财政税收富余的同时争取中省财政支持尤其是充分利用国家对西部经济政策的倾斜，利用棚户区改造将老城建设纳入棚户区改造项目争取中省资金。政府通过对老城的先期投资可起到政策导向作用，引导隐形资金投入老城建设。
（二）出让土地使用权获得土地融资
土地资源是富平目前最大的经营资产，是老城建设和融资的起点。富平区位优势突出，土地升值潜力巨大。富平政府应充分利用这一优势分期分批出让余量土地，以地生财，筹措资金用于老城建设。
富平老城区以建筑为主，富余土地可以说为零，富平政府要以出让土地来获得融资，只能依靠新城区周边的富余土地，通过这些地块的合理出让来获得资金，用于老城区的基础设施建设。
（三）通过金融机构融资
因为老城建设是政府行为，政府信用度高，银行可以化解贷放资金的风险，富平政府应积极争取国内金融机构的支持，通过金融机构与项目的沟通，做好老城建设项目的前期基础性工作，为获得国内外金融机构的资金支持创造条件。
（四）通过政府发行债券融资
富平政府可以考虑，以老城未来财政收入作担保，发行老城基础设施建设债券。上世纪九十年代我县就发行过政府债券用于发展教育事业和城市建设，我们现在也可以通过老城建设项目发行债券，达到融资。
（五）通过招商引资引导企业投资老城
富平政府应充分借助红色故里和民俗文化，全面展示富平老城发展商机，通过各种渠道招商引资吸引县境外企业入驻富平，并通过免税等一系列优惠政策鼓励企业投入老城建设。
（六）通过发展项目来融资
纵观全国项目融资模式主要有两种，即BOT模式和PPP模式。
BOT模式，即建设（Build）经营（Operate）移交（Transfer）。此种模式是由政府通过项目招商引资，招商成功后，政府授予项目签约人一定期限的特许经营权，特许期满后将该项目无偿移交给政府。富平污水处理厂即采用的此种模式。但富平老城不是单纯的开发建设，牵涉文物发掘、修复和保护，富平政府对这种模式不能照搬照用，可以对其加以修订，在确保文物不受损，不丢失的前提下运用此种模式给政府减负，但政府必须起到监督作用。
PPP（Private-Public Partnership）模式即政府部门与私人企业合作的模式。运用此种模式可使各参与主体取长补短，发挥各自优势，协调各方利益，合理分配风险，消除费用超支，减轻财政负担。此种模式适用于投资额大、建设周期长、回收见效慢的基础设施建设。2015年的富平热力供应站和富平城南污水处理厂项目均采用此种模式。富平老城建设运用此种模式应是最佳选择。
另外，也可通过刚性立法，禁止村民胡搭乱建，规划建筑红线和设计建筑方案由村民自建。同时不定期巡视老城建设，在村民自我修缮、拆旧改新时予以指导。运用这种方式可极大的减轻政府的财政压力。
四、结语
富平作为红色故里和有600多年历史的古城，人文景观众多，文化底蕴深厚，物产资源丰富，区位优势突出，若不拓宽融资渠道对老城加以开发建设，势必影响富平的对外形象，进而影响富平未来的经济发展，富平政府必须充分利用传统村落优势，借助红色故里和民俗文化，加大宣传力度，运用各种优惠政策、通过各种融资渠道吸引县内外资金投入老城建设，恢复古之盛境，将富平打造成西部旅游名城。
参考文献
[1]《美丽富平》.
[2]《兰州市新区建设融资方案研究》兰永康.指导教师：王立治.