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一、引言
个人住房抵押贷款证券化自最初在美国诞生，逐渐成为了20世纪以来的金融创新产品的最重要的一个品种。随着市场经济改革的深入，金融市场化的逐步推进，2005年中国建设银行成为了我国推行个人住房抵押贷款证券化的首个试点机构。2015年12月15日，中国建设银行完成并推出了我国首单个人住房抵押贷款证券化业务产品，即其产品“XX2005-1个人住房抵押贷款支持证券”，也就是“××”。鉴于金融创新产品风险所产生的巨大危害性，立足国内个人住房抵押贷款证券化的实际情况，本文将以此证券为案例，对个人住房抵押贷款中所涉及的参与主体、法律关系进行分析研究，希望本文的浅显见解能够给相关法律工作人员有益的帮助。
二、“××”案例基本情况
XX证券是2015年建行从自身持有的个人住房抵押贷款中筛选出15162笔优质贷款，合计30.17亿元，作为基础资产构成资产证券化的资产池，然后将这部分资产的相关主债权、抵押权以及附属担保权益信托和受托机构进行整理，组建特设信托机构，进行信用增级，按照现行法律将资产池所产生的现金流作为基础资金向市场公开发售代表信托受益权的资产支持证券。
从上述简述中，可以发现“××证券”的发行，经历了资产证券化通常步骤，即：①重组未来现金流，组建资产池；②建立特设信托机构；③进行信用增级；④完成市场挂牌发售。其历程涉及了借款人、发行主体、信托机构、承销团、投资机构等多个交易主体，相较于最初的借贷两方及信用评级机构的参与主体来说其参与变得更为复杂，法律地位也发生了相应的变化。下面以表格的形式进行对比阐述，以建设银行为例：通过对两表的观察可以发现，在个人住房抵押贷款证券化的过程中，参与方由最初的借款人、银行、担保人三方增加到后来的多方参与体，原始的债务债权关系存在的关系上又新增了诸多复杂法律关系，并且债券关系发生了转移。
三、个人住房抵押贷款证券化所涉及的法律关系分析
根据“××证券”的案例所述，个人住房抵押贷款证券化相较于原始的借贷行为具有了许多新的法理特征，如下：
（一）借贷关系与证券投资法律关系并存
个人住房抵押贷款所存在的个人和银行之间的借贷关系在其证券化过程中并没有消失，而是进行了债权的转让投资行为，这使得个人住房抵押贷款证券化的法律关系成为了复合的法律关系，即其关系跨越了一般的借贷法律和证券法律体系，是介于两者之间法律关系。一般的借贷关系发生的参与者，如上所述包括借款人、银行和担保人，适用法律为借贷关系相关法律、担保法。一般的证券法律关系中，参与主体为证券发行人、金融中介和投资者，其中并不存在与银行间的借贷关系。而在个人住房抵押贷款证券化过程中，银行将债权出售，不再享有原先的实际法律权利，成了借贷关系发生的中间代理机构，债权通过以证券买卖的形式转移到了投资者手中，其成为真正的债权方。这过程中，既存在着借贷行为，也存在着借贷的事实，还有证券的发行与承销，跨越了原有的两个法律体系，并运行与两个法律体系之中，成为更为复杂的复合法律关系。
（二）双重抵押权的法律关系结构
所谓双重抵押权，及在原实物抵押的基础上再次对债券进行抵押。个人住房贷款证券化是对原始的住房抵押贷款进行证券化的过程，表面上看是债权的转移，但其实质是对抵押权的再次抵押，形成了双重的抵押关系。首先，在一级市场上，形成借款人与银行间的附有抵押权的债权债务关系。然后，银行通过对其个人住房抵押贷款的证券化，将附带抵押物处理权的债权在证券市场上进行发售，抵押权随着债权随交易的进行而发生转移，从而形成了再次抵押的现象。通过对其过程的分析，其中并不存在重复抵押。
（三）实质是物权关系向债权关系的转移
个人住房抵押贷款证券化的实质是物权关系向债权关系的转移。个人住房抵押贷款的借贷关系存续期间内，银行拥有抵押房屋的所有权，直到债务人偿还清所有借款，抵押房屋的所有权发生转移。证券化过程中，银行将债权进行让渡，在证券市场上发售，实际上是将房屋的所有权（物权）转化为可以在市场能自由流通的债权，其实质是物权向债权的转化。这里有必要对房产投资者和证券投资者进行一下区别，前者是为了获取投资标的所有权（物权），是物权关系；后者的目的是在投资活动中获取稳定的收益，其目的并不是所投资抵押权的所有权，而是通过对银行原始债权的持有希望从原始借款人的未来债务偿还中获取收益，属于债权关系。
四、结语
十八届三中全会后，我國的金融市场化的脚步正在加快，资产证券化的进程也在提速。个人住房抵押贷款证券化是资产证券化的最重要组成部分，作为金融创新产品其在发挥重要作用的同时，也会因法律体系的不完善，监管的不力产生严重的危害。本文，通过对“XX证券”的案例研究，对个人住房贷款证券化的法律关系进行了几点分析总结。由于篇幅所限，本文的分析阐述可能不够详细、深入，但是，希望聊聊数语能够为广大相关工作者提供有益的借鉴。
个人住房抵押贷款证券化自最初在美国诞生，逐渐成为了20世纪以来的金融创新产品的最重要的一个品种。随着市场经济改革的深入，金融市场化的逐步推进，2005年中国建设银行成为了我国推行个人住房抵押贷款证券化的首个试点机构。2015年12月15日，中国建设银行完成并推出了我国首单个人住房抵押贷款证券化业务产品，即其产品“XX2005-1个人住房抵押贷款支持证券”，也就是“××”。鉴于金融创新产品风险所产生的巨大危害性，立足国内个人住房抵押贷款证券化的实际情况，本文将以此证券为案例，对个人住房抵押贷款中所涉及的参与主体、法律关系进行分析研究，希望本文的浅显见解能够给相关法律工作人员有益的帮助。
二、“××”案例基本情况
XX证券是2015年建行从自身持有的个人住房抵押贷款中筛选出15162笔优质贷款，合计30.17亿元，作为基础资产构成资产证券化的资产池，然后将这部分资产的相关主债权、抵押权以及附属担保权益信托和受托机构进行整理，组建特设信托机构，进行信用增级，按照现行法律将资产池所产生的现金流作为基础资金向市场公开发售代表信托受益权的资产支持证券。
从上述简述中，可以发现“××证券”的发行，经历了资产证券化通常步骤，即：①重组未来现金流，组建资产池；②建立特设信托机构；③进行信用增级；④完成市场挂牌发售。其历程涉及了借款人、发行主体、信托机构、承销团、投资机构等多个交易主体，相较于最初的借贷两方及信用评级机构的参与主体来说其参与变得更为复杂，法律地位也发生了相应的变化。下面以表格的形式进行对比阐述，以建设银行为例：通过对两表的观察可以发现，在个人住房抵押贷款证券化的过程中，参与方由最初的借款人、银行、担保人三方增加到后来的多方参与体，原始的债务债权关系存在的关系上又新增了诸多复杂法律关系，并且债券关系发生了转移。
三、个人住房抵押贷款证券化所涉及的法律关系分析
根据“××证券”的案例所述，个人住房抵押贷款证券化相较于原始的借贷行为具有了许多新的法理特征，如下：
（一）借贷关系与证券投资法律关系并存
个人住房抵押贷款所存在的个人和银行之间的借贷关系在其证券化过程中并没有消失，而是进行了债权的转让投资行为，这使得个人住房抵押贷款证券化的法律关系成为了复合的法律关系，即其关系跨越了一般的借贷法律和证券法律体系，是介于两者之间法律关系。一般的借贷关系发生的参与者，如上所述包括借款人、银行和担保人，适用法律为借贷关系相关法律、担保法。一般的证券法律关系中，参与主体为证券发行人、金融中介和投资者，其中并不存在与银行间的借贷关系。而在个人住房抵押贷款证券化过程中，银行将债权出售，不再享有原先的实际法律权利，成了借贷关系发生的中间代理机构，债权通过以证券买卖的形式转移到了投资者手中，其成为真正的债权方。这过程中，既存在着借贷行为，也存在着借贷的事实，还有证券的发行与承销，跨越了原有的两个法律体系，并运行与两个法律体系之中，成为更为复杂的复合法律关系。
（二）双重抵押权的法律关系结构
所谓双重抵押权，及在原实物抵押的基础上再次对债券进行抵押。个人住房贷款证券化是对原始的住房抵押贷款进行证券化的过程，表面上看是债权的转移，但其实质是对抵押权的再次抵押，形成了双重的抵押关系。首先，在一级市场上，形成借款人与银行间的附有抵押权的债权债务关系。然后，银行通过对其个人住房抵押贷款的证券化，将附带抵押物处理权的债权在证券市场上进行发售，抵押权随着债权随交易的进行而发生转移，从而形成了再次抵押的现象。通过对其过程的分析，其中并不存在重复抵押。
（三）实质是物权关系向债权关系的转移
个人住房抵押贷款证券化的实质是物权关系向债权关系的转移。个人住房抵押贷款的借贷关系存续期间内，银行拥有抵押房屋的所有权，直到债务人偿还清所有借款，抵押房屋的所有权发生转移。证券化过程中，银行将债权进行让渡，在证券市场上发售，实际上是将房屋的所有权（物权）转化为可以在市场能自由流通的债权，其实质是物权向债权的转化。这里有必要对房产投资者和证券投资者进行一下区别，前者是为了获取投资标的所有权（物权），是物权关系；后者的目的是在投资活动中获取稳定的收益，其目的并不是所投资抵押权的所有权，而是通过对银行原始债权的持有希望从原始借款人的未来债务偿还中获取收益，属于债权关系。
四、结语
十八届三中全会后，我國的金融市场化的脚步正在加快，资产证券化的进程也在提速。个人住房抵押贷款证券化是资产证券化的最重要组成部分，作为金融创新产品其在发挥重要作用的同时，也会因法律体系的不完善，监管的不力产生严重的危害。本文，通过对“XX证券”的案例研究，对个人住房贷款证券化的法律关系进行了几点分析总结。由于篇幅所限，本文的分析阐述可能不够详细、深入，但是，希望聊聊数语能够为广大相关工作者提供有益的借鉴。