论文部分内容阅读
6月6日到8日，中国企业国际融资洽谈会在天津成功举办，来自天津、武汉、长沙等地的几十家房地产公司与150多家国外私募股权基金(PrivateEquity，以下简称PE)及国内投资机构进行了一次“零距离”接触。国外PE如此大规模地进入中国尚属首次，这也为中国房地产企业在融资渠道上开拓了一条更加便捷的新途径。
房企对PE认识不够
“我们也是在半个月之前才开始了解PE，但是直到现在还不是很清楚。”6月7日，天津市津东房地产开发集团有限公司某项目负责人王志国这样告诉记者。对PE缺乏了解的不只王志国一人，天津市房地产开发经营集团有限公司市场拓展部部长郭宁说，他对PE的了解也就是近一个月内的事情。
类似的是，现场参会的其他房地产企业对PE的认识几乎都是来自一个多月来的恶补，在融洽会之前，很少有企业了解或听说过PE，正是融洽会的召开给他们提供了一个认识PE、了解PE并与PE进一步合作的机会。
国浩律师集团(天津)事务所律师、天津市人民政府法律顾问张勇对PE有多年的研究经验，和一些企业交流后也发现，企业普遍对PE的认识还远不够。
张勇说：“对于大多数企业来说，PE还是个新生事物。所以这次来参会的企业，大多准备不足。”张勇认为，这主要是因为企业不了解PE，他们能掌握的PE信息很少。“所以我们下一步要多做一些宣传工作，要告诉企业PE是什么，应该怎么操作，把这方面的信息、资料做细致，这样会对企业有帮助。”
香港最大的华人律师行——胡关李罗律师行律师，高级合伙人李嘉士认为，PE最看重的是企业的土地储备，有地、有好地的企业才能吸引PE的眼球。张勇也持同样观点，他说：“基金最眼红的是盯有地、项目好、楼盘位置好，但是公司资金出现问题的企业。也许你这个项目现在没赚钱，但他看好了，未来两到三年你能赚钱，他就会把钱投给你。”
随后，记者现场采访了一些国内外PE，他们的回答印证了李嘉士和张勇的说法。美中鸿富国际融资投资公司黄女士说：“有一定的土地储备，有发展潜力，但是资金链出现问题，这类的房地产企业是我们最感兴趣的。”
但是，因为对PE不了解，几乎所有参展企业似乎都忽视了对自身掌握土地、项目情况的重点介绍。记者在会场看到，参展的房地产企业用于自我推介、介绍项目优势的宣传材料大多是普通的宣传画册，而且只有薄薄的几页纸。内容介绍也多是从企业荣誉角度来讲的，而对公司掌握的土地情况、具体项目的地理位置、区位优势、规划情况等PE最感兴趣的方面却语焉不详、乏善可陈。
张勇说：“最后是不是看好企业、把钱投给那个企业，还是基金说了算。如果企业接触的基金太迟钝、规模不行，那就再找另外一家。你真有好项目的话，不会找不到好基金，但企业得会推销自己，好与不好你得让基金感觉到。而且每个基金都有一套自己的评估方案，你说项目好、怎么好这是个前提，然后基金会去实地考察。PE都是自己的钱，谁都会关心的谁都有标准，他都会认真考虑。”
PE优势越发明显
“我们可以说是家族企业，入股的都是亲友，实际上我们比较倾向于以有限合伙的形式来组织公司，但一直未见到这方面的法律依据，所以只能采取有限公司的形式。”6月6日，来参会的上海华克投资管理有限公司总经理任文栋认为，今年6月1日新《合伙企业法》实施对于PE在国内的发展来说具有重要意义，确定了有限合伙这种国际通行的私募股权基金组织模式在中国大陆的合法地位，更有利于PE在中国的发展。
过去由于法律制度不完善，私募股权投资能做的主要是公司。1997年通过的合伙法，只是自然人的合伙，不允许法人和法人之间的合伙，有限合伙制不能做。新《合伙企业法》里面专门增加有限合伙条款，同时允许法人合伙，这样为风险投资、私募股权投资创造了一种新的渠道。在有人承担无限责任的基础上，由更多人承担有限责任，来解决资金募集的问题。
张勇说：“《合伙企业法》以前就有，但是这次进行了修改，修改以后它里边有一条新的规定是专门冲着私募基金来的。表面上没有这样说，实际上增加的一条叫做‘有限合伙人’，这一条就是专门为私募基金准备的，这就为PE在中国的发展进一步扫清了障碍。”李嘉士也告诉记者，现在在美国、英国、欧洲做私募基金的方式主要是以有限合伙的方式来的。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌介绍说：“中国已经拥有《信托法》，也新修订了《公司法》，《合伙企业法》也在几天前正式生效，这些法规为私募基金的设立提供了法律框架和制度保障。因此，原则上，在国内设立私募基金用不着审批，只要按照《公司法》到工商部门注册成立公司就行了，或者按照《合伙企业法》注册成立有限合伙企业。”
夏斌说，虽然我国的相关法规中并没有“私募基金”字眼，但私募资金的实质就是几个资金合在一块儿，共同投资一个企业。从我国第一只人民币产业投资基金——渤海产业投资基金(该基金主要为天津滨海新区获取银行贷款有困难的公司提供融资渠道)的实际运作来看，它就是一种私募股权投资。
有了明确的法律地位，PE在中国下一步的发展所剩下的问题就只限于技术层面了，而其与生俱来的优点必然使其大受中国房地产企业的欢迎。
传统的贷款、抵押或者证券等融资方式程序比较复杂，而且受国家宏观调控的影响，房地产企业在出现资金缺口时，通过银行信贷、信托等方式来融资成功的概率越来越低。而PE没有一个固定模式，比如要企业什么样的报告、要求企业达到什么样的预期、前几年有几年是赢利的、市场有多少赢利等，这些问题PE一股不关心。
张勇说：“只要是私募基金经过考察，看到你有一个很好的市场定位、有一个很好的团队，但是你的资金有问题，这样私募基金就可以进来投资，如果你需要，他也可以进入管理层帮助你进行一些运作。企业赢利之后，他顺利退出，拿走一部分利润。进来是为了退出，这是私募基金最大的特点，在一进一出之间实现价值。”
通过PE融资还有一个好处，那就是企业可以灵活的选择与PE的合作方式。出于这个考虑，房地产公司也愿意选择与PE合作。郭宁告诉记者：“私募一股实力比较雄厚，它的融资方式也比较多，可以是债权也可以是股权的，合作方式比较灵活。银行贷款融资比较单一，而且操作起来也比较麻烦。这次我们也接触了几家PE，有几家表现出了兴趣，不过最重要的还是在会后在进一步深谈。”
张勇说：“一股意义上，PE是通过私募形式对非上市企业进行的权益性投资，然后通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利的各类 创业投资基金或产业投资基金。”
而现在顺畅的退出机制也使得PE愿意进入房地产领域，“就是说如果PE是有限责任公司进来的，就走有限责任公司的道路；是股份有限公司进来的，就上市；如果走有限合伙形式，也只是在税收上有区别，到时候交完税，在国家外汇管制允许的情况下，钱也挣到手了，PE也可以自由退出。”
PE促进房地产市场发展
“PE进来后会在一定程度上提高房价，特别是他们对住宅很感兴趣。韩同的现代企业在今年三四月问我有没有北京东三环的房子，想投10亿元进去，这说明房价还有升值的潜力，不然它不投。而PE进入当地产看重的也是中国房地产业的整体发展。”郭宁说。
国外PE进入房地产领域必然会带动房价上涨，这是一个不容回避的川题。李嘉士说：“我想这两年中同的房地产之所以炒起来了，很大原刚就是海外私募基金投进了中国楼市。房地产市场资金投放量大大增加，导致楼价攀升。而且从现在趋势看，房地产市场的基金投放量以后会更多。”
但张勇却并不担心PE带动房价上涨，他认为，房价上涨后，国家会时房地产进行一些必要的调控。“基金一进来楼价就上去了，现在楼价比较低是因为资金量少，也就是买的少，现在基金进入楼市，就会带动房价上涨。不过涨到一定程度，政府就要调控了，比如对住房大小的限制、对别墅的控制，政府马上就要出台一套新的法律法规了。”
作为市场主体的一方，相对于推动房价上涨，PE在房地产领域更重要的作用是推动房地产行业以及相关产业的发展。
郭宁说：“要迎入PE，就要在项目上、管理上作相关调整，满足他们的要求。而且咱们也要跟国外接轨，要符合国外的一些规则，企业一旦成长到在国外上市，就要符合人家的规则，只有符合条件了才能上市，一定程度上促进公司管理水平、经营效果。”
张勇认为，PE进入房地产，最重要的意义是促进了资本的流动，“比如说，你们的杂志要扩大影响，扩大规模，私募基金看好你们把钱投给你们投了，而你们就可以拿这笔钱要买整栋楼，他是买方；如果你们是开发商，他看好了，把钱投给你们，楼盖起来了要出售，他就是卖方了。而且不止一家基金在做这些事，它们的进入已经在市场中形成了供给、需求，只要资本流进去了就推动了房地产业的发展。”
而天津这次对PE这么重视，也是因为PE是为民营企业准备的。天津私营企业与南方一些城市相比发展相对落后，原因就是民营企业的资金来源尤其是贷款不是很顺畅，有好的项目但是没有资金对接。房地产企业不少是中小型民营企业，而这次安排进来的国外基金也人多是针对中国的中小企业，很适合中同的中小房地产企业的融资需要。
房企对PE认识不够
“我们也是在半个月之前才开始了解PE，但是直到现在还不是很清楚。”6月7日，天津市津东房地产开发集团有限公司某项目负责人王志国这样告诉记者。对PE缺乏了解的不只王志国一人，天津市房地产开发经营集团有限公司市场拓展部部长郭宁说，他对PE的了解也就是近一个月内的事情。
类似的是，现场参会的其他房地产企业对PE的认识几乎都是来自一个多月来的恶补，在融洽会之前，很少有企业了解或听说过PE，正是融洽会的召开给他们提供了一个认识PE、了解PE并与PE进一步合作的机会。
国浩律师集团(天津)事务所律师、天津市人民政府法律顾问张勇对PE有多年的研究经验，和一些企业交流后也发现，企业普遍对PE的认识还远不够。
张勇说：“对于大多数企业来说，PE还是个新生事物。所以这次来参会的企业，大多准备不足。”张勇认为，这主要是因为企业不了解PE，他们能掌握的PE信息很少。“所以我们下一步要多做一些宣传工作，要告诉企业PE是什么，应该怎么操作，把这方面的信息、资料做细致，这样会对企业有帮助。”
香港最大的华人律师行——胡关李罗律师行律师，高级合伙人李嘉士认为，PE最看重的是企业的土地储备，有地、有好地的企业才能吸引PE的眼球。张勇也持同样观点，他说：“基金最眼红的是盯有地、项目好、楼盘位置好，但是公司资金出现问题的企业。也许你这个项目现在没赚钱，但他看好了，未来两到三年你能赚钱，他就会把钱投给你。”
随后，记者现场采访了一些国内外PE，他们的回答印证了李嘉士和张勇的说法。美中鸿富国际融资投资公司黄女士说：“有一定的土地储备，有发展潜力，但是资金链出现问题，这类的房地产企业是我们最感兴趣的。”
但是，因为对PE不了解，几乎所有参展企业似乎都忽视了对自身掌握土地、项目情况的重点介绍。记者在会场看到，参展的房地产企业用于自我推介、介绍项目优势的宣传材料大多是普通的宣传画册，而且只有薄薄的几页纸。内容介绍也多是从企业荣誉角度来讲的，而对公司掌握的土地情况、具体项目的地理位置、区位优势、规划情况等PE最感兴趣的方面却语焉不详、乏善可陈。
张勇说：“最后是不是看好企业、把钱投给那个企业，还是基金说了算。如果企业接触的基金太迟钝、规模不行，那就再找另外一家。你真有好项目的话，不会找不到好基金，但企业得会推销自己，好与不好你得让基金感觉到。而且每个基金都有一套自己的评估方案，你说项目好、怎么好这是个前提，然后基金会去实地考察。PE都是自己的钱，谁都会关心的谁都有标准，他都会认真考虑。”
PE优势越发明显
“我们可以说是家族企业，入股的都是亲友，实际上我们比较倾向于以有限合伙的形式来组织公司，但一直未见到这方面的法律依据，所以只能采取有限公司的形式。”6月6日，来参会的上海华克投资管理有限公司总经理任文栋认为，今年6月1日新《合伙企业法》实施对于PE在国内的发展来说具有重要意义，确定了有限合伙这种国际通行的私募股权基金组织模式在中国大陆的合法地位，更有利于PE在中国的发展。
过去由于法律制度不完善，私募股权投资能做的主要是公司。1997年通过的合伙法，只是自然人的合伙，不允许法人和法人之间的合伙，有限合伙制不能做。新《合伙企业法》里面专门增加有限合伙条款，同时允许法人合伙，这样为风险投资、私募股权投资创造了一种新的渠道。在有人承担无限责任的基础上，由更多人承担有限责任，来解决资金募集的问题。
张勇说：“《合伙企业法》以前就有，但是这次进行了修改，修改以后它里边有一条新的规定是专门冲着私募基金来的。表面上没有这样说，实际上增加的一条叫做‘有限合伙人’，这一条就是专门为私募基金准备的，这就为PE在中国的发展进一步扫清了障碍。”李嘉士也告诉记者，现在在美国、英国、欧洲做私募基金的方式主要是以有限合伙的方式来的。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌介绍说：“中国已经拥有《信托法》，也新修订了《公司法》，《合伙企业法》也在几天前正式生效，这些法规为私募基金的设立提供了法律框架和制度保障。因此，原则上，在国内设立私募基金用不着审批，只要按照《公司法》到工商部门注册成立公司就行了，或者按照《合伙企业法》注册成立有限合伙企业。”
夏斌说，虽然我国的相关法规中并没有“私募基金”字眼，但私募资金的实质就是几个资金合在一块儿，共同投资一个企业。从我国第一只人民币产业投资基金——渤海产业投资基金(该基金主要为天津滨海新区获取银行贷款有困难的公司提供融资渠道)的实际运作来看，它就是一种私募股权投资。
有了明确的法律地位，PE在中国下一步的发展所剩下的问题就只限于技术层面了，而其与生俱来的优点必然使其大受中国房地产企业的欢迎。
传统的贷款、抵押或者证券等融资方式程序比较复杂，而且受国家宏观调控的影响，房地产企业在出现资金缺口时，通过银行信贷、信托等方式来融资成功的概率越来越低。而PE没有一个固定模式，比如要企业什么样的报告、要求企业达到什么样的预期、前几年有几年是赢利的、市场有多少赢利等，这些问题PE一股不关心。
张勇说：“只要是私募基金经过考察，看到你有一个很好的市场定位、有一个很好的团队，但是你的资金有问题，这样私募基金就可以进来投资，如果你需要，他也可以进入管理层帮助你进行一些运作。企业赢利之后，他顺利退出，拿走一部分利润。进来是为了退出，这是私募基金最大的特点，在一进一出之间实现价值。”
通过PE融资还有一个好处，那就是企业可以灵活的选择与PE的合作方式。出于这个考虑，房地产公司也愿意选择与PE合作。郭宁告诉记者：“私募一股实力比较雄厚，它的融资方式也比较多，可以是债权也可以是股权的，合作方式比较灵活。银行贷款融资比较单一，而且操作起来也比较麻烦。这次我们也接触了几家PE，有几家表现出了兴趣，不过最重要的还是在会后在进一步深谈。”
张勇说：“一股意义上，PE是通过私募形式对非上市企业进行的权益性投资，然后通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利的各类 创业投资基金或产业投资基金。”
而现在顺畅的退出机制也使得PE愿意进入房地产领域，“就是说如果PE是有限责任公司进来的，就走有限责任公司的道路；是股份有限公司进来的，就上市；如果走有限合伙形式，也只是在税收上有区别，到时候交完税，在国家外汇管制允许的情况下，钱也挣到手了，PE也可以自由退出。”
PE促进房地产市场发展
“PE进来后会在一定程度上提高房价，特别是他们对住宅很感兴趣。韩同的现代企业在今年三四月问我有没有北京东三环的房子，想投10亿元进去，这说明房价还有升值的潜力，不然它不投。而PE进入当地产看重的也是中国房地产业的整体发展。”郭宁说。
国外PE进入房地产领域必然会带动房价上涨，这是一个不容回避的川题。李嘉士说：“我想这两年中同的房地产之所以炒起来了，很大原刚就是海外私募基金投进了中国楼市。房地产市场资金投放量大大增加，导致楼价攀升。而且从现在趋势看，房地产市场的基金投放量以后会更多。”
但张勇却并不担心PE带动房价上涨，他认为，房价上涨后，国家会时房地产进行一些必要的调控。“基金一进来楼价就上去了，现在楼价比较低是因为资金量少，也就是买的少，现在基金进入楼市，就会带动房价上涨。不过涨到一定程度，政府就要调控了，比如对住房大小的限制、对别墅的控制，政府马上就要出台一套新的法律法规了。”
作为市场主体的一方，相对于推动房价上涨，PE在房地产领域更重要的作用是推动房地产行业以及相关产业的发展。
郭宁说：“要迎入PE，就要在项目上、管理上作相关调整，满足他们的要求。而且咱们也要跟国外接轨，要符合国外的一些规则，企业一旦成长到在国外上市，就要符合人家的规则，只有符合条件了才能上市，一定程度上促进公司管理水平、经营效果。”
张勇认为，PE进入房地产，最重要的意义是促进了资本的流动，“比如说，你们的杂志要扩大影响，扩大规模，私募基金看好你们把钱投给你们投了，而你们就可以拿这笔钱要买整栋楼，他是买方；如果你们是开发商，他看好了，把钱投给你们，楼盖起来了要出售，他就是卖方了。而且不止一家基金在做这些事，它们的进入已经在市场中形成了供给、需求，只要资本流进去了就推动了房地产业的发展。”
而天津这次对PE这么重视，也是因为PE是为民营企业准备的。天津私营企业与南方一些城市相比发展相对落后，原因就是民营企业的资金来源尤其是贷款不是很顺畅，有好的项目但是没有资金对接。房地产企业不少是中小型民营企业，而这次安排进来的国外基金也人多是针对中国的中小企业，很适合中同的中小房地产企业的融资需要。