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摘要：城市管理土地管理是土地管理的重要内容，是实现城市土地资源合理、高效、集约利用的有效措施。其实质是合理组织城市土地利用，使城市土地利用方式、结构和关系适应社会经济发展目标，提高城市管理土地利用率和产出率，改善城市生态环境的过程，本文在此对如何规划土地管理提出了几点有效措施。
关键词：土地；生态环境；目标
城市土地管理是发展城市用地和优化城市土地利用的重要技术。从20世纪70年代开始，城市管理土地管理已引起国外学者的广泛关注。目前中国开展的农地管理较多，对城市土地管理重视不足。
一、城市管理土地管理的内涵
一般认为，现代意义上的土地管理起源于中世纪的欧洲，法、德、荷等国家在欧洲属于较早进行土地管理的国家，其中，德国的土地管理在欧洲最具代表性。城市土地管理是在既定的城市空间范围内，按照城市发展规划和土地利用总体规划的要求，采用一定的措施和手段，调整城市管理土地利用结构，改善城市用地环境，提高城市土地的利用率和经济产出率，提高城市的现代化水平，以实现经济、社会、生态的可持续发展。城市土地管理的实质是合理组织城市土地的开发利用，促进城市用地的有序化、集约化，提高土地的经济承载能力和土地收益率。城市土地管理按照近期效益和远景效益、经济效益和生态效益密切结合的原则，充分、合理、经济地利用土地资源，运用系统的观点，科学规划城市土地的开发利用。城市土地管理的目的是在现有土地的基础上，优化城市用地结构，提高土地利用率，控制城市用地的盲目扩展，改善生态环境，促进经济发展。为实现这一目的，城市土地管理的主要内容是：调整用地结构，优化配置城市土地；对闲置地的开发和权属调整；改造旧城区，盘活存量现有土地；增加城市绿地面积，优化生态环境。其管理的形态既包括调整土地利用的平面布局，又包括科学调整其三维利用空间格局。
二、合理规划土地管理的几点措施
1、科学规划，合理布局
城市是城镇化的重要组成部分，要与大中城市的发展统筹考虑，制定科学的发展规划，合理布局，使其协调发展。科学制定发展规划，是搞好城市建设的前提条件和基础工作。编写规划要坚持高起点，坚持为经济建设服务，与土地利用、环境保护、社会发展等方面的规划相协调、体现区域经济和文化特色。编写规划既要量力而行，又要尽力而为。适度超前，为城市今后的建设和发展留有余地。规划修订时要广泛听取群众意见和建议，增强规划编制的科学性和群众执行规划的自觉性，加大对规划执行的群众监督力度。
2、集约用地，坚持土地有偿使用
我国人多地少，耕地资源尤为珍贵。必须保护农业的生产能力，特别是保护耕地。我国人均耕地不及世界人均（0.25公顷）的47%。到2030年我国人口达到16亿人，但从现在起，必须占用耕地的因素相加将减少耕地2070万公顷。城市发展较快的地区一般是经济较为发达的地区，经济发达的地区往往又是土地资源最为紧缺、耕地质量较高的地区，这些耕地资源流失了，很难靠开发后备资源来弥补。因此保护城市周边的耕地尤为重要。自1997年以来，我国实行了以改变无偿无期限无流动为有偿有期限有流动为主要内容的土地使用制度改革。在城市土地使用和土地管理制度改革过程中，应在坚持土地有偿使用制度这一大方向的前提下，将土地使用制度引向深入，逐步扩大土地有偿使用范围，在土地出让的基础上，增加有偿用地方式，以适应经济发展和市场机制运行的需要。对土地利用方式，實行规划控制和用途管制。即以土地利用规划、城市建设规划、基本农田保护规划及土地利用分区等为依据，鼓励国有土地和集体非农建设用地向符合规划所确定的用途转变；禁止国有土地和集体非农建设用地向不符合规划要求的方向转变。
3、加强规划管理
一要建立与土地出让、转让的市场机制相适应的规划用地管理机制。对于出让、转让的土地必须规定明确的土地使用条件，保证城市总体规划真正落到实处。二要建立规划实施反馈机制。为了主动、积极地适应瞬息万变的市场经济发展的需要，加强规划对土地开发利用的及时调控能力，需要建立规划实施反馈机制，保证规划始终具有切实的指导作用。三要建立规划实施的监督机构，包括：上级政府对所审批的规划实施监督机制；同级人大的监督机制；规划报批前公开展览制度和重要地区的规划实行听证制度等公众参与与监督机制。
4、土地集约化利用指标体系与城市规划相结合
通过供地机制变革与创新，从根本上解决乱占滥用耕地和粗放利用土地的问题，进而推动建设用地内涵.挖潜和集约利用。应进行深入的调查和研究，搞清城市化建设（规模、速度）、耕地、经济承载力、人口等之间的关系。尽快建立适合我国国情的土地集约化利用指标体系。必须将城市规划与土地利用总体规划衔接起来，坚持“一要吃饭、二要建设”的基本方针.贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，对城市空间布局和城市形态总体设计，在指标体系中体现城市人均用地标准、城市容积率、城市土地投资强度和产出效益等，并通过城市土地利用规划来落实。杜绝“规划跟着项目走，土地任由投资者圈占”的现象。使所建指标体系。既有利于城市化建设，又有利于集约利用土地；既达到发展建设的目的.又起到最大限度地节约用地的作用，缓解建设用地和保护耕地的矛盾。
5、切实做到“有地优用”
城市的发展建设要立足我国的基本国情和社会经济发展水平，更多地通过实施旧城改造.充分挖掘城市存量土地的潜力，坚持城市建设不求最大，只求最佳的原则，在符合城市总体规划、土地利用规划的前提下，合理调整利用“已批未供”、“已供未用”存量土地和农转用土地指标。据统计，全国城市的平均整体容积率不到0.3，而专家认为合理容积率应为0.5以上。说明我国城镇土地至少还有40%的潜力。从当前企业用地的实际情况看，盘活企业存量土地更显迫切。如果集约利用，实施“平改楼”和盘活“城中村”、“城中厂”用地，以及推行“无地招商”、“闲地招商”、“零增地技改”，利用存量土地进行“二次招商”，引导企业嫁接改造、合营合资，将会盘活大量建设用地.最大限度实现建设用地不扩张。对投资额小于最低行业投资规模的建设项目，应通过租赁存量厂房解决，从本质上说，也是为了提高单位面积的土地利用效率。
6、工业形成产业集聚的新格局
对工业来说。可以从招商源头人手，合理配置产业布局，市行政区域范围，实施园区整合，实现产业集聚。使土地粗放型开发逐步转向集约型利用，形成“数镇一区”、“数镇一带”的发展格局。打破政区藩篱，采取“谁招商。谁受益”政策，解决乱上工业项目的利益驱动问题。各地积极引导工业项目向工业集中区集中.设立企业用地准入门槛.引进占地少、技术含量高、附加值高的产业和企业，可以改变原来项目用地分散、土地利用结构不合理的状况。倡导厂房向高空发展，“借天生地”。对建筑高度、容积率没有特别限制的区域。在不破坏城市天际线和城市景观的前提下，适度放宽建筑容积率和建筑高度，严格控制建筑密度，提高土地投资强度的标准，是提高土地利用效率的最直接的方式，这也是“寸土必尽其用”的必然趋势。有相当多的企业尽管达不到准入门槛要求.但并不意味着这些企业在节约集约用地的环境下就没有了发展空间，标准厂房的建设，就给许多中小企业提供了容身之地。
三、结语
综上所述，我们要发展和完善城乡一体化土地市场、建立健全土地产权制度、改革土地收益分配制度、完善土地征用制度和土地问题宪法化。同时，土地问题的产生本身就比较复杂，也不能仅从制度层面来分析解决，还应从经济、社会角度进行深层次的分析研究。
摘要：城市管理土地管理是土地管理的重要内容，是实现城市土地资源合理、高效、集约利用的有效措施。其实质是合理组织城市土地利用，使城市土地利用方式、结构和关系适应社会经济发展目标，提高城市管理土地利用率和产出率，改善城市生态环境的过程，本文在此对如何规划土地管理提出了几点有效措施。
关键词：土地；生态环境；目标
城市土地管理是发展城市用地和优化城市土地利用的重要技术。从20世纪70年代开始，城市管理土地管理已引起国外学者的广泛关注。目前中国开展的农地管理较多，对城市土地管理重视不足。
一、城市管理土地管理的内涵
一般认为，现代意义上的土地管理起源于中世纪的欧洲，法、德、荷等国家在欧洲属于较早进行土地管理的国家，其中，德国的土地管理在欧洲最具代表性。城市土地管理是在既定的城市空间范围内，按照城市发展规划和土地利用总体规划的要求，采用一定的措施和手段，调整城市管理土地利用结构，改善城市用地环境，提高城市土地的利用率和经济产出率，提高城市的现代化水平，以实现经济、社会、生态的可持续发展。城市土地管理的实质是合理组织城市土地的开发利用，促进城市用地的有序化、集约化，提高土地的经济承载能力和土地收益率。城市土地管理按照近期效益和远景效益、经济效益和生态效益密切结合的原则，充分、合理、经济地利用土地资源，运用系统的观点，科学规划城市土地的开发利用。城市土地管理的目的是在现有土地的基础上，优化城市用地结构，提高土地利用率，控制城市用地的盲目扩展，改善生态环境，促进经济发展。为实现这一目的，城市土地管理的主要内容是：调整用地结构，优化配置城市土地；对闲置地的开发和权属调整；改造旧城区，盘活存量现有土地；增加城市绿地面积，优化生态环境。其管理的形态既包括调整土地利用的平面布局，又包括科学调整其三维利用空间格局。
二、合理规划土地管理的几点措施
1、科学规划，合理布局
城市是城镇化的重要组成部分，要与大中城市的发展统筹考虑，制定科学的发展规划，合理布局，使其协调发展。科学制定发展规划，是搞好城市建设的前提条件和基础工作。编写规划要坚持高起点，坚持为经济建设服务，与土地利用、环境保护、社会发展等方面的规划相协调、体现区域经济和文化特色。编写规划既要量力而行，又要尽力而为。适度超前，为城市今后的建设和发展留有余地。规划修订时要广泛听取群众意见和建议，增强规划编制的科学性和群众执行规划的自觉性，加大对规划执行的群众监督力度。
2、集约用地，坚持土地有偿使用
我国人多地少，耕地资源尤为珍贵。必须保护农业的生产能力，特别是保护耕地。我国人均耕地不及世界人均（0.25公顷）的47%。到2030年我国人口达到16亿人，但从现在起，必须占用耕地的因素相加将减少耕地2070万公顷。城市发展较快的地区一般是经济较为发达的地区，经济发达的地区往往又是土地资源最为紧缺、耕地质量较高的地区，这些耕地资源流失了，很难靠开发后备资源来弥补。因此保护城市周边的耕地尤为重要。自1997年以来，我国实行了以改变无偿无期限无流动为有偿有期限有流动为主要内容的土地使用制度改革。在城市土地使用和土地管理制度改革过程中，应在坚持土地有偿使用制度这一大方向的前提下，将土地使用制度引向深入，逐步扩大土地有偿使用范围，在土地出让的基础上，增加有偿用地方式，以适应经济发展和市场机制运行的需要。对土地利用方式，實行规划控制和用途管制。即以土地利用规划、城市建设规划、基本农田保护规划及土地利用分区等为依据，鼓励国有土地和集体非农建设用地向符合规划所确定的用途转变；禁止国有土地和集体非农建设用地向不符合规划要求的方向转变。
3、加强规划管理
一要建立与土地出让、转让的市场机制相适应的规划用地管理机制。对于出让、转让的土地必须规定明确的土地使用条件，保证城市总体规划真正落到实处。二要建立规划实施反馈机制。为了主动、积极地适应瞬息万变的市场经济发展的需要，加强规划对土地开发利用的及时调控能力，需要建立规划实施反馈机制，保证规划始终具有切实的指导作用。三要建立规划实施的监督机构，包括：上级政府对所审批的规划实施监督机制；同级人大的监督机制；规划报批前公开展览制度和重要地区的规划实行听证制度等公众参与与监督机制。
4、土地集约化利用指标体系与城市规划相结合
通过供地机制变革与创新，从根本上解决乱占滥用耕地和粗放利用土地的问题，进而推动建设用地内涵.挖潜和集约利用。应进行深入的调查和研究，搞清城市化建设（规模、速度）、耕地、经济承载力、人口等之间的关系。尽快建立适合我国国情的土地集约化利用指标体系。必须将城市规划与土地利用总体规划衔接起来，坚持“一要吃饭、二要建设”的基本方针.贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，对城市空间布局和城市形态总体设计，在指标体系中体现城市人均用地标准、城市容积率、城市土地投资强度和产出效益等，并通过城市土地利用规划来落实。杜绝“规划跟着项目走，土地任由投资者圈占”的现象。使所建指标体系。既有利于城市化建设，又有利于集约利用土地；既达到发展建设的目的.又起到最大限度地节约用地的作用，缓解建设用地和保护耕地的矛盾。
5、切实做到“有地优用”
城市的发展建设要立足我国的基本国情和社会经济发展水平，更多地通过实施旧城改造.充分挖掘城市存量土地的潜力，坚持城市建设不求最大，只求最佳的原则，在符合城市总体规划、土地利用规划的前提下，合理调整利用“已批未供”、“已供未用”存量土地和农转用土地指标。据统计，全国城市的平均整体容积率不到0.3，而专家认为合理容积率应为0.5以上。说明我国城镇土地至少还有40%的潜力。从当前企业用地的实际情况看，盘活企业存量土地更显迫切。如果集约利用，实施“平改楼”和盘活“城中村”、“城中厂”用地，以及推行“无地招商”、“闲地招商”、“零增地技改”，利用存量土地进行“二次招商”，引导企业嫁接改造、合营合资，将会盘活大量建设用地.最大限度实现建设用地不扩张。对投资额小于最低行业投资规模的建设项目，应通过租赁存量厂房解决，从本质上说，也是为了提高单位面积的土地利用效率。
6、工业形成产业集聚的新格局
对工业来说。可以从招商源头人手，合理配置产业布局，市行政区域范围，实施园区整合，实现产业集聚。使土地粗放型开发逐步转向集约型利用，形成“数镇一区”、“数镇一带”的发展格局。打破政区藩篱，采取“谁招商。谁受益”政策，解决乱上工业项目的利益驱动问题。各地积极引导工业项目向工业集中区集中.设立企业用地准入门槛.引进占地少、技术含量高、附加值高的产业和企业，可以改变原来项目用地分散、土地利用结构不合理的状况。倡导厂房向高空发展，“借天生地”。对建筑高度、容积率没有特别限制的区域。在不破坏城市天际线和城市景观的前提下，适度放宽建筑容积率和建筑高度，严格控制建筑密度，提高土地投资强度的标准，是提高土地利用效率的最直接的方式，这也是“寸土必尽其用”的必然趋势。有相当多的企业尽管达不到准入门槛要求.但并不意味着这些企业在节约集约用地的环境下就没有了发展空间，标准厂房的建设，就给许多中小企业提供了容身之地。
三、结语
综上所述，我们要发展和完善城乡一体化土地市场、建立健全土地产权制度、改革土地收益分配制度、完善土地征用制度和土地问题宪法化。同时，土地问题的产生本身就比较复杂，也不能仅从制度层面来分析解决，还应从经济、社会角度进行深层次的分析研究。