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摘 要 农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。本文对农村宅基使用权流转的法律问题进行了深入的研究，以红河、大理民族自治地方为例，分析探讨其存在的问题，旨在在建立和完善我国农村宅基地使用权的流转制度，特别是针对云南自治地方农村宅基地使用权流转问题提出切实可行的完善建议，以弥补现行不合理的单一的宅基地使用权流转制度。
关键词 农村宅基地 使用权 流转制度 法律完善
一、农村宅基地使用权流转制度概述
宅基地是指在农村集体经济组织内部，分配给农户或个人用于建造房屋的土地。这里的“建造房屋”应从广义上进行理解，具体包括已在其上建造了房屋的土地，建造过房屋但房屋已毁损灭失而不具备居住条件的土地以及准备建房用的规划地三种类型。根据《中华人民共和国物权法》第152条的规定，宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。即，“农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、保有个人住宅、庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、使用、收益的权利”。
根据上述界定，我们可以很明显地看出农村宅基地使用权流转具有以下几个法律特点：（1）权利主体的身份性。这取决于农村集體土地的保障性质，意味着农村宅基地使用权只归属农村集体经济组织成员享有，而本集体经济组织之外的其他个人和单位不具有取得宅基地使用权的主体资格。（2）长期性。我国《土地管理法》和《物权法》两部法律法律均没有规定宅基地使用权的使用期限。（3）无偿性。这同样也是农村宅基地的社会保障性质决定的，“目前全国普遍施行的还是无偿使用宅基地制度，即使是少数有偿使用试点的地方，收取的费用也比较低”。（4）客体归属的单一性。《土地管理法》第8条第2款规定：“……宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有”。由此，农村宅基地使用权只能设定在农村集体经济组织所有的土地之上。（5）权利行使的严格性。根据宅基地使用权的定义界定，农村集体经济组织的成员只能在宅基地上建造住宅及其附属设施不能作他用，也就是说宅基地不能脱离建造建筑的目的，而不论其建造形态是正在建造、已建造或者准备建造。
目前宅基地使用权流转制度的不足之处，在云南的红河、大理民族自治地方表现得尤为明显。因此，进行农村宅基地使用权流转的法律制度创新，有条件地解禁农村宅基地使用权流转，对于提高农村宅基地利用率、实现农民融资手段的创新、促进城乡人口流动、构建和谐社会具有十分重要的意义。
二、云南民族自治地方农村宅基地使用权流转的现状分析
云南是多民族的省份，存在着为数众多的少数民族自治地方，本文选取了云南省的红河哈尼族彝族自治州和大理白族自治州的部分村落作为研究云南民族自治地方农村宅基地使用权流转法律问题的平台。
（一）关于红河州蒙自县的四个村落的调查情况
为了深入研究，我们制作了问卷调查，对红河州蒙自县的4个村子进行了问卷的发放及访谈。文澜镇的马房村，距离文澜镇城区较远，约20多公里，依靠在名为大屯海的湖边，村中的民族主要为彝族和部分汉族。马房村约有580户，共计2450人，约6276亩土地，村中的宅基地规划并不算齐整，稍显混乱。相对于马房村，文澜镇的十里铺村，比之要大得多，且靠近城镇区，全村一共1200户，共计4700人，约7478亩土地，该村的主要民族为彝族。该村的宅基地规划相较马房村要规划得齐整，发展也更好，但宅基地的纠纷存在的也不少。文澜镇的大台子村，位于城镇郊区的附近，该村约731户，共计3174人，约有土地5472亩，村中的民族为彝族和部分哈尼族、汉族。因距城区近，到城里打工的人数比较多，宅基地略有闲置现象。村中宅基地的规划有的地方稍有混乱，而因宅基地使用权发生的纠纷也有存在。草坝镇的明白村，距离草坝镇的城镇区比较近，该村约713户，共计3156人，约有土地4501亩，该村的主要民族为彝族及部分汉族。村户中到本市打工或者外出打工的人数不少，宅基地有闲置现象。村子宅基地的整体规划较好，但也有部分不合理的地方，因宅基地而产生的纠纷也较多。
（二）关于大理州大理市相关村落的调查情况
挖色镇是大理市所辖的11个镇之一。挖色镇辖挖色、海印、大城、小城等7个行政村， 一个自然村， 一个办事处。其中， 挖色村为挖色镇的行政中心， 为镇党委、政府的所在地。挖色村， 又名“鲁川坝子”， 位于滇西交通枢纽——大理市市辖区东部， 陆路距大理市市辖区下关近45公里， 水路距下关30公里，该村有1053户居民，村民共计4950人，以白族为主。挖色村占地面积近2. 56万平方公里。该村以蔬菜、水果种植和打渔为主， 兼有石器加工、刺绣、采矿、旅游等行业。近5年来该村在挖色镇7个村中发展最快， 这主要是与大理市市辖区较为便利的交通条件有密切联系， 同时该村村民具有勤劳致富的观念。
课题组成员还发现伴随着大理白族自治州在州委州政府主导的海东开发战略实施以来，位于洱海东面的挖色村经济得到了迅速提升，当地居民通过发展旅游产业，居民收入不断增加，不同类型的旅游产业不断出现，当地居民通过开办农家乐、开办家庭旅馆、或是将闲置的宅基地尤其是临海近路地块通过租赁的方式，由村集体之外的个人承租后，新建房屋用于从事酒店、旅馆、餐饮经营服务。也正因如此，当地的土地交易活跃，宅基地交易价格不断爬升，尤其以临海地段的土地价格异常居高，宅基地使用权违法交易现象凸显。
（三）存在的问题及其成因分析
1、一户多宅，土地闲置浪费严重
2004年修订的《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。然在红河蒙自市的100份调查问卷中，有49份显示不只一处宅基地，一户多宅率高达49%。调查的民族自治地方的村民在出卖、出租住房后，再申请宅基地获批的为35份，概率为35%，明显违反了法律的规定。 2、存在宅基地隐型交易市场，违法转让、出租现象明显
由于《土地管理法》规定严禁城镇居民在农村购置宅基地限制了宅基地的流转，法律并不允许宅基地使用权的在集体经济组织内部自由流转。但随着经济的发展和经济体制改革的深入，民族自治地区日益发展的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止。
在大理地区，随着近年来前往双廊、挖色等地因为当地的民族特色、风俗文化等，旅游人数不断增加，土地需求日趋紧张，多个村民小组的村民将宅基地通过租赁的形式高价租给集体组织以外的个人或组织，租期一定就是二十年、有的甚至三十年。部分村民为获取更高回报，将宅基地高价转让本村村民，也有的将宅基地高价转让给本集体以外的单位或个人。
三、云南民族自治地方农村宅基地使用权流转的必要性和可行性分析
（一）云南民族自治地方农村宅基地使用权流转的必要性
1、民族自治地区农村经济的发展迅速，农民谋生手段的多元化
当前，云南红河、大理等民族自治地方的新农村建设正有条不紊的稳定推进，农村的生产力水平有了较大提高，出现了大量的剩余劳动力并向城镇地区转移。而基于民族特色的旅游资源的涌入也使得当地农民的谋生手段不在仅仅依赖于耕地之上，宅基地的社会保障福利的功能降低，已逐渐与民族自治地区农村的经济发展形势相脱节，需要适时的予以改革适应新农村建设的发展目标。
2、市场经济规律要求民族自治地区宅基地使用权的流转
市场经济以市场作为社会资源配置的基本手段，将一切生产和生活要素都纳入市场的调控，土地虽然是最基本的生产和生活要素，但也不能例外。再加上当前云南红河、大理民族自治地方因其得天独厚的民族特色使得其旅游经济日益繁荣，土地需求日益紧张，村民多愿将宅基地以高价出卖或租赁给集体经济组织意外的个人和单位。这都要求宅基地进入市场流通，契合市场需求，充分实现宅基地使用权的用益物权收益。
（二）云南民族自治地方农村宅基地使用权流转的可行性
1、国家对农村社会保障力度的增强为民族自治地区宅基地流转奠定了必要的社会基础
随着民族自治地区农村的大量剩余劳动力不断涌向城市，宅基地对农民生产和生活的保障作用有所降低。当前，在国家大力推行新农村建设的有利形势下，国家对农村尤其是少数民族聚居的农村的人力、资金投入不断加大，民族自治地区农村的基础设施建设不断得以完善，民族自治地区的农村社会保障的范围不断扩大。此时，宅基地的社会保障功能被政府职能逐渐替代。在此意义上，民族自治地区的宅基地可以更多考虑顺应市场经济的需要，以促进民族自治地区农民生活水平的提高和城市化进程。
2、民族自治地区农村宅基地使用权流转有着一定的实践经验和理论研究成果
在我国经济较为发达的部分地区，农村宅基地使用权流转日益增多，已日渐形成隐形市场。虽然，云南的民族自治地区还达不到如发达地区那样的高数量，但云南民族自治地区的农村宅基地使用权流转数量也在不断增多。同时，现有的农村宅基地使用权流转制度允许宅基地在集体经济组织成员之间流转。对于这个问题，我国的理论界对宅基地使用权流转有了较深入的研究，提出了一系列的对策建议。这些经验和成果可以为民族自治地区的农村宅基地使用权流转制度的建立健全提供尽可能多的指导。
3、城乡统筹发展的趋势为民族自治地区宅基地使用权流转指明了改革方向
农村土地集体产权制度不变的条件下，如何盘活农村空置、闲置宅基地使用权，帮助农民实现宅基地使用权资产性功能是当前我国统筹城乡发展中面临的重要课题。因而，城乡统筹发展趋势引导着民族自治地区的农村宅基地使用權进行流转以将更多的农村剩余劳动力输入城市，促进城镇经济规模的扩大，同时为民族自治地区的农村转变农业生产模式提供资金支持，有利于城乡一体化目标的早日实现。
四、完善云南民族自治地方农村宅基地使用权流转制度的建议
（一）完善民族自治地方农村宅基地的相关法律法规
民族自治地方的宅基地的管理和规划，需要不断完善相关法律法规。从国家层面来看，国家有关部门应当尽快出台关于农村宅基地管理的规定，明确宅基地如何管理和规划、其使用权流转的程序为何、流转的收益又如何分配以及宅基地的登记和发证等问题。从地方层面来看，特别是民族自治地方，除了遵守国家制定的法律法规，按照规定办事，此外还应当根据当地的民族特色、风俗习惯等，制定自治条例、单行条例以符合当地的实际情况，既保护了民族文化传统，又对宅基地的管理和规划进行了科学性的规范。
（二）完善民族自治地区宅基地使用权登记制度
宅基地使用权的登记制度的完善对于宅基地的管理具有基础性的作用。民族自治地区的村民在进行宅基地的申请后， 首先应当由村民委员会进行审查，而后由该村的村集体进行讨论是否通过，决定通过后再向上级政府上报进行审批。当然，由于是民族自治地区，在程序等方面还应当有一定的变通，村里可以制定村规民约等辅助管理，以符合当地的民族特色。属于合法取得宅基地的使用权的村民，应当及时地对其登记造册并发给其宅基地的使用权证书， 并且向上级土地管理部门上报进行核准和备案。对于未经登记就将宅基地的使用权转让的行为，应当认定该行为无效。只有从源头上把宅基地使用权登记制度落实办好了，才能为民族自治地区宅基地使用权的合法流转打下坚实基础。
（三）逐步建立民族自治地区的农民宅基地使用权流转制度
目前，我国有关农村宅基地使用权的流转，法律规定仅限于村内集体经济组织之间，严令禁止城镇居民去购置农村村民的宅基地。而这些规定几乎完全堵塞了宅基地使用权以及村民住宅的流转，不利于实现城市和农村的协调发展以及城乡资源的合理有效流动，特别是不利于民族自治地区农村的发展。制定合理的宅基地使用权流转制度，当民族地区的村民进城后，其宅基地使用权的流转就可以为农村非农建设用地市场带来供给，而该市场的建立与完善，定会促进民族自治地区城市化进程的发展，加快城乡一体化。故此，从法律上、政策上以及地方的自治条例、单行条例等允许农村宅基地使用权（特别是民族自治地区）在城乡居民间有规制的流转（出租、抵押及转让等）是亟需确立的。 （四）在民族自治地区的农村做好宅基地的宣传教育工作
对于与汉族在语言文字上完全不同的、文化、观念及风俗习惯有很大差异的民族自治地区，对村民进行有关宅基地的知识进行宣传教育是十分必要的，政府及有关部门应当通过村委会或其他途径对当地的村民进行宅基地方面的法律知识的普及教育。当下，农村宅基地的现状及因宅基地产生的各种矛盾和纠纷使得村民的合法权益难以保护，这势必会影响我国城乡一体化进程的推进并且会诱发许多社会问题。因此，做好宅基地的宣传教育工作具有实际意义，它的顺利进行有利于我们在保护民族特色文化传统的情况下对宅基地更好地管理和规制，加快民族自治地区的城市化的发展。
（五）加强对民族自治地区的基层土地管理人员的培养和监督
民族自治地区农村宅基地使用权流转出现的各种问题和纠纷，不仅是因为法律等的不健全、不合理，也有民族自治地区的基层土地执法存在很多问题的原因。基层土地执法人员应提高自身业务素质，针对少数民族这一民族特点，切实转变工作作风和观念，深入到民族自治地区，对该地区的少数民族的宅基地使用权流转情况进行监督和管理，及时收集少数民族村民对于宅基地使用权流转中情况信息的反馈，并及时进行调整和总结。所以从执法层面出发，就应该加大基层土地的执法力度，执法人员要做到秉公执法，接收群众们的监督，不徇私情，亮证执法，结合本民族自治地区的民族风俗传统，依法行政，提高执法的实际效果，确保民族自治地区的农村宅基地得到科学合理的使用和流转。
（六）建立和完善的民族自治地区的土地巡查制度
为了有效地防范和最大限度地杜绝民族自治地区的土地违法行为，将土地违法现象消灭在萌芽状态，应当在民族自治地区建立完善的土地巡查制度。完善的土地巡查制度需要土管部门深入实践，不定期下乡入村，对民族自治地区农村宅基地使用权流转及使用情况进行巡回检查并及时进行调整，同时对土地管理法律、法规、规章制度及民族自治地方的自治条例、单行条例等贯彻执行情况进行监督检查。遇到土地违法情形应当及时予以处理，结合当地的民族特色，合法且合理的进行执法，真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。
综上所述，尽管云南民族自治地方农村宅基地使用权流转因其民族地域性等原因引发了不同于其他地方的诸多问题，但是在经过较为系统的研究之后，我们认为这些问题是可以逐步得到解决并完善的。可以说，本课题的研究成果较好的实现了选题设计的初衷。
参考文献：
[1]马俊驹，余延满.民法原论[M].北京：法律出版社，2005：378.
[2]暴元.农村宅基地使用权流转制度创新分析[J].农业经济，2011（3）.
[3]孙丹.基于新农村建设的宅基地利用与管理[J].农村经济与科技，2008（4）.
[4]姜蓉.农村宅基地使用权流转的历史及现状分析[N].山东法制报，2005-01-28.
[5]陈广华，马成，芮志文.农村宅基地使用权流转法律问题研究——以中国不同时期立法演变为视角[J].云南社會科学，2011（4）.
[6]邢琳.我国农村宅基地使用权流转现状的法律研究[J].中国经贸导刊，2012（11）.
[7]彭长生.农户宅基地使用权流转流转问题研究综述[J].中共杭州市委党校学报，2011（3）.
[8]梁慧星.中国物权法研究（下）[M].北京：法律出版社，2002：661.
[9]高富平.土地使用权和用益物权——我国不动产物权体系研究[M].北京：法律出版社.
以上五位作者为云南省昆明市云南财经大学法学院民商法学11级和10级民商法学研究生，作者排名不分先后，为校级课题，系五位作者共同完成，该课题指导教师：云南财经大学法学院院长高崇慧教授、民商法硕士研究生导师冯忠明教授和姜平副教授。
关键词 农村宅基地 使用权 流转制度 法律完善
一、农村宅基地使用权流转制度概述
宅基地是指在农村集体经济组织内部，分配给农户或个人用于建造房屋的土地。这里的“建造房屋”应从广义上进行理解，具体包括已在其上建造了房屋的土地，建造过房屋但房屋已毁损灭失而不具备居住条件的土地以及准备建房用的规划地三种类型。根据《中华人民共和国物权法》第152条的规定，宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。即，“农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上依法建造、保有个人住宅、庭院及宅前或宅后种植竹木等而对土地进行占有、使用、收益的权利”。
根据上述界定，我们可以很明显地看出农村宅基地使用权流转具有以下几个法律特点：（1）权利主体的身份性。这取决于农村集體土地的保障性质，意味着农村宅基地使用权只归属农村集体经济组织成员享有，而本集体经济组织之外的其他个人和单位不具有取得宅基地使用权的主体资格。（2）长期性。我国《土地管理法》和《物权法》两部法律法律均没有规定宅基地使用权的使用期限。（3）无偿性。这同样也是农村宅基地的社会保障性质决定的，“目前全国普遍施行的还是无偿使用宅基地制度，即使是少数有偿使用试点的地方，收取的费用也比较低”。（4）客体归属的单一性。《土地管理法》第8条第2款规定：“……宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有”。由此，农村宅基地使用权只能设定在农村集体经济组织所有的土地之上。（5）权利行使的严格性。根据宅基地使用权的定义界定，农村集体经济组织的成员只能在宅基地上建造住宅及其附属设施不能作他用，也就是说宅基地不能脱离建造建筑的目的，而不论其建造形态是正在建造、已建造或者准备建造。
目前宅基地使用权流转制度的不足之处，在云南的红河、大理民族自治地方表现得尤为明显。因此，进行农村宅基地使用权流转的法律制度创新，有条件地解禁农村宅基地使用权流转，对于提高农村宅基地利用率、实现农民融资手段的创新、促进城乡人口流动、构建和谐社会具有十分重要的意义。
二、云南民族自治地方农村宅基地使用权流转的现状分析
云南是多民族的省份，存在着为数众多的少数民族自治地方，本文选取了云南省的红河哈尼族彝族自治州和大理白族自治州的部分村落作为研究云南民族自治地方农村宅基地使用权流转法律问题的平台。
（一）关于红河州蒙自县的四个村落的调查情况
为了深入研究，我们制作了问卷调查，对红河州蒙自县的4个村子进行了问卷的发放及访谈。文澜镇的马房村，距离文澜镇城区较远，约20多公里，依靠在名为大屯海的湖边，村中的民族主要为彝族和部分汉族。马房村约有580户，共计2450人，约6276亩土地，村中的宅基地规划并不算齐整，稍显混乱。相对于马房村，文澜镇的十里铺村，比之要大得多，且靠近城镇区，全村一共1200户，共计4700人，约7478亩土地，该村的主要民族为彝族。该村的宅基地规划相较马房村要规划得齐整，发展也更好，但宅基地的纠纷存在的也不少。文澜镇的大台子村，位于城镇郊区的附近，该村约731户，共计3174人，约有土地5472亩，村中的民族为彝族和部分哈尼族、汉族。因距城区近，到城里打工的人数比较多，宅基地略有闲置现象。村中宅基地的规划有的地方稍有混乱，而因宅基地使用权发生的纠纷也有存在。草坝镇的明白村，距离草坝镇的城镇区比较近，该村约713户，共计3156人，约有土地4501亩，该村的主要民族为彝族及部分汉族。村户中到本市打工或者外出打工的人数不少，宅基地有闲置现象。村子宅基地的整体规划较好，但也有部分不合理的地方，因宅基地而产生的纠纷也较多。
（二）关于大理州大理市相关村落的调查情况
挖色镇是大理市所辖的11个镇之一。挖色镇辖挖色、海印、大城、小城等7个行政村， 一个自然村， 一个办事处。其中， 挖色村为挖色镇的行政中心， 为镇党委、政府的所在地。挖色村， 又名“鲁川坝子”， 位于滇西交通枢纽——大理市市辖区东部， 陆路距大理市市辖区下关近45公里， 水路距下关30公里，该村有1053户居民，村民共计4950人，以白族为主。挖色村占地面积近2. 56万平方公里。该村以蔬菜、水果种植和打渔为主， 兼有石器加工、刺绣、采矿、旅游等行业。近5年来该村在挖色镇7个村中发展最快， 这主要是与大理市市辖区较为便利的交通条件有密切联系， 同时该村村民具有勤劳致富的观念。
课题组成员还发现伴随着大理白族自治州在州委州政府主导的海东开发战略实施以来，位于洱海东面的挖色村经济得到了迅速提升，当地居民通过发展旅游产业，居民收入不断增加，不同类型的旅游产业不断出现，当地居民通过开办农家乐、开办家庭旅馆、或是将闲置的宅基地尤其是临海近路地块通过租赁的方式，由村集体之外的个人承租后，新建房屋用于从事酒店、旅馆、餐饮经营服务。也正因如此，当地的土地交易活跃，宅基地交易价格不断爬升，尤其以临海地段的土地价格异常居高，宅基地使用权违法交易现象凸显。
（三）存在的问题及其成因分析
1、一户多宅，土地闲置浪费严重
2004年修订的《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。然在红河蒙自市的100份调查问卷中，有49份显示不只一处宅基地，一户多宅率高达49%。调查的民族自治地方的村民在出卖、出租住房后，再申请宅基地获批的为35份，概率为35%，明显违反了法律的规定。 2、存在宅基地隐型交易市场，违法转让、出租现象明显
由于《土地管理法》规定严禁城镇居民在农村购置宅基地限制了宅基地的流转，法律并不允许宅基地使用权的在集体经济组织内部自由流转。但随着经济的发展和经济体制改革的深入，民族自治地区日益发展的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止。
在大理地区，随着近年来前往双廊、挖色等地因为当地的民族特色、风俗文化等，旅游人数不断增加，土地需求日趋紧张，多个村民小组的村民将宅基地通过租赁的形式高价租给集体组织以外的个人或组织，租期一定就是二十年、有的甚至三十年。部分村民为获取更高回报，将宅基地高价转让本村村民，也有的将宅基地高价转让给本集体以外的单位或个人。
三、云南民族自治地方农村宅基地使用权流转的必要性和可行性分析
（一）云南民族自治地方农村宅基地使用权流转的必要性
1、民族自治地区农村经济的发展迅速，农民谋生手段的多元化
当前，云南红河、大理等民族自治地方的新农村建设正有条不紊的稳定推进，农村的生产力水平有了较大提高，出现了大量的剩余劳动力并向城镇地区转移。而基于民族特色的旅游资源的涌入也使得当地农民的谋生手段不在仅仅依赖于耕地之上，宅基地的社会保障福利的功能降低，已逐渐与民族自治地区农村的经济发展形势相脱节，需要适时的予以改革适应新农村建设的发展目标。
2、市场经济规律要求民族自治地区宅基地使用权的流转
市场经济以市场作为社会资源配置的基本手段，将一切生产和生活要素都纳入市场的调控，土地虽然是最基本的生产和生活要素，但也不能例外。再加上当前云南红河、大理民族自治地方因其得天独厚的民族特色使得其旅游经济日益繁荣，土地需求日益紧张，村民多愿将宅基地以高价出卖或租赁给集体经济组织意外的个人和单位。这都要求宅基地进入市场流通，契合市场需求，充分实现宅基地使用权的用益物权收益。
（二）云南民族自治地方农村宅基地使用权流转的可行性
1、国家对农村社会保障力度的增强为民族自治地区宅基地流转奠定了必要的社会基础
随着民族自治地区农村的大量剩余劳动力不断涌向城市，宅基地对农民生产和生活的保障作用有所降低。当前，在国家大力推行新农村建设的有利形势下，国家对农村尤其是少数民族聚居的农村的人力、资金投入不断加大，民族自治地区农村的基础设施建设不断得以完善，民族自治地区的农村社会保障的范围不断扩大。此时，宅基地的社会保障功能被政府职能逐渐替代。在此意义上，民族自治地区的宅基地可以更多考虑顺应市场经济的需要，以促进民族自治地区农民生活水平的提高和城市化进程。
2、民族自治地区农村宅基地使用权流转有着一定的实践经验和理论研究成果
在我国经济较为发达的部分地区，农村宅基地使用权流转日益增多，已日渐形成隐形市场。虽然，云南的民族自治地区还达不到如发达地区那样的高数量，但云南民族自治地区的农村宅基地使用权流转数量也在不断增多。同时，现有的农村宅基地使用权流转制度允许宅基地在集体经济组织成员之间流转。对于这个问题，我国的理论界对宅基地使用权流转有了较深入的研究，提出了一系列的对策建议。这些经验和成果可以为民族自治地区的农村宅基地使用权流转制度的建立健全提供尽可能多的指导。
3、城乡统筹发展的趋势为民族自治地区宅基地使用权流转指明了改革方向
农村土地集体产权制度不变的条件下，如何盘活农村空置、闲置宅基地使用权，帮助农民实现宅基地使用权资产性功能是当前我国统筹城乡发展中面临的重要课题。因而，城乡统筹发展趋势引导着民族自治地区的农村宅基地使用權进行流转以将更多的农村剩余劳动力输入城市，促进城镇经济规模的扩大，同时为民族自治地区的农村转变农业生产模式提供资金支持，有利于城乡一体化目标的早日实现。
四、完善云南民族自治地方农村宅基地使用权流转制度的建议
（一）完善民族自治地方农村宅基地的相关法律法规
民族自治地方的宅基地的管理和规划，需要不断完善相关法律法规。从国家层面来看，国家有关部门应当尽快出台关于农村宅基地管理的规定，明确宅基地如何管理和规划、其使用权流转的程序为何、流转的收益又如何分配以及宅基地的登记和发证等问题。从地方层面来看，特别是民族自治地方，除了遵守国家制定的法律法规，按照规定办事，此外还应当根据当地的民族特色、风俗习惯等，制定自治条例、单行条例以符合当地的实际情况，既保护了民族文化传统，又对宅基地的管理和规划进行了科学性的规范。
（二）完善民族自治地区宅基地使用权登记制度
宅基地使用权的登记制度的完善对于宅基地的管理具有基础性的作用。民族自治地区的村民在进行宅基地的申请后， 首先应当由村民委员会进行审查，而后由该村的村集体进行讨论是否通过，决定通过后再向上级政府上报进行审批。当然，由于是民族自治地区，在程序等方面还应当有一定的变通，村里可以制定村规民约等辅助管理，以符合当地的民族特色。属于合法取得宅基地的使用权的村民，应当及时地对其登记造册并发给其宅基地的使用权证书， 并且向上级土地管理部门上报进行核准和备案。对于未经登记就将宅基地的使用权转让的行为，应当认定该行为无效。只有从源头上把宅基地使用权登记制度落实办好了，才能为民族自治地区宅基地使用权的合法流转打下坚实基础。
（三）逐步建立民族自治地区的农民宅基地使用权流转制度
目前，我国有关农村宅基地使用权的流转，法律规定仅限于村内集体经济组织之间，严令禁止城镇居民去购置农村村民的宅基地。而这些规定几乎完全堵塞了宅基地使用权以及村民住宅的流转，不利于实现城市和农村的协调发展以及城乡资源的合理有效流动，特别是不利于民族自治地区农村的发展。制定合理的宅基地使用权流转制度，当民族地区的村民进城后，其宅基地使用权的流转就可以为农村非农建设用地市场带来供给，而该市场的建立与完善，定会促进民族自治地区城市化进程的发展，加快城乡一体化。故此，从法律上、政策上以及地方的自治条例、单行条例等允许农村宅基地使用权（特别是民族自治地区）在城乡居民间有规制的流转（出租、抵押及转让等）是亟需确立的。 （四）在民族自治地区的农村做好宅基地的宣传教育工作
对于与汉族在语言文字上完全不同的、文化、观念及风俗习惯有很大差异的民族自治地区，对村民进行有关宅基地的知识进行宣传教育是十分必要的，政府及有关部门应当通过村委会或其他途径对当地的村民进行宅基地方面的法律知识的普及教育。当下，农村宅基地的现状及因宅基地产生的各种矛盾和纠纷使得村民的合法权益难以保护，这势必会影响我国城乡一体化进程的推进并且会诱发许多社会问题。因此，做好宅基地的宣传教育工作具有实际意义，它的顺利进行有利于我们在保护民族特色文化传统的情况下对宅基地更好地管理和规制，加快民族自治地区的城市化的发展。
（五）加强对民族自治地区的基层土地管理人员的培养和监督
民族自治地区农村宅基地使用权流转出现的各种问题和纠纷，不仅是因为法律等的不健全、不合理，也有民族自治地区的基层土地执法存在很多问题的原因。基层土地执法人员应提高自身业务素质，针对少数民族这一民族特点，切实转变工作作风和观念，深入到民族自治地区，对该地区的少数民族的宅基地使用权流转情况进行监督和管理，及时收集少数民族村民对于宅基地使用权流转中情况信息的反馈，并及时进行调整和总结。所以从执法层面出发，就应该加大基层土地的执法力度，执法人员要做到秉公执法，接收群众们的监督，不徇私情，亮证执法，结合本民族自治地区的民族风俗传统，依法行政，提高执法的实际效果，确保民族自治地区的农村宅基地得到科学合理的使用和流转。
（六）建立和完善的民族自治地区的土地巡查制度
为了有效地防范和最大限度地杜绝民族自治地区的土地违法行为，将土地违法现象消灭在萌芽状态，应当在民族自治地区建立完善的土地巡查制度。完善的土地巡查制度需要土管部门深入实践，不定期下乡入村，对民族自治地区农村宅基地使用权流转及使用情况进行巡回检查并及时进行调整，同时对土地管理法律、法规、规章制度及民族自治地方的自治条例、单行条例等贯彻执行情况进行监督检查。遇到土地违法情形应当及时予以处理，结合当地的民族特色，合法且合理的进行执法，真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。
综上所述，尽管云南民族自治地方农村宅基地使用权流转因其民族地域性等原因引发了不同于其他地方的诸多问题，但是在经过较为系统的研究之后，我们认为这些问题是可以逐步得到解决并完善的。可以说，本课题的研究成果较好的实现了选题设计的初衷。
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以上五位作者为云南省昆明市云南财经大学法学院民商法学11级和10级民商法学研究生，作者排名不分先后，为校级课题，系五位作者共同完成，该课题指导教师：云南财经大学法学院院长高崇慧教授、民商法硕士研究生导师冯忠明教授和姜平副教授。