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5月12日，在住房金融服务专题座谈会上，央行呼吁各大银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，“合理确定首套房贷款利率水平”，以及“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。然而此后几周，有媒体对各大城市的首套商业住房贷款利率进行暗访，发现除了有些银行在住房贷款上审批速度有所加快以外，在贷款额度与利率水平上与之前无异，甚至某些城市的房贷仍趋于收紧。
笔者以为，银行在住房抵押贷款上的这种“消极怠工”，是利率市场化对其资产负债表冲击下的理性选择。如果政府希望支持并满足民众的购房需求，必须以自身信用介入市场以降低资金成本，同时开辟住房贷款二级市场以增加贷款资产流动性。否则只靠喊话，并不能解决问题。
房贷成银行“鸡肋”业务
回顾以往，个人住房抵押贷款曾被银行视为优质资产，是个人信贷业务的重点。银行对房贷的这种喜爱，除了其不良率与后期维护成本较低外，最重要的原因在于，作为在金融中介市场上的垄断机构，银行在利率管制时期发放的每一笔房贷，在固定利差下都成为盈利固定的优质资产，用一句话形容：在非利率市场化时代，银行发放个人住房抵押贷款等同于躺着赚钱。
然而2009年后，个人住房抵押贷款逐渐不再是银行的“香饽饽”，最先做出这种改变的是股份制银行，其后这种现象逐渐蔓延到五大行。这种转变的背后，是宏观经济环境的改变：为了防止热钱涌入引发通货膨胀，央行连续提高存款准备金率，同时官方利率被保持在低位，两者结合作用导致市场上出现银行体系内与体系外两种利率，即利率双轨制。这种利率双轨制以及由此引发的利率市场化进程，对金融机构的资产负债表产生多方面影响，而房贷成为银行的“鸡肋”也正是这种影响下的产物。
利率双轨制对银行的影响首先在于资产负债表上负债方的金融脱媒。从理性角度，如果在银行体制外存在更高的无风险收益，则资金自然会流向体制外。过去几年在高存款准备金率影响下，作为体制外无风险利率指标之一的银行理财产品，利率大体维持在5%左右，因此我们可以看到，在银行存款增速放缓的同时，银行理财产品的发售规模却屡创新高。2009年银行理财产品发行规模4.7万亿元，余额1.7万亿元，而2013年理财产品发行规模已达到56万亿元，余额超过11万亿元。此外，在银行体系外的信托产品发售规模也不断膨胀，2009年信托业资产2万亿元，到2014年一季度信托业资产已经逼近11万亿元。体制外金融产品规模的急剧扩张，意味着银行资产负债表中的负债方已经在市场的影响下被迫进入金融脱媒进程，而资产方却因为金融脱媒的进展缓慢而资金不足，反映到存贷比指标上，近几年银行业整体存贷比不断上升，某些股份制银行更是屡屡突破75%的指标上限。在此情况下，作为零售贷款中占比较大的个人住房抵押贷款业务自然不可避免地因受到影响而增速放缓。
其次，利率双轨制造成的负债表外化，导致银行体系内资金供求失衡，从而提高银行业的资金成本。现实中我们可以看到银行已不仅仅满足于通过将存款利率上浮10%吸取资金，更开发出许多金融产品规避监管，高息揽储。比如每到季末时点，银行为了符合存贷比要求，开发出许多能转化为银行存款的高收益理财产品以吸引资金。此外，目前许多中小银行对于定期存款提前支取推出可分段计息业务，这种本质上类似于对活期存款支付定期存款资金价格的储蓄产品，也变相推高了银行的资金成本。有鉴于资金成本的提高，银行如果依旧在个人业务方面专注于房贷业务，则盈利能力将大幅下降。正是基于此种考虑，这些年许多股份制银行在大力调整资产结构，将有限的信贷资源由房贷转向收益更高的小微业务。
利率双轨制以及由此引发的利率市场化进程，除了让银行在发放个人住房抵押贷款上面临资金缺乏与成本上升的不利影响外，亦导致银行面临利率风险。在利率管制时期，央行对利率的调整往往保持利差不变，相应的，房贷利率在央行调整利率后的下一年跟随调整，在此情况下，银行因持有住房抵押贷款而面临的利率风险几乎为零。这种情况在2013年7月后因为央行取消贷款利率管制而改变，其原因在于当普通贷款利率由商业银行依据市场供求决定之外，房贷仍然以原有的贷款基准利率为准上下浮动，这意味着房贷一旦发放之后，其利率变动将取决于贷款基准利率的变动。如果未来央行进一步取消贷款基准利率，则银行资产负债表上的存量房贷资产将成为真正无法变动的“长期固定利率贷款”，从而让银行在持有房贷资产期间可能面对因资金成本大幅上升而出现的“利差损”。
同时，长期贷款占比过高，对银行来说在利率市场化时代将更容易面临流动性风险：从银行资产负债表来看，位于资产一方的房屋贷款期限一般都在20-30年，而负债一方为期限在5年以下，随时可能流失的存款，这样银行就面临着负债与资产不匹配的问题。在利率市场化时代，这种期限错配严重的资产负债结构会给银行带来极大的流动性风险。国际经验表明，个人住房按揭贷款比例接近20%-25%时，短存长贷的期限约束问题就会突显。
房贷证券化
以上所列的诸多关于住房抵押贷款所面临的难题，归根结底在于住房抵押贷款公益性质与商业银行追求利润的市场化行为之间，以及银行资产负债表上利率市场化的负债方与非市场化的资产方之间的矛盾。从国外经验看，以政府自身信用为基础，通过将个人住房抵押贷款证券化可以解决以上两种矛盾。
引入政府信用的目的，在于解决住房抵押贷款的公益性质与商业银行追求利润的市场化行为之间存在的矛盾。以美国为例，美国政府通过两种方式为住房抵押贷款注入自身信用：一种是为住房抵押贷款或者其证券化产品提供信用担保，亦即在借款人无力偿还或房屋贬值造成损失时，由政府设立的机构负责提供赔偿，这些机构包括联邦住房管理局（FHA）、老兵管理局（VA）以及政府国民按揭协会（Ginnie Mae）。由这些国家机构担保的抵押贷款或者资产证券化产品由于无坏账风险，金融机构持有这些资产的风险权重为零。
另一种方式则是通过对私人企业提供政府信用支持，从而帮助贷款人降低购房成本，这些包括联邦国民按揭协会（Fannie Mac，房利美）与联邦住房贷款担保公司（Freddie Mac，房地美）。两房的主要职能在于以募集到的低成本资金向银行购买抵押贷款，释放银行的现金流以便于发放新的贷款，从而最终帮助美国家庭顺利买到住房。因为两房为“政府特许机构”，隐含政府信用，对银行来说，持有Fannie Mac与Freddie Mac所发行的住房抵押贷款证券化产品，风险权重为20%。
以上两种方式对住房抵押贷款的促进作用体现在三个方面：首先，因为政府信用的介入，这些贷款利率所包含的风险溢价相对低于普通贷款；其次，因为两房隐含政府信用，所以能够在全球资本市场以较低的成本募集资金；最后，相对于直接持有住房抵押贷款而言，持有隐含政府信用担保的抵押贷款或证券化产品，金融机构无需计提资本，或者所需计提的资本较少。以上三者共同作用，使得商业银行在满足自身利润要求的同时，能够以相对较低的贷款利率满足购房者的购房需求。
除了在住房抵押贷款市场引入政府信用以降低房贷利率外，将金融机构持有的房贷资产证券化，有助于解决金融机构在房贷上所面临的资金来源不足，利率风险以及流动性风险等问题。
住房贷款证券化，实质上是金融机构通过金融工程手段，将一个个分散的、情况不同的住房抵押贷款，转化为标准化的、可在市场上流通的债券。这种标准化，可流通债券的优势之一在于容易被市场上的投资者所接受。金融机构通过将住房抵押贷款转化为债券以出售，从而腾出资金以发放新的住房抵押贷款，这极大地拓展了银行的资金来源渠道。以美国为例，每年住房抵押贷款所需资金的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。中国2013年年末个人住房抵押贷款余额9万亿元，如果其中50%能够证券化，从银行的角度来说，不仅可以大幅减轻对资本以及资金的负担，同时也能够为市场上诸如保险资金、养老金和年金等寻求稳定收益的资金提供所需的金融产品。
在利率风险与流动性风险上，由于证券化后的住房抵押贷款具备极强的流通性，金融机构可以通过对未来利率以及资金流入、流出的预测，在资产方以买入或者卖出这些债券的方式调整资产组合，从而避免可预见的利率风险与流动性风险。
当然，任何工具都有其两面性。就资产证券化而言，如何避免其发起-分销过程中存在的委托-代理问题，如何避免发起机构发放次级贷款，都必须在实践过程中结合各国经验寻求解决。
总体而言，目前个人抵押贷款遇到的困境正是利率市场化的结果。要解决这种困境，以满足大众的住房需求，可借鉴国外经验，在国家信用的基础上加快个人抵押贷款证券化，通过盘活存量，降低成本支持个人住房抵押贷款市场的健康发展。
笔者以为，银行在住房抵押贷款上的这种“消极怠工”，是利率市场化对其资产负债表冲击下的理性选择。如果政府希望支持并满足民众的购房需求，必须以自身信用介入市场以降低资金成本，同时开辟住房贷款二级市场以增加贷款资产流动性。否则只靠喊话，并不能解决问题。
房贷成银行“鸡肋”业务
回顾以往，个人住房抵押贷款曾被银行视为优质资产，是个人信贷业务的重点。银行对房贷的这种喜爱，除了其不良率与后期维护成本较低外，最重要的原因在于，作为在金融中介市场上的垄断机构，银行在利率管制时期发放的每一笔房贷，在固定利差下都成为盈利固定的优质资产，用一句话形容：在非利率市场化时代，银行发放个人住房抵押贷款等同于躺着赚钱。
然而2009年后，个人住房抵押贷款逐渐不再是银行的“香饽饽”，最先做出这种改变的是股份制银行，其后这种现象逐渐蔓延到五大行。这种转变的背后，是宏观经济环境的改变：为了防止热钱涌入引发通货膨胀，央行连续提高存款准备金率，同时官方利率被保持在低位，两者结合作用导致市场上出现银行体系内与体系外两种利率，即利率双轨制。这种利率双轨制以及由此引发的利率市场化进程，对金融机构的资产负债表产生多方面影响，而房贷成为银行的“鸡肋”也正是这种影响下的产物。
利率双轨制对银行的影响首先在于资产负债表上负债方的金融脱媒。从理性角度，如果在银行体制外存在更高的无风险收益，则资金自然会流向体制外。过去几年在高存款准备金率影响下，作为体制外无风险利率指标之一的银行理财产品，利率大体维持在5%左右，因此我们可以看到，在银行存款增速放缓的同时，银行理财产品的发售规模却屡创新高。2009年银行理财产品发行规模4.7万亿元，余额1.7万亿元，而2013年理财产品发行规模已达到56万亿元，余额超过11万亿元。此外，在银行体系外的信托产品发售规模也不断膨胀，2009年信托业资产2万亿元，到2014年一季度信托业资产已经逼近11万亿元。体制外金融产品规模的急剧扩张，意味着银行资产负债表中的负债方已经在市场的影响下被迫进入金融脱媒进程，而资产方却因为金融脱媒的进展缓慢而资金不足，反映到存贷比指标上，近几年银行业整体存贷比不断上升，某些股份制银行更是屡屡突破75%的指标上限。在此情况下，作为零售贷款中占比较大的个人住房抵押贷款业务自然不可避免地因受到影响而增速放缓。
其次，利率双轨制造成的负债表外化，导致银行体系内资金供求失衡，从而提高银行业的资金成本。现实中我们可以看到银行已不仅仅满足于通过将存款利率上浮10%吸取资金，更开发出许多金融产品规避监管，高息揽储。比如每到季末时点，银行为了符合存贷比要求，开发出许多能转化为银行存款的高收益理财产品以吸引资金。此外，目前许多中小银行对于定期存款提前支取推出可分段计息业务，这种本质上类似于对活期存款支付定期存款资金价格的储蓄产品，也变相推高了银行的资金成本。有鉴于资金成本的提高，银行如果依旧在个人业务方面专注于房贷业务，则盈利能力将大幅下降。正是基于此种考虑，这些年许多股份制银行在大力调整资产结构，将有限的信贷资源由房贷转向收益更高的小微业务。
利率双轨制以及由此引发的利率市场化进程，除了让银行在发放个人住房抵押贷款上面临资金缺乏与成本上升的不利影响外，亦导致银行面临利率风险。在利率管制时期，央行对利率的调整往往保持利差不变，相应的，房贷利率在央行调整利率后的下一年跟随调整，在此情况下，银行因持有住房抵押贷款而面临的利率风险几乎为零。这种情况在2013年7月后因为央行取消贷款利率管制而改变，其原因在于当普通贷款利率由商业银行依据市场供求决定之外，房贷仍然以原有的贷款基准利率为准上下浮动，这意味着房贷一旦发放之后，其利率变动将取决于贷款基准利率的变动。如果未来央行进一步取消贷款基准利率，则银行资产负债表上的存量房贷资产将成为真正无法变动的“长期固定利率贷款”，从而让银行在持有房贷资产期间可能面对因资金成本大幅上升而出现的“利差损”。
同时，长期贷款占比过高，对银行来说在利率市场化时代将更容易面临流动性风险：从银行资产负债表来看，位于资产一方的房屋贷款期限一般都在20-30年，而负债一方为期限在5年以下，随时可能流失的存款，这样银行就面临着负债与资产不匹配的问题。在利率市场化时代，这种期限错配严重的资产负债结构会给银行带来极大的流动性风险。国际经验表明，个人住房按揭贷款比例接近20%-25%时，短存长贷的期限约束问题就会突显。
房贷证券化
以上所列的诸多关于住房抵押贷款所面临的难题，归根结底在于住房抵押贷款公益性质与商业银行追求利润的市场化行为之间，以及银行资产负债表上利率市场化的负债方与非市场化的资产方之间的矛盾。从国外经验看，以政府自身信用为基础，通过将个人住房抵押贷款证券化可以解决以上两种矛盾。
引入政府信用的目的，在于解决住房抵押贷款的公益性质与商业银行追求利润的市场化行为之间存在的矛盾。以美国为例，美国政府通过两种方式为住房抵押贷款注入自身信用：一种是为住房抵押贷款或者其证券化产品提供信用担保，亦即在借款人无力偿还或房屋贬值造成损失时，由政府设立的机构负责提供赔偿，这些机构包括联邦住房管理局（FHA）、老兵管理局（VA）以及政府国民按揭协会（Ginnie Mae）。由这些国家机构担保的抵押贷款或者资产证券化产品由于无坏账风险，金融机构持有这些资产的风险权重为零。
另一种方式则是通过对私人企业提供政府信用支持，从而帮助贷款人降低购房成本，这些包括联邦国民按揭协会（Fannie Mac，房利美）与联邦住房贷款担保公司（Freddie Mac，房地美）。两房的主要职能在于以募集到的低成本资金向银行购买抵押贷款，释放银行的现金流以便于发放新的贷款，从而最终帮助美国家庭顺利买到住房。因为两房为“政府特许机构”，隐含政府信用，对银行来说，持有Fannie Mac与Freddie Mac所发行的住房抵押贷款证券化产品，风险权重为20%。
以上两种方式对住房抵押贷款的促进作用体现在三个方面：首先，因为政府信用的介入，这些贷款利率所包含的风险溢价相对低于普通贷款；其次，因为两房隐含政府信用，所以能够在全球资本市场以较低的成本募集资金；最后，相对于直接持有住房抵押贷款而言，持有隐含政府信用担保的抵押贷款或证券化产品，金融机构无需计提资本，或者所需计提的资本较少。以上三者共同作用，使得商业银行在满足自身利润要求的同时，能够以相对较低的贷款利率满足购房者的购房需求。
除了在住房抵押贷款市场引入政府信用以降低房贷利率外，将金融机构持有的房贷资产证券化，有助于解决金融机构在房贷上所面临的资金来源不足，利率风险以及流动性风险等问题。
住房贷款证券化，实质上是金融机构通过金融工程手段，将一个个分散的、情况不同的住房抵押贷款，转化为标准化的、可在市场上流通的债券。这种标准化，可流通债券的优势之一在于容易被市场上的投资者所接受。金融机构通过将住房抵押贷款转化为债券以出售，从而腾出资金以发放新的住房抵押贷款，这极大地拓展了银行的资金来源渠道。以美国为例，每年住房抵押贷款所需资金的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。中国2013年年末个人住房抵押贷款余额9万亿元，如果其中50%能够证券化，从银行的角度来说，不仅可以大幅减轻对资本以及资金的负担，同时也能够为市场上诸如保险资金、养老金和年金等寻求稳定收益的资金提供所需的金融产品。
在利率风险与流动性风险上，由于证券化后的住房抵押贷款具备极强的流通性，金融机构可以通过对未来利率以及资金流入、流出的预测，在资产方以买入或者卖出这些债券的方式调整资产组合，从而避免可预见的利率风险与流动性风险。
当然，任何工具都有其两面性。就资产证券化而言，如何避免其发起-分销过程中存在的委托-代理问题，如何避免发起机构发放次级贷款，都必须在实践过程中结合各国经验寻求解决。
总体而言，目前个人抵押贷款遇到的困境正是利率市场化的结果。要解决这种困境，以满足大众的住房需求，可借鉴国外经验，在国家信用的基础上加快个人抵押贷款证券化，通过盘活存量，降低成本支持个人住房抵押贷款市场的健康发展。