在2007年3月出台的《物权法》中，已经明确规定了国家对不动产实行统一登记制度。时隔七年多时间，《不动产登记暂行条例》终于颁布，这标志着不动产统一登记制度正式建立。
　　《条例》自3月1日起施行，2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享。依法公开查询。全国统一信息平台将在今年下半年上线试运行，2016年完善平台并扩大试运行范围。2017年全而运行。
　　《条例》不仪关乎国家治理体系和治理能力的现代化，也关乎干家万户的生产生活。本刊记者就社会普遍关心的问题，以问答形式，解读《条例》，为大家答疑释惑。
　　一问：什么是不动产？哪些不动产权利可以办理登记？
　　答：《条例》所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
　　办理登记的不动产权利包括：（一）集体上地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；以及法律规定需要登记的其他不动产权利。
　　解读：《条例》第五条明确了进行登记的不动产权利的具体类型、基本实现了全覆盖，统一了登记范围。这既能确保所有应当登记的不动产权利都可以登记。又有效地防止了实践中一些地方任意将不属于不动产权利的其他权利记载于不动产登记簿的问题，对于规范登记行为，维护公民、法人等民事主体的不动产权利具有重要意义。
　　二问：不动产登记的类型有哪些？在哪里登记？
　　答：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用《条例》。
　　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理：直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
　　跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的。由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
　　解读：《条例》明确了登记机关的设置，将分散的登记职责整合到一个部门，结束了不动产登记由不同行政部门负责的“九龙治水”局面。
　　长期以来，我国不动产登记信息分散在住建、农业、林业、国土等部门，由于各部门登记方法、技术规程不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登；以及农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，引发矛盾和纠纷。
　　这种条块分割、权责不明的状况，也给当事人造成极大不便。比如在农村，当事人要分别到4个不同的部门办理不同的证件：在城市，当事人最少也要到两个部门办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。比如要查阅某工厂是否已实行抵押，需到土地管理部门查土地、到房管部门查房屋、到工商部门查设备等。这不仅增加了企业和群众的不便，也增加了成本。
　　统一登记后，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，减轻了当事人负担。同时进一步提高了登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，有利于保障不动产交易安全。有助于提高登记的效率和公信力。
　　三问：怎样进行不动产登记？要提交什么材料？
　　答：不动产登记步骤是这样的：申请人提出申请一提交材料一不动产登记机构审查材料及书面给出受理通知一完成登记（自受理登记申请之日起30个工作日内办结手续，法律另有规定的除外）。
　　申请登记应提交这六项材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料：（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
　　解读：方便群众申请登记，保护权利人合法权益。是《条例》的立法目的。为此，《条例》在稳定申请人预期、尊重申请人意思自治、简化申请程序、减轻申请负担等方面都做了详细规定。
　　四问：不动产登记簿记载什么事项？
　　答：不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载四个事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。
　　解读：不动产登记簿是不动产权利的载体，登记内容、登记形式、介质保管等与权利人密切相关。《条例》明确了不动产登记簿的基本技术规格，特别是关于登记簿电子化和永久化的要求，细化了保管责任。
　　五问：不动产登记，是强制还是自愿？
　　答：不动产登记属于自愿登记。
　　解读：《条例》根据《物权法》的有关规定，没有要求对不动产权利进行强制登记。但如果权利人不登记，容易出现纠纷，使得房产、土地等不动产权利归属和转让存在隐患，交易安全将受到严重影响。
　　六问：什么人可以查询、复制登记资料？会不会泄露个人财产信息？
　　答：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。此外，有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
　　《条例》第二十八条规定：查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料，
　　解读：从《物权法》的角度讲。只有涉及交易安全的情况下，才许可别人去查询不动产信息，比如你的房子要抵押给对方，对方就有必要查询你的房产信息是否真实可靠，这样才能保证交易公正。 　　私人不动产具有一定的隐私性，《条例》明确了登记资料查询、复制的主体权限及保密责任主体等要求，重视对公民财产信息的保护；在登记信息实现四级实时共享和多部门互通共享的同时，规定了共享机构的保密义务。
　　七问：小产权房会不会因此“转正”？海外资产能否登记、查询？
　　答：不动产统一登记制度没有考虑小产权房登记。《条例》不涉及海外资产的登记和查询。
　　解读：由于历史的原因和地方管理的差异，各地都存在一定数量的小产权房。根据我国现有的法律，小产权房其实是没有产权的房屋，但人们非要给它冠以美名“小产权”。
　　八问：已经发放的权属证书是否仍然有效？
　　答：老百姓手中的权属证书将按照“不变不换”的原则执行，即已经依法发放的证书继续有效。若是产权人在新证书颁布前就已经申请了登记，将会继续发放旧版证书：新的证书颁布后申请登记的，发放新版证书。
　　解读：不动产统一登记是行政管理体制改革的重要内容，目的是提高行政效率，而不是对产权关系进行调整。《条例》规定：不动产权利人已经依法享有的不动产权利。不因登记机构和登记程序的改变而受到影响：实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
　　九问：对于农民朋友来说会有哪些实惠？
　　答：当下农村土地纠纷频发的背后，不动产权属不明确是重要因素之一。不动产统一登记后，土地集体所有权、宅基地、建设用地这三方面农民会受益，会界定农村集体土地产权，进一步确权；闲置宅基地可以抵押：建设用地会市场化，使农民获得更多财产权。
　　比如一块地，把权属证书发到承包经营权或使用权人手里，这块地才能更顺利、完整地流转，所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“人市”就具备了前提条件。
　　解读：我国最大的不动产家底在农村地区。不动产统一登记将结束城乡分割的二元化土地格局，有利于提高农村不动产的保护力度和流转自由度，实现城乡市场对接，促进农民市民化。
　　十问：对广大民众有怎样的影响？
　　答：对民众影响最大的，就在于一是登记手续更简便，无需到处跑。“进一个门，办一张证”将成趋势：二是不动产买卖更放心，可依法查询，避免产权交叉或冲突，比如以前“一房两卖”所导致的房产纠纷屡有发生，原因就是因为登记的分散与查询的相对不便。使得买卖双方形成了信息不对称。
　　解读：不动产登记看似国家行为，其实土地、房屋等不动产确权对民众的合法财产是一种明确的保护态度，只有确权，公认之后，大家手里的不动产转让、交易、流通才有可能得到公平、合理的价格。
　　以前由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属不明。引发众多矛盾和纠纷。统一登记后，可以更好地理清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷。提高登记的准确性和权威性。更好地维护当事人的不动产物权。
　　毋容置疑，《条例》以物权稳定和便民利民为核心原则，概括性地说有两大功能，一是明晰和保护产权。二是便利和保障交易，对提高政府管理效率和水平，方便企业和群众，尤其是对健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度具有重大意义。