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摘要：在住房价格持续上涨的背景下，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，从现代性的角度看，这一新政有利于防止房地产市场的过度物化，体现了人本关怀，以扩大供给满足人们的居住需要，有利于人的自由发展，其从重视效率转向保障公平，有利于人与人之间关系的和谐，不过，这一政策仍需完善，具体建议包括应增加政策性住房比例、减少合作建房限制、明确并相应扩大住房保障范围等。
关键词：房地产调控；新政；现代性；突破；完善
最近几年，房地产市场是我国社会普遍关注的热点之一，国家也采取了诸多措施进行调控，但效果并不见佳，前不久，国务院于2007年8月7日出台了最新的房地产调控政策，即《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称为“新政”），本文认为，从现代性角度看，其有诸多突破，不过，这一政策仍需完善。
一、 房地产调控新政出台的背景
伴随着上世纪80年代以来的土地使用制度和住房制度改革，我国的房地产业取得了突飞猛进的发展。然而，在房地产市场快速发展的过程中，也遇到了许多挑战，尤其是 2002年以来，我国房地产业出现“过热”，房价上涨过快，国家采取了土地、金融、税收等多种手段进行调控，但效果并不见佳，房价仍然呈快速上涨趋势，其中2002年比上年增长4.0%，2003年增长5.7%，2004年增长9.4%，2005年70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，2006年70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%。今年上半年，全国商品房价格仍在快速上涨，与去年同期相比，上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中，商品房住宅价格上涨16.34%，涨幅比去年高7.89个百分点。因此，全国人大财经委员会在7月16日~17日听取国务院有关部门上半年经济形势汇报时指出，当前经济运行中的主要矛盾和问题是经济增长由偏快转为过热，物价上涨压力持续加大，其中特别指出了住房价格上涨较快。国务院的房地产调控新政正是在这种背景下出台的。
二、 房地产调控新政的现代性突破
本文认为，新政是我国近年来房地产调控措施的重大转折，从现代性的视角看，其在克服现代性困境方面存在诸多突破，主要体现如下：
1． 有利于防止房地产市场的过度物化，体现了人本关怀。我们知道，过度物化是现代社会的困境之一。马克思按历史发展状况，将人类历史划分为人对人的依赖阶段、人对物的依赖阶段、人的全面发展阶段，人对人的依赖阶段相当于前现代社会，人的全面发展阶段相当于未来的共产主义社会，人对物的依赖阶段是指“现代社会”，也即“资本主义社会”、“工业社会”，马克思认为，在现代，劳动产品一旦表现为商品，就带上拜物教的性质，韦伯也认为，现代社会使得物质财富获得了一种历史上任何阶段都未曾有过的；但愈来愈大且最终变为不可抗拒的统治人类生活的力量。卢卡奇也论述到：在现代，在客观方面是产生出一个由现成的物以及物与物之间关系构成的世界（即商品及其在市场上运动的世界），它的规律虽然逐渐被人们所认识，但是即使在这种情况下还是作为无法制服的，由自身发生作用的力量同人们相对立。这些经典作家对现代社会的过度商品化进行了批判，认为过度物化导致了人与物关系的颠倒，使人失去了主体性，因此必须予以克服。这里得指出，尽管这些批判主要是针对资本主义社会而言的，但在今天仍能给我们以启示，过度物化会忽视人文关怀，应予以克服，我国现处于社会主义初级阶段，各项事业也应注意这一点，房地产业也应如此。
其实，我国房地产市场发展的初衷也体现了以人为本的精神，国务院1994年7月18日出台的《关于深化城镇住房制度改革的决定》明确指出，城镇住房制度改革的根本目的之一是加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求，其中以人为本的精神清晰可见。但我们也应看到，该决定的另一目的是实现住房商品化、社会化，国务院1998年7月3日发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》则更加明确，不仅要稳步推进住房商品化、社会化，而且要“促使住宅业成为新的经济增长点”。这样，此后的调控方向就开始倾斜，把房地产业作为一个重要支柱产业来发展，殊不知，这种思路会导致房地产市场的过度商品化，即过度物化，在这种情况下，房地产商、炒房者甚至一些地方政府都成为利益寻租者，成为房价居高不下的推波助澜者，在这种情况下，住宅缺乏现象是不可能消除的，因为住宅缺乏问题正是“现代的国家不能够也不愿意”克服的。可我们应知道，房地产业的过度商品化，导致了人对住房这种物的过度依赖，使得住房不再仅仅是一种物质生活条件，还成了人们之间交易的商品，当这种物稀缺时，人就被物所束缚，物和人的正常关系发生了颠倒，因此就陷入了现代性的困境。
不过，新政有利于阻止我国房地产市场的过度物化，体现了人本关怀。主要体现有：（1）明确住房问题是重要的民生问题，这在房地产调控措施中还属首次，体现了以人为本的精神；（2）强调改善群众居住条件是城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，和以往的调控措施相比，新政没有再把住房商品化、社会化作为目的，彰显了人本关怀；（3）明确要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确规定，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。这些措施的出台，将使房地产市场开始向以住房保障体系为依托的市场转变，有利于防止房地产市场的过度商品化，防止其过度物化，体现了人本关怀。
2． 以扩大供给满足人们的居住需要，有利于人的自由发展。由于在现代社会，人受到物的力量的统治，人更加不自由，这种貌似合理实为功利的理性正在不断扩大其机构统治，势必造成一个自行运转的铁囚笼，它压抑人的精神生活，牺牲个人自由，因此，现代社会需要克服的另一问题就是要解除物对人的自由的压抑，释放人的自由。就住房而言，由于其是满足人基本生存需要的物，所以，尽可能满足人们的需要是使人走向真正自由的正确路径。恩格斯也指出，如果我能证明我们现代社会的生产足以使社会一切成员都吃得饱，并且证明现有的房屋足以暂时供给劳动群众以宽敞和合乎卫生的住所，那么我就已经很满意了。
我国过去房地产业调控效果不佳的主要原因之一就是未能强调从人的自由发展需要出发。过去的房地产调控措施较多，但有些措施抑制了人们的需求，如严格控制土地供应总量，其初衷是为了抑制房地产业过热，但从人的需要的角度看，实质上是减少了土地开发，控制了住房数量增长，进而使得人们的居住需要得不到满足，不利于人走向真正的自由，因此陷入了现代性的困境，在贷款措施方面，主要措施是将个人住房按揭贷款首付款比例由20%提高到30%，可是我们知道，这一措施其实也是对人的需要的抑制，有许多居民需要房屋居住，即使贷款利率提高、首付增加，其需求也不可能减少，这样的贷款调控措施只能使得很多人的住房购买愿望落空，因此抑制了人们的需求自由。
此次房地产调控新政从抑制需求转向扩大供给，有利于满足人们的生活需要，有利于人的自由发展，主要体现有：（1）将采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应；（2）要求各地根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房，房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应；（3）部分企业可以实行单位集资合作建房，新政规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，可利用自用土地进行集资合作建房。这些措施从不同方面增加了住房供应，有利于满足人们的居住需要，有利于减轻物对人的束缚，有利于人的自由发展。
3． 从重视效率转向保障公平，有利于人与人之间关系的和谐。马克思指出，在现代社会，活动和产品的普遍交换已成为每一单个人的生存条件，这种普遍交换表现为物，在交换价值上，人的社会关系转化为物的社会关系。韦伯也说，凡是让市场听任自己的规律性发展的地方，那么市场就只认物，不认人，没有任何原始的、由人的共同体所体现的人际关系。可见，在过度物化的社会，物质可能得到巨大的丰富，经济获得高效发展，但是这种过于重视效率的机制会扭曲人和人之间的社会关系，因此，我们必须进行有效干预，在重视效率的同时保障公平，以构建和谐的人与人之间的社会关系，因此涂尔干说，现代社会的根本任务就是去完成建立公正的使命。
我国过去的调控措施过于侧重把房地产业作为一个重要的经济支柱产业来发展，这样的后果就是，房地产业获得了巨大发展，获得了经济效率，但我们应知道，这忽略了公平，不利于构建人和人之间的和谐社会关系。不过，新政改变了这一局面，开始向保障公平转变，主要体现在：（1）明确新政是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求；（2）在制度上要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。这一转变体现了对城市低收入家庭住房问题的关怀，旨在建立以住房保障机制为依托的市场体系，不再仅仅把经济效率作为房地产业发展的唯一目的，体现了公平原则，有利于人与人之间社会关系的和谐。
综上可见，房地产调控新政在现代性方面有较大突破，主要体现物与人的关系、人的自身发展、人与人的关系三个方面，因此有着积极的意义。
三、 房地产调控新政的不足与完善
然而，房地产调控新政也有许多不足之处，尚需完善，主要包括：
1． 从人本角度看，应增加政策性住房比例，继续深化住房保障措施。就目前而言，我国应重点推行住房保障措施，因为这样才能满足人们的基本居住需要，体现对人的关怀，才能克服现代性的困境。我们一再强调，房改的方向是市场化，但是在朝着市场化前进的过程中，完全市场化不能解决一切问题。其实，大多数国家都承认，只靠市场解决不了住房问题。发达国家的住房制度在具体设计上尽管存在着差异，但都以满足居民的基本居住需求、保障居民的基本生活需要作为出发点，各国最初的住房保障制度是由政府进行大规模干预，政府直接投资，随着全国性住房短缺的缓解以至消失，转而鼓励运用市场机制解决大量的住房供应。因此，我国在市场化刚刚起步的阶段，应当继续深化住房保障措施。
因此，本文建议应增加廉租住房、经济适用住房比例，二者总比例应达到40%~50%以上。在新加坡，有87.6%的居民居住在由政府建屋发展局提供的政府组屋里，8.6%居住在廉租屋里，79.0%居住在廉价屋里，日本解决低收入家庭住房问题也主要是通过公营住宅体系等途径进行的，香港在1970年就推出了居者有其屋计划，其公共房屋占了50%以上，即使在最早接受现代市场经济的国家英国，市场机制在住房领域的作用也是相当有限的，政府组织的福利性公共房屋建设曾经高达40%以上。其实，我国也有廉租住房、经济适用住房措施，但比例极小，统计结果显示，2003年以后，我国经济适用房销售面积占住宅销售面积的比重为10%以下，并呈连年下降趋势，我国廉租住房制度覆盖面较小，在已开展廉租住房的城市，其覆盖面在1%左右（除个别城市外）。新政尽管旨在建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，但对廉租住房、经济适用住房比例规定的并不明确，只是强调：要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应，小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度；各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房，房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。可见，以上规定对廉租住房、经济适用住房的比例并未明确规定，因此需要明确，结合各国的经验，应大力增加廉租住房、经济适用住房比例。
2． 从人的自由发展角度看，要继续扩大供给，应减少合作建房限制。尽管新政提出了增加住房供给的措施，强调了市场供给之外、政府供给为主的模式，但本文认为，从人的自由发展角度看，应该多渠道扩大住房供给，其中，扩大合作建房就是方略之一。合作建房制度在国外已有200多年的历史，目前已有英国、德国、日本等80多个国家建立了10多万个合作建房组织，甚至在有的国家，合作建房已经成为住房建设、销售和管理的主要形式。合作建房在我国目前正处于萌发阶段，还有很大的发展空间，因此应作为住房保障制度的重要组成部分。新政规定，单位集资建房的对象限制为距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，其它主体则属禁止之列，这不利于增加住房供应，另外新政还规定，单位集资合作建房的标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行，这将限制单位合作建房的积极性。本文建议，应减少合作建房限制，以扩大住房供给，满足人们的生活需要，以促进人的自由发展。在合作建房具体操作中，可以吸收国外的经验，采取缴纳一定入股资金，进行特别储蓄，政府提供优惠贷款的方式进行。
3． 从人和人的关系角度看，应明确并相应扩大住房保障范围，以实现社会公平。新政尽管对住房保障范围作了规定，但有许多不足，主要有：（1）保障对象比例不明确。新政规定，廉租住房保障对象，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定，经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定。可见，新政对住房保障对象比例并不明确，如果比例确定的过低，很多困难家庭无法得到保障，不利于体现对这些家庭的社会关怀，不利于实现社会公平，因此应明确之。（2）保障对象的衔接问题。新政规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。但究竟如何衔接未作规定，因此应明确。（3）保障范围仍太小，需要扩大。新政规定，住房保障对象为城市低收入家庭，值得思考的是，城市中低收入家庭是否应纳入保障的范围，如果不能纳入这一保障措施，是否有其它相应的保障措施？此外，新政规定的仅仅是对城市低收入家庭的保障，值得深思的是，农村低收入住房困难家庭是否应有相应的保障措施？本文认为，农村低收入住房困难家庭保障制度也应逐步建立，只有这样，才能实现整体社会公平。
参考文献：
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14．华国强．完善经济适用房体制 为中低收入家庭住房解忧．中国房地信息，2005，（11）：11-14．
作者简介：王炳，南京大学法学院博士生，南京航空航天大学法律系讲师。
收稿日期：2007-09-11。
关键词：房地产调控；新政；现代性；突破；完善
最近几年，房地产市场是我国社会普遍关注的热点之一，国家也采取了诸多措施进行调控，但效果并不见佳，前不久，国务院于2007年8月7日出台了最新的房地产调控政策，即《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称为“新政”），本文认为，从现代性角度看，其有诸多突破，不过，这一政策仍需完善。
一、 房地产调控新政出台的背景
伴随着上世纪80年代以来的土地使用制度和住房制度改革，我国的房地产业取得了突飞猛进的发展。然而，在房地产市场快速发展的过程中，也遇到了许多挑战，尤其是 2002年以来，我国房地产业出现“过热”，房价上涨过快，国家采取了土地、金融、税收等多种手段进行调控，但效果并不见佳，房价仍然呈快速上涨趋势，其中2002年比上年增长4.0%，2003年增长5.7%，2004年增长9.4%，2005年70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，2006年70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%。今年上半年，全国商品房价格仍在快速上涨，与去年同期相比，上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中，商品房住宅价格上涨16.34%，涨幅比去年高7.89个百分点。因此，全国人大财经委员会在7月16日~17日听取国务院有关部门上半年经济形势汇报时指出，当前经济运行中的主要矛盾和问题是经济增长由偏快转为过热，物价上涨压力持续加大，其中特别指出了住房价格上涨较快。国务院的房地产调控新政正是在这种背景下出台的。
二、 房地产调控新政的现代性突破
本文认为，新政是我国近年来房地产调控措施的重大转折，从现代性的视角看，其在克服现代性困境方面存在诸多突破，主要体现如下：
1． 有利于防止房地产市场的过度物化，体现了人本关怀。我们知道，过度物化是现代社会的困境之一。马克思按历史发展状况，将人类历史划分为人对人的依赖阶段、人对物的依赖阶段、人的全面发展阶段，人对人的依赖阶段相当于前现代社会，人的全面发展阶段相当于未来的共产主义社会，人对物的依赖阶段是指“现代社会”，也即“资本主义社会”、“工业社会”，马克思认为，在现代，劳动产品一旦表现为商品，就带上拜物教的性质，韦伯也认为，现代社会使得物质财富获得了一种历史上任何阶段都未曾有过的；但愈来愈大且最终变为不可抗拒的统治人类生活的力量。卢卡奇也论述到：在现代，在客观方面是产生出一个由现成的物以及物与物之间关系构成的世界（即商品及其在市场上运动的世界），它的规律虽然逐渐被人们所认识，但是即使在这种情况下还是作为无法制服的，由自身发生作用的力量同人们相对立。这些经典作家对现代社会的过度商品化进行了批判，认为过度物化导致了人与物关系的颠倒，使人失去了主体性，因此必须予以克服。这里得指出，尽管这些批判主要是针对资本主义社会而言的，但在今天仍能给我们以启示，过度物化会忽视人文关怀，应予以克服，我国现处于社会主义初级阶段，各项事业也应注意这一点，房地产业也应如此。
其实，我国房地产市场发展的初衷也体现了以人为本的精神，国务院1994年7月18日出台的《关于深化城镇住房制度改革的决定》明确指出，城镇住房制度改革的根本目的之一是加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求，其中以人为本的精神清晰可见。但我们也应看到，该决定的另一目的是实现住房商品化、社会化，国务院1998年7月3日发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》则更加明确，不仅要稳步推进住房商品化、社会化，而且要“促使住宅业成为新的经济增长点”。这样，此后的调控方向就开始倾斜，把房地产业作为一个重要支柱产业来发展，殊不知，这种思路会导致房地产市场的过度商品化，即过度物化，在这种情况下，房地产商、炒房者甚至一些地方政府都成为利益寻租者，成为房价居高不下的推波助澜者，在这种情况下，住宅缺乏现象是不可能消除的，因为住宅缺乏问题正是“现代的国家不能够也不愿意”克服的。可我们应知道，房地产业的过度商品化，导致了人对住房这种物的过度依赖，使得住房不再仅仅是一种物质生活条件，还成了人们之间交易的商品，当这种物稀缺时，人就被物所束缚，物和人的正常关系发生了颠倒，因此就陷入了现代性的困境。
不过，新政有利于阻止我国房地产市场的过度物化，体现了人本关怀。主要体现有：（1）明确住房问题是重要的民生问题，这在房地产调控措施中还属首次，体现了以人为本的精神；（2）强调改善群众居住条件是城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，和以往的调控措施相比，新政没有再把住房商品化、社会化作为目的，彰显了人本关怀；（3）明确要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确规定，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。这些措施的出台，将使房地产市场开始向以住房保障体系为依托的市场转变，有利于防止房地产市场的过度商品化，防止其过度物化，体现了人本关怀。
2． 以扩大供给满足人们的居住需要，有利于人的自由发展。由于在现代社会，人受到物的力量的统治，人更加不自由，这种貌似合理实为功利的理性正在不断扩大其机构统治，势必造成一个自行运转的铁囚笼，它压抑人的精神生活，牺牲个人自由，因此，现代社会需要克服的另一问题就是要解除物对人的自由的压抑，释放人的自由。就住房而言，由于其是满足人基本生存需要的物，所以，尽可能满足人们的需要是使人走向真正自由的正确路径。恩格斯也指出，如果我能证明我们现代社会的生产足以使社会一切成员都吃得饱，并且证明现有的房屋足以暂时供给劳动群众以宽敞和合乎卫生的住所，那么我就已经很满意了。
我国过去房地产业调控效果不佳的主要原因之一就是未能强调从人的自由发展需要出发。过去的房地产调控措施较多，但有些措施抑制了人们的需求，如严格控制土地供应总量，其初衷是为了抑制房地产业过热，但从人的需要的角度看，实质上是减少了土地开发，控制了住房数量增长，进而使得人们的居住需要得不到满足，不利于人走向真正的自由，因此陷入了现代性的困境，在贷款措施方面，主要措施是将个人住房按揭贷款首付款比例由20%提高到30%，可是我们知道，这一措施其实也是对人的需要的抑制，有许多居民需要房屋居住，即使贷款利率提高、首付增加，其需求也不可能减少，这样的贷款调控措施只能使得很多人的住房购买愿望落空，因此抑制了人们的需求自由。
此次房地产调控新政从抑制需求转向扩大供给，有利于满足人们的生活需要，有利于人的自由发展，主要体现有：（1）将采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应；（2）要求各地根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房，房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应；（3）部分企业可以实行单位集资合作建房，新政规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，可利用自用土地进行集资合作建房。这些措施从不同方面增加了住房供应，有利于满足人们的居住需要，有利于减轻物对人的束缚，有利于人的自由发展。
3． 从重视效率转向保障公平，有利于人与人之间关系的和谐。马克思指出，在现代社会，活动和产品的普遍交换已成为每一单个人的生存条件，这种普遍交换表现为物，在交换价值上，人的社会关系转化为物的社会关系。韦伯也说，凡是让市场听任自己的规律性发展的地方，那么市场就只认物，不认人，没有任何原始的、由人的共同体所体现的人际关系。可见，在过度物化的社会，物质可能得到巨大的丰富，经济获得高效发展，但是这种过于重视效率的机制会扭曲人和人之间的社会关系，因此，我们必须进行有效干预，在重视效率的同时保障公平，以构建和谐的人与人之间的社会关系，因此涂尔干说，现代社会的根本任务就是去完成建立公正的使命。
我国过去的调控措施过于侧重把房地产业作为一个重要的经济支柱产业来发展，这样的后果就是，房地产业获得了巨大发展，获得了经济效率，但我们应知道，这忽略了公平，不利于构建人和人之间的和谐社会关系。不过，新政改变了这一局面，开始向保障公平转变，主要体现在：（1）明确新政是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求；（2）在制度上要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。这一转变体现了对城市低收入家庭住房问题的关怀，旨在建立以住房保障机制为依托的市场体系，不再仅仅把经济效率作为房地产业发展的唯一目的，体现了公平原则，有利于人与人之间社会关系的和谐。
综上可见，房地产调控新政在现代性方面有较大突破，主要体现物与人的关系、人的自身发展、人与人的关系三个方面，因此有着积极的意义。
三、 房地产调控新政的不足与完善
然而，房地产调控新政也有许多不足之处，尚需完善，主要包括：
1． 从人本角度看，应增加政策性住房比例，继续深化住房保障措施。就目前而言，我国应重点推行住房保障措施，因为这样才能满足人们的基本居住需要，体现对人的关怀，才能克服现代性的困境。我们一再强调，房改的方向是市场化，但是在朝着市场化前进的过程中，完全市场化不能解决一切问题。其实，大多数国家都承认，只靠市场解决不了住房问题。发达国家的住房制度在具体设计上尽管存在着差异，但都以满足居民的基本居住需求、保障居民的基本生活需要作为出发点，各国最初的住房保障制度是由政府进行大规模干预，政府直接投资，随着全国性住房短缺的缓解以至消失，转而鼓励运用市场机制解决大量的住房供应。因此，我国在市场化刚刚起步的阶段，应当继续深化住房保障措施。
因此，本文建议应增加廉租住房、经济适用住房比例，二者总比例应达到40%~50%以上。在新加坡，有87.6%的居民居住在由政府建屋发展局提供的政府组屋里，8.6%居住在廉租屋里，79.0%居住在廉价屋里，日本解决低收入家庭住房问题也主要是通过公营住宅体系等途径进行的，香港在1970年就推出了居者有其屋计划，其公共房屋占了50%以上，即使在最早接受现代市场经济的国家英国，市场机制在住房领域的作用也是相当有限的，政府组织的福利性公共房屋建设曾经高达40%以上。其实，我国也有廉租住房、经济适用住房措施，但比例极小，统计结果显示，2003年以后，我国经济适用房销售面积占住宅销售面积的比重为10%以下，并呈连年下降趋势，我国廉租住房制度覆盖面较小，在已开展廉租住房的城市，其覆盖面在1%左右（除个别城市外）。新政尽管旨在建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，但对廉租住房、经济适用住房比例规定的并不明确，只是强调：要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应，小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度；各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房，房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。可见，以上规定对廉租住房、经济适用住房的比例并未明确规定，因此需要明确，结合各国的经验，应大力增加廉租住房、经济适用住房比例。
2． 从人的自由发展角度看，要继续扩大供给，应减少合作建房限制。尽管新政提出了增加住房供给的措施，强调了市场供给之外、政府供给为主的模式，但本文认为，从人的自由发展角度看，应该多渠道扩大住房供给，其中，扩大合作建房就是方略之一。合作建房制度在国外已有200多年的历史，目前已有英国、德国、日本等80多个国家建立了10多万个合作建房组织，甚至在有的国家，合作建房已经成为住房建设、销售和管理的主要形式。合作建房在我国目前正处于萌发阶段，还有很大的发展空间，因此应作为住房保障制度的重要组成部分。新政规定，单位集资建房的对象限制为距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，其它主体则属禁止之列，这不利于增加住房供应，另外新政还规定，单位集资合作建房的标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行，这将限制单位合作建房的积极性。本文建议，应减少合作建房限制，以扩大住房供给，满足人们的生活需要，以促进人的自由发展。在合作建房具体操作中，可以吸收国外的经验，采取缴纳一定入股资金，进行特别储蓄，政府提供优惠贷款的方式进行。
3． 从人和人的关系角度看，应明确并相应扩大住房保障范围，以实现社会公平。新政尽管对住房保障范围作了规定，但有许多不足，主要有：（1）保障对象比例不明确。新政规定，廉租住房保障对象，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定，经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定。可见，新政对住房保障对象比例并不明确，如果比例确定的过低，很多困难家庭无法得到保障，不利于体现对这些家庭的社会关怀，不利于实现社会公平，因此应明确之。（2）保障对象的衔接问题。新政规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。但究竟如何衔接未作规定，因此应明确。（3）保障范围仍太小，需要扩大。新政规定，住房保障对象为城市低收入家庭，值得思考的是，城市中低收入家庭是否应纳入保障的范围，如果不能纳入这一保障措施，是否有其它相应的保障措施？此外，新政规定的仅仅是对城市低收入家庭的保障，值得深思的是，农村低收入住房困难家庭是否应有相应的保障措施？本文认为，农村低收入住房困难家庭保障制度也应逐步建立，只有这样，才能实现整体社会公平。
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作者简介：王炳，南京大学法学院博士生，南京航空航天大学法律系讲师。
收稿日期：2007-09-11。