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【摘 要】本文对购房金融杠杆对房地产市场调控的影响进行了分析，然后根据我国房地产业发展不平衡的实际状况，建议实施考虑区域差异的宏观调控措施，按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在的问题以及宏观调控的任务，因地制宜，实行有差异的金融调控措施。
【关键词】购房金融；金融杠杆；市场调控
现阶段中国人民银行、银监会、住建部等都下发了相关文件，为保障性住房建设所需资金提供了保障。首先，央行文件强化了对保障性住房建设提供金融支持的规定，这对解决保障房建设的资金难题将发挥重要作用，使各级政府的住房保障责任有条件进一步落实。其次，文件根据当前房地产市场情况进行了实事求是的政策调整。包括对首次购房家庭贷款利率优惠0.7倍，这将大幅减轻首次购房家庭的资金压力；对首次购房家庭贷款首付最低比例为30%，将有效防范住房信贷的违约风险。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷款政策，也体现了对住房改善的支持。目前我国住房的绝对短缺已不存在，改善性需求处于上升期，住房金融对改善性居住提供支持，正是政府惠及民生的体现。与以往的房地产调控不同，此次房贷新政彰显出调控思路的三大变化：“以往调控如‘限购’‘限贷’多依靠行政手段，执行过程中难免‘一刀切’，而新政通过金融手段进行引导，更加注重发挥市场机制的作用，依靠市场配置资源；过去的调控多数为自上而下，而新政则是自下而上，先是各地房地产政策微调不断，而后中央再出统一政策，体现了从实际出发的原则。过去是为了调控而调控，新政则将推进改革融入调控之中，比如新政提到要扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金试点等，都是支持房地产房地产企业合理融资需求的改革新举措。
一、购房金融杠杆对我国楼市的影响分析
在十几年的楼市发展过程中，信贷一直是业界内外判断市场的重要指标和关键信号。购房金融杠杆对楼市的影响巨大，其支持力度在相当大程度上决定了房地产市场的走势。今年以来，一直是商业银行优质贷款的个贷却出现利率上升和贷款额度下降的情况，出于经济利益的原因，商业银行放贷意愿下降，在一定程度上影响了住房市场的销售。新政将促进住房购买力的释放，宽松的信贷环境有利于房地产市场的活跃。
金融对房地产市场影响的一个重要指标是贷款量。数据显示，2013年个人房贷余额同比增长21%，而今年上半年个人房贷则同比少增239亿元。而新政会极大地释放信贷量。对首付比例的明确和贷款利率的优惠，也意味着政策恢复到‘两限’之前的正常状态，给买房者带来利好，有利于提升房地产市场的交易量。另外之前很多地方已陆续解禁了限购令。限购政策是在过去房地产市场上投机投资者较多影响了自住需求实现的条件下出台的。目前整个住房供求关系已从2011年前的整体偏紧、部分过紧，转变到目前的整体偏松、部分过剩，投机投资者也大为减少。所以，各地对限购政策进行了调整，也符合分城施策、分类调控的政策要求。市场分化已是今后我国房地产市场的最突出特点，取消限购后市场会出现什么变化，主要取决于当地市场的供求关系。
二、购房金融杠杆对房地产市场调控影响原因分析
1.房地产市场泡沫严重
房屋购买者和房屋投资者对未来房价的预期对我国房地产市场价格的短期变动具有很大的影响。居民的人均可支配水平对我国的西部、东部、中部地区的短期房地产价格的变化都有一定的影响。但是其影响没有房屋购买者对房价预期那样显著。同时人们对我国东部地区的投资热情高涨，认为东部地区经济发达，房地产价格高，升值空间十分巨大，吸引了很多的投资者的投资，这也使得信贷规模较大。所以，相比较而言，在我国的东部地区是最容易出现经济泡沫的风险。
2.房地产企业负债规模增大
购房金融杠杆本身只是工具，但低信用加高杠杆一定蕴含巨大风险。目前，一些银行的购房贷款首付已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，那杠杆率已经快已经快接近十倍，这不得不让人想到美国次贷危机的前车之鉴。
目前，我国房地产开发企业平均资产负债率接近80%，负债规模仍呈上升态势。社会资金向热点城市房地产业的过度集中，部分家庭在房价高位集中加杠杆，使得热点城市房价的任何明显波动，都可能会导致金融机构资产质量的恶化，导致宏观政策可能会被房地产业绑架，增加经济运行的实质性风险。
3.房地产市场金融资源配置不合理
商业银行的目标是利润最大化，这使得信贷主要投向一些利润率更高的房地产项目，而关乎国计民生的普通住房以及保障性住房建设却缺乏金融支持。银行对保障性住房建设项目的贷款意愿不高，主要是由于保障房建设项目行政审批时间长，使得资金占用时间也长，且保障房建设政策性强，投资回报率低。
三、购房金融杠杆影响房地产市场调控的金融机构改革建议
1.加强对房地产信贷的监控
应从组织结构变化与执行两个方面完善商业银行对房地产企业信贷构建风险管理体系。从组织结构变化层面看，商业银行针对房地产企业风险管理设立专门部门以增强信贷风险管理水平为目标，进一步应优化风险管理组织结构。同时，增强商业银行各级管理人员风险管理意识，使其充分认识到信贷风险管理的重要性与必要性，激发其管理积极性、责任感；从执行层面看，商业银行风险管理部门在进行风险管理时，应明确各部门的职责权限，做好对各部门执行各项工作时的全过程实时监控，及时发现问题，及时分析问题，及时解决问题，将各项风险降低到最小限度。其次，商业银行应构建健全的风险管理机制，将其贯穿于商业银行经营管理全过程，并且需将风险管理职责落实到位，为风险管理体系高效有序运行提供驱动力；最后，商业银行应投入大量的人力、财力及物力资源，用于加强信贷风险管理的文化建设，实行事前预测、事中控制，事后监督的运作模式。
2.加快商业银行业务的多元化实现
房地产业是一个复杂的系统，仅靠金融调控不可能解决房地产市场中存在的问题，必须要加快商业银行业务的多元化。
在金融產品创新方面加强商业银行结售汇等中间业务的汇率风险管理，商业银行应充分利用汇率形成机制改革的有利时机，加快外汇衍生产品的创新，兼顾外汇代客理财和自营交易业务，逐步转变为自主设计产品、自主报价的做市商。人民币汇率制度改革后，一般房地产企业客户面临的本外币汇率风险将明显增加，对相关的汇率风险产品需求也相应增加。因此，商业银行积极开拓外汇金融产品创新业务，如适时推出诸如远期合约、外汇期权、货币互换、保理、外汇掉期等避免汇率风险的金融工具和产品，创造性地提供“人无我有”且能满足客户需求的服务和产品，创造性地模仿和借鉴，推出独具特色的产品和服务。此外我国商业银行还应借鉴国外金融机构的先进管理经验，增强金融创新能力，加快相关专业人才的培训，提高我国商业银行的汇率风险管理水平。
对于商业银行在办理结售汇等中间业务过程中因汇率波动而带来的风险，可以通过尽量缩短银行平盘交易与客户交易的时间差，提高汇率报价频率，利用价差覆盖潜在的汇率变动损失。如可以运用“差别定价”策略来防范汇率波动给商业银行结售汇等中间业务所带来的风险。“差别定价”是市场经济条件下，房地产企业寻求风险收益相对称的具体经营策略。具体而言是针对不同业务和客户的风险度高低确定不同定价水平，风险愈高，定价水平也愈高。
参考文献：
[1] 王娜. 中国二线城市房地产业可持续发展的建议[J]. 郑州航空工业管理学院学报. 2013（06） .
[2] 隆 颢1，黄逸昆2. 多房地产市场主体对市场变化的反应测度框架[J]. 工程管理学报. 2015（01） .
[3] 陶 萍1，温 琳1，陶广君2. 货币紧缩对不同制度环境下房地产房地产企业商业信用融资影响研究[J]. 工程管理学报. 2015（02） .
【关键词】购房金融；金融杠杆；市场调控
现阶段中国人民银行、银监会、住建部等都下发了相关文件，为保障性住房建设所需资金提供了保障。首先，央行文件强化了对保障性住房建设提供金融支持的规定，这对解决保障房建设的资金难题将发挥重要作用，使各级政府的住房保障责任有条件进一步落实。其次，文件根据当前房地产市场情况进行了实事求是的政策调整。包括对首次购房家庭贷款利率优惠0.7倍，这将大幅减轻首次购房家庭的资金压力；对首次购房家庭贷款首付最低比例为30%，将有效防范住房信贷的违约风险。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷款政策，也体现了对住房改善的支持。目前我国住房的绝对短缺已不存在，改善性需求处于上升期，住房金融对改善性居住提供支持，正是政府惠及民生的体现。与以往的房地产调控不同，此次房贷新政彰显出调控思路的三大变化：“以往调控如‘限购’‘限贷’多依靠行政手段，执行过程中难免‘一刀切’，而新政通过金融手段进行引导，更加注重发挥市场机制的作用，依靠市场配置资源；过去的调控多数为自上而下，而新政则是自下而上，先是各地房地产政策微调不断，而后中央再出统一政策，体现了从实际出发的原则。过去是为了调控而调控，新政则将推进改革融入调控之中，比如新政提到要扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金试点等，都是支持房地产房地产企业合理融资需求的改革新举措。
一、购房金融杠杆对我国楼市的影响分析
在十几年的楼市发展过程中，信贷一直是业界内外判断市场的重要指标和关键信号。购房金融杠杆对楼市的影响巨大，其支持力度在相当大程度上决定了房地产市场的走势。今年以来，一直是商业银行优质贷款的个贷却出现利率上升和贷款额度下降的情况，出于经济利益的原因，商业银行放贷意愿下降，在一定程度上影响了住房市场的销售。新政将促进住房购买力的释放，宽松的信贷环境有利于房地产市场的活跃。
金融对房地产市场影响的一个重要指标是贷款量。数据显示，2013年个人房贷余额同比增长21%，而今年上半年个人房贷则同比少增239亿元。而新政会极大地释放信贷量。对首付比例的明确和贷款利率的优惠，也意味着政策恢复到‘两限’之前的正常状态，给买房者带来利好，有利于提升房地产市场的交易量。另外之前很多地方已陆续解禁了限购令。限购政策是在过去房地产市场上投机投资者较多影响了自住需求实现的条件下出台的。目前整个住房供求关系已从2011年前的整体偏紧、部分过紧，转变到目前的整体偏松、部分过剩，投机投资者也大为减少。所以，各地对限购政策进行了调整，也符合分城施策、分类调控的政策要求。市场分化已是今后我国房地产市场的最突出特点，取消限购后市场会出现什么变化，主要取决于当地市场的供求关系。
二、购房金融杠杆对房地产市场调控影响原因分析
1.房地产市场泡沫严重
房屋购买者和房屋投资者对未来房价的预期对我国房地产市场价格的短期变动具有很大的影响。居民的人均可支配水平对我国的西部、东部、中部地区的短期房地产价格的变化都有一定的影响。但是其影响没有房屋购买者对房价预期那样显著。同时人们对我国东部地区的投资热情高涨，认为东部地区经济发达，房地产价格高，升值空间十分巨大，吸引了很多的投资者的投资，这也使得信贷规模较大。所以，相比较而言，在我国的东部地区是最容易出现经济泡沫的风险。
2.房地产企业负债规模增大
购房金融杠杆本身只是工具，但低信用加高杠杆一定蕴含巨大风险。目前，一些银行的购房贷款首付已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，那杠杆率已经快已经快接近十倍，这不得不让人想到美国次贷危机的前车之鉴。
目前，我国房地产开发企业平均资产负债率接近80%，负债规模仍呈上升态势。社会资金向热点城市房地产业的过度集中，部分家庭在房价高位集中加杠杆，使得热点城市房价的任何明显波动，都可能会导致金融机构资产质量的恶化，导致宏观政策可能会被房地产业绑架，增加经济运行的实质性风险。
3.房地产市场金融资源配置不合理
商业银行的目标是利润最大化，这使得信贷主要投向一些利润率更高的房地产项目，而关乎国计民生的普通住房以及保障性住房建设却缺乏金融支持。银行对保障性住房建设项目的贷款意愿不高，主要是由于保障房建设项目行政审批时间长，使得资金占用时间也长，且保障房建设政策性强，投资回报率低。
三、购房金融杠杆影响房地产市场调控的金融机构改革建议
1.加强对房地产信贷的监控
应从组织结构变化与执行两个方面完善商业银行对房地产企业信贷构建风险管理体系。从组织结构变化层面看，商业银行针对房地产企业风险管理设立专门部门以增强信贷风险管理水平为目标，进一步应优化风险管理组织结构。同时，增强商业银行各级管理人员风险管理意识，使其充分认识到信贷风险管理的重要性与必要性，激发其管理积极性、责任感；从执行层面看，商业银行风险管理部门在进行风险管理时，应明确各部门的职责权限，做好对各部门执行各项工作时的全过程实时监控，及时发现问题，及时分析问题，及时解决问题，将各项风险降低到最小限度。其次，商业银行应构建健全的风险管理机制，将其贯穿于商业银行经营管理全过程，并且需将风险管理职责落实到位，为风险管理体系高效有序运行提供驱动力；最后，商业银行应投入大量的人力、财力及物力资源，用于加强信贷风险管理的文化建设，实行事前预测、事中控制，事后监督的运作模式。
2.加快商业银行业务的多元化实现
房地产业是一个复杂的系统，仅靠金融调控不可能解决房地产市场中存在的问题，必须要加快商业银行业务的多元化。
在金融產品创新方面加强商业银行结售汇等中间业务的汇率风险管理，商业银行应充分利用汇率形成机制改革的有利时机，加快外汇衍生产品的创新，兼顾外汇代客理财和自营交易业务，逐步转变为自主设计产品、自主报价的做市商。人民币汇率制度改革后，一般房地产企业客户面临的本外币汇率风险将明显增加，对相关的汇率风险产品需求也相应增加。因此，商业银行积极开拓外汇金融产品创新业务，如适时推出诸如远期合约、外汇期权、货币互换、保理、外汇掉期等避免汇率风险的金融工具和产品，创造性地提供“人无我有”且能满足客户需求的服务和产品，创造性地模仿和借鉴，推出独具特色的产品和服务。此外我国商业银行还应借鉴国外金融机构的先进管理经验，增强金融创新能力，加快相关专业人才的培训，提高我国商业银行的汇率风险管理水平。
对于商业银行在办理结售汇等中间业务过程中因汇率波动而带来的风险，可以通过尽量缩短银行平盘交易与客户交易的时间差，提高汇率报价频率，利用价差覆盖潜在的汇率变动损失。如可以运用“差别定价”策略来防范汇率波动给商业银行结售汇等中间业务所带来的风险。“差别定价”是市场经济条件下，房地产企业寻求风险收益相对称的具体经营策略。具体而言是针对不同业务和客户的风险度高低确定不同定价水平，风险愈高，定价水平也愈高。
参考文献：
[1] 王娜. 中国二线城市房地产业可持续发展的建议[J]. 郑州航空工业管理学院学报. 2013（06） .
[2] 隆 颢1，黄逸昆2. 多房地产市场主体对市场变化的反应测度框架[J]. 工程管理学报. 2015（01） .
[3] 陶 萍1，温 琳1，陶广君2. 货币紧缩对不同制度环境下房地产房地产企业商业信用融资影响研究[J]. 工程管理学报. 2015（02） .