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中图分类号：F239.3 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2012)03-000-01
摘要非参数统计在房地产开发投资的统计分析领域中发挥着越来越大的作用。其最大的优点是：即使在对总体分布一无所知的情况下，运用这种方法也能够得出比较准确、可靠的分析结果。经过分析，由于国家实施了比较有效的房地产业宏观调控政策，从而降低了房地产开发投资增长率，并且整个政策和市场周期将有可能继续延续。
关键词房地产开发投资非参数统计分析
房地产开发投资，是指投资主体将一定的资金投入房地产项目开发经营和中介服务活动中去，以期获得更大收益的一种投资行为。房地产开发投资能为投资者带来巨大的收益，同时也面临着很大的风险。为减少投资风险，增加投资收益，无论是政府、企业，还是相关领域的研究者，都进行了大量的统计分析，并在此基础上进行判断和决策。以往的调查研究绝大多数运用传统的参数统计方法，存在着一定的局限性，可能会出现误差。本文对房地产开发投资的非参数统计分析方法进行了一些探讨，并进行了实证分析。
一、房地产开发投资非参数统计分析的作用与可行性
目前，在我国的经济研究领域里，通常运用传统的参数统计进行实证分析。总体的分布形式一般是事先给定或者假定的，某一模型的识别只需要对一些参数进行点估计或者区间估计，然后再对某些参数进行各种检验，如检验正态分布的结果是否相等或者等于0，方差是否相等。但是，在现实生活中，各种变量很多，情况很复杂，往往无法满足传统参数方法对总体分布的强假定，例如所搜集的数据并不是来自所假定的分布，或者所搜集的数据根本就不是来自一个总体，或者由于种种原因所搜集的数据被严重污染等。在这种情况下，如果我们依然对这些数据进行统计和分析，就十分容易产生错误的结果，做出灾难性的决定。
从中国房地产行业的现实情况来看，项目开发投资的总体分布很不规则，经典的置信区间很可能无效，换言之，其置信区间不如预期的值那么高。即使经典的置信区间可以合理地认为是有效，采用传统的参数统计方法也不如非参数统计量所提供的置信区间更精准。
非参数统计是21世纪统计理论发展方向之一，非参数统计方法最大的优点是：即使在对总体分布一无所知的情况下，运用这种方法也能够得出比较准确、可靠的分析结果。近年来，不依赖假定的非参数统计方法逐渐被运用到房地产行业统计和质量评估以及市场调研领域，并取得了一定的成果。我们相信，未来非参数统计在房地产开发投资的统计分析领域中将发挥越来越大的作用。
二、实证分析
本文运用非参数检验的page检验来分析2006年至2010年房地产开发投资增长率的变化趋势，以验证国家宏观调控政策对房地产开发投资的影响，分析房地产行业是不是已经显示出了泡沫性过热。
笔者从Wind资讯取得了从2006年到2010年，广东、上海、北京、浙江四个省市的房地产每月开发投资额，并通过加总计算它们的每年开发投资额，得到房地产年开发投资增长率。
将这四个省市看作四个区组，国家在这五年里都会实施一定房地产业的宏观调控政策，所以我们把这五年当成五种处理。每个地方在这五年里都有下降趋势。我们运用page检验，看是否存在下降趋势。
原假设为五种处理的位置参数是相等的，H 0：x1=x2=x3=x4=x5。备择假设为H1：x1>=x2>=x3>=x4>=x5。
构造P统计量，P=1×18+2×12+3×15+4×7+5×8=155。查p a g e检验表可得，在a=0.05的时候，临界值是197，d=4×5×（5+1）（5+1）/2-197=163，当P(P<=163)=0.05，所计算出来的P值为155<163，P(P<=155)<0.05。因此，原假设不成立，正确的分析结果为：由于国家实施了比较有效的房地产业宏观调控政策，从而降低了上述四个省市的房地产开发投资增长率。
三、讨论
房地产业是我国重要的经济增长点和国民经济的支柱产业之一，近年来，我国房地产业已发生了一些引人注目的变化，宏观调控对房地产业的作用逐渐增大。数据显示，在政策高压下，调控效果正在持续地、更大范围地显现，房地产市场由相对景气转变成基本接近萧条的状态。当前广大普通购房者观望情绪浓厚，房地产库存逐步增加，开发商资金压力日益增大，开发商国内贷款增速由2009年底的48.5%，逐渐下降到2010年2月增长46.1%，3月增长44.3%，最终至2011年底为零增长。与此同时，开发商自筹资金增长率一路走高，2011年后由于开发企业资金来源面临严重制约，增长率又开始有所下降，表明开发企业资金压力日益严峻。
统计资料显示，2011年至今，上述四个省市的新房成交量锐减，而且销售面积累计增速一路加速下滑，但房价并没有随供求关系有大幅调整，房价调整仍远未到位，人们预期中“降价潮”并没有来临。
如何判断当前我国房地产行业的形势及其未来发展趋势，是十分重要的问题，不仅关系到下一步感觉宏观调控的走向，还关系到民生问题和整个中国宏观经济的发展。经济的发展最终是为了民生发展。房地产价格过高、涨幅过快已经成为影响民生的首要因素。当前，房价还远没有达到政府和民众都满意的状态，因此，整个政策和市场周期将有可能延续下去。目前阶段性的以限购为特征的行政调控只有在以房产税为代表的治本的政策基本形成后才会退出，届时房地产市场的政策法律环境才能基本形成。
参考文献：
[1]吴喜之.非参数统计.北京:中国统计出版社.1999.
[2]石伟,骆方,魏学燕.房地产市场调查方法新探.统计研究.2005(4).
[3]曹小敬.非参数统计分析方法在市场调查中的应用.市场研究.2007(4).
[4]黄敏,尤梅芳.非参数统计方法在房地产价格研究中的应用.中国物价.2010(1).
摘要非参数统计在房地产开发投资的统计分析领域中发挥着越来越大的作用。其最大的优点是：即使在对总体分布一无所知的情况下，运用这种方法也能够得出比较准确、可靠的分析结果。经过分析，由于国家实施了比较有效的房地产业宏观调控政策，从而降低了房地产开发投资增长率，并且整个政策和市场周期将有可能继续延续。
关键词房地产开发投资非参数统计分析
房地产开发投资，是指投资主体将一定的资金投入房地产项目开发经营和中介服务活动中去，以期获得更大收益的一种投资行为。房地产开发投资能为投资者带来巨大的收益，同时也面临着很大的风险。为减少投资风险，增加投资收益，无论是政府、企业，还是相关领域的研究者，都进行了大量的统计分析，并在此基础上进行判断和决策。以往的调查研究绝大多数运用传统的参数统计方法，存在着一定的局限性，可能会出现误差。本文对房地产开发投资的非参数统计分析方法进行了一些探讨，并进行了实证分析。
一、房地产开发投资非参数统计分析的作用与可行性
目前，在我国的经济研究领域里，通常运用传统的参数统计进行实证分析。总体的分布形式一般是事先给定或者假定的，某一模型的识别只需要对一些参数进行点估计或者区间估计，然后再对某些参数进行各种检验，如检验正态分布的结果是否相等或者等于0，方差是否相等。但是，在现实生活中，各种变量很多，情况很复杂，往往无法满足传统参数方法对总体分布的强假定，例如所搜集的数据并不是来自所假定的分布，或者所搜集的数据根本就不是来自一个总体，或者由于种种原因所搜集的数据被严重污染等。在这种情况下，如果我们依然对这些数据进行统计和分析，就十分容易产生错误的结果，做出灾难性的决定。
从中国房地产行业的现实情况来看，项目开发投资的总体分布很不规则，经典的置信区间很可能无效，换言之，其置信区间不如预期的值那么高。即使经典的置信区间可以合理地认为是有效，采用传统的参数统计方法也不如非参数统计量所提供的置信区间更精准。
非参数统计是21世纪统计理论发展方向之一，非参数统计方法最大的优点是：即使在对总体分布一无所知的情况下，运用这种方法也能够得出比较准确、可靠的分析结果。近年来，不依赖假定的非参数统计方法逐渐被运用到房地产行业统计和质量评估以及市场调研领域，并取得了一定的成果。我们相信，未来非参数统计在房地产开发投资的统计分析领域中将发挥越来越大的作用。
二、实证分析
本文运用非参数检验的page检验来分析2006年至2010年房地产开发投资增长率的变化趋势，以验证国家宏观调控政策对房地产开发投资的影响，分析房地产行业是不是已经显示出了泡沫性过热。
笔者从Wind资讯取得了从2006年到2010年，广东、上海、北京、浙江四个省市的房地产每月开发投资额，并通过加总计算它们的每年开发投资额，得到房地产年开发投资增长率。
将这四个省市看作四个区组，国家在这五年里都会实施一定房地产业的宏观调控政策，所以我们把这五年当成五种处理。每个地方在这五年里都有下降趋势。我们运用page检验，看是否存在下降趋势。
原假设为五种处理的位置参数是相等的，H 0：x1=x2=x3=x4=x5。备择假设为H1：x1>=x2>=x3>=x4>=x5。
构造P统计量，P=1×18+2×12+3×15+4×7+5×8=155。查p a g e检验表可得，在a=0.05的时候，临界值是197，d=4×5×（5+1）（5+1）/2-197=163，当P(P<=163)=0.05，所计算出来的P值为155<163，P(P<=155)<0.05。因此，原假设不成立，正确的分析结果为：由于国家实施了比较有效的房地产业宏观调控政策，从而降低了上述四个省市的房地产开发投资增长率。
三、讨论
房地产业是我国重要的经济增长点和国民经济的支柱产业之一，近年来，我国房地产业已发生了一些引人注目的变化，宏观调控对房地产业的作用逐渐增大。数据显示，在政策高压下，调控效果正在持续地、更大范围地显现，房地产市场由相对景气转变成基本接近萧条的状态。当前广大普通购房者观望情绪浓厚，房地产库存逐步增加，开发商资金压力日益增大，开发商国内贷款增速由2009年底的48.5%，逐渐下降到2010年2月增长46.1%，3月增长44.3%，最终至2011年底为零增长。与此同时，开发商自筹资金增长率一路走高，2011年后由于开发企业资金来源面临严重制约，增长率又开始有所下降，表明开发企业资金压力日益严峻。
统计资料显示，2011年至今，上述四个省市的新房成交量锐减，而且销售面积累计增速一路加速下滑，但房价并没有随供求关系有大幅调整，房价调整仍远未到位，人们预期中“降价潮”并没有来临。
如何判断当前我国房地产行业的形势及其未来发展趋势，是十分重要的问题，不仅关系到下一步感觉宏观调控的走向，还关系到民生问题和整个中国宏观经济的发展。经济的发展最终是为了民生发展。房地产价格过高、涨幅过快已经成为影响民生的首要因素。当前，房价还远没有达到政府和民众都满意的状态，因此，整个政策和市场周期将有可能延续下去。目前阶段性的以限购为特征的行政调控只有在以房产税为代表的治本的政策基本形成后才会退出，届时房地产市场的政策法律环境才能基本形成。
参考文献：
[1]吴喜之.非参数统计.北京:中国统计出版社.1999.
[2]石伟,骆方,魏学燕.房地产市场调查方法新探.统计研究.2005(4).
[3]曹小敬.非参数统计分析方法在市场调查中的应用.市场研究.2007(4).
[4]黄敏,尤梅芳.非参数统计方法在房地产价格研究中的应用.中国物价.2010(1).