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摘 要：房地产行业发展是国家经济发展的重要组成部分，房地产企业也是国民经济中纳税大户，企业涉及到的税种种类繁多，因此在整个项目开发过程的成本费用中税务占有很大比重。如何在不违反现行税收法律法规的前提下，根据房地产行业特点从房地产项目立项、建设和销售阶段全流程做好税务筹划，从而达到减轻企业税负、提高企业利润的目的是摆在房地产开发企业中研究的重要课题。
关键词：房地产；开发成本；税收筹划
近年来，随着我国宏观经济稳定发展及城镇化进程不断加快，房地产企业获得了更多的发展机遇，新增开发面积及销售金额再创新高。随着房地产开发市场竞争加剧及开发利润的下滑，房地产企业逐渐开始在成本管理加强内控，更加重视税务筹划的作用。目前较多一线房企均在成本管控方面取得了较强的提升，成为新的利润贡献点。但仍有较多中小规模房企缺乏有效的成本管理，在对成本的控制及成本核算方式方面存在一定的问题，对企业发展造成阻碍。中小规模房企在进一步发展的过程中，应当逐步完善成本管控体系，重视税务筹划的作用，实现企业的可持续发展。
1 房地产开发过程中不同阶段的税收筹划应用
房地产开发的过程主要分为几个阶段，每个阶段的税种都不一样，因此需要分阶段进行税收筹划，以便达到不同的效果。首先，资金筹措阶段，一般房地产开发项目的资金会以各种股份制的形式形成，所以税收筹划也必须根据具体情况采取不同的筹划方式。股息分配、合伙人的盈利、母子公司和总分公司都要承担一定数额的税收，所以必须进行详细筹划。其次，开发建筑阶段，这个时期会涉及土地的使用税、印花税、增值税等等，需要进行科学的筹划和调整，以确保建筑过程统一。再次，调整阶段，这个阶段主要考虑的是详细地记录、分析企业成本投入情况和增值税的金额。因为在企业进行房地产开发的过程中需要扣除税前费用，企业所得税将相应减少，同时能够增加土地的增值税的基础，这是税收规划的重点调整内容。最后，房地产的销售阶段，这个阶段的主要税收是增值税，而这个阶段的税收筹划是能否提高企业盈利，降低企业税收金额的关键。一般情况下，企业都会聘请专业的销售团队，适当地将收入链条拉长，以不同形式的促销活动来降低缴纳税收的金额。在这个过程中还需要不断地调整，以满足企业房地产销售的需要。
2 房地产开发成本费用控制的问题
2.1 成本内部控制体系不完善
目前，多数中小房企成本管理较为粗放，存在重视事后成本控制的现象，对于事前的风险预测及事中延伸管控缺乏重视，对于成本管理及预测的过程存在一定的不规范性。企业成本管理工作缺乏相应的体系和目标，缺乏结合项目开发全流程成本管理的过程管控，导致在实施过程中成本控制无法发挥其实际效用，成本内部控制体系制度不完善，不仅会造成房地产企业的经济损失，还会影响到企业的可持续发展。
2.2 房地产成本费用分配不合理
在房地产企业的开发过程中，所产生的实际费用都应当归纳到该产品的成本费用中。但在实际的开发过程中，房企存在多个同时开发的项目，部分工程成本、前期费用、营销费用等共同发生，企业内部经常还会产生一些间接成本，相关工作人员务必要遵守规则进行成本管控，根据项目地价、建安成本水平等将这些成本合理分配与核算，否则将会对企业的最终盈利造成一定的影响。
3 房地产企业开发成本费用税务筹划模式和方法
3.1 可以选择将增值额进行抵消或减少纳税的平均费用
对于项目开发而言，如果开发周期较长，可以开发周期内涉及到的所有业务成本开发费用来分摊并进行调整。这样将获得的该阶段的增值额进行平均分摊，可以避免出现某个时间段有过高的增值率现象的产生，从而避免過多的税款缴纳，起到节约资金的作用。房企如果从项目立项起就考虑完整的税收筹划方案，可以说项目就成功了一半。企业要根据项目情况来选择适合项目的开发周期和税收形式。开发项目的土地增值税扣除项目金额及组成直接关系着开发成本的大小，更是影响纳税金额多少的直接因素。纳税人如果能够在相关法律法规允许的范围内，按一定比例和限度合理筹划成本费用支出，或者将开发周期内的成本费用合理分摊将会节省大量的应缴税金。
3.2 可以通过临界点方法来进行税务筹划
根据我国2018年营改增后税务法的规定要求，建设中的普通商品住宅项目的土地增值税的起征点为20%，该数值为纳税临界点，一般用来计算房地产企业的收入和支出。规定指出，若纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额的20%，则可以免征土地增值税；若增值额超过扣除项目金额的20%，就应该按照税务部门规定的税率进行征收。因此房企可以通过税务筹划，对项目开发周期的成本措施费用，通过预估项目销售价格及增值额、扣除项目的计算基数，按照“应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数”公司来统筹考虑；此外也可以根据房地产市场情况适时调整销售价格，降低资金收入等方法，统筹考虑优化项目的纳税情况。
3.3 构建完善的成本核算方式
首先，在房地产企业的实际开发过程中，相关工作人员务必要认识到成本核算的重要性，企业内部要给予核算人员相应的人力及资金的支持。汲取企业以往成本核算方式的优点及经验，并加强房企之间的横向交流和学习，对优秀企业的成本核算及税务筹划方式加以借鉴，从根本上改变企业内部的成本核算方式，对实际开发过程中存在的问题进行不断优化。尤其是要加强涉及成本核算及多项目开发相关费用的工作，为后续工作开展提供有力的依据。与此同时，在进行成本费用核算时，企业内部要设立责任制，使员工都能够明确自身工作职责。要注重对开发周期及相关具体条件进行附加说明，对实际开发过程中产生的公共成本与间接成本做出合理的分配。另外，对于房地产开发项目的成本周期也要进行明确的规范，不断强化对成本核算数据的审计，降低核算误差及失真，有效避免财务风险的发生概率。通过制定完善的成本核算方式与合理的规章制度，为做好成本管控打下良好基礎，进而促进企业长远发展。
3.4 通过信息化技术加强成本管理
随着我国信息技术不断的发展，各行各业都逐渐加大了应用的力度。目前国内房企普遍使用明源ERP、用友ERP、金蝶等企业管理软件，借助信息化管理技术和品台，构建健全的成本数据更新与监控系统，全面提高企业成本费用核算与控制的效率。在一定程度上保证房地产开发项目成本费用信息的准确性、及时性，并对风险发生时能够及时洞察，并做出有效的解决措施，进而为企业的开发全过程进行精细化管理做好保障，为企业重大决策提供有力的依据。有效运用信息化技术，对项目开发的整个过程进行动态化的监管，为预测工作的开展及总结工作提供有力依据，保证成本管控的科学性。
4 结语
综上所述，房地产企业税收作为房地产企业在全流程开发过程中的极其重要的成本费用，对于企业和国民经济发展有着很重要的意义和作用，但同时也影响着房企的项目经营情况及公司的可持续发展，房地产企业完善的成本费用管控弄体系及合理的税务筹划能够很大程度上来减轻企业生产经营的税负水平，促进房企再生产投入水平和提高盈利能力，进一步提高企业在市场上的核心竞争能力，促进企业更好的发展。
参考文献
[1]赵娜.房地产企业内部风险控制现状及完善对策探讨[J].中国集体经济，2018（35）：67-68.
[2]王海云.房地产开发成本核算方式及成本控制对策[J].中国国际财经（中英文），2017（23）：136-137.
[3]王岚.房地产企业如何运用会计处理进行税收筹划[J].现代经济信息，2014（24）.
关键词：房地产；开发成本；税收筹划
近年来，随着我国宏观经济稳定发展及城镇化进程不断加快，房地产企业获得了更多的发展机遇，新增开发面积及销售金额再创新高。随着房地产开发市场竞争加剧及开发利润的下滑，房地产企业逐渐开始在成本管理加强内控，更加重视税务筹划的作用。目前较多一线房企均在成本管控方面取得了较强的提升，成为新的利润贡献点。但仍有较多中小规模房企缺乏有效的成本管理，在对成本的控制及成本核算方式方面存在一定的问题，对企业发展造成阻碍。中小规模房企在进一步发展的过程中，应当逐步完善成本管控体系，重视税务筹划的作用，实现企业的可持续发展。
1 房地产开发过程中不同阶段的税收筹划应用
房地产开发的过程主要分为几个阶段，每个阶段的税种都不一样，因此需要分阶段进行税收筹划，以便达到不同的效果。首先，资金筹措阶段，一般房地产开发项目的资金会以各种股份制的形式形成，所以税收筹划也必须根据具体情况采取不同的筹划方式。股息分配、合伙人的盈利、母子公司和总分公司都要承担一定数额的税收，所以必须进行详细筹划。其次，开发建筑阶段，这个时期会涉及土地的使用税、印花税、增值税等等，需要进行科学的筹划和调整，以确保建筑过程统一。再次，调整阶段，这个阶段主要考虑的是详细地记录、分析企业成本投入情况和增值税的金额。因为在企业进行房地产开发的过程中需要扣除税前费用，企业所得税将相应减少，同时能够增加土地的增值税的基础，这是税收规划的重点调整内容。最后，房地产的销售阶段，这个阶段的主要税收是增值税，而这个阶段的税收筹划是能否提高企业盈利，降低企业税收金额的关键。一般情况下，企业都会聘请专业的销售团队，适当地将收入链条拉长，以不同形式的促销活动来降低缴纳税收的金额。在这个过程中还需要不断地调整，以满足企业房地产销售的需要。
2 房地产开发成本费用控制的问题
2.1 成本内部控制体系不完善
目前，多数中小房企成本管理较为粗放，存在重视事后成本控制的现象，对于事前的风险预测及事中延伸管控缺乏重视，对于成本管理及预测的过程存在一定的不规范性。企业成本管理工作缺乏相应的体系和目标，缺乏结合项目开发全流程成本管理的过程管控，导致在实施过程中成本控制无法发挥其实际效用，成本内部控制体系制度不完善，不仅会造成房地产企业的经济损失，还会影响到企业的可持续发展。
2.2 房地产成本费用分配不合理
在房地产企业的开发过程中，所产生的实际费用都应当归纳到该产品的成本费用中。但在实际的开发过程中，房企存在多个同时开发的项目，部分工程成本、前期费用、营销费用等共同发生，企业内部经常还会产生一些间接成本，相关工作人员务必要遵守规则进行成本管控，根据项目地价、建安成本水平等将这些成本合理分配与核算，否则将会对企业的最终盈利造成一定的影响。
3 房地产企业开发成本费用税务筹划模式和方法
3.1 可以选择将增值额进行抵消或减少纳税的平均费用
对于项目开发而言，如果开发周期较长，可以开发周期内涉及到的所有业务成本开发费用来分摊并进行调整。这样将获得的该阶段的增值额进行平均分摊，可以避免出现某个时间段有过高的增值率现象的产生，从而避免過多的税款缴纳，起到节约资金的作用。房企如果从项目立项起就考虑完整的税收筹划方案，可以说项目就成功了一半。企业要根据项目情况来选择适合项目的开发周期和税收形式。开发项目的土地增值税扣除项目金额及组成直接关系着开发成本的大小，更是影响纳税金额多少的直接因素。纳税人如果能够在相关法律法规允许的范围内，按一定比例和限度合理筹划成本费用支出，或者将开发周期内的成本费用合理分摊将会节省大量的应缴税金。
3.2 可以通过临界点方法来进行税务筹划
根据我国2018年营改增后税务法的规定要求，建设中的普通商品住宅项目的土地增值税的起征点为20%，该数值为纳税临界点，一般用来计算房地产企业的收入和支出。规定指出，若纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额的20%，则可以免征土地增值税；若增值额超过扣除项目金额的20%，就应该按照税务部门规定的税率进行征收。因此房企可以通过税务筹划，对项目开发周期的成本措施费用，通过预估项目销售价格及增值额、扣除项目的计算基数，按照“应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数”公司来统筹考虑；此外也可以根据房地产市场情况适时调整销售价格，降低资金收入等方法，统筹考虑优化项目的纳税情况。
3.3 构建完善的成本核算方式
首先，在房地产企业的实际开发过程中，相关工作人员务必要认识到成本核算的重要性，企业内部要给予核算人员相应的人力及资金的支持。汲取企业以往成本核算方式的优点及经验，并加强房企之间的横向交流和学习，对优秀企业的成本核算及税务筹划方式加以借鉴，从根本上改变企业内部的成本核算方式，对实际开发过程中存在的问题进行不断优化。尤其是要加强涉及成本核算及多项目开发相关费用的工作，为后续工作开展提供有力的依据。与此同时，在进行成本费用核算时，企业内部要设立责任制，使员工都能够明确自身工作职责。要注重对开发周期及相关具体条件进行附加说明，对实际开发过程中产生的公共成本与间接成本做出合理的分配。另外，对于房地产开发项目的成本周期也要进行明确的规范，不断强化对成本核算数据的审计，降低核算误差及失真，有效避免财务风险的发生概率。通过制定完善的成本核算方式与合理的规章制度，为做好成本管控打下良好基礎，进而促进企业长远发展。
3.4 通过信息化技术加强成本管理
随着我国信息技术不断的发展，各行各业都逐渐加大了应用的力度。目前国内房企普遍使用明源ERP、用友ERP、金蝶等企业管理软件，借助信息化管理技术和品台，构建健全的成本数据更新与监控系统，全面提高企业成本费用核算与控制的效率。在一定程度上保证房地产开发项目成本费用信息的准确性、及时性，并对风险发生时能够及时洞察，并做出有效的解决措施，进而为企业的开发全过程进行精细化管理做好保障，为企业重大决策提供有力的依据。有效运用信息化技术，对项目开发的整个过程进行动态化的监管，为预测工作的开展及总结工作提供有力依据，保证成本管控的科学性。
4 结语
综上所述，房地产企业税收作为房地产企业在全流程开发过程中的极其重要的成本费用，对于企业和国民经济发展有着很重要的意义和作用，但同时也影响着房企的项目经营情况及公司的可持续发展，房地产企业完善的成本费用管控弄体系及合理的税务筹划能够很大程度上来减轻企业生产经营的税负水平，促进房企再生产投入水平和提高盈利能力，进一步提高企业在市场上的核心竞争能力，促进企业更好的发展。
参考文献
[1]赵娜.房地产企业内部风险控制现状及完善对策探讨[J].中国集体经济，2018（35）：67-68.
[2]王海云.房地产开发成本核算方式及成本控制对策[J].中国国际财经（中英文），2017（23）：136-137.
[3]王岚.房地产企业如何运用会计处理进行税收筹划[J].现代经济信息，2014（24）.