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新疆吐鲁番市托克逊县房产局 838100
【摘 要】最近几年，房地产一直是当前社会的热门话题，面对新形势，房地产开发企业该如何搞好工程项目管理是业生存的根本也是提升核心竞争力的关键。本文就房地产开发中工程项目管理问题及解决措施进行了简单的分析。
【关键词】房地产开发；项目管理；问题
一、房地产开发项目工程管理的内容
房地产开发项目的过程涉及很多内容，对这些内容的进行有效处理就构成了房地产开发项目的工程管理，工程管理工作通常包括以下内容。
1.工程的总体规划。人类在做任何一件事情之前需要一个规划，同样房地产开发项目也需要一个有效规划，房地产的开发企业在开发项目之前都有一个总体设计与规划。工程开发的总设计是开发建设工作重要的经济技术文件。工程设计的报批和编制是房地产开发建设的重要前期工作。
2.相关方面的协调合作。由于房地产开发过程要涉及面广，加上房地产的建设工程自身的特点，如配合单位多、施工周期长、工程项目多、建设范围大，所以很容易产生矛盾冲突。为达到工程建设的顺利进行需要及时地沟通，做好以下几个方面的工作：实行工程开发总承包制度；定期召开有关部门的协调会；积极配合开发建设相关单位及时理好开发过程中出现的各种矛盾。
3.工程质量监督检查。在激烈的市场竞争过程中有过硬的质量是取胜的重要砝码，房地产企业要实现工程项目经济效益和社会效益，最大化必须过好建筑物的质量的关。工程质量好坏是设计质量、勘察质量、原材料质量、使用维护质量及施工质量的直接反映，所以在工程开发设过程中要注意各个环节的质量监控，对整体开发建设过程进行全面、深入的质量监督，及时发现质量问题，解决问题。
4.工程项目的竣工验收。工程项目的竣工不仅仅是建筑物的建造完成，而是要达到工程设计的要求和合同规定相关标准，具备验收的条件后，根据施工单位的竣工验收的请求，有关的验收小组要依照国家制定的各类质量标准进行验收和鉴定，只要达到相关标准，具备使用条件才能进行竣工结算。
二、房地产开发中建设工程项目管理存在的问题分析
我国房地产开发建设工程项目管理主要包括两种模式，一是业主方项目管理，二是建设监理制并行业主方项目管理，存在的问题具体如下：
1.业主方项目管理存在的问题
首先，管理机制问题。我国房地产开发还处于初期发展阶段，许多房地产企业都没有形成完善的管理机制，管理制度方面存在漏洞、管理体系当中权责混乱等问题时常发生，给建设工程项目管理工作开展造成不良影响。其次，项目资金问题。我国房地产企业当中有很多为小
企业，其资金实力相对较为薄弱，并不能完全担负土地购买和工程建设所需的大量资金，一旦发生融资困难问题，会导致企业出现流动资金抽空、资金链断裂，导致整个工程停工。第三，招投标问题。严格的招投标制度是工程建设质量的基础保障之一，但在实际当中，许多房地产企业并为严格按照招投标制度要求，采取了邀标方式，项目承包、施工方在资质、技术、管理等方面都存在许多不足，给工程建设进度、质量造成严重影响。
2. 建设监理制并行业主方项目管理存在的问题
首先，权责混乱问题。在建设监理制并行业主方项目管理模式中，建设监理只针对工程项目的施工，而没有设计变更、投资控制的监理权力，这就使得承建单位、建设单位与监理单位之间的关系十分复杂，彼此之间权力、责任混乱不清，建设单位拥有投资控制权，经常会直接命令施工单位作业，给建设监理方工作造成干扰，出现多头指挥问题，导致建设监理缺乏独立性、公正性。其次，材料质量问题。材料质量是影响项目建设质量的重要因素，如果单独的建设监理，出于工作责任的考虑，监理方会对材料质量进行严格检查。然而，在建设监理制并行业主方项目管理模式中，业主方为了降低工程造价，对于大宗材料通常会通过低价招标竞争方式进行采购，加上监理方会受制于业主方，会降低对材料的审核和管理，许多材料质量问题得不到发现与解决，最终影响到工程建设质量。
三、房地产开发中建设工程项目管理问题的解决措施
1.加强建设工程项目的成本管理
房地产开发建设工程项目的建设成本直接关系到房地产企业的经济效益，也是衡量工程项目管理水平的重要指标之一。在房地产开发建设工程项目中，招投标、设计、准备、施工以及竣工等每一个阶段都会有成本发生，所以要采取全过程成本管理的措施，同时，由于建设工程项目各个环节之间存在着紧密联系，在每个环节的成本管理当中，不能一味地降低成本，需要从整体性角度出发，实现整个建设工程项目成本管理的最优化。
2.加强建设工程项目的质量管理
房地产开发建设工程项目的质量高低会影响到工程的安全，与使用者的生命财产安全有着密切联系。建设工程项目的质量管理包括许多方面，比如材料质量管理，需要加强对材料质量审核，既要确保材料型号、类型等符合工程需求，也要做好材料价格控制；比如施工技术管
理，要严格按照相应技术规范进行使用，保证施工技术的应用效果；此外，施工工艺、组织管理等也是影响质量的重要因素。因此，建设单位应加强对影响工程项目质量因素的分析，针对每一影响因素采取合适的应对措施，最大程度的保障工程建设质量。
3.加强建设工程项目的风险管理
房地产企业的核心目标是在工程项目开发中获取相应的利益，因此，风险管理也是建设工程项目管理中的重要工作。在建设工程项目的风险管理中，有效管理措施包括：（1）风险规避：这是一种消极的方法，是通过放弃投资等方式来规避相关风险，除非在迫不得已的情况下，不建议采用此种方法。（2）风险转移：一是利用合同来将建设工程项目的风险转移给执行方，降低建设方承担的风险；二是通过购买保险的方式，将风险转移给保险公司。
4.提高建设工程项目的监理水平 工程项目监理是影响建设工程项目质量、成本的重要因素，提高建设工程项目的监理水平十分必要，具体措施有：首先，规范监理市场与行为。相关房地产部门应该加强对监理单位的资质审核，规范监理单位行为，维护监理市场的秩序，以免监理企业之间发生恶性竞争，影响到监理工作的正常进行。同时，就监理企业而言，需要加强对监理人员的培训，提升监理人员的综合素质，发展全能监理，为监理水平提升奠定良好基础。其次，保证监理工作的独立性。建设监理是第三方行为，只有保证其工作的独立性，才能有效保证监理工作的效果，因此，在签订监理合同时，建设单位与监理单位应该处于平等地位，按照平等协商原则将监理单位的任务明确规定在合同中，签订合同后，建设单位不能再干预监理单位的正常工作，确保监理工作的公正、独立，建设单位可以对监理工作行以协调、监督和检查。
5.明确业主方、监理方的权责
为保证监理方工作的正常开展，避免权责不清问题，建设单位无权干涉监理单位工作，但有协调、监督和检查权力，具体表现为：（1）在向监理单位委托施工阶段监理业务时，需要在相应合同中明确规定监理公司的权力，除工程进度款付款凭证签署、工程结算审核之外，其它权限应该全部授予监理工程师，以保证监理工作良好开展。（2）建设单位可以审查监理单位提供的人员组织机构，对于无执业资格或者不满足要求的监理人员，可要求监理单位进行更换，如果监理规划和细则存在不适之处，可要求监理单位及时调整，保证监理工作的效果。（3）建设单位可以对监理单位工作设备等进行检，定期审查监理资料和成果，不定期抽查监理工作情况，以确保监理单位按合同要求开展监理工作，避免监理单位与施工单位串通。
结语
综上所述，随着建筑行业的快速发展，房地产企业越来越多，市场竞争日益激烈，在此环境中，房地产企业要想保证自身的健康、可持续发展，必须加强对建设工程项目质量、成本等的控制，建设工程项目管理作为决定项目质量、成本的重要手段，探讨其中存在的问题，采取合适的应对措施，具有十分重要的现实意义。
参考文献：
[1]包瑞. 房地产建设工程实施中的项目管理问题研究[J]. 科技视界，2014（17）：104 + 140.
[2]洪德星. 浅谈房地产开发中建设工程项目管理[J]. 低碳世界，2014（15）：322 - 323.
[3]蔡少文.项目管理在房地产开发工程管理中的应用[J].建材发展导向，2011（10）.
[4]王琳.浅谈房地产项目管理.科技信息[J].2011（7）.
【摘 要】最近几年，房地产一直是当前社会的热门话题，面对新形势，房地产开发企业该如何搞好工程项目管理是业生存的根本也是提升核心竞争力的关键。本文就房地产开发中工程项目管理问题及解决措施进行了简单的分析。
【关键词】房地产开发；项目管理；问题
一、房地产开发项目工程管理的内容
房地产开发项目的过程涉及很多内容，对这些内容的进行有效处理就构成了房地产开发项目的工程管理，工程管理工作通常包括以下内容。
1.工程的总体规划。人类在做任何一件事情之前需要一个规划，同样房地产开发项目也需要一个有效规划，房地产的开发企业在开发项目之前都有一个总体设计与规划。工程开发的总设计是开发建设工作重要的经济技术文件。工程设计的报批和编制是房地产开发建设的重要前期工作。
2.相关方面的协调合作。由于房地产开发过程要涉及面广，加上房地产的建设工程自身的特点，如配合单位多、施工周期长、工程项目多、建设范围大，所以很容易产生矛盾冲突。为达到工程建设的顺利进行需要及时地沟通，做好以下几个方面的工作：实行工程开发总承包制度；定期召开有关部门的协调会；积极配合开发建设相关单位及时理好开发过程中出现的各种矛盾。
3.工程质量监督检查。在激烈的市场竞争过程中有过硬的质量是取胜的重要砝码，房地产企业要实现工程项目经济效益和社会效益，最大化必须过好建筑物的质量的关。工程质量好坏是设计质量、勘察质量、原材料质量、使用维护质量及施工质量的直接反映，所以在工程开发设过程中要注意各个环节的质量监控，对整体开发建设过程进行全面、深入的质量监督，及时发现质量问题，解决问题。
4.工程项目的竣工验收。工程项目的竣工不仅仅是建筑物的建造完成，而是要达到工程设计的要求和合同规定相关标准，具备验收的条件后，根据施工单位的竣工验收的请求，有关的验收小组要依照国家制定的各类质量标准进行验收和鉴定，只要达到相关标准，具备使用条件才能进行竣工结算。
二、房地产开发中建设工程项目管理存在的问题分析
我国房地产开发建设工程项目管理主要包括两种模式，一是业主方项目管理，二是建设监理制并行业主方项目管理，存在的问题具体如下：
1.业主方项目管理存在的问题
首先，管理机制问题。我国房地产开发还处于初期发展阶段，许多房地产企业都没有形成完善的管理机制，管理制度方面存在漏洞、管理体系当中权责混乱等问题时常发生，给建设工程项目管理工作开展造成不良影响。其次，项目资金问题。我国房地产企业当中有很多为小
企业，其资金实力相对较为薄弱，并不能完全担负土地购买和工程建设所需的大量资金，一旦发生融资困难问题，会导致企业出现流动资金抽空、资金链断裂，导致整个工程停工。第三，招投标问题。严格的招投标制度是工程建设质量的基础保障之一，但在实际当中，许多房地产企业并为严格按照招投标制度要求，采取了邀标方式，项目承包、施工方在资质、技术、管理等方面都存在许多不足，给工程建设进度、质量造成严重影响。
2. 建设监理制并行业主方项目管理存在的问题
首先，权责混乱问题。在建设监理制并行业主方项目管理模式中，建设监理只针对工程项目的施工，而没有设计变更、投资控制的监理权力，这就使得承建单位、建设单位与监理单位之间的关系十分复杂，彼此之间权力、责任混乱不清，建设单位拥有投资控制权，经常会直接命令施工单位作业，给建设监理方工作造成干扰，出现多头指挥问题，导致建设监理缺乏独立性、公正性。其次，材料质量问题。材料质量是影响项目建设质量的重要因素，如果单独的建设监理，出于工作责任的考虑，监理方会对材料质量进行严格检查。然而，在建设监理制并行业主方项目管理模式中，业主方为了降低工程造价，对于大宗材料通常会通过低价招标竞争方式进行采购，加上监理方会受制于业主方，会降低对材料的审核和管理，许多材料质量问题得不到发现与解决，最终影响到工程建设质量。
三、房地产开发中建设工程项目管理问题的解决措施
1.加强建设工程项目的成本管理
房地产开发建设工程项目的建设成本直接关系到房地产企业的经济效益，也是衡量工程项目管理水平的重要指标之一。在房地产开发建设工程项目中，招投标、设计、准备、施工以及竣工等每一个阶段都会有成本发生，所以要采取全过程成本管理的措施，同时，由于建设工程项目各个环节之间存在着紧密联系，在每个环节的成本管理当中，不能一味地降低成本，需要从整体性角度出发，实现整个建设工程项目成本管理的最优化。
2.加强建设工程项目的质量管理
房地产开发建设工程项目的质量高低会影响到工程的安全，与使用者的生命财产安全有着密切联系。建设工程项目的质量管理包括许多方面，比如材料质量管理，需要加强对材料质量审核，既要确保材料型号、类型等符合工程需求，也要做好材料价格控制；比如施工技术管
理，要严格按照相应技术规范进行使用，保证施工技术的应用效果；此外，施工工艺、组织管理等也是影响质量的重要因素。因此，建设单位应加强对影响工程项目质量因素的分析，针对每一影响因素采取合适的应对措施，最大程度的保障工程建设质量。
3.加强建设工程项目的风险管理
房地产企业的核心目标是在工程项目开发中获取相应的利益，因此，风险管理也是建设工程项目管理中的重要工作。在建设工程项目的风险管理中，有效管理措施包括：（1）风险规避：这是一种消极的方法，是通过放弃投资等方式来规避相关风险，除非在迫不得已的情况下，不建议采用此种方法。（2）风险转移：一是利用合同来将建设工程项目的风险转移给执行方，降低建设方承担的风险；二是通过购买保险的方式，将风险转移给保险公司。
4.提高建设工程项目的监理水平 工程项目监理是影响建设工程项目质量、成本的重要因素，提高建设工程项目的监理水平十分必要，具体措施有：首先，规范监理市场与行为。相关房地产部门应该加强对监理单位的资质审核，规范监理单位行为，维护监理市场的秩序，以免监理企业之间发生恶性竞争，影响到监理工作的正常进行。同时，就监理企业而言，需要加强对监理人员的培训，提升监理人员的综合素质，发展全能监理，为监理水平提升奠定良好基础。其次，保证监理工作的独立性。建设监理是第三方行为，只有保证其工作的独立性，才能有效保证监理工作的效果，因此，在签订监理合同时，建设单位与监理单位应该处于平等地位，按照平等协商原则将监理单位的任务明确规定在合同中，签订合同后，建设单位不能再干预监理单位的正常工作，确保监理工作的公正、独立，建设单位可以对监理工作行以协调、监督和检查。
5.明确业主方、监理方的权责
为保证监理方工作的正常开展，避免权责不清问题，建设单位无权干涉监理单位工作，但有协调、监督和检查权力，具体表现为：（1）在向监理单位委托施工阶段监理业务时，需要在相应合同中明确规定监理公司的权力，除工程进度款付款凭证签署、工程结算审核之外，其它权限应该全部授予监理工程师，以保证监理工作良好开展。（2）建设单位可以审查监理单位提供的人员组织机构，对于无执业资格或者不满足要求的监理人员，可要求监理单位进行更换，如果监理规划和细则存在不适之处，可要求监理单位及时调整，保证监理工作的效果。（3）建设单位可以对监理单位工作设备等进行检，定期审查监理资料和成果，不定期抽查监理工作情况，以确保监理单位按合同要求开展监理工作，避免监理单位与施工单位串通。
结语
综上所述，随着建筑行业的快速发展，房地产企业越来越多，市场竞争日益激烈，在此环境中，房地产企业要想保证自身的健康、可持续发展，必须加强对建设工程项目质量、成本等的控制，建设工程项目管理作为决定项目质量、成本的重要手段，探讨其中存在的问题，采取合适的应对措施，具有十分重要的现实意义。
参考文献：
[1]包瑞. 房地产建设工程实施中的项目管理问题研究[J]. 科技视界，2014（17）：104 + 140.
[2]洪德星. 浅谈房地产开发中建设工程项目管理[J]. 低碳世界，2014（15）：322 - 323.
[3]蔡少文.项目管理在房地产开发工程管理中的应用[J].建材发展导向，2011（10）.
[4]王琳.浅谈房地产项目管理.科技信息[J].2011（7）.