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中图分类号：F239.3 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2012)03-000-01
摘要随着我国城市建设的规模越来越大，各类房地产项目也随之开始了大力发展，房地产项目如何能够进行成功的运作，前期的策划工作在其中起着至关重要的位置。本文就房地产开发项目的前期策划的若干问题展开探讨。希望能够为当前房地产项目开发的前期策划提供一些借鉴。
关键词房地产开发项目前期策划问题
一个房地产建设项目的成败往往被定义为项目的策划与后期的具体实施，但实际上，对于房地产开发项目来说，良好的前期策划对于整个开发项目来说，是非常重要的关键因素。
一、房地产开发项目前期策划的含义
项目策划是指在建设的领域之内，依据所建设项目的总体目标要求，从不同的角度对建设的项目进行系统化的分析，对建设的整体战略实施统筹规划，对建设活动全过程做好事先考虑与设想，以利于在建设中选取最好的结合点，对资源进行效率组合并开展项目的运作，为建设项目投资决策提供依据，并保证建设的项目在完成后能够获取可靠、满意的经济、环境、社会效益而提供依据。
房地产项目的前期策划是指在开发的项目详细规划之前，对房地产开发项目进行综合设计与计划，其内容是以将土地价值实现最大化为核心，包括市场风险的研究、土地综合利用的研究、项目的分析与规划、概念的设计、营销的策略、形象的设计、物业服务、品牌培养等方面，其时间的跨度应自房地产开发企业委托至批准确定为止。房地产项目的前期策划是一个前瞻性的预测活动，要对国家的宏观政策进行研究分析、对项目的规划要点和项目的背景资料展开分析，认真细致地做好市场调查工作，对收集到的各类数据进行科学、系统的归纳与处理，以严谨论证作为出发点，对所开发的项目可行性实行总体的评估。
所以，一个成功的房地产开发项目要基于科学、合理、有效的策划工作，经市场调查、系统分析后确定正确的投资方向，就能很好的推动项目进程，获得良好的投资回报。
二、房地产开发项目前期策划的若干问题
（一）前期策划的关键工作
1.市场调查
策划项目首先解决的就是该项目市场的定位，要经市场调查以获取第一手的资料，开展当地城市的房地产的市场调查、基础数据收集工作，建立动态资料补充与修正制度，实时、准确地反映房地产市场变化的趋势与特点。
2.市场定位
市场调查根本目的就是为了项目的准确定位，项目的市场定位要符合经济性、适应性的原则。满足当地政府与规划要求，建立公司的品牌美誉度，在风险控制的同时追求合理利益。
3.策划方案设计
好的方案设计，要经过深入的市场调查，有了基础资料，同时经全面、细致的分析后，方可与市场紧密结合。
（二）前期策划问题的思考
1.降低经济风险
一个全面、合理的前期策划，至少需要在对市场的调查分析、项目的投资分析、项目的规划建议、项目的可行性估计分析等方面为房地产开发商提供所开发项目的决策依据。所以严格做好房地产开发项目的前期策划工作，科学地对项目开发进行指导，可以降低项目开发的风险。要做好项目的前期策划，第一要寻找业务水平高的专业策划企业，该企业应该有先进的策划概念，对策划的主题进行明确，以求策划方案具备先进性、独创性、可操作性。第二要收集开发项目基本的情况，包括开发土地成本、开发的地理位置、政府相关主管部门对于该开发项目的规划控制指标、市政的配套设施情况、自筹资金的规模、项目建设规模等。所收集的资料数据越是全面，越有利于对开发项目进行科学分析。第三要注重调查的数据来源与根据，注重对资料数据综合分析。其分析、论证要具备科学性，对所制订的方案及时组织相关专业人员进行评定，使前期策划的方案真正的起到指导的作用，降低项目的风险。
2.避免因虚假数据造成开发项目的经济影响
房地产开发企业常常会寻找几个策划企业进行前期的策划工作。针对于同一个开发项目，不同的策划企业各自使用不同的数据调查方法所得出的资料与数据也不尽相同。有一些策划企业对项目所在地的市场背景调查、宏观环境分析、城市的概况以及当地经济的发展情况等数据不是通过市场调查的方式获取的，而是从与相似的项目策划方案中抄袭而来，或者对项目数据进行套用。在调查项目所在的宏观环境。如果盲目的使用这些数据资料，而不进行实地的调查验证，它所反映出的消费水平与能力缺乏真实性，不利于项目的市场定位、开发项目的设计等，对房地产开发项目的成功有着极大的负面影响。所以房地产企业对前期的策划数据要加强把关，经过多方论证，在有需要时组建企业的调研组织，避免因虚假数据而对项目造成不良影响。
3.在开发项目的实施过程中对策划方案进行修正、完善
一切房地产开发项目都有其前期的策划方案。方案如依据内容与规模划分，通常可分为战略策划、全程策划、品牌策划、产品策划、自行策划等模式。不管所采用的策划模式是上述哪一种，策划方案再好，也只属于带有前瞻性质的一种预测，具有很多不确定与不可预测的因素，对于项目的开发只有指导性的意义，并没有实质决定的作用。因此，房地产开发企业要对前期策划方案的性质进行正确理解，不能进入策划的误区，必须在项目开发的过程中，依据项目开发的实际情况，不断对策划方案进行修正、完善。
三、结语
随着近几年国家宏观经济策略的调整、房地产市场竞争的激烈以及人们理性购房逐渐回归，从一定程度上对房地产企业的利润空间产生了压缩作用。许多房地产开发企业越来越重视于开发一个成功的项目，这就要求房地产企业加强对项目前期策划的重视程度，并加强对前期策划有关的问题进行研究、分析并妥善处理，避免因前期策划不佳而导致后期巨大的经济损失。
参考文献：
[1]钱树森.房地产开发项目前期策划若干问题的探讨.广西城镇建设.2008(10).
[2]叶静波.浅谈项目前期策划与实施管理.城市建设理论研究(电子版).2011(16).
摘要随着我国城市建设的规模越来越大，各类房地产项目也随之开始了大力发展，房地产项目如何能够进行成功的运作，前期的策划工作在其中起着至关重要的位置。本文就房地产开发项目的前期策划的若干问题展开探讨。希望能够为当前房地产项目开发的前期策划提供一些借鉴。
关键词房地产开发项目前期策划问题
一个房地产建设项目的成败往往被定义为项目的策划与后期的具体实施，但实际上，对于房地产开发项目来说，良好的前期策划对于整个开发项目来说，是非常重要的关键因素。
一、房地产开发项目前期策划的含义
项目策划是指在建设的领域之内，依据所建设项目的总体目标要求，从不同的角度对建设的项目进行系统化的分析，对建设的整体战略实施统筹规划，对建设活动全过程做好事先考虑与设想，以利于在建设中选取最好的结合点，对资源进行效率组合并开展项目的运作，为建设项目投资决策提供依据，并保证建设的项目在完成后能够获取可靠、满意的经济、环境、社会效益而提供依据。
房地产项目的前期策划是指在开发的项目详细规划之前，对房地产开发项目进行综合设计与计划，其内容是以将土地价值实现最大化为核心，包括市场风险的研究、土地综合利用的研究、项目的分析与规划、概念的设计、营销的策略、形象的设计、物业服务、品牌培养等方面，其时间的跨度应自房地产开发企业委托至批准确定为止。房地产项目的前期策划是一个前瞻性的预测活动，要对国家的宏观政策进行研究分析、对项目的规划要点和项目的背景资料展开分析，认真细致地做好市场调查工作，对收集到的各类数据进行科学、系统的归纳与处理，以严谨论证作为出发点，对所开发的项目可行性实行总体的评估。
所以，一个成功的房地产开发项目要基于科学、合理、有效的策划工作，经市场调查、系统分析后确定正确的投资方向，就能很好的推动项目进程，获得良好的投资回报。
二、房地产开发项目前期策划的若干问题
（一）前期策划的关键工作
1.市场调查
策划项目首先解决的就是该项目市场的定位，要经市场调查以获取第一手的资料，开展当地城市的房地产的市场调查、基础数据收集工作，建立动态资料补充与修正制度，实时、准确地反映房地产市场变化的趋势与特点。
2.市场定位
市场调查根本目的就是为了项目的准确定位，项目的市场定位要符合经济性、适应性的原则。满足当地政府与规划要求，建立公司的品牌美誉度，在风险控制的同时追求合理利益。
3.策划方案设计
好的方案设计，要经过深入的市场调查，有了基础资料，同时经全面、细致的分析后，方可与市场紧密结合。
（二）前期策划问题的思考
1.降低经济风险
一个全面、合理的前期策划，至少需要在对市场的调查分析、项目的投资分析、项目的规划建议、项目的可行性估计分析等方面为房地产开发商提供所开发项目的决策依据。所以严格做好房地产开发项目的前期策划工作，科学地对项目开发进行指导，可以降低项目开发的风险。要做好项目的前期策划，第一要寻找业务水平高的专业策划企业，该企业应该有先进的策划概念，对策划的主题进行明确，以求策划方案具备先进性、独创性、可操作性。第二要收集开发项目基本的情况，包括开发土地成本、开发的地理位置、政府相关主管部门对于该开发项目的规划控制指标、市政的配套设施情况、自筹资金的规模、项目建设规模等。所收集的资料数据越是全面，越有利于对开发项目进行科学分析。第三要注重调查的数据来源与根据，注重对资料数据综合分析。其分析、论证要具备科学性，对所制订的方案及时组织相关专业人员进行评定，使前期策划的方案真正的起到指导的作用，降低项目的风险。
2.避免因虚假数据造成开发项目的经济影响
房地产开发企业常常会寻找几个策划企业进行前期的策划工作。针对于同一个开发项目，不同的策划企业各自使用不同的数据调查方法所得出的资料与数据也不尽相同。有一些策划企业对项目所在地的市场背景调查、宏观环境分析、城市的概况以及当地经济的发展情况等数据不是通过市场调查的方式获取的，而是从与相似的项目策划方案中抄袭而来，或者对项目数据进行套用。在调查项目所在的宏观环境。如果盲目的使用这些数据资料，而不进行实地的调查验证，它所反映出的消费水平与能力缺乏真实性，不利于项目的市场定位、开发项目的设计等，对房地产开发项目的成功有着极大的负面影响。所以房地产企业对前期的策划数据要加强把关，经过多方论证，在有需要时组建企业的调研组织，避免因虚假数据而对项目造成不良影响。
3.在开发项目的实施过程中对策划方案进行修正、完善
一切房地产开发项目都有其前期的策划方案。方案如依据内容与规模划分，通常可分为战略策划、全程策划、品牌策划、产品策划、自行策划等模式。不管所采用的策划模式是上述哪一种，策划方案再好，也只属于带有前瞻性质的一种预测，具有很多不确定与不可预测的因素，对于项目的开发只有指导性的意义，并没有实质决定的作用。因此，房地产开发企业要对前期策划方案的性质进行正确理解，不能进入策划的误区，必须在项目开发的过程中，依据项目开发的实际情况，不断对策划方案进行修正、完善。
三、结语
随着近几年国家宏观经济策略的调整、房地产市场竞争的激烈以及人们理性购房逐渐回归，从一定程度上对房地产企业的利润空间产生了压缩作用。许多房地产开发企业越来越重视于开发一个成功的项目，这就要求房地产企业加强对项目前期策划的重视程度，并加强对前期策划有关的问题进行研究、分析并妥善处理，避免因前期策划不佳而导致后期巨大的经济损失。
参考文献：
[1]钱树森.房地产开发项目前期策划若干问题的探讨.广西城镇建设.2008(10).
[2]叶静波.浅谈项目前期策划与实施管理.城市建设理论研究(电子版).2011(16).