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【摘 要】 房地产项目尤其住宅项目交工后用户投诉最多的无疑是厨房、卫生间、阳台甚至飘窗顶部、外窗、屋面、外墙漏水，因此作为直接影响到住户使用功能的防水工程的施工质量是判断一个住宅项目是否成功的关键因素。
【关键词】 施工；防水；无渗漏；实施细则
1 本项目工程概况简介
本项目为大型群体住宅项目，建筑面积198777平方米，住户924户，厨房924间，卫生间1692间、阳台1848间。卫生间、厨房、阳台防水均为JS（聚合物水泥基）涂膜防水，卫生间、厨房管线安装量大，管线多，交叉点多，防水二次破坏几率大。地下室外墙为3+4mmSBS防水卷材，地下车库顶板、屋面防水为聚氨酯防水涂料+SBS改性沥青防水卷材。
2 无渗漏工程实施细则
根据以往项目施工经验结合本项目实际情况，无渗漏工程实施从以下几个方面入手：
2.1技术准备
工程开工前，从设计方面仔细考虑、认真研究每一项建筑做法，将不合理做法、工序提前考虑并提请设计院进行优化设计，同时提出科学有效的建筑做法方案请设计院给予认可。
2.1.1增加防水保护层
1、原设计做法：本工程设计卫生间、厨房地面做法为《建筑做法说明》中的楼18---防水地面砖楼面，其中主要做法如下：1、混凝土楼板2、轻骨料混凝土找坡层3、水泥砂浆找平层4、高分子防水涂料5、干硬性水泥砂浆结合层6、地面砖。
2、改良后做法：在高分子防水涂料层上直接做地面砖镶贴的做法不合理，应增加15mm厚M15水泥砂浆保护层，以对成品的防水涂料进行保护。但是因厨房、卫生间地面成品标高与相邻房间地面标高按照规范要求应存在20mm的高差，所以在结构施工时应将此20mm考虑在结构降板或者在装饰地面施工时增设过门石，使其标高高于厨房内20mm。
2.1.2安装管线敷设位置调整
1、原设计做法：作为住宅项目，厨房、卫生间的水暖安装管线例如冷水、热水、暖气等等较多，通常做法我们将这些管线在地面装饰施工前从厨卫间的门口处敷设入室，这种施工方式造成大量管线集中在同一部位即门口通过，在管道施工时固定管道容易对卫生间防水造成破坏。
2、改良后做法：在施工前，提前对厨卫间管线进行1：1实体样板施工，并进行详细优化，尽量避免管线交叉；在结构施工时，在厨卫间结构墙上预留套管，所有水暖管线通过穿墙套管敷设，优化以往固定水暖支管线采用的管卡，采用水泥砂浆支座，大大减少了安装对防水工程二次破坏的几率。
2.1.3高分子防水涂料的选型
1、常规选型：通常在住宅施工中，我们采用聚氨酯涂膜防水，该种材料应用广泛，施工便捷，但存在施工缓慢、干燥缓慢、强度低容易造成二次破坏的现象。
2、改良选型：本项目我们建议设计单位及业主单位选用JS防水材料，它是由多种水性聚合物合成的乳液与掺有各种添加剂的优质水泥组成，聚合物（树脂）的柔性与水泥的刚性结为一体，使得它在抗渗性与稳定性方面表现优异。它相对于聚氨酯防水涂料的优点是：施工方便、快干、工期短、强度高、综合造价低，且无毒环保。
2.1.4预留洞口吊模材料的改进
1、常规吊模：采用细石混凝土加微膨胀剂的方式，其膨胀系数不容易控制、防水效果不明显。
2、改良后吊模方式：采用掺加JS水泥基材料的细石混凝土，JS水泥基兼具防水剂及膨胀剂两种作用，经之前项目的应用具有良好的防水及膨胀效果，应用在卫生间吊模施工中效果非常好。
2.1.5地下室外墙防水保护层
近几年地下室外墙防水保护层的材料普遍采用50mm厚聚苯板，这种保护层对防水层的保护效果特别差，在回填土的过程中很容易造成防水破坏。本项目采用120mm厚砖墙防水保护层，能够有效的对防水层起到保护作用。
2.2施工过程中的质量控制
2.2.1合理安排工序
卫生间、厨房装饰阶段工序如下：
防水涂料施工前仔细对水暖管线进行检查验收，吊模施工完成后满足养护时间即对吊模位置进行单独闭水试验，验证吊模质量，对不合格的吊模剔除后重新施工。
支管及埋墙暗管施工完成后，按照规范要求对管线部位设置抗裂网，并抹灰压实。
JS防水涂料按照设计要求厚度施工完毕后24小时，即可进行闭水试验施工，合格后应立即施工保护层，避免因工序不连贯造成的防水二次破坏。
2.2.2严控吊模质量
根据以往施工经验，厨卫间防水渗漏的主要部位为吊模位置，因此必须严控吊模质量，主要措施如下：
1、安排专人进行吊模施工的控制，责任到人，带领工人逐个房間进行吊模堵洞施工。
2、班前对施工工人进行技术交底，并签订质量责任状。
3、严格按照工序施工，每个洞口必须分三层封堵完毕，一层施工完成后待凝固后方可进行上层施工，不得以一次浇筑完成。
2.2.3认真做好闭水试验
厨卫间的闭水试验分两次进行，第一次为防水施工完成后，第二次为防水保护层施工完成后，每次闭水试验均需安排专人会同监理方逐间检查，发现一处渗漏必须彻底解决问题后方可进行下道工序的施工。
2.2.4改进地面砖镶贴方式
厨卫间渗漏的另一个较为常见的部位为上反的墙面，具体表现是与厨卫间相连的室外涂料墙面的发霉。根据以往项目施工经验，经过多次反复试验，地面砖镶贴方式作出局部改进，具体做法如下：与墙体相连的一圈地面砖镶贴时，先铺设该部位干硬性水泥砂浆，待此部位干硬性水泥砂浆凝固后采用水泥浆粘贴，试验证明此种施工方式有效的阻断了水分的蒸发渗透。
2.2.5重点部位的特殊处理
容易渗透的重点部位如地漏处、下水管处的吊模部位，在涂刷大面积防水前，应做特殊处理，JS防水涂料施工前采用涂刷堵漏灵在此部位做防水附加层，然后大面积施工JS防水涂料，最后在管根部位涂刷250宽聚氨酯柔性防水涂料附加层。
屋面防水的薄弱点主要为风管、排气管、雨水口等部位吊模及防水上反处，吊模部位处理方式同厨房、卫生间处，女儿墙防水上反处做法应严格按照相关图集做法施工（其中必须特别注意的是阴角位置采用砂浆施工的倒角必须光滑，不得有毛刺）具体如下图：
2.3成品保护措施
1、指定成品保护负责人，明确责任范围，必要时派专人巡视施工现场。
2、对已经JS防水施工完毕的房间立即采用模板将门口封闭，禁止无关人员入内。
3、在防水层施工中或防水层已完成，而保护层未完成时，是成品保护的关键时期。在此期间禁止任何无关人员进入现场，严禁穿带铁钉、铁掌的鞋进入现场，以免扎伤防水层。防水施工人员、物料进入，必须遵守轻拿轻放的原则，严禁尖锐物体撞击防水层。
4、防水施工完毕后，不能在防水层上开洞或钻孔安装机器设备。如不得已必须在防水层上开洞、钻孔的，应先做好记录，并安排防水专业工人进行修补。在施工过程中，如发现防水层遭到破坏，应尽快组织维修。
5、已涂刷好的JS涂膜防水层，应及时采取保护措施，在未做好保护层以前，不得穿带钉鞋、铁掌鞋出入室内，以免破坏防水层。
6、突出地面管根，地漏，排水口，卫生洁具等处的周边防水层不得碰损，部件不得变位。
7、地漏、排水口等处应保持畅通，施工中要防止杂物掉入，试水后应进行认真清理。
8、JS涂膜防水层施工过程中，未固化前不得上人走动，以免扰动防水层，造成渗漏的隐患。
9、JS涂膜防水层施工过程中，应注意保护有关门口、墙面等部位，防止污染成品。已涂刷好的JS涂膜防水层，应及时采取保护措施，在未做好保护层以前，不得穿较硬鞋底鞋子出入室内，以免破坏防水层。
3 实施总结
经过本项目的实施证明，作为住宅项目建设的重点，防水工程只要坚持做到精细化管理，无管理死角，充分做好施工前技术准备，实施过程中严格控制施工质量、不放过每一个细节部位，就能较好的完成防水工程施工，打造一个无渗漏工程。
【关键词】 施工；防水；无渗漏；实施细则
1 本项目工程概况简介
本项目为大型群体住宅项目，建筑面积198777平方米，住户924户，厨房924间，卫生间1692间、阳台1848间。卫生间、厨房、阳台防水均为JS（聚合物水泥基）涂膜防水，卫生间、厨房管线安装量大，管线多，交叉点多，防水二次破坏几率大。地下室外墙为3+4mmSBS防水卷材，地下车库顶板、屋面防水为聚氨酯防水涂料+SBS改性沥青防水卷材。
2 无渗漏工程实施细则
根据以往项目施工经验结合本项目实际情况，无渗漏工程实施从以下几个方面入手：
2.1技术准备
工程开工前，从设计方面仔细考虑、认真研究每一项建筑做法，将不合理做法、工序提前考虑并提请设计院进行优化设计，同时提出科学有效的建筑做法方案请设计院给予认可。
2.1.1增加防水保护层
1、原设计做法：本工程设计卫生间、厨房地面做法为《建筑做法说明》中的楼18---防水地面砖楼面，其中主要做法如下：1、混凝土楼板2、轻骨料混凝土找坡层3、水泥砂浆找平层4、高分子防水涂料5、干硬性水泥砂浆结合层6、地面砖。
2、改良后做法：在高分子防水涂料层上直接做地面砖镶贴的做法不合理，应增加15mm厚M15水泥砂浆保护层，以对成品的防水涂料进行保护。但是因厨房、卫生间地面成品标高与相邻房间地面标高按照规范要求应存在20mm的高差，所以在结构施工时应将此20mm考虑在结构降板或者在装饰地面施工时增设过门石，使其标高高于厨房内20mm。
2.1.2安装管线敷设位置调整
1、原设计做法：作为住宅项目，厨房、卫生间的水暖安装管线例如冷水、热水、暖气等等较多，通常做法我们将这些管线在地面装饰施工前从厨卫间的门口处敷设入室，这种施工方式造成大量管线集中在同一部位即门口通过，在管道施工时固定管道容易对卫生间防水造成破坏。
2、改良后做法：在施工前，提前对厨卫间管线进行1：1实体样板施工，并进行详细优化，尽量避免管线交叉；在结构施工时，在厨卫间结构墙上预留套管，所有水暖管线通过穿墙套管敷设，优化以往固定水暖支管线采用的管卡，采用水泥砂浆支座，大大减少了安装对防水工程二次破坏的几率。
2.1.3高分子防水涂料的选型
1、常规选型：通常在住宅施工中，我们采用聚氨酯涂膜防水，该种材料应用广泛，施工便捷，但存在施工缓慢、干燥缓慢、强度低容易造成二次破坏的现象。
2、改良选型：本项目我们建议设计单位及业主单位选用JS防水材料，它是由多种水性聚合物合成的乳液与掺有各种添加剂的优质水泥组成，聚合物（树脂）的柔性与水泥的刚性结为一体，使得它在抗渗性与稳定性方面表现优异。它相对于聚氨酯防水涂料的优点是：施工方便、快干、工期短、强度高、综合造价低，且无毒环保。
2.1.4预留洞口吊模材料的改进
1、常规吊模：采用细石混凝土加微膨胀剂的方式，其膨胀系数不容易控制、防水效果不明显。
2、改良后吊模方式：采用掺加JS水泥基材料的细石混凝土，JS水泥基兼具防水剂及膨胀剂两种作用，经之前项目的应用具有良好的防水及膨胀效果，应用在卫生间吊模施工中效果非常好。
2.1.5地下室外墙防水保护层
近几年地下室外墙防水保护层的材料普遍采用50mm厚聚苯板，这种保护层对防水层的保护效果特别差，在回填土的过程中很容易造成防水破坏。本项目采用120mm厚砖墙防水保护层，能够有效的对防水层起到保护作用。
2.2施工过程中的质量控制
2.2.1合理安排工序
卫生间、厨房装饰阶段工序如下：
防水涂料施工前仔细对水暖管线进行检查验收，吊模施工完成后满足养护时间即对吊模位置进行单独闭水试验，验证吊模质量，对不合格的吊模剔除后重新施工。
支管及埋墙暗管施工完成后，按照规范要求对管线部位设置抗裂网，并抹灰压实。
JS防水涂料按照设计要求厚度施工完毕后24小时，即可进行闭水试验施工，合格后应立即施工保护层，避免因工序不连贯造成的防水二次破坏。
2.2.2严控吊模质量
根据以往施工经验，厨卫间防水渗漏的主要部位为吊模位置，因此必须严控吊模质量，主要措施如下：
1、安排专人进行吊模施工的控制，责任到人，带领工人逐个房間进行吊模堵洞施工。
2、班前对施工工人进行技术交底，并签订质量责任状。
3、严格按照工序施工，每个洞口必须分三层封堵完毕，一层施工完成后待凝固后方可进行上层施工，不得以一次浇筑完成。
2.2.3认真做好闭水试验
厨卫间的闭水试验分两次进行，第一次为防水施工完成后，第二次为防水保护层施工完成后，每次闭水试验均需安排专人会同监理方逐间检查，发现一处渗漏必须彻底解决问题后方可进行下道工序的施工。
2.2.4改进地面砖镶贴方式
厨卫间渗漏的另一个较为常见的部位为上反的墙面，具体表现是与厨卫间相连的室外涂料墙面的发霉。根据以往项目施工经验，经过多次反复试验，地面砖镶贴方式作出局部改进，具体做法如下：与墙体相连的一圈地面砖镶贴时，先铺设该部位干硬性水泥砂浆，待此部位干硬性水泥砂浆凝固后采用水泥浆粘贴，试验证明此种施工方式有效的阻断了水分的蒸发渗透。
2.2.5重点部位的特殊处理
容易渗透的重点部位如地漏处、下水管处的吊模部位，在涂刷大面积防水前，应做特殊处理，JS防水涂料施工前采用涂刷堵漏灵在此部位做防水附加层，然后大面积施工JS防水涂料，最后在管根部位涂刷250宽聚氨酯柔性防水涂料附加层。
屋面防水的薄弱点主要为风管、排气管、雨水口等部位吊模及防水上反处，吊模部位处理方式同厨房、卫生间处，女儿墙防水上反处做法应严格按照相关图集做法施工（其中必须特别注意的是阴角位置采用砂浆施工的倒角必须光滑，不得有毛刺）具体如下图：
2.3成品保护措施
1、指定成品保护负责人，明确责任范围，必要时派专人巡视施工现场。
2、对已经JS防水施工完毕的房间立即采用模板将门口封闭，禁止无关人员入内。
3、在防水层施工中或防水层已完成，而保护层未完成时，是成品保护的关键时期。在此期间禁止任何无关人员进入现场，严禁穿带铁钉、铁掌的鞋进入现场，以免扎伤防水层。防水施工人员、物料进入，必须遵守轻拿轻放的原则，严禁尖锐物体撞击防水层。
4、防水施工完毕后，不能在防水层上开洞或钻孔安装机器设备。如不得已必须在防水层上开洞、钻孔的，应先做好记录，并安排防水专业工人进行修补。在施工过程中，如发现防水层遭到破坏，应尽快组织维修。
5、已涂刷好的JS涂膜防水层，应及时采取保护措施，在未做好保护层以前，不得穿带钉鞋、铁掌鞋出入室内，以免破坏防水层。
6、突出地面管根，地漏，排水口，卫生洁具等处的周边防水层不得碰损，部件不得变位。
7、地漏、排水口等处应保持畅通，施工中要防止杂物掉入，试水后应进行认真清理。
8、JS涂膜防水层施工过程中，未固化前不得上人走动，以免扰动防水层，造成渗漏的隐患。
9、JS涂膜防水层施工过程中，应注意保护有关门口、墙面等部位，防止污染成品。已涂刷好的JS涂膜防水层，应及时采取保护措施，在未做好保护层以前，不得穿较硬鞋底鞋子出入室内，以免破坏防水层。
3 实施总结
经过本项目的实施证明，作为住宅项目建设的重点，防水工程只要坚持做到精细化管理，无管理死角，充分做好施工前技术准备，实施过程中严格控制施工质量、不放过每一个细节部位，就能较好的完成防水工程施工，打造一个无渗漏工程。