论文部分内容阅读
2010年初，中央政府连续出台了一系列调控房地产的政策措施，从“国四条”到“国十一条”，再到“国19条”，随着国家调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪开始加重，各大城市楼市销量纷纷出现下滑。然而，商业地产却因为不受这些楼市新政的影响和良好的发展前景预期，备受投资客的关注。
商业地产成为香饽饽
今年4月份以来，房地产调控为住宅罩上了愁云惨雾，却为商业地产带来了契机。根据多家研究机构的市场调研数据显示，随着国家房地产调控新政一一出台，普通住宅市场逐渐走弱，投资者以及开发商对商业类地产的关注度正在成倍增加。各地产研究机构的一季度分析数据显示，以北京、上海为代表的商业地产出现明显回暖迹象。
据业内某知名网站发布的研究报告显示，在目前北京活跃的90个商业地产项目中，有90％的项目租售价格在国家出台房地产调控新政后提高，其中约27％的项目租售价格涨幅超过两成，个别项目最高涨幅已超过50％。上述报告还列举了多个实例：例如，位于朝阳区三元桥附近的某写字楼项目，租金从新政前的5元／平方米／天，上涨至8元／平方米／天，涨幅达到60％；位于朝阳区北苑附近的某商铺项目，售价也从新政前的12000元／平方米，5月份上涨到18000元／平方米，涨幅达到了50％。而根据我爱我家、北京写字楼信息网等机构的调研数据显示，今年4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30％。
有分析人士表示，尽管各方出台的数据存在一定差异，但在许多投资者眼中，原本被视为“鸡肋”的商业地产，在新一轮的政策调整中确实成了“香饽饽”。
房企扎堆转型商业地产
近一段时期以来，以万科、保利、首创、华润等为代表的不少地产界龙头企业，不约而同地将其势力版图逐渐扩展到“商业地产”这一领地。
传统老牌住宅房地产商万科率先做出了转变。据了解，目前北京万科已经基本确定从中信地产接手位于CBD核心区的赢嘉中心；就在前不久，万科还在东莞长安拿下一个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目，其中包括一座约60层的地标性商业建筑；同样在西安，万科将投资80亿元建设新的国际会展产业园区。仅仅半个月的时间，万科连出三招。但万科的举动只是近期以住宅为主业的房地产开发商转战商业地产的代表之一。
“广东地产五虎”之一的合生创展亦不甘落后，高调宣布发力以高级商业地产为代表的投资型物业。合生创展、珠江地产以及珠光集团日前联手广州惠润，组建自己的商业经营管理团队，为进军商业地产铺路。
国内另一家房地产巨头保利房地产集团对未来商业地产的投资也是信心满满。4月10日，保利地产第一个城市综合体项目——保利水城购物中心正式营运，这标志着保利全面进入商业地产开发领域。同时，保利地产还宣称，保利将全力冲刺商业地产领域，未来的3至5年间，将持有商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30％。
首创置业董事长刘晓光表示，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。未来5至10年，首创置业在全国的奥特莱斯规模争取增至30家。
金地集团董事长凌克和总裁张华纲表示，商业地产的开发和运作将成为未来金地的一个重要战略规划。据悉，金地今年土地投入的计划中，就有20％的资金会投向商业项目。
与这些“专业”的房地产商相比，一些涉足商业地产的大牌零售企业也跃跃欲试。日前，华润置地表示，5、6年后在企业资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40％左右，甚至更高一点；前不久，中粮集团则宣布以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。外资零售企业同样在加速商业地产项目的建设，Tesco乐购、易买得、宜家等纷纷四处圈地。
“商住倒挂”开始扭转
时下，“住宅黄了、商业红了”已经成为楼市新政下投资客们的流行语。
商业地产得到大力热捧，一方面固然得益于“空前严厉”的住宅市场调控新政；一方面也与长期以来形成的“商住倒挂”现象有关。
按照一般规律来看，商业地产价格应比住宅价格贵1.5-2倍，但这几年，我国住宅市场房价飞涨，商业地产和住宅之間的差距越来越小，甚至在2009年出现“商住倒挂”的现象。以北京亦庄来看，5年前，亦庄的住宅价格与写字楼价格相差无几。2010年，亦庄地块住宅产品普遍涨到每平方米2万元以上，而写字楼价格仅仅在每平方米8000元以上。历史数据亦显示，我国商业地产价格在过去20年里一直是慢牛行情，明显落后于整个房市。长期以来，我国含办公楼和商业用房在内的商业地产销售额不到住宅地产的两成，价格涨幅亦远远落后于住宅。
究其原因，一方面，因其特有的属性，商业地产价格并未像住宅市场那样疯涨，“商住倒挂”的现状也为商业地产项目的增值提供了广阔的空间；另一方面则是由于和商业地产相比，以往住宅投资的门槛比较低，在银行贷款的首付比例低，利率也有优惠。但在不久的将来，这一状况将发生根本转变。
今年4月份以来，我国出台的一系列房地产新政旨在抑制住宅房地产的投资泡沫，这非但不影响商业地产，而且使其间接受益。例如，新政规定：个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成，贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，这使得购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。
DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆分析指出：“购买商铺本身就是首付5成，现在新政对商业地产基本没有影响。住宅市场遭到调控，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的商业地产引发机构投资者和开发商的关注，未来升值潜力值得期待。”
种种迹象表明，新政出台后，在首付、利率、投资回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。与此同时，近几年，我国大城市形成的“商住倒挂”这一结构失衡现象也将得到根本扭转。
机遇与风险并存
受市场与政策双重“利好”刺激，我国商业地产迎来了又一轮新的发展契机。但同时，我们也应理性地认识到，机遇与风险并存，我国商业地产步入快速发展期还面临着很多挑战。这一方面源自政策的不确定性，另一方面则是对商业地产商营运能力的考验。
首先，虽然国家宏观政策对商业地产产生的正面影响已基本成为业内共识，但这种影响产生的结果如何还是一个未知数。持谨慎观点的业内人士认为，由于目前投资渠道的缺乏与通胀压力的存在，一部分游资确实在觊觎商业 地产这一领地，再加上很多炒作的因素，“商业地产”如果没有实质性支撑和持续发展动力，很可能成为下一个被爆炒的“蒜头”或“绿豆”。一直在为商业地产摇旗呐喊的SOHO中国董事局主席潘石屹也不无忧虑地表示，“现在是住宅价格上涨太快，政府采用政策方式调控，这些资金就有往商业地产走的趋势，因为商业地产没有任何政治化的风险，也没有社会舆论压着政府调控它。这种情况下资金的流动情况就反了：本来应该是更多的资金和土地去建住房，如果现在的资金趋势要回流到商业地产，这实际上跟宏观调控的目的又背道而驰了。”
实际上，政府对商业地产风险的警示或许已经发出：近日，北京市住建委强调，土地不能随意更改用途，禁止“商改住”。这一政策讯号传导到市场上，直接导致了5月末多块商业用地的遇冷。专业人士指出，对于广大投资者而言，不要盲目地跟风炒作其实更是一种自保。没有市场的支撑，单纯的投机行为在政策调控面前不堪一击。
其二，商业地产开发经营需要很高的专业度和综合实力，体现在财务、商业、设计、企业管理等各个方面，商业地产重视销售，但更重视后续经营和维护。“商业”和“地产”作为一个共生的概念，具有较强的关联性。目前很多投资人受制于政府的限购令，想按照投资住宅一样去买商铺，这具有很大的盲目性。“如果单纯按照地产的概念，只重销售而忽视经营，会使商铺卖得火但无人使用，最后陷入惨淡经营的境地，给投资者带来巨大损失。”业内人士指出，“整体商业氛围的停滞不前，也是制约商业地产发展的一大因素。没有商业的需求作支撑，再旺盛的地产市场也只是虚火。”
在商业地产方面，从开发商的角度看，酒店对资金和前期的规划要求比较高，写字楼市场是和经济紧密联系在一起的。当经济向好的时候，写字楼的租赁情况就相对要好一些；做零售百货开发商则需要持有物业，这就不仅仅是一个开发企业，而是一个运营企业，这对企业在物业管理、商业结合、招商、经营管理等方面的要求都很高，这对开发商来说是一个新的挑战。业内专家建议：“开发商建立商业地产运营部门是未来的发展方向，企业应投入一定资源用于优质资产的管理，规划长远的资产配置策略，帮助企业减少风险，达到持续稳定发展的目的”。
由此可见，这一轮房产调控政策对很多开发商来说，不仅是一次战略转型，更是一次经营方式转变。
还需政策大力扶持
商业地产对于城市发展、产业结构调整和升级、扩大就业及增加城市税收具有重要的推动作用。商业地产与城市商业、写字楼经济、文化创意地产、旅游地产、养老地产等诸多第三产业涵盖内容都有紧密关系。像北京、上海等一线城市，第三产业的比重日益提升，已达到70％以上，对商业地产的需求也日益增强。例如，北京的金融街、CBD区域，楼宇经济在促进产业升级、培育优质税源、增加城市税收、创造就业等方面发挥了重要作用：北京朝阳区CBD区域以占全区0.85％的面积，贡献了全区20％的税收，2008年单国贸中心上缴税收就达17亿元，区域内超过5亿元的楼宇达到5个t作为更成熟的商务区域，金融街的作用就更为突出，金融街区域的楼宇经济创造了北京财政税收的20％左右、西城区税收的80％以上。
房地产调控的深层次意义之一，在于要将目前集中投资于房地产的各路资本转化为产业资本，实现中国经济的良性循环。商业地产包括购物中心，社区商业、写字楼经济、酒店经济、科技园地产、旅游地产、养老地产等等，都是未来中国经济与社会发展指向的朝阳产业。地产和产业结合得好，就能够为目前巨大的资本和民间资金找到出路，将这些资本转化为产业资本，为产业升级注入发展动力。从而使房地产的发展和产业、城市的发展实现共赢。
但是，长期以来，我国商业地产处处受到打压，未能充分发挥其重要的功能作用，这与相关政策部门的认识和管理缺位有紧密关系。首先，长期以来，人们常常把商业地产与住宅地产混为一谈，对商业地产作为产业与城市发展动力的认识严重不足，对商业地产的特点与运行规律研究不够，管理上出台的任何规定未能充分考虑商业地产的特点，致使商业地产长期处于放任发展、无人研究、无人管理的状态。其次，由于认识不足，导致现行的金融政策、财政政策、税收政策等对商业地产发展具有明显的限制作用。如，在土地增值税(商业地产没有像住宅地产有20％的抵扣税项)、房产税(住宅不征收)、契税(商业地产比住宅高)等方面，与住宅相比，商业地产都受到严重抑制。因此，要鼓励商业地产大力发展，我国相关政府部门应从认识上、管理上及政策上做出重大调整。
第一、要把住宅地产和商业地产相对分开，要站在促进经济结构调整和产业升级的高度，站在改变城市土地财政、培育优质税源的高度，站在增加就业，站在提升城市价值的高度来认识商业地产。要确立商业地产的主管部门及配合部门，使商业地产的发展和管理成为政府的主要职责。
第二、在产业政策上，应积极扶持商业地产的发展，要在土地出让、城市与区域规划等环节研究出台相关政策，鼓励商业地产开发与产业的结合，尤其重点鼓励商业地产开发和国家鼓励和重点扶持的产业相结合，如与信息产业、养老产业，旅游产业、文化创意产业的结合。要提高城市核心区域的商用土地的使用效率，重点研究单位土地的投资强度指标、单位土地的GDP指标、单位土地的税收指标，将这些指标作为商业地产出让和规划的重要指导性指标。
第三、在金融政策上，应考虑允许商业银行根据商业地产的产业状况与运营状况评估风险，为持有经营商业地产的开发商设计并提供长期贷款；同时允许商业银行可以根据风险状况灵活降低商业地产的按揭成数，延长按揭年限，使更多长期性的资本向商业地产流动；加快推出信托投资基金(REITs)等投资产品，吸收更多的民间资本投向具有稳定收益的商业地产，减缓对住宅的需求压力，减缓贫富差距的扩大趋势。
业内人士指出，目前我国商业地产发展的主要瓶颈之一，就是缺少房地产投资信托基金(REITs)的快速发展，毕竟，在欧美等国家，商业地产往往通过住房信托基金来操作。据了解，在懊大利亚、美国等国，政府会给予REITs免除红利税等优惠政策，而在我国的商业地产投资基本上是没有优惠的。税收优惠影晌较大，因为一些投资人投REITs，主要是看收益率。因此，在金融创新上，能否迅速构建成熟的房地产投资信托平台和渠道，对于我国商业地产的发展影响深远。
第四、在财政及税收政策上，要对持有型商业地产研究鼓励性政策，减免相关税费；对文化创意、养老型的商业地产给予财政补贴和扶持。在商业地产本身已经受到税收严重打压、发展严重的情形下，现在有的地方开始考虑对商业地产征收房产税，完全是一项错误政策，应该立即停止。
第五、在销售管理上，应禁止给商改住的项目发放销售许可证，约定散售型商用物业必须具有一定比例的公共空间，以利于未来商用物业的经营管理和增值保值，禁止公共面积比例过小的商用物业进入市场，鼓励分层销售和整售。
什么是商业地产
商业地产，顾名思义，是作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等，使用年限一般在40-50年左右。
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院)、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品。
商业地产成为香饽饽
今年4月份以来，房地产调控为住宅罩上了愁云惨雾，却为商业地产带来了契机。根据多家研究机构的市场调研数据显示，随着国家房地产调控新政一一出台，普通住宅市场逐渐走弱，投资者以及开发商对商业类地产的关注度正在成倍增加。各地产研究机构的一季度分析数据显示，以北京、上海为代表的商业地产出现明显回暖迹象。
据业内某知名网站发布的研究报告显示，在目前北京活跃的90个商业地产项目中，有90％的项目租售价格在国家出台房地产调控新政后提高，其中约27％的项目租售价格涨幅超过两成，个别项目最高涨幅已超过50％。上述报告还列举了多个实例：例如，位于朝阳区三元桥附近的某写字楼项目，租金从新政前的5元／平方米／天，上涨至8元／平方米／天，涨幅达到60％；位于朝阳区北苑附近的某商铺项目，售价也从新政前的12000元／平方米，5月份上涨到18000元／平方米，涨幅达到了50％。而根据我爱我家、北京写字楼信息网等机构的调研数据显示，今年4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30％。
有分析人士表示，尽管各方出台的数据存在一定差异，但在许多投资者眼中，原本被视为“鸡肋”的商业地产，在新一轮的政策调整中确实成了“香饽饽”。
房企扎堆转型商业地产
近一段时期以来，以万科、保利、首创、华润等为代表的不少地产界龙头企业，不约而同地将其势力版图逐渐扩展到“商业地产”这一领地。
传统老牌住宅房地产商万科率先做出了转变。据了解，目前北京万科已经基本确定从中信地产接手位于CBD核心区的赢嘉中心；就在前不久，万科还在东莞长安拿下一个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目，其中包括一座约60层的地标性商业建筑；同样在西安，万科将投资80亿元建设新的国际会展产业园区。仅仅半个月的时间，万科连出三招。但万科的举动只是近期以住宅为主业的房地产开发商转战商业地产的代表之一。
“广东地产五虎”之一的合生创展亦不甘落后，高调宣布发力以高级商业地产为代表的投资型物业。合生创展、珠江地产以及珠光集团日前联手广州惠润，组建自己的商业经营管理团队，为进军商业地产铺路。
国内另一家房地产巨头保利房地产集团对未来商业地产的投资也是信心满满。4月10日，保利地产第一个城市综合体项目——保利水城购物中心正式营运，这标志着保利全面进入商业地产开发领域。同时，保利地产还宣称，保利将全力冲刺商业地产领域，未来的3至5年间，将持有商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30％。
首创置业董事长刘晓光表示，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。未来5至10年，首创置业在全国的奥特莱斯规模争取增至30家。
金地集团董事长凌克和总裁张华纲表示，商业地产的开发和运作将成为未来金地的一个重要战略规划。据悉，金地今年土地投入的计划中，就有20％的资金会投向商业项目。
与这些“专业”的房地产商相比，一些涉足商业地产的大牌零售企业也跃跃欲试。日前，华润置地表示，5、6年后在企业资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40％左右，甚至更高一点；前不久，中粮集团则宣布以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。外资零售企业同样在加速商业地产项目的建设，Tesco乐购、易买得、宜家等纷纷四处圈地。
“商住倒挂”开始扭转
时下，“住宅黄了、商业红了”已经成为楼市新政下投资客们的流行语。
商业地产得到大力热捧，一方面固然得益于“空前严厉”的住宅市场调控新政；一方面也与长期以来形成的“商住倒挂”现象有关。
按照一般规律来看，商业地产价格应比住宅价格贵1.5-2倍，但这几年，我国住宅市场房价飞涨，商业地产和住宅之間的差距越来越小，甚至在2009年出现“商住倒挂”的现象。以北京亦庄来看，5年前，亦庄的住宅价格与写字楼价格相差无几。2010年，亦庄地块住宅产品普遍涨到每平方米2万元以上，而写字楼价格仅仅在每平方米8000元以上。历史数据亦显示，我国商业地产价格在过去20年里一直是慢牛行情，明显落后于整个房市。长期以来，我国含办公楼和商业用房在内的商业地产销售额不到住宅地产的两成，价格涨幅亦远远落后于住宅。
究其原因，一方面，因其特有的属性，商业地产价格并未像住宅市场那样疯涨，“商住倒挂”的现状也为商业地产项目的增值提供了广阔的空间；另一方面则是由于和商业地产相比，以往住宅投资的门槛比较低，在银行贷款的首付比例低，利率也有优惠。但在不久的将来，这一状况将发生根本转变。
今年4月份以来，我国出台的一系列房地产新政旨在抑制住宅房地产的投资泡沫，这非但不影响商业地产，而且使其间接受益。例如，新政规定：个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成，贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，这使得购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。
DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆分析指出：“购买商铺本身就是首付5成，现在新政对商业地产基本没有影响。住宅市场遭到调控，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的商业地产引发机构投资者和开发商的关注，未来升值潜力值得期待。”
种种迹象表明，新政出台后，在首付、利率、投资回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。与此同时，近几年，我国大城市形成的“商住倒挂”这一结构失衡现象也将得到根本扭转。
机遇与风险并存
受市场与政策双重“利好”刺激，我国商业地产迎来了又一轮新的发展契机。但同时，我们也应理性地认识到，机遇与风险并存，我国商业地产步入快速发展期还面临着很多挑战。这一方面源自政策的不确定性，另一方面则是对商业地产商营运能力的考验。
首先，虽然国家宏观政策对商业地产产生的正面影响已基本成为业内共识，但这种影响产生的结果如何还是一个未知数。持谨慎观点的业内人士认为，由于目前投资渠道的缺乏与通胀压力的存在，一部分游资确实在觊觎商业 地产这一领地，再加上很多炒作的因素，“商业地产”如果没有实质性支撑和持续发展动力，很可能成为下一个被爆炒的“蒜头”或“绿豆”。一直在为商业地产摇旗呐喊的SOHO中国董事局主席潘石屹也不无忧虑地表示，“现在是住宅价格上涨太快，政府采用政策方式调控，这些资金就有往商业地产走的趋势，因为商业地产没有任何政治化的风险，也没有社会舆论压着政府调控它。这种情况下资金的流动情况就反了：本来应该是更多的资金和土地去建住房，如果现在的资金趋势要回流到商业地产，这实际上跟宏观调控的目的又背道而驰了。”
实际上，政府对商业地产风险的警示或许已经发出：近日，北京市住建委强调，土地不能随意更改用途，禁止“商改住”。这一政策讯号传导到市场上，直接导致了5月末多块商业用地的遇冷。专业人士指出，对于广大投资者而言，不要盲目地跟风炒作其实更是一种自保。没有市场的支撑，单纯的投机行为在政策调控面前不堪一击。
其二，商业地产开发经营需要很高的专业度和综合实力，体现在财务、商业、设计、企业管理等各个方面，商业地产重视销售，但更重视后续经营和维护。“商业”和“地产”作为一个共生的概念，具有较强的关联性。目前很多投资人受制于政府的限购令，想按照投资住宅一样去买商铺，这具有很大的盲目性。“如果单纯按照地产的概念，只重销售而忽视经营，会使商铺卖得火但无人使用，最后陷入惨淡经营的境地，给投资者带来巨大损失。”业内人士指出，“整体商业氛围的停滞不前，也是制约商业地产发展的一大因素。没有商业的需求作支撑，再旺盛的地产市场也只是虚火。”
在商业地产方面，从开发商的角度看，酒店对资金和前期的规划要求比较高，写字楼市场是和经济紧密联系在一起的。当经济向好的时候，写字楼的租赁情况就相对要好一些；做零售百货开发商则需要持有物业，这就不仅仅是一个开发企业，而是一个运营企业，这对企业在物业管理、商业结合、招商、经营管理等方面的要求都很高，这对开发商来说是一个新的挑战。业内专家建议：“开发商建立商业地产运营部门是未来的发展方向，企业应投入一定资源用于优质资产的管理，规划长远的资产配置策略，帮助企业减少风险，达到持续稳定发展的目的”。
由此可见，这一轮房产调控政策对很多开发商来说，不仅是一次战略转型，更是一次经营方式转变。
还需政策大力扶持
商业地产对于城市发展、产业结构调整和升级、扩大就业及增加城市税收具有重要的推动作用。商业地产与城市商业、写字楼经济、文化创意地产、旅游地产、养老地产等诸多第三产业涵盖内容都有紧密关系。像北京、上海等一线城市，第三产业的比重日益提升，已达到70％以上，对商业地产的需求也日益增强。例如，北京的金融街、CBD区域，楼宇经济在促进产业升级、培育优质税源、增加城市税收、创造就业等方面发挥了重要作用：北京朝阳区CBD区域以占全区0.85％的面积，贡献了全区20％的税收，2008年单国贸中心上缴税收就达17亿元，区域内超过5亿元的楼宇达到5个t作为更成熟的商务区域，金融街的作用就更为突出，金融街区域的楼宇经济创造了北京财政税收的20％左右、西城区税收的80％以上。
房地产调控的深层次意义之一，在于要将目前集中投资于房地产的各路资本转化为产业资本，实现中国经济的良性循环。商业地产包括购物中心，社区商业、写字楼经济、酒店经济、科技园地产、旅游地产、养老地产等等，都是未来中国经济与社会发展指向的朝阳产业。地产和产业结合得好，就能够为目前巨大的资本和民间资金找到出路，将这些资本转化为产业资本，为产业升级注入发展动力。从而使房地产的发展和产业、城市的发展实现共赢。
但是，长期以来，我国商业地产处处受到打压，未能充分发挥其重要的功能作用，这与相关政策部门的认识和管理缺位有紧密关系。首先，长期以来，人们常常把商业地产与住宅地产混为一谈，对商业地产作为产业与城市发展动力的认识严重不足，对商业地产的特点与运行规律研究不够，管理上出台的任何规定未能充分考虑商业地产的特点，致使商业地产长期处于放任发展、无人研究、无人管理的状态。其次，由于认识不足，导致现行的金融政策、财政政策、税收政策等对商业地产发展具有明显的限制作用。如，在土地增值税(商业地产没有像住宅地产有20％的抵扣税项)、房产税(住宅不征收)、契税(商业地产比住宅高)等方面，与住宅相比，商业地产都受到严重抑制。因此，要鼓励商业地产大力发展，我国相关政府部门应从认识上、管理上及政策上做出重大调整。
第一、要把住宅地产和商业地产相对分开，要站在促进经济结构调整和产业升级的高度，站在改变城市土地财政、培育优质税源的高度，站在增加就业，站在提升城市价值的高度来认识商业地产。要确立商业地产的主管部门及配合部门，使商业地产的发展和管理成为政府的主要职责。
第二、在产业政策上，应积极扶持商业地产的发展，要在土地出让、城市与区域规划等环节研究出台相关政策，鼓励商业地产开发与产业的结合，尤其重点鼓励商业地产开发和国家鼓励和重点扶持的产业相结合，如与信息产业、养老产业，旅游产业、文化创意产业的结合。要提高城市核心区域的商用土地的使用效率，重点研究单位土地的投资强度指标、单位土地的GDP指标、单位土地的税收指标，将这些指标作为商业地产出让和规划的重要指导性指标。
第三、在金融政策上，应考虑允许商业银行根据商业地产的产业状况与运营状况评估风险，为持有经营商业地产的开发商设计并提供长期贷款；同时允许商业银行可以根据风险状况灵活降低商业地产的按揭成数，延长按揭年限，使更多长期性的资本向商业地产流动；加快推出信托投资基金(REITs)等投资产品，吸收更多的民间资本投向具有稳定收益的商业地产，减缓对住宅的需求压力，减缓贫富差距的扩大趋势。
业内人士指出，目前我国商业地产发展的主要瓶颈之一，就是缺少房地产投资信托基金(REITs)的快速发展，毕竟，在欧美等国家，商业地产往往通过住房信托基金来操作。据了解，在懊大利亚、美国等国，政府会给予REITs免除红利税等优惠政策，而在我国的商业地产投资基本上是没有优惠的。税收优惠影晌较大，因为一些投资人投REITs，主要是看收益率。因此，在金融创新上，能否迅速构建成熟的房地产投资信托平台和渠道，对于我国商业地产的发展影响深远。
第四、在财政及税收政策上，要对持有型商业地产研究鼓励性政策，减免相关税费；对文化创意、养老型的商业地产给予财政补贴和扶持。在商业地产本身已经受到税收严重打压、发展严重的情形下，现在有的地方开始考虑对商业地产征收房产税，完全是一项错误政策，应该立即停止。
第五、在销售管理上，应禁止给商改住的项目发放销售许可证，约定散售型商用物业必须具有一定比例的公共空间，以利于未来商用物业的经营管理和增值保值，禁止公共面积比例过小的商用物业进入市场，鼓励分层销售和整售。
什么是商业地产
商业地产，顾名思义，是作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等，使用年限一般在40-50年左右。
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院)、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品。