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［摘 要］全国各地纷纷出台的房地产“限购令”会对房地产市场走向和住房消费者的心理、行为产生直接的影响。本文以天津市为例,对“限购令”发布之后的房地产市场变化进行初步的分析,采用调研问卷的方式,探讨“限购令”对住房消费者消费心理和行为的影响。结果显示,“限购令”对房价的抑制效果有限,“限购令”之后房地产交易量总体下滑,但可能出现大幅波动。大多数消费者认为房地产价格不会降低,有购房愿望的消费者大多持观望态度；大多数消费者对“限购令”持支持态度,但拥有多套房产的人持反对态度。“有钱投资房地产”仍是人们普遍的心态,房地产调控未来仍面临艰巨的任务。
［关键词］限购令；房地产；市场
［中图分类号］F294 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）48-0006-03
为了遏制房价快速上涨,2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后,累计在上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。2011年1月26日,“国八条”出台,提出的限购令措施覆盖全国,有望直接阻断部分不合理购房需求。随后,北京、上海、广州、天津、南京、武汉、宁波等多个城市相继出台楼市限购令细则,目前,明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求,实行限购政策的城市数量预计还要翻一番。
可见楼市调控追加了“限购”等严厉手段,堪称“史上最严”,但限购令之后房地产市场出现了哪些变化？这些变化之后隐含着消费者怎样的消费心理？如何看待限购令出台之后的房地产市场走势？本文以天津市为例,在初步研究、分析限购令出台后房地产市场走势的基础上,采用调研问卷的方式,分析“限购令”对住房消费行为的影响,探索“限购令”在多大程度上影响人们的心理和行为,从而进一步影响住房消费行为。
1 天津“限购令”及其实施效果
1.1 天津“限购令”政策
2011年3月,天津政府发布限购令,“限购令”“规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女,下同)、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,要暂停向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。有关部门明确表示,应在中心城市长期实施商品住宅后限购,彻底遏制投机和过度投资。
全国各地的限购令和天津市的大同小异,均是对购房作出限制要求,只是限制的条件有所不同而已。
1.2 “限购令”对房价走势的影响
在2010年7月—2011年6月的一年时间里,天津市全市房地产价格的变化趋势可分为三个阶段(见图1)。在2010年7~12月,整体趋势较为平稳；进入2011年后,前三个月连续下滑；4月天津市商品住宅成交均价出现强势反弹,创下历史新高点,5月稳定在4月达到的高值。进入6月,天津全市商品住宅成交均价仅小幅下滑。
与全市变化趋势相比,市内六区商品住宅成交均价呈现同样的趋势,但变化幅度更大。在2010年7~12月,除8月、9月略有下降外,整体价格呈上升趋势；进入2011年后,前三个月同样连续下滑；4月市内六区商品住宅成交均价出现强势反弹,5月稳定在4月的高值位。进入6月,市内六区商品住宅成交均价出现进一步反弹滑。
全国的形势与天津市相似。2010年11月,16个限购城市中仅广州新房价格环比下降0.1％,另有5个城市价格持平,其他10个限购城市均环比上涨。
1.3 “限購令”对房地产成交量的影响
2010年7~12月,天津全市商品住宅成交量走势总体呈上升趋势,其中9月达到了2010年的最高点。2011年前三个月,天津市商品住宅成交面积整体大幅下滑(近2月小幅回升),4月开始随着限购令发布,成交量开始回升,5月呈现大幅上扬,成交量涨幅达到七成。但到6月,成交量又大幅下挫。市内六区和变化趋势和全市的变化趋势完全一致,但变化幅度更大（见图2）。
在全国范围内,国家统计局数据显示,2010年1~11月,全国商品房销售面积8.25亿平方米,比上年同期增长9.8％,增幅比1~10月提高了0.7个百分点。同期全国商品房销售额4.23万亿元,同比增长17.5％。其中,11月单月的销售面积和销售额同比分别增长14.5％和18.6％。
1.4 “限购令”对房地产的影响分析
从图1、图2可以看出,无论是成交价格还是成交量,2011年3月都是一个重要的转折点,而这个转折点正是天津市限购令出台的时间,说明政策对房地产市场的影响可谓立竿见影。在2011年3月,成交价格和成交量均处于最低谷。说明在新政策出台前,买卖双方均不愿出手,处于观望状态。限购令出台后,成交价格大幅回升,说明限购政策没有在较大程度上抑制房地产价格。而成交量在5月骤升,6月又骤降,说明限购令之后,房地产市场的热度并不明朗。
2 “限购令”对住房消费行为影响的调研分析
为什么限购令不能有效抑制房地产市场的热度？目前的状态可能会持续多久？未来的变化趋势如何？要解答这些问题,必须从消费者的心理状态入手,剖析深层的原因。
本次通过网络及天津市房交会现场发放问卷的两种调研方式,共发出问卷250份,剔除无效问卷50份,回收有效问卷200份。问卷调查从2011年4月22 日开始,到 4月25日结束,调查结果用SPSS13.0统计软件进行分析。
2.1 人口特征变量的描述性统计分析
表1为本次问卷调查的人口特征变量的描述性统计。可以看出,本次调查各年龄段均有分布,调查对象多为已婚者,而多数已婚者是“有房一族”。另外,本次调查对象受教育程度较高,而且拥有一套房的人占绝大多数。
2.2 “限购令” 对住房消费行为影响统计分析
从本次问卷调查结果的统计分析(见表2)可以总结出三点：首先,78%的人支持限购政策,60%的人认为应该加强对限购令的执行力度(即认为目前对限购令执行不到位)。其次,绝大多数人认为房价不会下降(认为下降的只占14.5%),56.5%的人认为房价不会出现拐点。消费者的房价预期与实际的房价走向是一致的。另外,绝大多数人处于观望的心理(观望、等回落的占75%)。
由于绝大多数人处于观望的心理,可以推测,5月成交量的回升只是短时行为,难以持续,这从6月成交量骤降就可以看出。5月成交量的短时回升可能是因为之前三个月成交量过低,市场仍存在一定的刚性需求的反应。从长远看,未来房地产成交量在整体上不会上扬。
由于限购令涉及消费者拥有住房套数与购房权的关系,本次调查还包括了不同住房套数的人对限购令及未来楼市走向所持的态度(见表3)。表3明确显示,住房套数与对限购政策的态度具有明显相关性。无住房和1套住房者极力支持限购政策,但2套及以上消费者对限购令的支持力极低。对于未来楼市是否出现拐点,不论拥有几套住房,几乎一致持否定态度。
对于无住房和1套住房者,他们没有多余资金投资,没有投资的想法,希望楼市稳定。2套及以上消费者,由于认为房价还会上升,仍然对投资房地产抱有希望,他们反对限购政策。
3 结 论
3.1 限购令对房价的抑制效果有限
无论是房地产价格的实际走势,还是消费者的价格预期,楼市价格仍然上涨,限购令对房价的抑制效果有限。因此,进一步控制房地产价格,仍然面临艰巨的任务。
3.2 房地产成交量未来走势不明,但整体趋势难以上扬
由于绝大多数消费者持观望态度,推测楼市成交量未来整体趋势难以上扬。但由于我国城市化速度快,楼市仍然存在刚性需求。持币观望能持续多久难以预料。另外,随着我国收入水平持续增长,一套住房者也可能成为新的购房对象。这些因素决定了房地产成交量未来走势可能会出现大幅波动。
3.3 限购令力度不够到位
房价虚高已成为目前人们关注的最大问题,大多数人已经买不起房子,所以限购的出台也是受到广泛支持,但多数人认为楼市不会出现拐点,还会继续火暴。且多数人认为限购令不够到位,应加强执行力度。
参考文献：
［1］第一财经日报.政策难抑楼市反弹,多城市楼市限购令延续执行［EB/OL］.(2011-1-4).http://www.crein.org/view.asp？id=2431.
［2］中华工商时报.“限购令”下楼市逆势上行［EB/OL］.(2011-1-10).http://www.chinanews.com/ estate/2011/01-10/2775528.shtml.
［关键词］限购令；房地产；市场
［中图分类号］F294 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）48-0006-03
为了遏制房价快速上涨,2010年4月30日,北京出台“国十条”实施细则,率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后,累计在上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。2011年1月26日,“国八条”出台,提出的限购令措施覆盖全国,有望直接阻断部分不合理购房需求。随后,北京、上海、广州、天津、南京、武汉、宁波等多个城市相继出台楼市限购令细则,目前,明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求,实行限购政策的城市数量预计还要翻一番。
可见楼市调控追加了“限购”等严厉手段,堪称“史上最严”,但限购令之后房地产市场出现了哪些变化？这些变化之后隐含着消费者怎样的消费心理？如何看待限购令出台之后的房地产市场走势？本文以天津市为例,在初步研究、分析限购令出台后房地产市场走势的基础上,采用调研问卷的方式,分析“限购令”对住房消费行为的影响,探索“限购令”在多大程度上影响人们的心理和行为,从而进一步影响住房消费行为。
1 天津“限购令”及其实施效果
1.1 天津“限购令”政策
2011年3月,天津政府发布限购令,“限购令”“规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女,下同)、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,要暂停向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。有关部门明确表示,应在中心城市长期实施商品住宅后限购,彻底遏制投机和过度投资。
全国各地的限购令和天津市的大同小异,均是对购房作出限制要求,只是限制的条件有所不同而已。
1.2 “限购令”对房价走势的影响
在2010年7月—2011年6月的一年时间里,天津市全市房地产价格的变化趋势可分为三个阶段(见图1)。在2010年7~12月,整体趋势较为平稳；进入2011年后,前三个月连续下滑；4月天津市商品住宅成交均价出现强势反弹,创下历史新高点,5月稳定在4月达到的高值。进入6月,天津全市商品住宅成交均价仅小幅下滑。
与全市变化趋势相比,市内六区商品住宅成交均价呈现同样的趋势,但变化幅度更大。在2010年7~12月,除8月、9月略有下降外,整体价格呈上升趋势；进入2011年后,前三个月同样连续下滑；4月市内六区商品住宅成交均价出现强势反弹,5月稳定在4月的高值位。进入6月,市内六区商品住宅成交均价出现进一步反弹滑。
全国的形势与天津市相似。2010年11月,16个限购城市中仅广州新房价格环比下降0.1％,另有5个城市价格持平,其他10个限购城市均环比上涨。
1.3 “限購令”对房地产成交量的影响
2010年7~12月,天津全市商品住宅成交量走势总体呈上升趋势,其中9月达到了2010年的最高点。2011年前三个月,天津市商品住宅成交面积整体大幅下滑(近2月小幅回升),4月开始随着限购令发布,成交量开始回升,5月呈现大幅上扬,成交量涨幅达到七成。但到6月,成交量又大幅下挫。市内六区和变化趋势和全市的变化趋势完全一致,但变化幅度更大（见图2）。
在全国范围内,国家统计局数据显示,2010年1~11月,全国商品房销售面积8.25亿平方米,比上年同期增长9.8％,增幅比1~10月提高了0.7个百分点。同期全国商品房销售额4.23万亿元,同比增长17.5％。其中,11月单月的销售面积和销售额同比分别增长14.5％和18.6％。
1.4 “限购令”对房地产的影响分析
从图1、图2可以看出,无论是成交价格还是成交量,2011年3月都是一个重要的转折点,而这个转折点正是天津市限购令出台的时间,说明政策对房地产市场的影响可谓立竿见影。在2011年3月,成交价格和成交量均处于最低谷。说明在新政策出台前,买卖双方均不愿出手,处于观望状态。限购令出台后,成交价格大幅回升,说明限购政策没有在较大程度上抑制房地产价格。而成交量在5月骤升,6月又骤降,说明限购令之后,房地产市场的热度并不明朗。
2 “限购令”对住房消费行为影响的调研分析
为什么限购令不能有效抑制房地产市场的热度？目前的状态可能会持续多久？未来的变化趋势如何？要解答这些问题,必须从消费者的心理状态入手,剖析深层的原因。
本次通过网络及天津市房交会现场发放问卷的两种调研方式,共发出问卷250份,剔除无效问卷50份,回收有效问卷200份。问卷调查从2011年4月22 日开始,到 4月25日结束,调查结果用SPSS13.0统计软件进行分析。
2.1 人口特征变量的描述性统计分析
表1为本次问卷调查的人口特征变量的描述性统计。可以看出,本次调查各年龄段均有分布,调查对象多为已婚者,而多数已婚者是“有房一族”。另外,本次调查对象受教育程度较高,而且拥有一套房的人占绝大多数。
2.2 “限购令” 对住房消费行为影响统计分析
从本次问卷调查结果的统计分析(见表2)可以总结出三点：首先,78%的人支持限购政策,60%的人认为应该加强对限购令的执行力度(即认为目前对限购令执行不到位)。其次,绝大多数人认为房价不会下降(认为下降的只占14.5%),56.5%的人认为房价不会出现拐点。消费者的房价预期与实际的房价走向是一致的。另外,绝大多数人处于观望的心理(观望、等回落的占75%)。
由于绝大多数人处于观望的心理,可以推测,5月成交量的回升只是短时行为,难以持续,这从6月成交量骤降就可以看出。5月成交量的短时回升可能是因为之前三个月成交量过低,市场仍存在一定的刚性需求的反应。从长远看,未来房地产成交量在整体上不会上扬。
由于限购令涉及消费者拥有住房套数与购房权的关系,本次调查还包括了不同住房套数的人对限购令及未来楼市走向所持的态度(见表3)。表3明确显示,住房套数与对限购政策的态度具有明显相关性。无住房和1套住房者极力支持限购政策,但2套及以上消费者对限购令的支持力极低。对于未来楼市是否出现拐点,不论拥有几套住房,几乎一致持否定态度。
对于无住房和1套住房者,他们没有多余资金投资,没有投资的想法,希望楼市稳定。2套及以上消费者,由于认为房价还会上升,仍然对投资房地产抱有希望,他们反对限购政策。
3 结 论
3.1 限购令对房价的抑制效果有限
无论是房地产价格的实际走势,还是消费者的价格预期,楼市价格仍然上涨,限购令对房价的抑制效果有限。因此,进一步控制房地产价格,仍然面临艰巨的任务。
3.2 房地产成交量未来走势不明,但整体趋势难以上扬
由于绝大多数消费者持观望态度,推测楼市成交量未来整体趋势难以上扬。但由于我国城市化速度快,楼市仍然存在刚性需求。持币观望能持续多久难以预料。另外,随着我国收入水平持续增长,一套住房者也可能成为新的购房对象。这些因素决定了房地产成交量未来走势可能会出现大幅波动。
3.3 限购令力度不够到位
房价虚高已成为目前人们关注的最大问题,大多数人已经买不起房子,所以限购的出台也是受到广泛支持,但多数人认为楼市不会出现拐点,还会继续火暴。且多数人认为限购令不够到位,应加强执行力度。
参考文献：
［1］第一财经日报.政策难抑楼市反弹,多城市楼市限购令延续执行［EB/OL］.(2011-1-4).http://www.crein.org/view.asp？id=2431.
［2］中华工商时报.“限购令”下楼市逆势上行［EB/OL］.(2011-1-10).http://www.chinanews.com/ estate/2011/01-10/2775528.shtml.