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中国房地产迷雾中前行
临近岁末，2008年指日可待，中国房地产发展的前景再次显得扑朔迷离。央行八次上调存款准备金，五次加息，严厉打压高居不下的房价。而全球的房地产市场也似乎开始步入严冬，美国房地产市场的次级贷问题愈演愈烈，把全球无数金融机构拖入深渊，美林、摩根士丹利、贝尔斯登等大投行纷纷计提高达数百亿美元的损失。
在深圳、广州、北京、上海这些大城市，楼市愈发显得“有价无市”，部分楼盘价格开始松动，不少炒楼客也似乎嗅到到了楼市危险的气息，开始抛售手中的房产,而投资者面对高企的楼价观望气氛日渐浓厚。
深圳地产中介中天置业老板携款潜逃的消息传出，成了深圳地产股崩盘式下跌的导火索。11月19日，深圳各大房地产股表现惨淡，万科、金地、华侨城、招商地产等股票持续暴跌，招商地产更是跌停。近日，又受到建设部要求继续加强房市宏观调控的影响，持续调整的地产股更是雪上加霜。11月23日招商地产最低已经跌到67.8元，而仅仅20多天前，它的价格刚刚创出102.89元的新高。
11月23号，北京著名的房地产中介中大恒基的董事长接受警方调查，引发了当日北京部分地产股的重挫，各地关于“唱衰”房地产的新闻报道此起彼伏。前几日的一篇文章写道，由于过去几年许多城市房价已经上涨了100%多，因此今后几年房价至少要下跌50%，其言之凿凿让人心惊。
以谢国忠、易宪容为首的经济学家一如既往的看空中国房地产，也许未来会验证他们的睿智和前瞻性。而长期看好的房地产业的阵营同样强大，不过这和看空派的观点一样不可靠，因为即使一次象样的房地产价格的回落，也足以使数千万人倾家荡产，成为终生的“负翁”，美国的次级债危机就是一个明证，而未来中国房地产的发展前景如何仍然是一个谜。那么，中国的房地产到底怎么了？房地产究竟还有没有前途？
中国房产市场上升趋势不变
人们在投资时常常会犯一个错误，即总是通过寻找有利于自己观点的论据，寻求安全感，对那些不利于自己的信息却置若罔闻，但实际的市场走势往往与其预期完全背离。
中国的房地产市场真的开始走下坡路了吗？你可以提出一大堆论据：房价已经连续几年快速攀升，高企的房价抑制需求；新的5年期房贷利率调整到7.83%；政府抑制炒房而出台的第二套房贷政策；美国的次级债危机刺破全球房地产泡沫；物业税和资本利得税有可能征收,等等。
房地产泡沫要崩溃了，也许吧，这个论点就和经济学家凯恩斯那句名言：“从长远看，人都是要死的”一样，闪烁着智慧的光芒。不过当你得出这个结论的时候，一定要想想：中国房地产市场的大趋势变了吗？人民币升值结束了吗？物业税真的有那么快出台吗？在通货膨胀加速的前提下，提高房贷利率真的那么可怕吗？为何伦敦、纽约、东京、首尔、莫斯科的居民也会买不起房？除了证券、房地产，还有哪些投资渠道？中国的外贸顺差会减少吗？对房地产征收交易税真能打压房价？韩国的房地产交易税高达60%，为何房价还继续上升呢？
与整天撰文的经济学家们相比，其实真正的天才是市场先生。从2002年起，摩根•斯坦利的谢国忠便开始连续五年唱空中国房市，认为中国泡沫严重，而那时上海的房地产每平方米不过三、四千元。然而，中国房地产真正开始起飞却恰恰始于那个时候，几年间，中国的房地产价格不知道涨了多少倍，固执的谢先生也不免要授人以话柄了。2004年，中国社会科学院金融所的易宪容也大声疾呼“房地产泡沫将裹胁中国经济”，其言辞之锐利，语惊四座，然而如今却被视为笑谈。当年笔者也是谢先生和易先生文章的拥趸，深深景仰其人品及学养，为他们关怀民生之疾苦而感动。并毅然在2005年卖掉了深圳华侨城的房产，结果与巨额财富失之交臂，引以为撼。相信不少读者与笔者有同样切肤之痛。
反思下来，终于认识到了千万别与趋势作对，须看大势挣大钱。市场均衡分析过于简单化，往往解释不了现实生活中的很多现象，而现实更多的体现了一种动态博弈均衡。谢国忠先生的失误在于用市场均衡的观点去研究问题，却忽视了在中国作为制造业大国崛起，中国的城市化速度加快，经济快速发展导致通货膨胀加剧，人民币步入升值通道等宏观大背景下，民众对于物业消费和投资的巨大的需求，而这种旺盛的需求带来了房地产的急速飙升。
用全球化眼光来看，房地产价格的飞涨不仅仅是中国独有的现象。在同一个时段内，全球的房地产市场也和中国一样欣欣向荣，蓬勃发展，很多成熟发达国家的涨幅比中国有过之而无不及，从孟买到纽约，从伦敦到首尔，从莫斯科到东京，房价的飚升速度都超过我们的想象。考虑到经济的成熟度和全球化趋势，中国的房地产市场快速上涨有其合理性的，尽管我们的内心多么的不愿意承认。
股市有泡沫，房市亦有泡沫，这已经是不争的事实，然而无论如何，千万别与市场作对，追随趋势直至趋势结束，才是一个投资者应当具备的正确态度。
奥运会是2008年最大投资主题
摒除一切噪音，笔者认为，中国房地产市场仍然动力十足，即便未来由于宏观调控，中国的房地产市场有所调整，那也只是房地产长期牛市中的一次正常回落。笔者认为，未来中国房地产市场仍将维持高度景气，短期的调整不影响其估值，特别在奥运会临近的时候，奥运地产股投资机会将日益凸显，对于投资来说，短期的调整恰恰创造了一个入市的良机。
1、中国经济空前繁荣带动居民消费升级。
美国次级贷危机愈演愈烈，使中国的未来经济发展蒙上了阴影，然而笔者认为，中国大国崛起步伐绝不会因此而停止。中国作为世界工厂，内生的经济增长动力正在逐渐显现，随着时间的推移，中国经济将越来越依靠其自身的内在活力。庞大的中产阶级队伍空前壮大，带动了国内消费水平的快速提升，从而有力的推动了国民经济的持续繁荣。
中国实体和虚拟经济的持续向好，带来了巨大的财富效应。从2000年至今，中国的生产效率的迅速提升，对外贸易的空前繁荣，使得全球的资本源源不断地涌向中国寻找投资机会，而过去被大大低估的土地、矿产、劳动力等经济要素被大量的资本化，创造出了巨量的货币投入经济的循环体系当中，中国的财富总额正在经历着核裂变式的膨胀。
根据波士顿咨询公司发布的《2007年全球财富报告》显示，从2001年到2006年，中国管理资产额的平均复合增长率最高，达到了23.4%，几乎是全球平均水平的3倍，仅在2006年,中国财富总量就实现了31.6%的惊人增长。报告预期未来5年，全球财富将保持年均5.6%的增长，而中国将以17.4%的增长速度远远高于世界平均增幅。美林证券新发布的《亚太区财富报告》显示，截至2006年底，中国共有34.5万名富裕人士，数量较2005年增加7.8%。而在2007年，中国股市上升的曲线更加陡峭，越来越多的充满活力的中国公司在国内外资本市场进行IPO发行，预计今年将比2006年造就更多的百万富翁。
财富效应的扩大带动了消费升级和富裕阶层投资需求的升温。麦肯锡预测中国未来20年里，中产阶级的崛起带来的巨大的消费潜力，随着人们收入的增加，消费模式预计也随之发生变化，而住房和保健将是消费增长最快的两个领域。
同时，东亚国家居民资产结构中，对于房地产的偏好远高于欧美等国家。2006年，韩国家庭的平均总资产为29.7万美元，房地产所占比重高达76.8%，显示出韩国人对房地产的高度偏好，相比之下，日本家庭这个比例为61.7%，而在美国家庭所占比重仅有36%，加拿大为50%。无论比例如何，房地产作为家庭资产配置的重要性不言而喻。
2、人民币升值不止中国牛市不改
没有一个预期像人民币升值预期一样取得了如此高度的一致。美国投资大师吉姆•罗杰斯声称他将在未来几个月内卖光自己所有的美元资产，同时增持人民币资产。他预计未来20年，人民币可以升值500%，“未来10年，不会有人因为购买人民币资产而蒙受损失”。高盛预测，由于中国通货膨胀加剧，美元重新走软，国际社会压力增加，人民币兑美元汇率在今后12个月内可能升值10%，预计未来12个月美元兑人民币将达6.7800元。
中共十七大过后，人民币汇率明显进入快速通道，对美元汇率连续突破7.45、7.44和7.43等几大关口，11月23日，收盘报人民币7.4006元，创汇改以来最低水平。
根据央行数据，截至9月末，广义货币供应量M2余额39.3万亿元，同比增长18.5%，狭义货币供应量（M1）余额14.3万亿元，同比增长22.1%。另一方面，连创新高使外贸顺差也正在带来源源不断的流动性，10月份我国贸易顺差达270.5亿美元，同比增长13.5%，创历史最高水平
高度过剩的流动性对房地产价格产生了巨大的推动作用，笔者预计，由于美
元持续走弱和美联储再次降息缩小了中美之间的利差，同时政府担忧频繁加息可能对中国的工业企业造成不利影响，中国未来在利率和汇率政策上将面临着两难的选择。虽然不少学者呼吁加息，然而在人民币升值预期如此高度一致的大趋势下，加息不但不能缓解人民币可能面临升值压力，反而会加剧资本向中国流入进而从事无风险套利，因此央行不大可能大幅度加息，这从最近周小川关于通货膨胀和的短期内不加息的言论中窥见一斑。
笔者认为未来管理层可能更多运用行政调控手段和汇率工具。最近，欧盟对中国人民币升值缓慢，从而对欧洲主要货币实际贬值，加剧了贸易不平衡，表现出极大不满，开始频繁对中国施压，在此情况下，人民币未来升值的速度也许会超越大多数经济学家的预期，而作为重要的人民币资产，中国的房地产市场将获得极大的动力。
3、中国城市土地供应紧张仍将持续
进入新世纪以来，中国的城市化步伐显著加快。全中国就像一个大工地，各地的城市建设如火如荼。中国正在经历着一次史无前例的人口大迁移，成千万的农民工和大学生涌入到大城市追寻着财富的梦想。
根据统计，已经有1.8亿的的农村人口流动到城市，即便如此，中国仍然有大量的农村人口有待向城市转移。中国的城市化浪潮带动了房地产业蓬勃发展，房地产成为了一直制造顶级富翁的工厂，旺盛的需求带动了每年几千万平方米的房屋建设。然而，庞大的产能仍然不能满足大众不知餍足的巨胃，供给速度仍然满足不了巨大的需求。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。
土地的短缺和腐败助长了的投机行为的盛行，导致了土地价格一路飞涨，而中国地方政府的土地财政政策，使得在巨大的土地利益面前，国家的宏观调控很难取得实际效果。中国的房产投机和韩国如出一辙，即便是韩国把房产转让的税收提高到了史无前例的高度，仍然不能抑制炒房的盛行。
从总体上来说，中国的土地供应形式相当严峻，未来城镇房屋供给依然短缺。购地成本不断攀升，房屋供给不足，房地产需求旺盛，预计未来房价仍将保持上涨趋势。
4、奥运会成中国证券市场最大题材。
2001年的7月13日，北京成功地申办了2008奥运会，中国大地沸腾了，那天成为了一个让中国人民不眠的夜晚。从那时起，奥运会就成为了各大媒体的重大新闻，牵动着每一个中国人的心。奥运会，与其说是一场体育的盛会，不如说是中国正式作为一个世界性大国重新崛起的宣誓，奥运会，凝聚着几代中国人的强国梦。
资本的特性在于逐利，2008，还有什么比北京奥运更吸引全世界的注意力？中国正在崛起的优秀企业们，不会放过任何一个让他们走向世界的契机。过去日本的索尼、韩国的三星不也是这么走过来的吗？电视、杂志、报纸、网络，北京奥运，已彻底地嬗变为一场大众媒体的狂欢盛宴。在这场淘金的盛宴中，北京房地产也挟“奥运”概念俨然成了一个饕餮者。1997年，香港的回归带动了香港房地产的腾飞，如今虽然浮华散尽，但那一瞬的辉煌仍然让人经久难忘。那么，在这场正在进行并即将进入高潮的财富盛宴中，奥运地产股票是不会自甘落后的。
北京房地产上升空间几何
奥运会的召开，成为举办城市繁荣的重要外部驱动力。奥运会，将大大提升举办城市的整体形象，提高城市的竞争力，带动城市商业的蓬勃发展，促进了城市房地产的繁荣。综观历史上举办过奥运会的城市，在举办奥运会前后，房价都出现了较大幅度的上涨。
北京房地产市场从2003启动以来，其配套的基础设施、交通设施、环境绿化等有了明显的改善，从而带动整个城市房地产价格的攀升。2007年10月，北京新建商品住房销售价格同比上涨17.8%，创历史新高，前三季度北京五环内住宅期房均价达到13754元/平方米。
北京已经成为一个居住昂贵的城市。然而通过比较全球大城市的房价，笔者认为北京的房价仍然还有很大的提升空间。根据一家国际著名房地产咨询机构发布的《2007年度财富报告》显示，在调查的超过70个城市的尖端市场的同类房地产价格排行中，伦敦居首位，其最贵的黄金地段的房产价格已达到平均每平方
英尺2300英镑（折合每平方米人民币38.6万元）；摩纳哥紧随其后，平均每平方英尺2190英镑（折合每平方米人民币36.8万元）；纽约排在第三位，价格为1600英镑（折合每平方米人民币26.9万元）；第四名的香港为1230英镑（折合每平方米人民币20.7万元）。
尽管这些城市的房产价格已经高到叹为观止，但是该报告显示，2006年，最昂贵的房地产价格平均上升了14%以上，而主流市场的价格平均仅上升了9%。在过去一年里，伦敦最贵的房地产价格涨幅超30%，俄罗斯、中国和印度等新兴经济体的最贵的房产价格增长达到了40%到50%。
随着全球经济的一体化，全球资产的价值水平也将趋向于一致，尽管这个过程还很漫长。因此，中国国力的提升带来资产的升值步伐仍将继续。而北京作为未来世界性超级大国的核心，其房地产价格未来仍然有着广阔的上升空间，虽然这个上升不是一次性完成的，中间也许会遇到波折，然而却是大势所趋。
10月份，北京住宅供应与累计供应量同比均出现大幅下滑。北京商品住宅上市面积98.25万平方米，环比下降39.2%，同比降幅23.2%，且1-10月份全市累计上市商品住宅面积1086.1万平方米，同比减少16.6%，房地产市场供需结构矛盾依然突出。
笔者相信，供需矛盾与开发商的销售策略有关。由于奥运临近，越来越多的房地产商有意地控制销售速度或者推迟开盘日期，同时，政府对房地产的宏观调控政策，也使得部分购房者驻足观望。笔者认为，宏观调控政策使得买房者贷款压力有所加大，但在中国经济持续向好，人民币升值和流动性过剩长期存在的情况下，加上奥运带来的强烈的心理预期下，北京的房地产市场仍将持续上升，房地产商和买房者的博弈将以房地产商的胜利而告终，房地产市场，特别是北京房地产市场并未出现拐点，未来甚至可能经历一段快速上升期。
房地产板块及部分股票分析
从全国房地产的情况来看，10月份，“国房景气指数”为105.74，比9月份上升0.75点，同比上升2.34点。1-10月份，全国完成房地产开发投资19192亿元，同比增长31.4%，住宅完成投资13726亿元，增长33.7%。截止10月末，全国商品房空置面积为11769万平方米，同比下降3.9%，其中，空置商品住宅5794万平方米下降了13.3%。住房投资继续加大，空置率下降，显示全国的房地产业仍然欣欣向荣。
而从筹资渠道来看，企业自筹比例扩大，显示宏观调控对于房地产企业的影响力度不如以前，现在越来越多的大型房地产企业在香港和上海证券交易所融资。从最近一系列的房企跑马圈地的情况来看，房地产企业的现金流十分充裕，资产结构良好，因此，短期的调控虽然有助于降温，但由于供需矛盾仍然十分严重，目前仍然无法抑制房地产行业投资热潮。
中信证券认为，如今，土地开发面积的速度跟不上土地购置速度、商品房竣工增速大大低于销售速度，供不应求的楼市矛盾依然尖锐。从土地价格上涨、流动性充沛、人民币升值等因素来看，房价上涨仍将得到支撑。
三季度季报显示，地产股并未受到调控政策的影响出现业绩下滑，反而盈利能力大幅飙升,基金三季报也显示出主流资金大幅度增仓房地产股，持有金地集团的基金数就从二季度的18家上升到三季度的28家，持有万科A的基金数也从二季度的95家上升到三季度的110家。
刚刚过去的一周无疑是中国证券史上又一个惨淡周，上证指数一度跌破了5000点，累计跌幅几乎到了20%，无数的投资者惨遭深套，历史的悲剧再一次重演，也引发了大众对于牛市的质疑。然而我们也可以看到，在过去的一周，随着奥运的临近，奥运概念股票出现了逆市上涨，北京旅游本周上涨了16.26%，首旅股份上涨了18.52%，中体产业更是上涨了28.07%。虽然本周奥运地产概念由于利空消息而遭到了打压，但是笔者相信最黑暗的日子已经过去，奥运地产将迎来辉煌。
北京的房地产公司近年的队伍逐渐扩大，除了老牌的金融街、北京城建、天鸿宝业等，近年不少北京上市公司纷纷借壳上市，如万通地产、ST幸福、冠城大通等。
公司近年来北京房地产迅速崛起的,公司房地产业务房地产项目主要集中在北京，包括万城华府、亿城天筑、西山华府等，构成了公司房地产业务收入的主要来源。目前公司在北京的房地产市场份额居于上市公司前列，仅次于金融街。
公司开发的一系列楼盘由于地理位置优越，设计合理，定位较高，因此赢利能力非常强，也为公司在北京树立了良好的市场品牌。最近三年来，本公司相继被国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所等单位评为“中国地产上市公司财富创造力TOP10企业”、“中国房地产百强企业成长性TOP10企业。
作为北京房地产行业持续景气和房价上涨的显著受益者之一，管理层根据公司实际和行业发展趋势，提出均衡发展战略，重视房地产开发商“投资＋制造＋服务”的价值创造力，成功地实现了公司短期内的快速成长。
由于近年开发的项目相继进入结算期，预计今后几年，公司的业绩会有迅速的提升，而近日公司刚刚完成定向增发，也对公司的未来发展起了一个重要的推动作用。
从二级市场上来看，公司受到不利消息和增发股票的影响，出现了破位，但我们预计公司的基本面正在向好，且机构云集，具备奥运概念，短期的调整反而是投资者低吸的良机。
天鸿宝业（600376）
北京奥运地产，笔者最看好的是天鸿宝业，其最大的亮点在于北京首都开集团整体上市概念。公司计划向北京首开集团发行总量不超过55000万股股票，定向收购首开集团直接持有的12家公司股权，该部分股权资产帐面值为23.31亿元，公司以评估价值59.39亿元作价收购，发行价格为每股10.8元。
首开集团整体上市后，公司将新增房地产开发项目21个，并由此新增土地面积260万平方米，新增建筑面积570万平方米，加上公司原有的项目，合计项目储备达到850万平米，权益建筑面积超过700万平米，总资产规模扩大到236.5亿元，一跃成为房地产龙头上市公司，可与万科、保利等一线开发商相媲美，公司的经营能力和盈利能力将大大提升。
笔者认为首开集团整体上市后，公司的业绩将出现飞跃增长，目前投资机构发布的研究报告对其未来业绩预测偏保守，作为北京最大的地主，公司的前景不可限量。从三季度报表中，可以发现机构的持仓迅速集中，前十大流通股东全部是清一色机构，持仓比例高达35.65%。
目前该股在30多元反复震荡，一旦整体上市获得证监会通过，则上升空间被打开。鉴于该股目前价位不低，而天鸿本身的业绩不足以支撑如此高价位，虽然我们对该股增发前景比较乐观，但投资者也不应忽视增发失败的风险，注意防范风险。
中国国贸(600007)
中国国贸是北京商业地产的龙头上市公司，公司位于北京CBD核心地位，地理位置极其优越。公司持有大量的商用物业，在北京CBD地段，拥有一栋38层写字楼、两栋30层豪华公寓、五星级中国大饭店、四星级国贸饭店，国贸展览厅、国贸会议中心、国贸商场等。由于市场对高档物业的旺盛需求，公司的租金水平一直保持较高的水平。2007年上半年，中国国贸写字楼、商场、公寓的租金水平，分别为350.65元/月/平方米、657.42元/月/平方米、209.10元/月/平方米，其中，商场的租金同比上涨幅度高达11.84%。
公司的国贸三期工程已正式开工，工程位于东三环中路与建国门外大街交接构成的金十字黄金地带。2008年开始，国贸三期将逐步竣工，成为公司新的盈利增长点。奥运的临近带动了北京的楼价，而中国国贸持有的大量优质商用地产具备了巨大的资产重估价值。
截止9月30日，三季度报表显示，该公司十大流通股东全部为基金，持股达到了15.2%，从二级市场走势上来看，最近公司走势强于大盘，出现了探底回升走势，相信随着逐步临近2008，公司的股价将出现新的一轮强劲升浪。
金融街（000402）
2007年11月，北京市西城区政府对外宣布，北京金融街区域的拓展方案得到北京市政府的批准，金融街将在原来的基础上拓展119%，使核心区面积达到2.59平方公里。公司近年来房产开发规模不断扩大，2006年竣工面积比2005年翻了将近一倍，达到446万平米。
金融街区域独特的区位优势，赋予其良好的发展机遇，目前，北京金融街及周边地区云集了530多家知名企业和机构，进驻金融街的金融企业所创造的利税已超过北京市税收的50%，该区域已成为一个国际化金融中心。而作为金融街区域的拓展计划中主导者，金融街将延续以前的辉煌，鉴于其所拥有的商业地产未来巨大的发展潜力，建议投资者关注该股的投资价值。
北京城建（600266)
北京城建是奥运村项目的主要建设商之一,直接受益于奥运会的召开，同时公司在北京还拥有大量项目和土地储备,项目储备26,000亩,居行业之最。公司的土地项目大多来自协议受让,成本极低。
北京城建一个亮点是具备了参股券商和创投概念，公司拥有9800万股国信证券股权，占比例达4.90%股权，随着国信证券有限责任公司拟增资扩股,注册资本将由20亿元增加到30亿元。若上述方案实施,北京城建决定以16640万元认购国信证券5200万股新增注册资本，认购后公司将持有国信证券1.5亿股,占增资后总股本的5%，目前，证券行业正处于高度景气当中，未来这部分股权将给公司带来巨额的投资收益。
同时公司投资的中科招商股份有限公司，主要投资新技术项目和企业，随着创业板的临近，公司不少投资项目陆续进入上市辅导期，预计今后将给公司带来可观的投资收益。
北辰实业（601588)
北辰股份历史上就是亚运会的主要承建商之一，经营了亚运会留下的酒店、公寓、写字楼、商业、会议中心等47万平方米的物业。目前拥有总建筑面积达53万平方米的奥林匹克公园国家会议中心项目、媒体村以及北辰大厦项目。
北辰实业一直被作为奥运房地产龙头受到投资者的关注，该股拥有大量土地储备以及奥运相关的房产项目。由于地处亚奥核心区域，是奥运商机的最大受益者，公司拥有两个奥运项目投资开发权，公司的五洲皇冠假日酒店和五洲大酒店将成为奥运签约酒店，6栋公寓将作为奥运媒体村使用。
公司发展物业、投资物业和零售物业三大主业发展稳定，毛利率相比去年同期均有不同程度的提高。随着奥运会的临近，公司现有开发与经营物业直接受益奥运经济也将逐步显现，品牌及业绩都将得到进一步提升，结合公司土地储备的大幅增加，为奥运会后的项目开发提供了坚实的保障，我们认为公司未来成长性值得期待。
私人理财观点：
投资的真谛在于透过迷雾，摒除一切噪音，发现事物的真相，探求未来的大趋势。我们认为，国家的宏观调控政策，虽然短期对房地产市场有影响，但是不影响我们对房地产的长期判断。中国的房地产市场，特别是北京的房地产市场仍将有着广阔的前景，随着奥运临近和人民币升值速度加快，北京的房地产类上市公司将重新获得强大的上升动力，建议投资者密切关注。
最后，作为亿万普普通通中国人中的成员，我们内心衷心地盼望着房价下降，让人人居有其所，全民安居乐业，希望我们的判断是错误的。
临近岁末，2008年指日可待，中国房地产发展的前景再次显得扑朔迷离。央行八次上调存款准备金，五次加息，严厉打压高居不下的房价。而全球的房地产市场也似乎开始步入严冬，美国房地产市场的次级贷问题愈演愈烈，把全球无数金融机构拖入深渊，美林、摩根士丹利、贝尔斯登等大投行纷纷计提高达数百亿美元的损失。
在深圳、广州、北京、上海这些大城市，楼市愈发显得“有价无市”，部分楼盘价格开始松动，不少炒楼客也似乎嗅到到了楼市危险的气息，开始抛售手中的房产,而投资者面对高企的楼价观望气氛日渐浓厚。
深圳地产中介中天置业老板携款潜逃的消息传出，成了深圳地产股崩盘式下跌的导火索。11月19日，深圳各大房地产股表现惨淡，万科、金地、华侨城、招商地产等股票持续暴跌，招商地产更是跌停。近日，又受到建设部要求继续加强房市宏观调控的影响，持续调整的地产股更是雪上加霜。11月23日招商地产最低已经跌到67.8元，而仅仅20多天前，它的价格刚刚创出102.89元的新高。
11月23号，北京著名的房地产中介中大恒基的董事长接受警方调查，引发了当日北京部分地产股的重挫，各地关于“唱衰”房地产的新闻报道此起彼伏。前几日的一篇文章写道，由于过去几年许多城市房价已经上涨了100%多，因此今后几年房价至少要下跌50%，其言之凿凿让人心惊。
以谢国忠、易宪容为首的经济学家一如既往的看空中国房地产，也许未来会验证他们的睿智和前瞻性。而长期看好的房地产业的阵营同样强大，不过这和看空派的观点一样不可靠，因为即使一次象样的房地产价格的回落，也足以使数千万人倾家荡产，成为终生的“负翁”，美国的次级债危机就是一个明证，而未来中国房地产的发展前景如何仍然是一个谜。那么，中国的房地产到底怎么了？房地产究竟还有没有前途？
中国房产市场上升趋势不变
人们在投资时常常会犯一个错误，即总是通过寻找有利于自己观点的论据，寻求安全感，对那些不利于自己的信息却置若罔闻，但实际的市场走势往往与其预期完全背离。
中国的房地产市场真的开始走下坡路了吗？你可以提出一大堆论据：房价已经连续几年快速攀升，高企的房价抑制需求；新的5年期房贷利率调整到7.83%；政府抑制炒房而出台的第二套房贷政策；美国的次级债危机刺破全球房地产泡沫；物业税和资本利得税有可能征收,等等。
房地产泡沫要崩溃了，也许吧，这个论点就和经济学家凯恩斯那句名言：“从长远看，人都是要死的”一样，闪烁着智慧的光芒。不过当你得出这个结论的时候，一定要想想：中国房地产市场的大趋势变了吗？人民币升值结束了吗？物业税真的有那么快出台吗？在通货膨胀加速的前提下，提高房贷利率真的那么可怕吗？为何伦敦、纽约、东京、首尔、莫斯科的居民也会买不起房？除了证券、房地产，还有哪些投资渠道？中国的外贸顺差会减少吗？对房地产征收交易税真能打压房价？韩国的房地产交易税高达60%，为何房价还继续上升呢？
与整天撰文的经济学家们相比，其实真正的天才是市场先生。从2002年起，摩根•斯坦利的谢国忠便开始连续五年唱空中国房市，认为中国泡沫严重，而那时上海的房地产每平方米不过三、四千元。然而，中国房地产真正开始起飞却恰恰始于那个时候，几年间，中国的房地产价格不知道涨了多少倍，固执的谢先生也不免要授人以话柄了。2004年，中国社会科学院金融所的易宪容也大声疾呼“房地产泡沫将裹胁中国经济”，其言辞之锐利，语惊四座，然而如今却被视为笑谈。当年笔者也是谢先生和易先生文章的拥趸，深深景仰其人品及学养，为他们关怀民生之疾苦而感动。并毅然在2005年卖掉了深圳华侨城的房产，结果与巨额财富失之交臂，引以为撼。相信不少读者与笔者有同样切肤之痛。
反思下来，终于认识到了千万别与趋势作对，须看大势挣大钱。市场均衡分析过于简单化，往往解释不了现实生活中的很多现象，而现实更多的体现了一种动态博弈均衡。谢国忠先生的失误在于用市场均衡的观点去研究问题，却忽视了在中国作为制造业大国崛起，中国的城市化速度加快，经济快速发展导致通货膨胀加剧，人民币步入升值通道等宏观大背景下，民众对于物业消费和投资的巨大的需求，而这种旺盛的需求带来了房地产的急速飙升。
用全球化眼光来看，房地产价格的飞涨不仅仅是中国独有的现象。在同一个时段内，全球的房地产市场也和中国一样欣欣向荣，蓬勃发展，很多成熟发达国家的涨幅比中国有过之而无不及，从孟买到纽约，从伦敦到首尔，从莫斯科到东京，房价的飚升速度都超过我们的想象。考虑到经济的成熟度和全球化趋势，中国的房地产市场快速上涨有其合理性的，尽管我们的内心多么的不愿意承认。
股市有泡沫，房市亦有泡沫，这已经是不争的事实，然而无论如何，千万别与市场作对，追随趋势直至趋势结束，才是一个投资者应当具备的正确态度。
奥运会是2008年最大投资主题
摒除一切噪音，笔者认为，中国房地产市场仍然动力十足，即便未来由于宏观调控，中国的房地产市场有所调整，那也只是房地产长期牛市中的一次正常回落。笔者认为，未来中国房地产市场仍将维持高度景气，短期的调整不影响其估值，特别在奥运会临近的时候，奥运地产股投资机会将日益凸显，对于投资来说，短期的调整恰恰创造了一个入市的良机。
1、中国经济空前繁荣带动居民消费升级。
美国次级贷危机愈演愈烈，使中国的未来经济发展蒙上了阴影，然而笔者认为，中国大国崛起步伐绝不会因此而停止。中国作为世界工厂，内生的经济增长动力正在逐渐显现，随着时间的推移，中国经济将越来越依靠其自身的内在活力。庞大的中产阶级队伍空前壮大，带动了国内消费水平的快速提升，从而有力的推动了国民经济的持续繁荣。
中国实体和虚拟经济的持续向好，带来了巨大的财富效应。从2000年至今，中国的生产效率的迅速提升，对外贸易的空前繁荣，使得全球的资本源源不断地涌向中国寻找投资机会，而过去被大大低估的土地、矿产、劳动力等经济要素被大量的资本化，创造出了巨量的货币投入经济的循环体系当中，中国的财富总额正在经历着核裂变式的膨胀。
根据波士顿咨询公司发布的《2007年全球财富报告》显示，从2001年到2006年，中国管理资产额的平均复合增长率最高，达到了23.4%，几乎是全球平均水平的3倍，仅在2006年,中国财富总量就实现了31.6%的惊人增长。报告预期未来5年，全球财富将保持年均5.6%的增长，而中国将以17.4%的增长速度远远高于世界平均增幅。美林证券新发布的《亚太区财富报告》显示，截至2006年底，中国共有34.5万名富裕人士，数量较2005年增加7.8%。而在2007年，中国股市上升的曲线更加陡峭，越来越多的充满活力的中国公司在国内外资本市场进行IPO发行，预计今年将比2006年造就更多的百万富翁。
财富效应的扩大带动了消费升级和富裕阶层投资需求的升温。麦肯锡预测中国未来20年里，中产阶级的崛起带来的巨大的消费潜力，随着人们收入的增加，消费模式预计也随之发生变化，而住房和保健将是消费增长最快的两个领域。
同时，东亚国家居民资产结构中，对于房地产的偏好远高于欧美等国家。2006年，韩国家庭的平均总资产为29.7万美元，房地产所占比重高达76.8%，显示出韩国人对房地产的高度偏好，相比之下，日本家庭这个比例为61.7%，而在美国家庭所占比重仅有36%，加拿大为50%。无论比例如何，房地产作为家庭资产配置的重要性不言而喻。
2、人民币升值不止中国牛市不改
没有一个预期像人民币升值预期一样取得了如此高度的一致。美国投资大师吉姆•罗杰斯声称他将在未来几个月内卖光自己所有的美元资产，同时增持人民币资产。他预计未来20年，人民币可以升值500%，“未来10年，不会有人因为购买人民币资产而蒙受损失”。高盛预测，由于中国通货膨胀加剧，美元重新走软，国际社会压力增加，人民币兑美元汇率在今后12个月内可能升值10%，预计未来12个月美元兑人民币将达6.7800元。
中共十七大过后，人民币汇率明显进入快速通道，对美元汇率连续突破7.45、7.44和7.43等几大关口，11月23日，收盘报人民币7.4006元，创汇改以来最低水平。
根据央行数据，截至9月末，广义货币供应量M2余额39.3万亿元，同比增长18.5%，狭义货币供应量（M1）余额14.3万亿元，同比增长22.1%。另一方面，连创新高使外贸顺差也正在带来源源不断的流动性，10月份我国贸易顺差达270.5亿美元，同比增长13.5%，创历史最高水平
高度过剩的流动性对房地产价格产生了巨大的推动作用，笔者预计，由于美
元持续走弱和美联储再次降息缩小了中美之间的利差，同时政府担忧频繁加息可能对中国的工业企业造成不利影响，中国未来在利率和汇率政策上将面临着两难的选择。虽然不少学者呼吁加息，然而在人民币升值预期如此高度一致的大趋势下，加息不但不能缓解人民币可能面临升值压力，反而会加剧资本向中国流入进而从事无风险套利，因此央行不大可能大幅度加息，这从最近周小川关于通货膨胀和的短期内不加息的言论中窥见一斑。
笔者认为未来管理层可能更多运用行政调控手段和汇率工具。最近，欧盟对中国人民币升值缓慢，从而对欧洲主要货币实际贬值，加剧了贸易不平衡，表现出极大不满，开始频繁对中国施压，在此情况下，人民币未来升值的速度也许会超越大多数经济学家的预期，而作为重要的人民币资产，中国的房地产市场将获得极大的动力。
3、中国城市土地供应紧张仍将持续
进入新世纪以来，中国的城市化步伐显著加快。全中国就像一个大工地，各地的城市建设如火如荼。中国正在经历着一次史无前例的人口大迁移，成千万的农民工和大学生涌入到大城市追寻着财富的梦想。
根据统计，已经有1.8亿的的农村人口流动到城市，即便如此，中国仍然有大量的农村人口有待向城市转移。中国的城市化浪潮带动了房地产业蓬勃发展，房地产成为了一直制造顶级富翁的工厂，旺盛的需求带动了每年几千万平方米的房屋建设。然而，庞大的产能仍然不能满足大众不知餍足的巨胃，供给速度仍然满足不了巨大的需求。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。
土地的短缺和腐败助长了的投机行为的盛行，导致了土地价格一路飞涨，而中国地方政府的土地财政政策，使得在巨大的土地利益面前，国家的宏观调控很难取得实际效果。中国的房产投机和韩国如出一辙，即便是韩国把房产转让的税收提高到了史无前例的高度，仍然不能抑制炒房的盛行。
从总体上来说，中国的土地供应形式相当严峻，未来城镇房屋供给依然短缺。购地成本不断攀升，房屋供给不足，房地产需求旺盛，预计未来房价仍将保持上涨趋势。
4、奥运会成中国证券市场最大题材。
2001年的7月13日，北京成功地申办了2008奥运会，中国大地沸腾了，那天成为了一个让中国人民不眠的夜晚。从那时起，奥运会就成为了各大媒体的重大新闻，牵动着每一个中国人的心。奥运会，与其说是一场体育的盛会，不如说是中国正式作为一个世界性大国重新崛起的宣誓，奥运会，凝聚着几代中国人的强国梦。
资本的特性在于逐利，2008，还有什么比北京奥运更吸引全世界的注意力？中国正在崛起的优秀企业们，不会放过任何一个让他们走向世界的契机。过去日本的索尼、韩国的三星不也是这么走过来的吗？电视、杂志、报纸、网络，北京奥运，已彻底地嬗变为一场大众媒体的狂欢盛宴。在这场淘金的盛宴中，北京房地产也挟“奥运”概念俨然成了一个饕餮者。1997年，香港的回归带动了香港房地产的腾飞，如今虽然浮华散尽，但那一瞬的辉煌仍然让人经久难忘。那么，在这场正在进行并即将进入高潮的财富盛宴中，奥运地产股票是不会自甘落后的。
北京房地产上升空间几何
奥运会的召开，成为举办城市繁荣的重要外部驱动力。奥运会，将大大提升举办城市的整体形象，提高城市的竞争力，带动城市商业的蓬勃发展，促进了城市房地产的繁荣。综观历史上举办过奥运会的城市，在举办奥运会前后，房价都出现了较大幅度的上涨。
北京房地产市场从2003启动以来，其配套的基础设施、交通设施、环境绿化等有了明显的改善，从而带动整个城市房地产价格的攀升。2007年10月，北京新建商品住房销售价格同比上涨17.8%，创历史新高，前三季度北京五环内住宅期房均价达到13754元/平方米。
北京已经成为一个居住昂贵的城市。然而通过比较全球大城市的房价，笔者认为北京的房价仍然还有很大的提升空间。根据一家国际著名房地产咨询机构发布的《2007年度财富报告》显示，在调查的超过70个城市的尖端市场的同类房地产价格排行中，伦敦居首位，其最贵的黄金地段的房产价格已达到平均每平方
英尺2300英镑（折合每平方米人民币38.6万元）；摩纳哥紧随其后，平均每平方英尺2190英镑（折合每平方米人民币36.8万元）；纽约排在第三位，价格为1600英镑（折合每平方米人民币26.9万元）；第四名的香港为1230英镑（折合每平方米人民币20.7万元）。
尽管这些城市的房产价格已经高到叹为观止，但是该报告显示，2006年，最昂贵的房地产价格平均上升了14%以上，而主流市场的价格平均仅上升了9%。在过去一年里，伦敦最贵的房地产价格涨幅超30%，俄罗斯、中国和印度等新兴经济体的最贵的房产价格增长达到了40%到50%。
随着全球经济的一体化，全球资产的价值水平也将趋向于一致，尽管这个过程还很漫长。因此，中国国力的提升带来资产的升值步伐仍将继续。而北京作为未来世界性超级大国的核心，其房地产价格未来仍然有着广阔的上升空间，虽然这个上升不是一次性完成的，中间也许会遇到波折，然而却是大势所趋。
10月份，北京住宅供应与累计供应量同比均出现大幅下滑。北京商品住宅上市面积98.25万平方米，环比下降39.2%，同比降幅23.2%，且1-10月份全市累计上市商品住宅面积1086.1万平方米，同比减少16.6%，房地产市场供需结构矛盾依然突出。
笔者相信，供需矛盾与开发商的销售策略有关。由于奥运临近，越来越多的房地产商有意地控制销售速度或者推迟开盘日期，同时，政府对房地产的宏观调控政策，也使得部分购房者驻足观望。笔者认为，宏观调控政策使得买房者贷款压力有所加大，但在中国经济持续向好，人民币升值和流动性过剩长期存在的情况下，加上奥运带来的强烈的心理预期下，北京的房地产市场仍将持续上升，房地产商和买房者的博弈将以房地产商的胜利而告终，房地产市场，特别是北京房地产市场并未出现拐点，未来甚至可能经历一段快速上升期。
房地产板块及部分股票分析
从全国房地产的情况来看，10月份，“国房景气指数”为105.74，比9月份上升0.75点，同比上升2.34点。1-10月份，全国完成房地产开发投资19192亿元，同比增长31.4%，住宅完成投资13726亿元，增长33.7%。截止10月末，全国商品房空置面积为11769万平方米，同比下降3.9%，其中，空置商品住宅5794万平方米下降了13.3%。住房投资继续加大，空置率下降，显示全国的房地产业仍然欣欣向荣。
而从筹资渠道来看，企业自筹比例扩大，显示宏观调控对于房地产企业的影响力度不如以前，现在越来越多的大型房地产企业在香港和上海证券交易所融资。从最近一系列的房企跑马圈地的情况来看，房地产企业的现金流十分充裕，资产结构良好，因此，短期的调控虽然有助于降温，但由于供需矛盾仍然十分严重，目前仍然无法抑制房地产行业投资热潮。
中信证券认为，如今，土地开发面积的速度跟不上土地购置速度、商品房竣工增速大大低于销售速度，供不应求的楼市矛盾依然尖锐。从土地价格上涨、流动性充沛、人民币升值等因素来看，房价上涨仍将得到支撑。
三季度季报显示，地产股并未受到调控政策的影响出现业绩下滑，反而盈利能力大幅飙升,基金三季报也显示出主流资金大幅度增仓房地产股，持有金地集团的基金数就从二季度的18家上升到三季度的28家，持有万科A的基金数也从二季度的95家上升到三季度的110家。
刚刚过去的一周无疑是中国证券史上又一个惨淡周，上证指数一度跌破了5000点，累计跌幅几乎到了20%，无数的投资者惨遭深套，历史的悲剧再一次重演，也引发了大众对于牛市的质疑。然而我们也可以看到，在过去的一周，随着奥运的临近，奥运概念股票出现了逆市上涨，北京旅游本周上涨了16.26%，首旅股份上涨了18.52%，中体产业更是上涨了28.07%。虽然本周奥运地产概念由于利空消息而遭到了打压，但是笔者相信最黑暗的日子已经过去，奥运地产将迎来辉煌。
北京的房地产公司近年的队伍逐渐扩大，除了老牌的金融街、北京城建、天鸿宝业等，近年不少北京上市公司纷纷借壳上市，如万通地产、ST幸福、冠城大通等。
公司近年来北京房地产迅速崛起的,公司房地产业务房地产项目主要集中在北京，包括万城华府、亿城天筑、西山华府等，构成了公司房地产业务收入的主要来源。目前公司在北京的房地产市场份额居于上市公司前列，仅次于金融街。
公司开发的一系列楼盘由于地理位置优越，设计合理，定位较高，因此赢利能力非常强，也为公司在北京树立了良好的市场品牌。最近三年来，本公司相继被国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所等单位评为“中国地产上市公司财富创造力TOP10企业”、“中国房地产百强企业成长性TOP10企业。
作为北京房地产行业持续景气和房价上涨的显著受益者之一，管理层根据公司实际和行业发展趋势，提出均衡发展战略，重视房地产开发商“投资＋制造＋服务”的价值创造力，成功地实现了公司短期内的快速成长。
由于近年开发的项目相继进入结算期，预计今后几年，公司的业绩会有迅速的提升，而近日公司刚刚完成定向增发，也对公司的未来发展起了一个重要的推动作用。
从二级市场上来看，公司受到不利消息和增发股票的影响，出现了破位，但我们预计公司的基本面正在向好，且机构云集，具备奥运概念，短期的调整反而是投资者低吸的良机。
天鸿宝业（600376）
北京奥运地产，笔者最看好的是天鸿宝业，其最大的亮点在于北京首都开集团整体上市概念。公司计划向北京首开集团发行总量不超过55000万股股票，定向收购首开集团直接持有的12家公司股权，该部分股权资产帐面值为23.31亿元，公司以评估价值59.39亿元作价收购，发行价格为每股10.8元。
首开集团整体上市后，公司将新增房地产开发项目21个，并由此新增土地面积260万平方米，新增建筑面积570万平方米，加上公司原有的项目，合计项目储备达到850万平米，权益建筑面积超过700万平米，总资产规模扩大到236.5亿元，一跃成为房地产龙头上市公司，可与万科、保利等一线开发商相媲美，公司的经营能力和盈利能力将大大提升。
笔者认为首开集团整体上市后，公司的业绩将出现飞跃增长，目前投资机构发布的研究报告对其未来业绩预测偏保守，作为北京最大的地主，公司的前景不可限量。从三季度报表中，可以发现机构的持仓迅速集中，前十大流通股东全部是清一色机构，持仓比例高达35.65%。
目前该股在30多元反复震荡，一旦整体上市获得证监会通过，则上升空间被打开。鉴于该股目前价位不低，而天鸿本身的业绩不足以支撑如此高价位，虽然我们对该股增发前景比较乐观，但投资者也不应忽视增发失败的风险，注意防范风险。
中国国贸(600007)
中国国贸是北京商业地产的龙头上市公司，公司位于北京CBD核心地位，地理位置极其优越。公司持有大量的商用物业，在北京CBD地段，拥有一栋38层写字楼、两栋30层豪华公寓、五星级中国大饭店、四星级国贸饭店，国贸展览厅、国贸会议中心、国贸商场等。由于市场对高档物业的旺盛需求，公司的租金水平一直保持较高的水平。2007年上半年，中国国贸写字楼、商场、公寓的租金水平，分别为350.65元/月/平方米、657.42元/月/平方米、209.10元/月/平方米，其中，商场的租金同比上涨幅度高达11.84%。
公司的国贸三期工程已正式开工，工程位于东三环中路与建国门外大街交接构成的金十字黄金地带。2008年开始，国贸三期将逐步竣工，成为公司新的盈利增长点。奥运的临近带动了北京的楼价，而中国国贸持有的大量优质商用地产具备了巨大的资产重估价值。
截止9月30日，三季度报表显示，该公司十大流通股东全部为基金，持股达到了15.2%，从二级市场走势上来看，最近公司走势强于大盘，出现了探底回升走势，相信随着逐步临近2008，公司的股价将出现新的一轮强劲升浪。
金融街（000402）
2007年11月，北京市西城区政府对外宣布，北京金融街区域的拓展方案得到北京市政府的批准，金融街将在原来的基础上拓展119%，使核心区面积达到2.59平方公里。公司近年来房产开发规模不断扩大，2006年竣工面积比2005年翻了将近一倍，达到446万平米。
金融街区域独特的区位优势，赋予其良好的发展机遇，目前，北京金融街及周边地区云集了530多家知名企业和机构，进驻金融街的金融企业所创造的利税已超过北京市税收的50%，该区域已成为一个国际化金融中心。而作为金融街区域的拓展计划中主导者，金融街将延续以前的辉煌，鉴于其所拥有的商业地产未来巨大的发展潜力，建议投资者关注该股的投资价值。
北京城建（600266)
北京城建是奥运村项目的主要建设商之一,直接受益于奥运会的召开，同时公司在北京还拥有大量项目和土地储备,项目储备26,000亩,居行业之最。公司的土地项目大多来自协议受让,成本极低。
北京城建一个亮点是具备了参股券商和创投概念，公司拥有9800万股国信证券股权，占比例达4.90%股权，随着国信证券有限责任公司拟增资扩股,注册资本将由20亿元增加到30亿元。若上述方案实施,北京城建决定以16640万元认购国信证券5200万股新增注册资本，认购后公司将持有国信证券1.5亿股,占增资后总股本的5%，目前，证券行业正处于高度景气当中，未来这部分股权将给公司带来巨额的投资收益。
同时公司投资的中科招商股份有限公司，主要投资新技术项目和企业，随着创业板的临近，公司不少投资项目陆续进入上市辅导期，预计今后将给公司带来可观的投资收益。
北辰实业（601588)
北辰股份历史上就是亚运会的主要承建商之一，经营了亚运会留下的酒店、公寓、写字楼、商业、会议中心等47万平方米的物业。目前拥有总建筑面积达53万平方米的奥林匹克公园国家会议中心项目、媒体村以及北辰大厦项目。
北辰实业一直被作为奥运房地产龙头受到投资者的关注，该股拥有大量土地储备以及奥运相关的房产项目。由于地处亚奥核心区域，是奥运商机的最大受益者，公司拥有两个奥运项目投资开发权，公司的五洲皇冠假日酒店和五洲大酒店将成为奥运签约酒店，6栋公寓将作为奥运媒体村使用。
公司发展物业、投资物业和零售物业三大主业发展稳定，毛利率相比去年同期均有不同程度的提高。随着奥运会的临近，公司现有开发与经营物业直接受益奥运经济也将逐步显现，品牌及业绩都将得到进一步提升，结合公司土地储备的大幅增加，为奥运会后的项目开发提供了坚实的保障，我们认为公司未来成长性值得期待。
私人理财观点：
投资的真谛在于透过迷雾，摒除一切噪音，发现事物的真相，探求未来的大趋势。我们认为，国家的宏观调控政策，虽然短期对房地产市场有影响，但是不影响我们对房地产的长期判断。中国的房地产市场，特别是北京的房地产市场仍将有着广阔的前景，随着奥运临近和人民币升值速度加快，北京的房地产类上市公司将重新获得强大的上升动力，建议投资者密切关注。
最后，作为亿万普普通通中国人中的成员，我们内心衷心地盼望着房价下降，让人人居有其所，全民安居乐业，希望我们的判断是错误的。