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【摘要】本文分析了如何通过适当增加成本，来大幅度提高小区功能和品质的方法，供大家参考。
【关键词】房地产管理；成本；功能
1、前言
随城市化进程的加快，房地产开发项目如雨后春笋般蓬勃发展，新盘社区，无论在环境、外观、设计上都明显地区别于传统小区，真是越来越漂亮了。选择一个居所就是选择未来的一种生活方式，真正的好房子不光要有好的地理位置，还需要为住户的日常使用的方方面面进行考虑。针对以上情况，本文对近几年已经开发完成并已经交付使用的楼盘进行了调查，统计了来自不同年龄阶层的意见，考虑怎么从细节入手，提升小区品质，增加公司楼盘的竞争力。
功能和成本是一直是房地产项目开发研究最多的内容，开发商关注的是成本，客户关注的是功能，功能和成本的比值，是一个项目好于坏的关键。
2、地上部分
进入一个小区，你首先关注的是小区的格局，而格局的体现就需要在小区的入口设立平面布置图，是你对这个小区有一个大致的了解。很多人认为这是不必要的设置，其实不然，在日常生活中，经常会遇到亲戚朋友来你做客，即使有了你家的详细地址并且有了门口保安的指引，还没有一块平面指示图来的方便，特别是你刚购买了一个较大小区的住房，在装修阶段，有大量的材料和物品送货上门，门口一个小小的平面图，可以省去你不少麻烦。
其次，小区门口除了设立保安室之外，还需要有告示牌和快递存放室。 不要小看小小的一块告示牌，它体现了一个小区的物业的管理水平。失物招领、停电停水通知、重要事项通知等，让下班归来的业主体会到自己是小区的主人。快递存放室，看似可以被E邮柜替代，但其实不然，遇到双十一、国亲、春节等节日E邮柜的储存能力就有限了，而且对于一些大件物品也同样无法胜任，特别是遇到异常情况，比如：E邮柜被雨淋了、业主忘记取件、东西放E邮柜了但没收到密码，都是E邮柜的短板。快递存放室，不但能解决以上麻烦，还能增加物业人员和业主之间的联系，在日常中，有事还能让业主临时存放一些物品，免去了业主搬上楼又搬下来的麻烦，极大的便利的业主，提高了小区的品质。
进入小区，接着就会关心另外一个问题，车停哪里？根据对调查的统计，超过60%的业主喜欢地面停车位。但也不是说，地面停车位越多越好，因为地面空间是有限的，过多的车位会占用大量的绿化面积和通道，使得业主散步和通行受到影响，这也是业主投诉问题较多之一。目前解决之一问题的方法有好多，这里就说成本较少的一种思路：在小区内设立人车分离区域，保证业主的休闲散步的区域无车辆通行和停放；地面车位尽量设置在小区围墙外，减少上下班高峰期，小区进出口的拥堵；小区入口做到人车分离，保证业主安全和通行流畅；地面停车位必须有明确标识，防止车辆乱停放；本小区的以外车辆，除送货外，一律停放在小区外，以保证本小区业主的权利。
小区的安防也是业主最为关心的内容之一，除了必要的设备之外，重点是小区入口保安的巡查和单元门是否长闭。小区保安的巡查力度控制是關键，过分严谨，会给小区业主一种坐牢的压抑感，过分宽松了，就又会给小区业主一种不负责任的感觉，所以比较好的做法是，固定门卫的保安人员，竟快让他们熟悉小区的业主，这样可以避免询问的次数。这里可以把快递存放室和门卫办公室放一起，这样可以加快熟悉速度，还能增加业主对保安的满意度。单元门是否长闭，是安防中比较重要的一块。它可以阻挡99%的外来人员进入，虽然业主每次出入会带来一些不便利，但是换来安全的环境还是有必要的。现在新建的小区一般采用全玻门，一个耐久性大大增加，还有美观和舒适度大大提升。小区的日常使用也是业主最为关注的内容之一。像小区的垃圾桶，不应设置在单元门内，防止夏天异味蔓延，宜设置在架空层入口的绿化带中，地面做好硬化方便清理打扫，最后垃圾桶一定要带盖子，防止异味外和免除野猫等小动物把垃圾翻得到处都是。在架空层和小区休闲区要提供刚给业主休息用的桌椅，及保持环境卫生的垃圾桶。架空层及绿化带中的照明要做到时间和分区控制，到了晚上10：00以后，可以关闭绿化带照明，主要道路照明只留一半，极大的减少不必要的能耗。单元门口的照明，宜采用光控。
3、地下部分
这一块业主反应较多的集中在照明、地面潮湿和标识不清这几方面。先说照明，最早采用的日光灯管，这种方式能耗大、维护成本高，且容易在梅雨季节大面积受潮损坏，后来就改进成，多路控制，隔2到3个灯亮1个，节约能耗的同时也降低了维护成本，但随着照明效果的下降，业主投诉较多，于是就出现了声控，平时状态下全暗，遇到声音才会亮起，能耗和维护成本大幅度下降，投资成本小幅上升，但业主投诉却大幅度提升，因为人少的时候，比较吓人，所以很快被淘汰。现在最新的是LED声控，平时状态下一般在2.5W左右低照明工作，遇到声音则工作在10W，特点是比普通灯管2个开1，节能30%以上，维护成本下降90%，LED寿命普通都在10年以上，耐潮湿，但一次性投入成本较高，需要5年左右才能收回成本，但业主和物业单位反应极好，是现在比较流行的照明模式。
地下室梅雨季节返潮是大部分高层地下室小区常见问题，这次我就介绍一种大城市常见的处理办法。采用环氧树脂地面，因为维护成本低，修复只要在原来表面在做一层即可，观感效果好；地面水汽全部被阻挡在表面，清扫除湿简单，只需配合大功率工业除湿机即可在1到2天内下降到40%以下湿度。能有效的避免水泥地面开裂修补观感差、地面潮湿难以清除、金刚砂地面局部修补困难等问题。
地下室标志标线也是近几年根据业主要求所增加的。随着汽车保有量的增加，地下车库和自行车库的面积和数量大大增加了，这就造成了很多业主或者访客在地下室迷路，特别是上了年纪和送货人员。因此，每个地下室出口要增加平面图，标识出你当前所在位置和整个地下出库的情况、编号分布，让人一看便知位置。
结语：
一个好的小区，做到以上这些是必须，但除了这些还远远不够的，这里我只是抛砖引玉，以最低的成本来提高功能，以满足业主日益增长的需求和体验，为我集团楼盘在市场中的竞争力，提供一份绵薄的力量。
【关键词】房地产管理；成本；功能
1、前言
随城市化进程的加快，房地产开发项目如雨后春笋般蓬勃发展，新盘社区，无论在环境、外观、设计上都明显地区别于传统小区，真是越来越漂亮了。选择一个居所就是选择未来的一种生活方式，真正的好房子不光要有好的地理位置，还需要为住户的日常使用的方方面面进行考虑。针对以上情况，本文对近几年已经开发完成并已经交付使用的楼盘进行了调查，统计了来自不同年龄阶层的意见，考虑怎么从细节入手，提升小区品质，增加公司楼盘的竞争力。
功能和成本是一直是房地产项目开发研究最多的内容，开发商关注的是成本，客户关注的是功能，功能和成本的比值，是一个项目好于坏的关键。
2、地上部分
进入一个小区，你首先关注的是小区的格局，而格局的体现就需要在小区的入口设立平面布置图，是你对这个小区有一个大致的了解。很多人认为这是不必要的设置，其实不然，在日常生活中，经常会遇到亲戚朋友来你做客，即使有了你家的详细地址并且有了门口保安的指引，还没有一块平面指示图来的方便，特别是你刚购买了一个较大小区的住房，在装修阶段，有大量的材料和物品送货上门，门口一个小小的平面图，可以省去你不少麻烦。
其次，小区门口除了设立保安室之外，还需要有告示牌和快递存放室。 不要小看小小的一块告示牌，它体现了一个小区的物业的管理水平。失物招领、停电停水通知、重要事项通知等，让下班归来的业主体会到自己是小区的主人。快递存放室，看似可以被E邮柜替代，但其实不然，遇到双十一、国亲、春节等节日E邮柜的储存能力就有限了，而且对于一些大件物品也同样无法胜任，特别是遇到异常情况，比如：E邮柜被雨淋了、业主忘记取件、东西放E邮柜了但没收到密码，都是E邮柜的短板。快递存放室，不但能解决以上麻烦，还能增加物业人员和业主之间的联系，在日常中，有事还能让业主临时存放一些物品，免去了业主搬上楼又搬下来的麻烦，极大的便利的业主，提高了小区的品质。
进入小区，接着就会关心另外一个问题，车停哪里？根据对调查的统计，超过60%的业主喜欢地面停车位。但也不是说，地面停车位越多越好，因为地面空间是有限的，过多的车位会占用大量的绿化面积和通道，使得业主散步和通行受到影响，这也是业主投诉问题较多之一。目前解决之一问题的方法有好多，这里就说成本较少的一种思路：在小区内设立人车分离区域，保证业主的休闲散步的区域无车辆通行和停放；地面车位尽量设置在小区围墙外，减少上下班高峰期，小区进出口的拥堵；小区入口做到人车分离，保证业主安全和通行流畅；地面停车位必须有明确标识，防止车辆乱停放；本小区的以外车辆，除送货外，一律停放在小区外，以保证本小区业主的权利。
小区的安防也是业主最为关心的内容之一，除了必要的设备之外，重点是小区入口保安的巡查和单元门是否长闭。小区保安的巡查力度控制是關键，过分严谨，会给小区业主一种坐牢的压抑感，过分宽松了，就又会给小区业主一种不负责任的感觉，所以比较好的做法是，固定门卫的保安人员，竟快让他们熟悉小区的业主，这样可以避免询问的次数。这里可以把快递存放室和门卫办公室放一起，这样可以加快熟悉速度，还能增加业主对保安的满意度。单元门是否长闭，是安防中比较重要的一块。它可以阻挡99%的外来人员进入，虽然业主每次出入会带来一些不便利，但是换来安全的环境还是有必要的。现在新建的小区一般采用全玻门，一个耐久性大大增加，还有美观和舒适度大大提升。小区的日常使用也是业主最为关注的内容之一。像小区的垃圾桶，不应设置在单元门内，防止夏天异味蔓延，宜设置在架空层入口的绿化带中，地面做好硬化方便清理打扫，最后垃圾桶一定要带盖子，防止异味外和免除野猫等小动物把垃圾翻得到处都是。在架空层和小区休闲区要提供刚给业主休息用的桌椅，及保持环境卫生的垃圾桶。架空层及绿化带中的照明要做到时间和分区控制，到了晚上10：00以后，可以关闭绿化带照明，主要道路照明只留一半，极大的减少不必要的能耗。单元门口的照明，宜采用光控。
3、地下部分
这一块业主反应较多的集中在照明、地面潮湿和标识不清这几方面。先说照明，最早采用的日光灯管，这种方式能耗大、维护成本高，且容易在梅雨季节大面积受潮损坏，后来就改进成，多路控制，隔2到3个灯亮1个，节约能耗的同时也降低了维护成本，但随着照明效果的下降，业主投诉较多，于是就出现了声控，平时状态下全暗，遇到声音才会亮起，能耗和维护成本大幅度下降，投资成本小幅上升，但业主投诉却大幅度提升，因为人少的时候，比较吓人，所以很快被淘汰。现在最新的是LED声控，平时状态下一般在2.5W左右低照明工作，遇到声音则工作在10W，特点是比普通灯管2个开1，节能30%以上，维护成本下降90%，LED寿命普通都在10年以上，耐潮湿，但一次性投入成本较高，需要5年左右才能收回成本，但业主和物业单位反应极好，是现在比较流行的照明模式。
地下室梅雨季节返潮是大部分高层地下室小区常见问题，这次我就介绍一种大城市常见的处理办法。采用环氧树脂地面，因为维护成本低，修复只要在原来表面在做一层即可，观感效果好；地面水汽全部被阻挡在表面，清扫除湿简单，只需配合大功率工业除湿机即可在1到2天内下降到40%以下湿度。能有效的避免水泥地面开裂修补观感差、地面潮湿难以清除、金刚砂地面局部修补困难等问题。
地下室标志标线也是近几年根据业主要求所增加的。随着汽车保有量的增加，地下车库和自行车库的面积和数量大大增加了，这就造成了很多业主或者访客在地下室迷路，特别是上了年纪和送货人员。因此，每个地下室出口要增加平面图，标识出你当前所在位置和整个地下出库的情况、编号分布，让人一看便知位置。
结语：
一个好的小区，做到以上这些是必须，但除了这些还远远不够的，这里我只是抛砖引玉，以最低的成本来提高功能，以满足业主日益增长的需求和体验，为我集团楼盘在市场中的竞争力，提供一份绵薄的力量。