“保障的归保障,市场的归市场,该租的租,该买的买”,构筑一个架构清晰、底座扎实、各取所需的住房供应平台,方是众望所归
　　
　　近日,有媒体援引“某权威人士”的话称:“发改委将直接干预房价”。此消息即刻引发地产股与金融股双双下跌。且不说这样的政策近期是否真会出台,单就政策逻辑而言,还有待商榷:如果真的把商品房全部转为“限价房”,是否就能帮助房地产行业“平稳健康发展”?
　　发改委是综合研究拟订经济和社会发展政策、进行总量平衡、指导总体经济体制改革的宏观调控部门。且现行《价格法》中规定,“对与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格,以及资源稀缺的少数商品价格等,可以实行政府指导价或者政府定价。”如此来看,干预房价理由倒也充分。问题是,房价不同于油价、粮价,房价的形成过程更为复杂。发改委如何制定统一的、可操作的限房价政策,是个难题。
　　首先,房价区域化定价特征明显。不同地段价格迥异。同一地段还会因户型、朝向不同而价格不同。这正是“不动产”和“动产”价格形成机制的差异。
　　其次,房地产产业链环环相扣,上游包括土地、金融、规划设计、建材部品,下游则涵盖建筑施工、销售代理,等等。如果要对房价直接行政干预,是不是要对整个产业链同时进行价格限制或“政府指导”?这势必会引发众多争议。
　　第三,房价的显性成本是可见的,比如规划设计、建安成本。但是隐性成本如何计算?这可能是一个更为敏感的话题。之前,诸多坚信“房地产是暴利行业”的人士曾致力推动“房价成本公开”,但始终未果。在房价的成本构成之中,究竟是地方政府的土地财政占大头,还是开发商的暴利是幕后推手,至今仍旧争论不休。
　　若发改委真打算“直接干预房价”,敢不敢先捅破房价成本这层“窗户纸”、督促各方公开房价成本?
　　此外,还有一些问题需要考虑。假如真的实现“全国限房价”,开发商的角色可能就要被重新定位。很难说他们还会再有“保证质量”、“提升品质”的坚持。他们可能会通过偷工减料来与政府“博弈”。会不会因为政府强力限房价逼迫出一大群“楼歪歪”、“墙脆脆”,也未可知。
　　经济学上的一般规律是,一旦一种商品的利润减少,必然带来供应的萎缩。房价也同样如此,一旦被行政手段强力压制,势必会传导到供应端。供应下降,需求不减,积聚的压力如何释放?看来就只有使用诸多的“黑箱”手段了。种种曾经在经济适用房、双限房上出现过的“猫腻”,可能还会重演。
　　并不是说,政府部门不能直接干预房价。实际上,宏观调控,房地产新政,“国十条”、“新五条”,究其实质都是一种政府干预。但所遵循的前提是市场规律——市场机制失灵之时,才是政府干预入市之机。如果“干预房价”脱离宏观调控大前提,极有可能走上歧路,得出与初衷相悖的结果。
　　更重要的是,简单粗暴的“干预”,很可能会抹杀“商品+保障”这一业已清晰的房地产市场格局。政府的责任在于加大、加快建设保障房,通过“增加供给”解决中低收入及夹心层的住房问题。毫无疑问,在保障房上,政府可以充分行使定价权。但对于商品房的定价,恐怕权力更多地在于市场一方。据此看来,盲目干预“房价”,是不是会使政府陷入“为保障房建设不力护短”之嫌?
　　最后,有必要回到这一举措能否成立的前提,那就是“国十条”与“新五条”的调控效力是否已经宣告失效?对于痼疾难愈的楼市,这一轮调控已经采用了颇为严厉的行政手段,但手段不是目的,既然称之为市场,迟早就该还其市场调节的本色。压死楼市不是调控本意,调控的最乐见局面,是一方面全力落实保障房供应并扩大保障范围,把低收入群体和年轻的夹心层从冲向商品房的千军万马中剥离出来;同时也必须增加土地和商品房的供给,不能让住房成为“资源稀缺的少数商品”。
　　还是那句“保障的归保障,市场的归市场,该租的租,该买的买”,构筑一个架构清晰、底座扎实、各取所需的住房供应平台,方是众望所归。
　　(作者系中国房地产报编委)
　　
　　对于痼疾难愈的楼市,此轮调控已经采用了颇为严厉的行政手段,但手段不是目的,既然称之为市场,迟早就该还其市场调节的本色