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先以那个老掉了牙的故事开头:一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相遇。中国老太太说:“我攒够了30年的钱,晚年终于买了一套大房子。”美国老太太说:“我住了30年的大房子,临终前终于还清了全部贷款。”这个故事曾经在中国广为流传,故事包含的意思很明显:中国人观念落后,不懂得超前消费贷款买大房子享受,因此我们中国老百姓也应该贷款买房。
现在这个故事的又有了续篇:美国老太太带着胜利者的微笑,又投胎回到了美国,可不幸赶上了次贷危机,她无家可归了。中国的老太太受到在天堂里美国老太太的点拨,豁然开朗,于是又投胎回到了中国。可她不知道的是,由于天堂的保密工作做的不好,越来越多的地球人知道了这个故事以后,中国的房价就一轮一轮的上涨,高歌猛进,似乎没有停下的意味。那原本攒够一套房子的钱,现在连个首付也不够了。中国老太太哭笑不得,不知道自己是不是被美国老太太忽悠了。其实用这个故事诠释这几年中国老百姓买房的遭遇是既真实又无奈。
我们回到正题,在内在动力仍然不足,进一步扩大内需难度加大,外需不振可能在较长时期存在的国际国内经济背景下,今年的中央经济工作会议格外引人关注。因为它不但是每年级别最高的经济工作会议,同时也是判断当前经济形势和定调明年宏观经济政策最权威的风向标。
可以说,在这次会议中,国民最关心的就是房子的问题了。2010年房价还会不会继续上涨?中央政府将会采取哪些措施调控房地产市场?目前房地产市场的高热现象能不能有所降温?
中国现在的房价有多高?
回望2009年房价走势可谓令人胆战心惊:年初,金融危机笼罩下的房价仍处下行通道,人们预测房价调整至少将延续至年中;然而,从3月份开始,全国70个大中城市房屋售价环比便开始上涨,至5月,部分重点城市已迎来“量价齐升”的局面,此后涨势更一发不可收拾,至11月,全国70个大中城市房屋售价同比上涨达5.7%。北京、上海、深圳等一线城市更是以令人瞠目的涨幅位居前列:据有关机构统计,11月份北京四环以内期房均价突破2万元/平方米;上海五一期间参加房展会的本地楼盘均价还是1.2万元/平方米,十一房展会时均价却达到2万元/平方米,创下历届“假日楼市”均价新高;深圳1月份住宅成交均价不过10988元/平方米,到了10月份已超过2万元/平方米,涨幅达100%。
看到这些数据,我们不禁感叹目前国际上测量房价合理性的房价收入比、租售价格比等重要指标在中国统统失灵,我国的房价早已严重超过国际警戒线,但依然坚挺。我们该如何看待这种怪像呢?
要分析高房价的原因,就不能不谈到房地产市场的资金流入问题。流入的资金结构由以下四部分组成:
一、 信贷资金大规模流入房地产市场。
目前从事房地产开发的企业,自有资金能达到35%的不多,但是这些开发商都“活得很好”,原因就在于有很多融资渠道,各家银行包括国有银行都围着房地产开发商服务,一些银行除了“开发贷”,还有独立的投资部,都可以为开发商提供资金支持。除此之外,还有私募资金渠道,包括海外独资的投行以及浙江的民间资本也源源不断地为开发商输送血液。有了充足的资金,开发商能不捂盘惜售,坐地涨价吗?所以真正触动开发商、触动高房价的“撒手锏”,还应该是信贷调控。2008年上半年,由于国家出台了对房地产行业的信贷紧缩,抑制房价效果明显,明年能否重新启用这一政策将成为房价拐点的关键。
二、 产业资本向房地产市场的转移。
产业资本向房地产市场转移主要有两种途径:其一,对于大企业,不论央企还是民企,成立房地产开发公司,直接进入房地产市场。有数据显示,当前国资委分管的136家央企中,逾七成企业涉足房地产业。其中以地产为主业的有16家,如保利、远洋、华润等;辅业包含房地产的则达80多家。而今年的地王也有许多是央企,6月26日,中电集团下属企业拿下价值19.6亿元的北京“奥运村乡”地块。仅仅4天后,中化集团全资子公司中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元人民币拍得北京广渠路15号地,开启全国地王大幕。我们应该看到近代以来,官商一体的权力资本在中国既引领着变革,同时也阻碍变革。法国学者白吉尔揭示中国近代史说:“每当执政者有能力主导经济现代化朝符合自身利益的方向发展时,官僚资本主义模式就会再现。”这是我们当下在国进民退的过程中,需要警惕和反思的。其二,对于中小企业主来说,面临出口下滑,国内消费不足而楼市火爆,资金回报率奇高的局面,也纷纷把资金转移到了房地产上,温州炒房团就是最好的例证,其他的民间资本炒房团也纷纷登场。
三、 普通百姓的储蓄存款通过自购住房进入房地产市场。
由于房价的持续大幅度上涨,迅速消耗了宝贵的居民储蓄资金,甚至掏空了三代人的积蓄。许多人变成了“房奴”,银行信贷资本再一次回到了房地产市场。
四、外资热钱与国际炒家。
外资进入国内房地产市场的渠道和手段有很多种,投资机构以购楼或收购股权的方式向国内开发企业提供过桥贷款,以获得固定的回报。更为重要的是,这些方式都可以通过个人或者其他公司的名义操作,不在国内房地产市场相关法规和管理的权限。同时,外资与国内房地产商的合作将进一步增强国内房地产商的资金实力,从而坚定开发商当前“囤房”、“捂盘惜售”的做法,以谋取更高的利益。
高房价之国民经济不能承受之痛
如今房地产业似乎已经绑架了中国的经济,政府靠它拉动经济增长,地方财政靠土地出让金作为主要收入,银行把房贷看做是优良的信贷资产,不断增量投放,或许只有城市化进程中的普通民众才能真实地感受到高房价带来的切肤之痛。持续大幅度推高房价,虽然短期内有好看的GDP,但这无疑是饮鸩止渴,将把中国的经济推向高风险的风口浪尖,而且这种风险正在由房地产行业向金融业以及其他实体行业扩散。
经济的发展应该建立在国民经济良性循环的基础上,消费是经济循环的起点与归宿,充沛和健康的消费也是实现循环经济与和谐社会的重要基础。高房价导致的居民消费支出减少,是现在内需不足的重要原因。房价上涨过快在带动住房消费和家居类商品消费的同时,在一定程度上却抑制了其他消费。很多家庭为了积累起买房子的首付资金,不得不缩减其他必要生活资料和消费支出,依靠银行贷款的购房方式,使许多家庭背上了沉重的债务包袱,成为抑制家庭消费能力的重要因素。迫于漫长的还贷压力,购房者在收入增长跟不上支出的情况下,迅速沦为没有消费力的“房奴”,幸福感迅速下降,甚至成为社会问题。
进一步,内需不足掣肘了我国除房地产、建筑和钢铁行业以外的多个产业的发展。导致我国经济长期依赖出口,贸易摩擦上升,生产能力过剩,外汇储备和国内储蓄增长过快等一系列矛盾。“消费者作为微观消费主体,其消费行为的变化直接决定消费需求总量和消费需求结构的变动并进而影响到经济增长的速度和质量”。消费最终制约了生产的发展和经济发展方式的转变。而去年以来爆发的金融危机,使我国的出口环境恶化,由于对出口的严重依赖,这也意味着,对多数企业来说营商环境的恶化。营商环境的恶化,使企业经营困难,资本回报率下降,企业没有资金进行扩大再生产或者改进工艺,提高生产效率。企业所有者转移资金,投入到回报率高的房地产行业。这些本该用于进行产业升级的产业资本流向了房地产行业,更加剧了炒房热。
同时高房价大大抬高了城市第三次产业的创业门槛,使企业不得不加大对经营性房屋的投入,在资本总量一定的前提下,用于购买劳务的可变资本只能随之减少。由此造成的后果是:或者降低从业者的工薪收入,或者减少从业者人数,或两者兼而有之。
于是更进一步,我们可以看到,房价持续上涨也在对我国的失业率产生重大影响。高房价使得大学生就业越来越困难,也使劳动力流动异地就业难度加大。长此以往,我国的城市化进程将严重受阻,农村富余劳力向城市、特别是大城市的转移将大受影响。
历史告诉我们,单纯的财富不能带来生产力的提高和社会的发展。15-16世纪的西班牙由于哥伦布发现美洲新大陆而拥有了大量海外殖民地,获得了巨额黄金,于是大量金银用于土地投机、购买金融债券和奢侈品消费,实体产业投资不足。社会风气也是鄙视劳动,鼓吹投机,不愿意从事生产型事业。美国经济学家对其时的西班牙分析说:“劳动是屈居下位的标志,是一个有地位、有身份的男子所不屑为的。”由于西班牙人醉心于以房地产为核心的投机事业,在经历1557年、1575年、1597年数次破产后,国家很快走向了长期的衰落,这就是历史上著名的“西班牙陷阱”。1600年一位学者就分析到:“西班牙已经衰败……财富并没有留在西班牙,因为它已经消失在空气里,留在文件、契约、赋税、汇票、货币及金银上。”
2010中国房价向何处去?
今年的中央经济工作会议,主调是“一、保持宏观经济政策的连续性和稳定性。二、货币政策要保持连续性和稳定性,增强针对性和灵活性。”紧接着,2009年12月9日,国务院常务会议研究决定:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。12月14日,国务院常务会议再作出房地产调控四条措施:增加普通商品住房的有效供给;继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;加强市场监管;继续大规模推进保障性安居工程建设。12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
虽然有一定的成效,但所有总体来说,这几付政策药方还只是属于探路作用。面对一个横冲直撞的疯牛,拿着一把小刀,只在它的尾巴上划了两道小口,能抑制住它的狂奔吗?
2010中国房价将向何处去?中央政府对于房地产市场的管控能否真正有效?
我认为,2010年中央政府能否推出针对房地产行业的信贷紧缩政策将成为房价走势的关键。
文/白万纲(华彩咨询集团总裁
中国首席集团战略、集团管控专家)
编辑/梁峥
现在这个故事的又有了续篇:美国老太太带着胜利者的微笑,又投胎回到了美国,可不幸赶上了次贷危机,她无家可归了。中国的老太太受到在天堂里美国老太太的点拨,豁然开朗,于是又投胎回到了中国。可她不知道的是,由于天堂的保密工作做的不好,越来越多的地球人知道了这个故事以后,中国的房价就一轮一轮的上涨,高歌猛进,似乎没有停下的意味。那原本攒够一套房子的钱,现在连个首付也不够了。中国老太太哭笑不得,不知道自己是不是被美国老太太忽悠了。其实用这个故事诠释这几年中国老百姓买房的遭遇是既真实又无奈。
我们回到正题,在内在动力仍然不足,进一步扩大内需难度加大,外需不振可能在较长时期存在的国际国内经济背景下,今年的中央经济工作会议格外引人关注。因为它不但是每年级别最高的经济工作会议,同时也是判断当前经济形势和定调明年宏观经济政策最权威的风向标。
可以说,在这次会议中,国民最关心的就是房子的问题了。2010年房价还会不会继续上涨?中央政府将会采取哪些措施调控房地产市场?目前房地产市场的高热现象能不能有所降温?
中国现在的房价有多高?
回望2009年房价走势可谓令人胆战心惊:年初,金融危机笼罩下的房价仍处下行通道,人们预测房价调整至少将延续至年中;然而,从3月份开始,全国70个大中城市房屋售价环比便开始上涨,至5月,部分重点城市已迎来“量价齐升”的局面,此后涨势更一发不可收拾,至11月,全国70个大中城市房屋售价同比上涨达5.7%。北京、上海、深圳等一线城市更是以令人瞠目的涨幅位居前列:据有关机构统计,11月份北京四环以内期房均价突破2万元/平方米;上海五一期间参加房展会的本地楼盘均价还是1.2万元/平方米,十一房展会时均价却达到2万元/平方米,创下历届“假日楼市”均价新高;深圳1月份住宅成交均价不过10988元/平方米,到了10月份已超过2万元/平方米,涨幅达100%。
看到这些数据,我们不禁感叹目前国际上测量房价合理性的房价收入比、租售价格比等重要指标在中国统统失灵,我国的房价早已严重超过国际警戒线,但依然坚挺。我们该如何看待这种怪像呢?
要分析高房价的原因,就不能不谈到房地产市场的资金流入问题。流入的资金结构由以下四部分组成:
一、 信贷资金大规模流入房地产市场。
目前从事房地产开发的企业,自有资金能达到35%的不多,但是这些开发商都“活得很好”,原因就在于有很多融资渠道,各家银行包括国有银行都围着房地产开发商服务,一些银行除了“开发贷”,还有独立的投资部,都可以为开发商提供资金支持。除此之外,还有私募资金渠道,包括海外独资的投行以及浙江的民间资本也源源不断地为开发商输送血液。有了充足的资金,开发商能不捂盘惜售,坐地涨价吗?所以真正触动开发商、触动高房价的“撒手锏”,还应该是信贷调控。2008年上半年,由于国家出台了对房地产行业的信贷紧缩,抑制房价效果明显,明年能否重新启用这一政策将成为房价拐点的关键。
二、 产业资本向房地产市场的转移。
产业资本向房地产市场转移主要有两种途径:其一,对于大企业,不论央企还是民企,成立房地产开发公司,直接进入房地产市场。有数据显示,当前国资委分管的136家央企中,逾七成企业涉足房地产业。其中以地产为主业的有16家,如保利、远洋、华润等;辅业包含房地产的则达80多家。而今年的地王也有许多是央企,6月26日,中电集团下属企业拿下价值19.6亿元的北京“奥运村乡”地块。仅仅4天后,中化集团全资子公司中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元人民币拍得北京广渠路15号地,开启全国地王大幕。我们应该看到近代以来,官商一体的权力资本在中国既引领着变革,同时也阻碍变革。法国学者白吉尔揭示中国近代史说:“每当执政者有能力主导经济现代化朝符合自身利益的方向发展时,官僚资本主义模式就会再现。”这是我们当下在国进民退的过程中,需要警惕和反思的。其二,对于中小企业主来说,面临出口下滑,国内消费不足而楼市火爆,资金回报率奇高的局面,也纷纷把资金转移到了房地产上,温州炒房团就是最好的例证,其他的民间资本炒房团也纷纷登场。
三、 普通百姓的储蓄存款通过自购住房进入房地产市场。
由于房价的持续大幅度上涨,迅速消耗了宝贵的居民储蓄资金,甚至掏空了三代人的积蓄。许多人变成了“房奴”,银行信贷资本再一次回到了房地产市场。
四、外资热钱与国际炒家。
外资进入国内房地产市场的渠道和手段有很多种,投资机构以购楼或收购股权的方式向国内开发企业提供过桥贷款,以获得固定的回报。更为重要的是,这些方式都可以通过个人或者其他公司的名义操作,不在国内房地产市场相关法规和管理的权限。同时,外资与国内房地产商的合作将进一步增强国内房地产商的资金实力,从而坚定开发商当前“囤房”、“捂盘惜售”的做法,以谋取更高的利益。
高房价之国民经济不能承受之痛
如今房地产业似乎已经绑架了中国的经济,政府靠它拉动经济增长,地方财政靠土地出让金作为主要收入,银行把房贷看做是优良的信贷资产,不断增量投放,或许只有城市化进程中的普通民众才能真实地感受到高房价带来的切肤之痛。持续大幅度推高房价,虽然短期内有好看的GDP,但这无疑是饮鸩止渴,将把中国的经济推向高风险的风口浪尖,而且这种风险正在由房地产行业向金融业以及其他实体行业扩散。
经济的发展应该建立在国民经济良性循环的基础上,消费是经济循环的起点与归宿,充沛和健康的消费也是实现循环经济与和谐社会的重要基础。高房价导致的居民消费支出减少,是现在内需不足的重要原因。房价上涨过快在带动住房消费和家居类商品消费的同时,在一定程度上却抑制了其他消费。很多家庭为了积累起买房子的首付资金,不得不缩减其他必要生活资料和消费支出,依靠银行贷款的购房方式,使许多家庭背上了沉重的债务包袱,成为抑制家庭消费能力的重要因素。迫于漫长的还贷压力,购房者在收入增长跟不上支出的情况下,迅速沦为没有消费力的“房奴”,幸福感迅速下降,甚至成为社会问题。
进一步,内需不足掣肘了我国除房地产、建筑和钢铁行业以外的多个产业的发展。导致我国经济长期依赖出口,贸易摩擦上升,生产能力过剩,外汇储备和国内储蓄增长过快等一系列矛盾。“消费者作为微观消费主体,其消费行为的变化直接决定消费需求总量和消费需求结构的变动并进而影响到经济增长的速度和质量”。消费最终制约了生产的发展和经济发展方式的转变。而去年以来爆发的金融危机,使我国的出口环境恶化,由于对出口的严重依赖,这也意味着,对多数企业来说营商环境的恶化。营商环境的恶化,使企业经营困难,资本回报率下降,企业没有资金进行扩大再生产或者改进工艺,提高生产效率。企业所有者转移资金,投入到回报率高的房地产行业。这些本该用于进行产业升级的产业资本流向了房地产行业,更加剧了炒房热。
同时高房价大大抬高了城市第三次产业的创业门槛,使企业不得不加大对经营性房屋的投入,在资本总量一定的前提下,用于购买劳务的可变资本只能随之减少。由此造成的后果是:或者降低从业者的工薪收入,或者减少从业者人数,或两者兼而有之。
于是更进一步,我们可以看到,房价持续上涨也在对我国的失业率产生重大影响。高房价使得大学生就业越来越困难,也使劳动力流动异地就业难度加大。长此以往,我国的城市化进程将严重受阻,农村富余劳力向城市、特别是大城市的转移将大受影响。
历史告诉我们,单纯的财富不能带来生产力的提高和社会的发展。15-16世纪的西班牙由于哥伦布发现美洲新大陆而拥有了大量海外殖民地,获得了巨额黄金,于是大量金银用于土地投机、购买金融债券和奢侈品消费,实体产业投资不足。社会风气也是鄙视劳动,鼓吹投机,不愿意从事生产型事业。美国经济学家对其时的西班牙分析说:“劳动是屈居下位的标志,是一个有地位、有身份的男子所不屑为的。”由于西班牙人醉心于以房地产为核心的投机事业,在经历1557年、1575年、1597年数次破产后,国家很快走向了长期的衰落,这就是历史上著名的“西班牙陷阱”。1600年一位学者就分析到:“西班牙已经衰败……财富并没有留在西班牙,因为它已经消失在空气里,留在文件、契约、赋税、汇票、货币及金银上。”
2010中国房价向何处去?
今年的中央经济工作会议,主调是“一、保持宏观经济政策的连续性和稳定性。二、货币政策要保持连续性和稳定性,增强针对性和灵活性。”紧接着,2009年12月9日,国务院常务会议研究决定:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。12月14日,国务院常务会议再作出房地产调控四条措施:增加普通商品住房的有效供给;继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;加强市场监管;继续大规模推进保障性安居工程建设。12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
虽然有一定的成效,但所有总体来说,这几付政策药方还只是属于探路作用。面对一个横冲直撞的疯牛,拿着一把小刀,只在它的尾巴上划了两道小口,能抑制住它的狂奔吗?
2010中国房价将向何处去?中央政府对于房地产市场的管控能否真正有效?
我认为,2010年中央政府能否推出针对房地产行业的信贷紧缩政策将成为房价走势的关键。
文/白万纲(华彩咨询集团总裁
中国首席集团战略、集团管控专家)
编辑/梁峥