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5月的一天，小区里弥漫着各家炒菜的香味的时候，小李仍然呆坐在电脑前，玩着无穷无尽的植物大战僵尸。而旁边的同事，也无聊地玩着手机游戏或是三三两两聚在一起。透过贴满了各种房源价签的玻璃橱窗，外面的人们来来往往、匆匆而过，没有一个人走进来。
“没人啊，这活儿是没法干下去了！”而拿着被公司视若珍宝的联系名单打了一上午电话的小王，也愁眉苦脸地跟笔者要了根烟抽，“一上午打了100多个电话，好多接通了就告诉你以后别打了。还有的比较客气，也不卖也不租，要不就干脆报一个让你想破脑袋也想不出来的高价。一个有效客户都没有！”他所指的“有效客户”，正是有房源愿意出售或出租的业主。
小王和小李的这家中介公司，位于东四环旁一个入住率颇高的小区，公司主营的业务就是这个小区的房屋中介买卖租赁。这厢中介的生意每况日下，那厢租房大军对房租疯狂上蹿的骂声从未停止，成为不可调和的矛盾。出租房的骂价格低，钱越来越毛，一个月房租不够一家老小吃喝拉撒的；租房的骂房租一天一个价，房东时不时就过来说涨钱了，不租就走，当着你的面一拨拨地带人来看房；中介也骂业主没素质，不就有个破房嘛，至于牛得跟什么似的。
房租为何一天一个价？中介在其中又扮演着怎样的角色？几方各执一词。笔者深入走访了多家中介公司，得到了相关业内人士的指点，希望能以此文带着您拨开迷雾，发现其中隐含的深层原因。
讳莫如深的中介潜规则
如开篇所述，昔日繁荣的中介门可罗雀，100多个电话无功而返，为何还能坚持下去？笔者走访了近10家业界较为知名的连锁中介机构，业内人士一语道破天机，也给那些被假象蒙蔽了的人们一针清醒剂。看似无人的中介和每天数千个没有效果的陌生电话拜访，都为了一个更大的目标，那就是买卖房屋，从而收取更高的中介费用。
对于中介而言，第一手的储备垄断出租房源已经足够其消化3个月甚至更长时间，没有房源储备光靠上门量和电话拜访能维持生意的中介简直是天方夜谭。一个众所周知的事实是，中介公司提供出租房源信息并成功签约的话，中介费最多是一个月房租，而提供买卖房源信息并最终成功签约，中介费却是3%〜5%。五环内罕有单价3万元/平方米的房子，卖一套房子，中介至少能赚5万元。某业内人士也透露，少于5万的中介费，在中介公司看来，不做也罢，只有一些小的中介公司才会接这样的活儿。
而对于出租房源，中介公司依然有一套讳莫如深的潜规则操作手法。曾有一段时间，“房屋银行”以其省事、方便、有保障、不吃差价、不收中介费等优势，迅速被众多出租房子的业主所接受。即房主与中介公司签订委托租赁协议，约定每月的租金，中介公司在扣除一定的空置期后，每月按照约定时间，将房租存入业主指定账户。所谓的空置期，想必大家也已经很了解了，就是中介带客户看房和保洁的时间，这段时间看似不产生效益，中介公司不应当为这段时间承担任何风险，对于业主来说也合情合理。然而，就在这“轻松无忧”的代管代租背后，却隐藏着地产中介公司的诸多赚钱黑洞。
首先，中介公司会对房屋的装修、电器、家具情况、地理位置等因素百般挑剔，力求打击业主高价出租的心理预期。待业主被业务员把自家房子批得一无是处之后，便以一个外人看来极低的价格，稀里糊涂地签了合同。而合同中明确约定了中介公司会有一段时间的空置期，空置期的长短也是因人而异。一位曾经跟中介公司签过这类合同的王阿姨回忆：“当初他们给挑了一大堆毛病，什么马桶不好啊，洗衣机是旧的啊，家具也都比较老……然后就傻呵呵地签了合同。回家之后，我老伴一看才知道，有20个工作日的空置期，这不相当于一个月不给房租吗？”事后虽然找到中介公司，经过交涉减少了5个工作日，但在王阿姨看来，还是被中介骗了。
然而，像王阿姨这样的业主已经算是比较幸运了。在采访过程中，笔者遇到过比这更严重的问题。李先生一提到房屋中介，就满脸的不屑。当初他把自己刚装修好的房子租出去，为了能租个好价钱，特意买了一套名牌家具，签合同的时候非常详细地把家具的品牌、数量一一列入了合同附件，甚至还让爱人逐个拍了照片。然而，一年后委托合同到期，中介公司通知李先生去收房时，他意外地发现自己家原来的名牌铁床不见了，与之一起消失的，是已经欠费停机了的电话。原本的合同成了一纸空文，中介公司也承认床丢了，但跟自己没有关系，客户住得好好的，中介公司也不能每天都过来检查。最后由消协出面，中介公司才极不情愿地赔了李先生800块钱，连买床的零头都不够。李先生和爱人从此就断了找中介租房的念头，自己上网发帖，自己往外租。
中介公司租房的盈利手段有很多，第一步，面对全权委托代租代管的新房源，由两个业务员上门，对房子和装修品头论足一番，打击业主的心理预期。然后，中介以一个比业主心理价位低很多的价格签订合同。第二步，模糊空置期期限，口口声声跟你说是15〜20天，签了合同才知道是按工作日算的，一周5天工作日，20个工作日就是一个月。一般空置期是中介公司用来赚取差价的，相当于中介公司从业主那儿免费租了一个月房子，而一般情况下，最多一周就租出去了。这时，中介就有了最少半个月的租金收益。即使沒租出去，也可以充当中介员工的免费宿舍。第三步，当中介公司往外租房的时候，业务员的态度马上转了180度，从头到尾夸一遍，让租客觉得物有所值。租金则比当初跟业主签订合同的价格提高了至少20%。
租房旺季到来，房租谁说了算
每年6月〜9月，都是租房的旺季。大批大学生毕业留京，能够找到包食宿解决进京户口工作的人可以说凤毛麟角。于是，群租房大行其道。虽然国家政策三令五申不准私搭乱改，对隔板房的查处力度空前严厉，但市场需求决定了这样的一种畸形房屋在相当长一段时间内颇有市场。
在一次为老家亲戚租房的经历中，笔者真正见识了群租房的厉害。笔者所住的同一个小区里，105平方米的三居室被分隔成8间房，除了原有的北向次卧还原封未动之外，其余的空间全被隔上了薄薄的一层石膏板和劣质的房门。路过厨房时，笔者发现里面蹲着一个光着膀子的哥们儿在看电视，这才恍然大悟——厨房也住人了。中介侃侃而谈：“这是咱小区最好的房子了，价格便宜，户型也大。您要不赶紧下定，一会儿就没了，这一下午光我自己就带了不下10拨客户了。这屋一共8户，剩下那间次卧，独立飘窗，13平方米，带写字台、床、椅子。800块钱一个月，房租一个月一交，中介费400。”“那这安全问题？”“这您放心，我们都详细查过租房人的身份证，而且这儿都是刚毕业的年轻人。”出去后，亲戚跟笔者说，一直都听说北京房子贵，做梦也没想到贵成这样，连老家猪圈都不如的地方，也敢要800。受了打击的她再也不提在北京打拼一番事业的事，当天晚上就坐硬座回家去了。
亲戚走了，笔者却天天上下班都能看见带我们看房的小中介，小伙子挺热情，没事就打个招呼，慢慢就熟了。有一天，我问他，是房东把房子装修成这样的吗？他很诡异地笑了，当初有好多人买房就为纯投资用，交了房也不装修，直接就把钥匙给我们了，怎么租他们不管，每月给他们房租就行。我们替他装修，而隔板房是最省事的，也不需要多好的原始装修，甚至越毛坯越好。装好隔断和门，配上锁，安上马桶和水龙头，再从客户那儿拉点不要的、能周转的家具，就能住人了。当然分着租的价格比我们租来的价格要高得多，要不我们赚什么啊！
房租涨价除了房东预期提高之外，中介在其间也起着极其重要的作用，或许没有中介在中间插这么一杠子，房租也就没有这么疯狂了。一个好地段，中介从业主手里租过来的价格就已经很高，邻居得知后自然会跟风追涨，你租给中介都这个钱，我直接找租户，不得比你多200元一个月？多个中介公司表示，对于一些地段好、配套全的房子，即使装修一般，也会出现这种情况——上午旧房客刚搬家，下午新房客就搬了过来。一位中介经纪人表示，甚至有一次，两家搬家公司同时开动，一个往上搬，一个往下搬，我们还得核对别把业主的东西搬走，那叫一个乱。
稳定房租，症结在哪里？
与一手房的房价飞涨让开发商饱受非议一样，二手房的房租疯涨让众多出租房屋的业主也被冠以“黑心”的骂名。邻居小陈无奈地说，他家的房子本来租得不高，但比起始终在累加的房贷利息和越来越毛的钱来说，不可能追得上。也不可能总是涨价，你涨，别人不涨，等于把客户往外推。而整个社区、区域租房市场的价格一起上浮，那就不是某个个体所能决定的。这个时候，中介公司扮演着重要角色。
一手房尚未理顺，二手房交易和租赁又存在诸多不合理现象，房价的高低起伏与房租的上涨与否，是备受关注的民生大事，也与芸芸众生的生活质量息息相关。政府这次应声而出，体现了危机公关处理能力的不断加强和提高。上至中央，下至地方，纷纷第一时间表明了坚定的态度。
继温家宝总理在今年政府工作报告中提出“规范发展住房租赁市场”后，住建部房地产市场监管司司长沈建忠又公开表态说，房租调控也是房价调控一部分。北京市委领导于2011年3月7日表示，北京要形成以出租房为主的供应体系，出租房比例要占到60%。在出租房租金的管理方面，政府要有法规和管理政策，出租房的租金政府应该进行宏观调控。4月，主管部门提出，抑制房租过快上涨的主要手段是快速建设公租房，让公租房对周边商品房租金起到拉低作用；同时应制定政策，加强对中介的监管，支持和动员房地产中介提高组织化程度，让中介参与到平抑房租价格的过程中。
饱受诟病的新房市场调控的效果尚有待持续关注，而房租区域指导价的制定，对房租的稳定能有多大的效果，也需要社会各界的广泛支持。毕竟，政府部门的调控仍是从稳定大局出发的，必须要均衡业主、中介和租房者三方的综合权益。而对地产中介在整个调控中的功能和定位，却显得十分合理，也能够看出政府接受了相关专业人士的意见。只有从源头上控制了在房租市场上占绝对领导地位的中介，完善其组织化程度，使其成为平抑房价的主要力量，这是毋庸置疑的正确之路。
政府部门越来越关注民生，且应急反应速度有了极大的提升。尽管效果还不得而知，但无疑已经走出了正确的第一步。下一步，就是看中介公司能否承担起这样一份重任，还市场一个理性的房租，让众多买不起房子的人，能租得起房子。
（编辑 麻雯）
mawen214@163.com
“没人啊，这活儿是没法干下去了！”而拿着被公司视若珍宝的联系名单打了一上午电话的小王，也愁眉苦脸地跟笔者要了根烟抽，“一上午打了100多个电话，好多接通了就告诉你以后别打了。还有的比较客气，也不卖也不租，要不就干脆报一个让你想破脑袋也想不出来的高价。一个有效客户都没有！”他所指的“有效客户”，正是有房源愿意出售或出租的业主。
小王和小李的这家中介公司，位于东四环旁一个入住率颇高的小区，公司主营的业务就是这个小区的房屋中介买卖租赁。这厢中介的生意每况日下，那厢租房大军对房租疯狂上蹿的骂声从未停止，成为不可调和的矛盾。出租房的骂价格低，钱越来越毛，一个月房租不够一家老小吃喝拉撒的；租房的骂房租一天一个价，房东时不时就过来说涨钱了，不租就走，当着你的面一拨拨地带人来看房；中介也骂业主没素质，不就有个破房嘛，至于牛得跟什么似的。
房租为何一天一个价？中介在其中又扮演着怎样的角色？几方各执一词。笔者深入走访了多家中介公司，得到了相关业内人士的指点，希望能以此文带着您拨开迷雾，发现其中隐含的深层原因。
讳莫如深的中介潜规则
如开篇所述，昔日繁荣的中介门可罗雀，100多个电话无功而返，为何还能坚持下去？笔者走访了近10家业界较为知名的连锁中介机构，业内人士一语道破天机，也给那些被假象蒙蔽了的人们一针清醒剂。看似无人的中介和每天数千个没有效果的陌生电话拜访，都为了一个更大的目标，那就是买卖房屋，从而收取更高的中介费用。
对于中介而言，第一手的储备垄断出租房源已经足够其消化3个月甚至更长时间，没有房源储备光靠上门量和电话拜访能维持生意的中介简直是天方夜谭。一个众所周知的事实是，中介公司提供出租房源信息并成功签约的话，中介费最多是一个月房租，而提供买卖房源信息并最终成功签约，中介费却是3%〜5%。五环内罕有单价3万元/平方米的房子，卖一套房子，中介至少能赚5万元。某业内人士也透露，少于5万的中介费，在中介公司看来，不做也罢，只有一些小的中介公司才会接这样的活儿。
而对于出租房源，中介公司依然有一套讳莫如深的潜规则操作手法。曾有一段时间，“房屋银行”以其省事、方便、有保障、不吃差价、不收中介费等优势，迅速被众多出租房子的业主所接受。即房主与中介公司签订委托租赁协议，约定每月的租金，中介公司在扣除一定的空置期后，每月按照约定时间，将房租存入业主指定账户。所谓的空置期，想必大家也已经很了解了，就是中介带客户看房和保洁的时间，这段时间看似不产生效益，中介公司不应当为这段时间承担任何风险，对于业主来说也合情合理。然而，就在这“轻松无忧”的代管代租背后，却隐藏着地产中介公司的诸多赚钱黑洞。
首先，中介公司会对房屋的装修、电器、家具情况、地理位置等因素百般挑剔，力求打击业主高价出租的心理预期。待业主被业务员把自家房子批得一无是处之后，便以一个外人看来极低的价格，稀里糊涂地签了合同。而合同中明确约定了中介公司会有一段时间的空置期，空置期的长短也是因人而异。一位曾经跟中介公司签过这类合同的王阿姨回忆：“当初他们给挑了一大堆毛病，什么马桶不好啊，洗衣机是旧的啊，家具也都比较老……然后就傻呵呵地签了合同。回家之后，我老伴一看才知道，有20个工作日的空置期，这不相当于一个月不给房租吗？”事后虽然找到中介公司，经过交涉减少了5个工作日，但在王阿姨看来，还是被中介骗了。
然而，像王阿姨这样的业主已经算是比较幸运了。在采访过程中，笔者遇到过比这更严重的问题。李先生一提到房屋中介，就满脸的不屑。当初他把自己刚装修好的房子租出去，为了能租个好价钱，特意买了一套名牌家具，签合同的时候非常详细地把家具的品牌、数量一一列入了合同附件，甚至还让爱人逐个拍了照片。然而，一年后委托合同到期，中介公司通知李先生去收房时，他意外地发现自己家原来的名牌铁床不见了，与之一起消失的，是已经欠费停机了的电话。原本的合同成了一纸空文，中介公司也承认床丢了，但跟自己没有关系，客户住得好好的，中介公司也不能每天都过来检查。最后由消协出面，中介公司才极不情愿地赔了李先生800块钱，连买床的零头都不够。李先生和爱人从此就断了找中介租房的念头，自己上网发帖，自己往外租。
中介公司租房的盈利手段有很多，第一步，面对全权委托代租代管的新房源，由两个业务员上门，对房子和装修品头论足一番，打击业主的心理预期。然后，中介以一个比业主心理价位低很多的价格签订合同。第二步，模糊空置期期限，口口声声跟你说是15〜20天，签了合同才知道是按工作日算的，一周5天工作日，20个工作日就是一个月。一般空置期是中介公司用来赚取差价的，相当于中介公司从业主那儿免费租了一个月房子，而一般情况下，最多一周就租出去了。这时，中介就有了最少半个月的租金收益。即使沒租出去，也可以充当中介员工的免费宿舍。第三步，当中介公司往外租房的时候，业务员的态度马上转了180度，从头到尾夸一遍，让租客觉得物有所值。租金则比当初跟业主签订合同的价格提高了至少20%。
租房旺季到来，房租谁说了算
每年6月〜9月，都是租房的旺季。大批大学生毕业留京，能够找到包食宿解决进京户口工作的人可以说凤毛麟角。于是，群租房大行其道。虽然国家政策三令五申不准私搭乱改，对隔板房的查处力度空前严厉，但市场需求决定了这样的一种畸形房屋在相当长一段时间内颇有市场。
在一次为老家亲戚租房的经历中，笔者真正见识了群租房的厉害。笔者所住的同一个小区里，105平方米的三居室被分隔成8间房，除了原有的北向次卧还原封未动之外，其余的空间全被隔上了薄薄的一层石膏板和劣质的房门。路过厨房时，笔者发现里面蹲着一个光着膀子的哥们儿在看电视，这才恍然大悟——厨房也住人了。中介侃侃而谈：“这是咱小区最好的房子了，价格便宜，户型也大。您要不赶紧下定，一会儿就没了，这一下午光我自己就带了不下10拨客户了。这屋一共8户，剩下那间次卧，独立飘窗，13平方米，带写字台、床、椅子。800块钱一个月，房租一个月一交，中介费400。”“那这安全问题？”“这您放心，我们都详细查过租房人的身份证，而且这儿都是刚毕业的年轻人。”出去后，亲戚跟笔者说，一直都听说北京房子贵，做梦也没想到贵成这样，连老家猪圈都不如的地方，也敢要800。受了打击的她再也不提在北京打拼一番事业的事，当天晚上就坐硬座回家去了。
亲戚走了，笔者却天天上下班都能看见带我们看房的小中介，小伙子挺热情，没事就打个招呼，慢慢就熟了。有一天，我问他，是房东把房子装修成这样的吗？他很诡异地笑了，当初有好多人买房就为纯投资用，交了房也不装修，直接就把钥匙给我们了，怎么租他们不管，每月给他们房租就行。我们替他装修，而隔板房是最省事的，也不需要多好的原始装修，甚至越毛坯越好。装好隔断和门，配上锁，安上马桶和水龙头，再从客户那儿拉点不要的、能周转的家具，就能住人了。当然分着租的价格比我们租来的价格要高得多，要不我们赚什么啊！
房租涨价除了房东预期提高之外，中介在其间也起着极其重要的作用，或许没有中介在中间插这么一杠子，房租也就没有这么疯狂了。一个好地段，中介从业主手里租过来的价格就已经很高，邻居得知后自然会跟风追涨，你租给中介都这个钱，我直接找租户，不得比你多200元一个月？多个中介公司表示，对于一些地段好、配套全的房子，即使装修一般，也会出现这种情况——上午旧房客刚搬家，下午新房客就搬了过来。一位中介经纪人表示，甚至有一次，两家搬家公司同时开动，一个往上搬，一个往下搬，我们还得核对别把业主的东西搬走，那叫一个乱。
稳定房租，症结在哪里？
与一手房的房价飞涨让开发商饱受非议一样，二手房的房租疯涨让众多出租房屋的业主也被冠以“黑心”的骂名。邻居小陈无奈地说，他家的房子本来租得不高，但比起始终在累加的房贷利息和越来越毛的钱来说，不可能追得上。也不可能总是涨价，你涨，别人不涨，等于把客户往外推。而整个社区、区域租房市场的价格一起上浮，那就不是某个个体所能决定的。这个时候，中介公司扮演着重要角色。
一手房尚未理顺，二手房交易和租赁又存在诸多不合理现象，房价的高低起伏与房租的上涨与否，是备受关注的民生大事，也与芸芸众生的生活质量息息相关。政府这次应声而出，体现了危机公关处理能力的不断加强和提高。上至中央，下至地方，纷纷第一时间表明了坚定的态度。
继温家宝总理在今年政府工作报告中提出“规范发展住房租赁市场”后，住建部房地产市场监管司司长沈建忠又公开表态说，房租调控也是房价调控一部分。北京市委领导于2011年3月7日表示，北京要形成以出租房为主的供应体系，出租房比例要占到60%。在出租房租金的管理方面，政府要有法规和管理政策，出租房的租金政府应该进行宏观调控。4月，主管部门提出，抑制房租过快上涨的主要手段是快速建设公租房，让公租房对周边商品房租金起到拉低作用；同时应制定政策，加强对中介的监管，支持和动员房地产中介提高组织化程度，让中介参与到平抑房租价格的过程中。
饱受诟病的新房市场调控的效果尚有待持续关注，而房租区域指导价的制定，对房租的稳定能有多大的效果，也需要社会各界的广泛支持。毕竟，政府部门的调控仍是从稳定大局出发的，必须要均衡业主、中介和租房者三方的综合权益。而对地产中介在整个调控中的功能和定位，却显得十分合理，也能够看出政府接受了相关专业人士的意见。只有从源头上控制了在房租市场上占绝对领导地位的中介，完善其组织化程度，使其成为平抑房价的主要力量，这是毋庸置疑的正确之路。
政府部门越来越关注民生，且应急反应速度有了极大的提升。尽管效果还不得而知，但无疑已经走出了正确的第一步。下一步，就是看中介公司能否承担起这样一份重任，还市场一个理性的房租，让众多买不起房子的人，能租得起房子。
（编辑 麻雯）
mawen214@163.com